Vad är dolda fel – vi utreder begreppet

Begreppet dolda fel dyker ofta upp i samband med fastighetsköp – men vad innebär det egentligen i juridisk mening? I den här artikeln reder vi ut begreppet och vad det får för praktiska konsekvenser, oavsett om du är köpare som nyligen upptäckt ett fel eller säljare som fått ett krav riktat mot dig.

Reglering i lagstiftning

Reglerna om dolda fel i fastighet finns huvudsakligen i 4 kap. 19 § jordabalken. Av paragrafens andra stycke framgår att köparen har en långtgående undersökningsplikt – fel som borde ha upptäckts vid en tillräckligt noggrann besiktning räknas normalt inte som dolda. Att försöka uppfylla denna plikt på egen hand innebär en stor risk att missa fel som sedan inte anses dolda. Låt därför en certifierad besiktningsman genomföra undersökningen – det ger dig dokumentation att luta dig mot om en tvist uppstår.

Exempel på dolda fel

Fuktskador är ett av de vanligaste exemplen på potentiella dolda fel. Det är dock inte varje form av fukt som automatiskt kvalificerar – avgörande är om skadans omfattning och placering var möjlig att upptäcka vid besiktningstillfället. Bedömningen görs alltid individuellt. En praktisk tumregel: uppstår ovanliga lukter i badrum eller källare bör dessa utrymmen undersökas noggrant med fuktmätning redan innan köpet slutförs.

Otjänligt dricksvatten är ett annat fel som kan klassificeras som dolt, särskilt på fastigheter med enskild brunn. Bedömningen grundas normalt på Livsmedelsverkets gränsvärden och kräver provtagning av ett ackrediterat laboratorium. Som köpare bör du redan under due diligence-fasen beställa ett vattenprov om fastigheten har eget vatten – smakar eller luktar vattnet avvikande är det ett tydligt tecken på att analys behövs.

Att tänka på:

Exemplen ovan är inte uttömmande – det finns fler typer av fel som kan bedömas som dolda, och undantag förekommer alltid beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Har du som köpare påträffat ett fel efter tillträdet, eller har en köpare riktat ett krav mot dig som säljare, bör du konsultera en jurist med erfarenhet av fastighetstvister. Vasa Advokatbyrå har företrätt klienter i dolda-fel-tvister under lång tid och kan ge dig en saklig bedömning av dina möjligheter i din tvist.

Läsvärt

Bostadsköpare oroar sig för dolda fel | SvD

Jordabalken och köparens undersökning — har sakernas tillstånd ändrats? | SvJT

Undersökningsplikt vid köp av fastighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Undersökningsplikt – besiktningsman – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Dolda fel-försäkring för säljare av fastighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag