De lagar som huvudsakligen reglerar vad som gäller inom allmän fastighetsrätt är jordabalken och bostadsrättslagen. Jordabalken reglerar bland annat köp och försäljning av en fastighet och bostadsrättslagen reglerar vad som gäller för bostadsrätter. I den här artikeln ska vi övergripande gå igenom några typiska ärenden som en jurist kan arbeta med inom ramen för allmän fastighetsrätt. Ha i åtanke att det som framgår i den här artikeln är översiktligt och att det kan finnas undantag från vad som framgår av den här artikeln.
Köp och försäljning
I jordabalken regleras som nämnt vad som gäller kring köp och försäljning av fastighet. Bland annat framgår av jordabalken att ett köp av en fastighet behöver ingå skriftligen för att vara giltigt. Att avtal behöver ingås på ett visst sätt för att vara giltigt, kallas att det finns ett formkrav. Vanligtvis är det giltigt att ingå ett avtal både muntligen och skriftligen, men köp av fastighet är alltså ett undantag från den huvudregeln. Att köp av fastighet behöver ingås skriftligen framgår av 4 kapitlet 1 § jordabalken. Om någon av parterna anser att avtalet inte upprättats korrekt, eller att den andra parten inte hållit sin del av avtalet, kan de vara ärenden som en jurist kan hjälpa till att driva.
I 6 kapitlet 4 § första stycket bostadsrättslagen framgår att även vid köp av bostadsrätt, finns det ett formkrav att det avtalet ska ingås skriftligen. I köpehandlingen som upprättas vid köp av bostadsrätt, behöver det normalt sätt framgå vilken lägenhet köpet rör och även till vilket pris som den säljs. Av 6 kapitlet 4 § andra stycket framgår att köpet om fastighet blir ogiltigt, om fastigheten säljs till ett annat pris än vad som framgår av köpehandlingen. Skulle exempelvis en köpare anse att bostadsrätten inte är på det sätt som säljaren uppgett eller att köparen inte fått tillträda bostadsrätten enligt avtalet, kan de vara frågor som en jurist kan hjälpa till med.
Dolda fel
Enligt jordabalken har köpare av en fastighet som huvudregel en långtgående undersökningsplikt. En bra idé kan därför vara att anlita en besiktningsman som gör en noga undersökning av fastigheten. Om besiktningsmannen inte upptäcker ett fel, är det större chans att det är ett så kallat dolt fel, än om du själv undersöker fastigheten och inte upptäcker felet. Ett dolt fel kan generellt sätt uttryckas vara ett fel som inte ska kunna upptäckas ens vid en grundlig undersökning av fastigheten. Huruvida något rör sig om ett dolt fel eller ej, behöver regelmässigt utredas för att kunna konstateras. Om köparen gör gällande att ett fel är ett så kallat dolt fel och säljaren bestrider det, kan det uppstå en tvist mellan parterna. Vid sådan tvist kan det vara bra att anlita en jurist, för att få hjälp med att driva tvisten om dolda felet. Skulle det röra sig om ett dolt fel kan köparen ha rätt till bland annat avdrag på priset på fastigheten.
Begreppet dolda fel har egentligen uppkommit för köp av fastigheter. Men även vid köp av bostadsrätter kan det vara möjligt att göra gällande dolt fel. Egentligen finns det inte som för fastigheter en lag som säger att en köpare har en undersökningsplikt. Däremot kan köparen få sådan undersökningsplikt om säljaren ger köparen det. Ofta kan det räcka med att säljaren uppmanar köparen att se sig omkring i lägenheten innan köpet, för att en undersökningsplikt ska anses ha uppkommit. Huruvida köparen haft sådan undersökningsplikt eller ej, eller om det faktiskt rör sig om ett dolt fel, är ärenden som en jurist kan hjälpa till med.
Att tänka på
Vasa Advokatbyrå AB arbetar bland annat med allmän fastighetsrätt. Är det så att du tror att du har ett ärende som rör allmän fastighetsrätt, är du välkommen att höra av dig till oss. Vi hjälper såväl privatpersoner, som företagare och bostadsrättsföreningar. Tveka inte att kontakta oss för juridisk assistans!
Läsvärt
Dålig koll på dolda husfel | SvD
Den nya fastighetsrätten | SvJT
Bilda bostadsrättsförening i Stockholm – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpeavtal och köpebrev – köpehandlingar vid fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag