Fastighetsrätten är ett brett rättsområde som i huvudsak regleras av jordabalken (JB) och bostadsrättslagen (BRL). Jordabalken styr köp, försäljning och andra rättshandlingar kopplade till fast egendom, medan bostadsrättslagen specifikt reglerar förhållandet mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar. Den här artikeln ger en övergripande bild av de vanligaste ärendena en jurist hanterar inom allmän fastighetsrätt – från köpeavtal och formkrav till dolda fel och tvister. Observera att framställningen är översiktlig och att undantag kan förekomma.
Köp och försäljning
Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste köp av fast egendom ingås skriftligen för att vara giltigt – ett formkrav som avviker från den allmänna avtalsrättsliga principen om att avtal kan ingås muntligen eller skriftligen. Köpehandlingen ska tydligt identifiera fastigheten och ange köpeskillingen; brister i dessa delar kan leda till att hela köpet ogiltigförklaras. Ett praktiskt råd är att aldrig erlägga handpenning eller överta nycklarna utan ett korrekt upprättat skriftligt avtal på plats. Uppstår tvist om huruvida avtalet uppfyller lagens krav, eller om en part inte fullgjort sina åtaganden, kan en jurist bistå med att utreda och driva ärendet.
Formkravet gäller även vid köp av bostadsrätt. Av 6 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen framgår att överlåtelseavtalet ska upprättas skriftligen och ange vilken lägenhet det avser samt köpeskillingen. Enligt samma paragrafs andra stycke är överlåtelsen ogiltig om bostadsrätten säljs till ett annat pris än det som framgår av köpehandlingen – ett vanligt problem vid sidoöverenskommelser om så kallade svarta tilläggsbetalningar. Om en köpare anser att bostadsrätten avviker från säljarens uppgifter, eller att tillträde inte skett i enlighet med avtalet, är det typiska situationer där juridisk rådgivning kan vara avgörande för att tillvarata köparens rättigheter.
Dolda fel
Köpare av fast egendom har enligt 4 kap. 19 § jordabalken en långtgående undersökningsplikt. Fel som en noggrann köpare borde ha upptäckt kan i regel inte åberopas i efterhand. Av det skälet är det klokt att anlita en certifierad besiktningsman före köpet – om denne missar ett fel ökar sannolikheten att det klassificeras som ett dolt fel, det vill säga ett fel som inte borde ha kunnat upptäckas ens vid en grundlig undersökning. Om köparen hävdar dolt fel men säljaren bestrider det kan det uppstå en tvist som kräver juridisk hantering. En jurist kan utreda omständigheterna och driva tvisten om det dolda felet. Vid bifall kan köparen ha rätt till prisavdrag eller, i allvarligare fall, hävning av köpet.
Reglerna om dolda fel vid köp av bostadsrätt skiljer sig något från vad som gäller för fast egendom. Det finns ingen lagstadgad undersökningsplikt för köpare av bostadsrätt, men en sådan plikt kan uppkomma i praktiken – exempelvis om säljaren uppmanar köparen att titta igenom lägenheten innan köpet avslutas. Huruvida undersökningsplikt förelegat, och om ett påtalat fel uppfyller kriterierna för att klassas som dolt, är frågor som kräver en individuell juridisk bedömning av de konkreta omständigheterna.
Att tänka på
Vasa Advokatbyrå AB biträder privatpersoner, företagare och bostadsrättsföreningar i frågor inom allmän fastighetsrätt – från köpeavtal och formkrav till tvister om dolda fel. Har du ett ärende som rör fast egendom eller bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss för en bedömning av din situation.
Läsvärt
Dålig koll på dolda husfel | SvD
Den nya fastighetsrätten | SvJT
Bilda bostadsrättsförening i Stockholm – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpeavtal och köpebrev – köpehandlingar vid fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag