Advokat bostadsrätt stockholm – Det är inte särskilt lätt att få tag på en bostad i Stockholm, men du som äger en bostadsrätt i huvudstaden slipper i alla fall att vänta otåligt på att få en bostad via bostadskön eller jaga dyra andrahandslägenheter. Däremot är det ett stort ansvar att äga en bostadsrätt eftersom det, utöver att ofta vara en dyr investering, också innebär att du behöver ta hänsyn till de övriga boende i huset, bostadsrättsföreningens stadgar samt bostadsrättslagen. Det kan nämligen uppstå konflikter och tvister i olika situationer, till exempel om din granne gång på gång stör de övriga i huset, om en hantverkare du anlitat orsakar en vattenläcka eller om bostadsrättsföreningen inte godkänner din andrahandsuthyrning.
Denna artikel är tänkt som en guide för dig som bor i en bostadsrätt i Stockholm och av någon anledning behöver hjälp av en advokat. Vi kommer bland annat att gå igenom vilka rättigheter och skyldigheter du har som ägare av en bostadsrätt, vilka tvister som kan uppstå i en bostadsrättsförening och hur du kan ta hjälp av en advokat för att lösa tvisterna.
Vi kommer att gå igenom följande:
- Hur bostadsmarknaden ser ut
- Vilka rättigheter och skyldigheter du har
- Om du hamnar i en tvist
- 7 steg i hur du löser en tvist om du hamnat i en sådan
Läget på bostadsmarknaden i Stockholm
Bostadsköerna i Stockholm bara ökar, och även om vi har sett en mindre nedgång i efterfrågan på bostadsrätter så är priserna fortfarande höga. Dessutom är andrahandsmarknaden hetare än någonsin eftersom allt fler vill flytta till rikets största stad.
Du som redan äger en bostadsrätt kanske inte tänker på att dessa förhållanden även påverkar dig. Men till exempel kan de göra det lättare för dig att hitta en hyresgäst om du vill hyra ut din lägenhet i andra hand, samtidigt som du bör vara försiktig med att ta ut för hög hyra eller hyra ut lägenheten utan godkännande från bostadsrättsföreningen. Du som vill sälja din lägenhet kan förmodligen också förvänta dig ett högre pris än du köpte lägenheten för, men vid försäljningen är det bland annat viktigt att du informerar köparen om eventuella skador och problem med bostaden. Och om du hamnar i en tvist med en hantverkare som orsakar en skada på bostaden handlar det förmodligen om väsentligt mycket mer pengar än om du hade ägt en bostadsrätt i någon av landets mindre städer.
Rättigheter och skyldigheter när man bor i bostadsrätt
Om du har hamnat i en konflikt eller tvist som har att göra med din bostadsrätt är det viktigt att du redan från början känner till dina rättigheter och skyldigheter. En bostadsrätt innebär som bekant att du har rätt att bo i lägenheten så länge du följer de regler och stadgar som bostadsrättsföreningen har satt upp samt betalar månadsavgiften. Annars kan du i värsta fall bli tvungen att sälja bostadsrätten och flytta ut från lägenheten, vilket förstås innebär att du hamnar i en svår situation när du ska försöka hitta en ny bostad. Dessutom finns det inga garantier att du lyckas sälja din bostadsrätt för lika mycket som du köpte den för.
På många sätt är det också bekvämt att bo i en bostadsrätt jämfört med att bo i till exempel ett hus. Avgiften som föreningen har bestämt är lika hög varje månad, och bostadsrättsföreningen sköter yttre underhåll på huset. Däremot måste du själv ta hand om det som kallas för inre underhåll, det vill säga reparationer och underhåll av den egna lägenheten.
Tvister som kan uppstå i en bostadsrätt
Den huvudsakliga anledningen till att advokater och jurister kontaktas av bostadsrättsinnehavare är att de på något sätt blivit inblandade i en tvist. Det finns många olika typer av konflikter och tvister som kan uppstå i samband med bostadsrätter, till exempel vid försäljning, uthyrning och renovering. Här ska vi gå igenom en del orsaker till tvister och vad du kan göra om de uppstår.
Tvister mellan föreningen och dig som bostadsrättsinnehavare
Det är snarare regel än undantag att konflikter uppstår i bostadsrättsföreningar då och då, särskilt eftersom det kan vara svårt att dra en tydlig gräns mellan lägenhetsägarnas och föreningens ansvar i olika frågor. Många gånger kan mindre konflikter lösas snabbt, medan det ibland krävas juridisk rådgivning för att komma till rätta med en allvarligare och mer komplicerad tvist.
Andrahandsuthyrning
En av de mest aktuella orsakerna till konflikter mellan bostadsrättsägare och föreningen är andrahandsuthyrningar, vilket är särskilt vanligt i Stockholm. Syftet med andrahandsuthyrning är att man ska ha möjlighet att hyra ut lägenheten under till exempel en längre utlandsvistelse, men det krävs alltid att styrelsen i bostadsrättsföreningen godkänner andrahandsuthyrningen. Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand och styrelsen säger nej har du möjlighet att ta ärendet vidare till Hyresnämnden som kan pröva din ansökan och hjälpa till att lösa tvisten. Om du däremot har en tvist med en hyresgäst som inte vill betala hyran eller vägrar lämna lägenheten kan du få hjälp av Kronofogden.
Renoveringar och förändringar
Något av det bästa med en bostadsrätt är att man till skillnad från i en hyresrätt kan renovera lägenheten precis som man önskar. Detta hör till det inre underhållet, vilket innebär att du som bostadsrättsägare själv bekostar alla renoveringar du gör inuti lägenheten. Men för att inte hamna i konflikt med föreningen måste du se till att följa en del regler och lagar, till exempel att du inte får göra några ingrepp i bärande konstruktioner utan tidigare medgivande, eller göra några ändringar som orsakar olägenhet eller skada för föreningen. Om du inte kommer överens med styrelsen om något du vill ändra i din bostadsrätt har du möjlighet att gå vidare till Hyresnämnden, och annars kan tingsrätten pröva tvisten.
Fel och skador
En av de mest komplicerade typerna av tvister som du som bostadsrättsinnehavare kan bli inblandad i är ansvarsfrågor som gäller fel och skador, till exempel skadedjur, fuktskador eller vattenskador. Här måste man försöka reda ut exakt var gränsen går mellan yttre innehåll som föreningen står för och inre innehåll som du själv måste stå för. Det hela kan dessutom kompliceras ytterligare av att lägenhetens tidigare ägare kan vara ansvarig, i de fall där det handlar om så kallade dolda fel som den tidigare ägaren borde ha informerat dig om innan köpet. Vid denna typ av tvister rekommenderas alltid att kontakta en advokat eller jurist som kan reda ut ansvarsfrågan med hjälp av försäkringsbolagens villkor, bostadsrättsföreningens stadgar och bostadsrättslagen.
Tvister mellan hantverkare och beställare
Renovering av äldre bostadsrätter är snarare regel än undantag idag när vi ställer allt högre krav på våra bostäder, och många anlitar hantverkare för att göra jobbet. Det är ett bra sätt att försäkra sig om att resultatet blir yrkesmässigt gjort samtidigt som man sparar tid, men det är tyvärr inte alltid som renoveringen blir som man tänkt sig. Om du har anlitat en hantverkare som orsakat en skada på bostaden, som inte blir färdig i tid eller som tar ut ett för högt pris kan det leda till en tvist med företaget i fråga. Då bör du genast göra en skriftlig reklamation av felet så fort det upptäcks, och samla in bevis på vad som skett. Om hantverkaren inte är beredd att åtgärda felet kan du behöva ta ärendet till tingsrätten, och därför är det viktigt att du själv inte rättar till det.
För att undvika tvister med hantverkare är det klokt att inte betala för arbetet innan du godkänt det. Det är också bra att upprätta ett avtal med hantverkaren innan arbetet påbörjas, eftersom det då är lättare att bevisa vad som gått fel. Annars kan du behöva en bedömning från en oberoende besiktningsman som kan bekräfta felet och fungera som bevis vid en eventuell rättegång.
Köprättsliga tvister
Om du precis har köpt din bostadsrätt, eller är på väg att sälja den, så finns det en del att tänka på för att undvika att bli inblandad i en tvist. Till exempel kan du upptäcka så kallade dolda fel i din bostadsrätt, eller så kanske du själv råkar undvika att nämna ett fel till köparen när du ska sälja din bostad. Vid nyproduktion av bostadsrätter kan det också dyka upp oväntade fel, eller så kanske fastigheten inte blir färdig i tid till inflyttning. Av någon anledning kan du eller köparen av din bostad kanske behöva häva köpet, vilket också kan ge upphov till tvister som orsakar kostnader för någon av parterna.
Dolda fel
Vid ett köp eller en försäljning av en bostadsrätt är det väldigt viktigt att man har koll på vem som bär ansvaret för eventuella fel som upptäcks. Om du vill sälja din bostadsrätt har du så kallad upplysningsplikt, och detta innebär att du måste informera köparen om det finns fel på bostaden som kan vara svåra att upptäcka om man inte känner till dem. Du som köpt en bostadsrätt har undersökningsplikt, och du har ansvar för att undersöka lägenhetens skick. Om du däremot upptäcker fel efter att köpet har gått igenom är de enbart säljarens ansvar om de tillhör kategorin dolda fel. Dolda fel är sådana problem med bostaden som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning, och säljaren har ansvar för sådana fel i två år efter att du har tillträtt lägenheten.
Eftersom det är väldigt svårt att bevisa om ett fel är dolt eller inte, och om det har påverkat lägenhetens värde vid köpet, så är det viktigt att du kontaktar en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut ansvarsfrågan. Om det verkligen rör sig om ett dolt fel, till exempel felaktig dränering eller fuktskador i våtutrymmen, så måste säljaren ersätta köparen för felet.
Nyproduktion av bostadsrätter
Det blir allt vanligare med nyproducerade bostadsrätter, vilket förstås är välbehövligt för att utbudet av bostäder i Stockholm ska öka. Men denna typ av bostadsrätter kan också ge upphov till en del tvister, till exempel om bostaden inte står redo den dag du ska flytta in, eller om ett fel upptäcks och det kan vara svårt att avgöra vem som har ansvaret för att rätta till det.
Fördelen med en nyproducerad bostadsrätt är att du är den första som bor i lägenheten, att du inte behöver tänka på några renoveringar eftersom den är byggd med de senaste materialen och bekvämligheterna samt att du slipper budgivningar som kan trissa upp priset. Men det händer rätt ofta att inflyttningsdatumet flyttas framåt i tiden, samtidigt som du kan behöva ligga ute med bokningsavgifter och förhandsavgifter innan du får tillträde till bostaden. Detta kan ge upphov till en tvist eftersom du kanske redan sagt upp din nuvarande lägenhet och måste hyra något i andra hand i stället för att flytta in i din nya bostadsrätt som planerat. Vid fel som uppstår i en nyproducerad bostadsrätt blir ansvarsfrågan också mer komplicerad än vanligt, eftersom inte bara du själv och bostadsrättsföreningen kan bli ansvariga, utan även byggbolaget. Här är det viktigt att noga läsa igenom kontraktet samt bokningsavtalet, förhandsavtalet och upplåtelseavtalet som man brukar skriva under vid köp av nyproducerade bostadsrätter.
Hävning av köp
Om du precis har sålt din bostadsrätt och köparen ångrar sig, så har han eller hon i vissa fall rätt att häva köpet. Detta kan såklart orsaka konflikter eftersom du som köpare förstås inte vill gå igenom hela försäljningsprocessen igen med visningar, budgivning och kontraktsskrivning. För att köparen ska ha rätt att häva köpet måste det finnas dröjsmål eller fel som påverkar köparen väsentligt. Men vad väsentligt innebär är förstås en tolkningsfråga. En annan anledning till hävning av ett köp är om du som säljare råkar försämra bostadens skick efter att köpet gått igenom, eller om du av någon anledning vägrar att ge köparen tillgång till bostaden.
Om köparen däremot inte har tillräckliga skäl för hävningen av köpet kan han eller hon behöva betala skadestånd till dig för de extra kostnader som uppstår när du ska försöka sälja bostaden igen. Du som köpt en nyproducerad bostadsrätt kan också ha möjlighet att häva köpet om bostaden inte blir färdig i tid.
7 steg för att lösa en tvist i en bostadsrätt
Du som är inblandad i en tvist som på något sätt är kopplad till din bostadsrätt vill förstås att den blir löst så snabbt som möjligt. Trots allt står ett tryggt och bekvämt boende högst upp på de flestas prioriteringslista, och det kan vara påfrestande att vara i konflikt med bostadsrättsföreningen, hantverkare, byggbolag eller en köpare av din bostadsrätt. Här kommer vi att gå igenom de olika steg du kan ta för att lösa en bostadsrättstvist, och tipsa om hur du bäst går till väga för att lösningen ska bli fördelaktig för dig.
1. För en dialog med motparten
Vid en tvist i samband med en bostadsrätt behöver ärendet inte alltid avgöras i domstol, utan i många fall kan man nå en förlikning mellan de båda parterna. Det innebär en överenskommelse som alla är nöjda med, och här kan en advokat hjälpa till för att medla mellan dig och till exempel bostadsrättsföreningen. Det kan vara skönt att ha juridisk hjälp i ryggen eftersom man lätt kan känna sig maktlös gentemot styrelsen i en bostadsrättsförening som också har stöd av förvaltaren och kunskap inom bostadsjuridik. En advokat eller jurist som kan kunskap om aktuella regler och lagar kan hjälpa er att nå en överenskommelse som du blir nöjd med.
2. Kontakta Hyresnämnden
I samband med en del tvister inom bostadsrättsföreningar kan Hyresnämnden vara till hjälp. De kan till exempel kostnadsfritt pröva tvisten i fall som handlar om andrahandsuthyrning eller överlåtelse av bostadsrätter som inte styrelsen godkänt. Hyresnämnden tar ett beslut om hur tvisten ska lösas, och kan även medla i frågor som gäller vilken part som är ansvarig för underhåll av bostaden. För att tvisten ska prövas av Hyresnämnden behöver du skicka in en ansökan, och vanligen brukar själva processen gå ganska snabbt fram tills ni får ett beslut.
3. Kontakta Bostadsrättsnämnden
Det går också att få hjälp av Bostadsrättsnämnden i frågor som gäller underhåll eller nedsättningar av årsavgifter. Svaret kommer inom några månader, och består av ett skriftligt utlåtande som fungerar rådgivande. De båda parterna i tvisten behöver alltså inte följa utlåtandet, men eftersom Bostadsrättsnämnden utgörs av tre erfarna bostadsjurister som ger en opartisk bedömning så brukar de flesta följa deras rekommendationer. Du som äger en bostadsrätt betalar 1000 kr i avgift för att Bostadsrättsnämnden ska ta utvärdera den tvist du är inblandad i.
4. Pröva tvisten i tingsrätten
Om det visar sig att varken Hyresnämnden eller Bostadsrättsnämnden kan hjälpa till att lösa tvisten, och det inte heller går att nå en förlikning, så kan du ta tvisten vidare till domstol. Då behöver du kontakta en advokat om du inte redan gjort det tidigare i processen, samt skicka in en stämningsansökan. I stämningsansökan måste du bland annat ange vad syftet med tvisten är, varför du anser att du har rätt till skadestånd samt vilken bevisning som finns. Du som förlorar en tvist i tingsrätten måste oftast betala både motpartens och dina egna advokatkostnader, men eftersom rättsskyddet i hemförsäkringen ersätter större delen av kostnaden behöver du sällan oroa dig för detta. Det du i stället ska fokusera på är att samla in bevis som kan öka dina chanser att vinna tvisten.
5. Förberedelse
Rättegången i ett tvistemål börjar med förberedelsen, som är både skriftlig och muntlig. Då kommer tingsrätten ta reda på vad tvisten faktiskt handlar om, och hur du och den andra parten ställer er till detta. Här undersöker man också om det finns någon möjlighet till förlikning. Du som skickat in stämningsansökan kallas för sökanden, och först ges motparten chansen att skriftligen svara på påståendena i din stämningsansökan.
Om motparten motsätter sig dina krav krävs att han eller hon motiverar varför, samt anger vilka bevis som finns för motsatsen. Efter detta kommer både du och motparten ha ett sammanträde inför en domare där ni får diskutera igenom era påståenden. Om motparten inte svarar skriftligen på din stämningsansökan kan tingsrätten besluta om tredskodom. Detta innebär att motparten automatiskt förlorar målet.
6. Huvudförhandling
Efter förberedelsen kommer tingsrätten att kalla till huvudförhandling, där både du och motparten, eventuella vittnen och andra som ska höras i målet måste närvara. Rättens ordförande ser till att alla är närvarande, och om så inte är fallet kan huvudförhandlingen behöva skjutas upp till ett annat tillfälle. Vittnena kallas däremot in i rättssalen senare, för att inte påverkas av vad de andra säger.
Du som skickat in stämningsansökan kallas för kärande, och börjar med att informera om dina yrkanden – vad du begär för att tvisten ska lösas. Efter detta får motparten, svaranden, tala om vad han eller hon går med på respektive motsätter sig. Sedan sker sakframställningen, då både du och motparten får beskriva tvistens bakgrund och vilka fakta som stödjer ärendet. Här går man också igenom eventuella skriftliga bevis. Efter detta sker eventuella förhör med dig och motparten, samt med vittnen. När sedan alla bevis har lagts fram får du och motparten beskriva vad ni anser att ni har bevisat och hur ni vill att domstolen ska döma i tvisten, vilket kallas för slutanförande eller plädering.
7. Överläggning
Efter huvudförhandlingen kommer domarna att diskutera igenom målet och ge sin dom, som enbart får baseras på det som tagits upp under huvudförhandlingen. Varje domare har en röst, och vid tvistemål utgörs rätten vanligen av en eller tre domare. Ibland meddelas domen direkt efter överläggningen, men oftast sker det vid ett senare tillfälle, och den skickas även ut via post till båda parterna eller deras ombud.
Rättsskydd från ditt försäkringsbolag
Det är lätt att bli skrämd av tanken på höga rättegångskostnader när man funderar på att skicka in en stämningsansökan för att en tvist ska tas upp i tingsrätten. Men faktum är att de allra flesta svenskar har ett omfattande rättsskydd i hemförsäkringen. Det omfattar de flesta bostadsrättstvister, och innebär att du bara behöver betala en mindre del av kostnaden för ditt juridiska ombud. Därmed kan du till en låg kostnad få professionell hjälp av en advokat eller jurist för att lösa en bostadsrättvist.
Om du förlorar en tvist i tingsrätten måste du oftast betala både motpartens och dina egna advokatkostnader. Men du som omfattas av rättsskyddet kan få en ersättning som normalt räcker 80 % av kostnaderna mellan 75 000 kr och 250 000 kr genom att skicka in en skriftlig ansökan till ditt försäkringsbolag.
Du som inte har någon hemförsäkring kan heller inte få hjälp via rättsskyddet, men däremot kan du ibland få rättshjälp från staten. Denna typ av ekonomiska hjälp kan ges till de som har en årlig inkomst som inte överstiger 260 000 kr.
En bostadsrätt i Stockholm är en värdefull tillgång som ger dig möjligheten att slippa bostadsköer och andrahandslägenheter, och som bostadsrättsinnehavare har du många rättigheter. Men det finns också en del skyldigheter du måste uppfylla för att undvika tvister. Har du hamnat i en konflikt med styrelsen, en hantverkare eller kanske en köpare av din lägenhet kan du alltid få professionell hjälp av en advokat eller jurist samt ekonomiskt stöd via rättsskyddet. Tveka därför inte att ta kontakt med en advokatbyrå för att lösa tvisten så fort som möjligt så att du kan känna dig trygg och trivas i din bostad.