Att ligga i en konflikt mot en förening innebär ofta en enorm huvudvärk. Vid en sådan konflikt gäller det inte enbart att ha koll på både den teoretiska och praktiska juridiken, utredning, bevisning och mycket mer. Tyvärr är även styrelsen i många typer av föreningar (t.ex. en bostadsrättsförening) inte särskilt kunniga inom juridikens område. Av detta följer att de inte alltid har full koll på vilka rättigheter respektive skyldigheter de har. Konsekvensen av detta kan i många fall bli att det är du som medlem som blir lidande. Ta det lugnt. Här kommer råd och tips vad du kan göra vid en konflikt med en förening.
I denna artikel kommer vi behandla endast bostadsrättsföreningar. Dock är många av de tips som kommer ges även applicerbara på andra typer av föreningar. Tänk dock på att olika föreningar, beroende på verksamhet och omfattning, regleras helt olika.
Vad är en förening?
En förening är en juridisk person vilken har som mål att främja ett visst intresse. De två huvudtyper av föreningar som finns är ekonomiska föreningar och ideella föreningar. En ekonomisk förening har som mål att främja sina medlemmars ekonomiska intressen på ett eller annat sätt genom att driva någon form av ekonomisk verksamhet. Detta kan innebära mer direkt verksamhet som att hjälpa sina medlemmar att sälja sina varor eller av mer indirekt karaktär som att skapa och förvalta rimliga boendeförhållanden (bostadsrättsförening). En ideell förening är en förening som inte bedriver någon ekonomisk verksamhet och inte heller har i intresse att främja sina medlemmars ekonomiska intressen. En typ av förening där båda typerna är vanligt förekommande är mindre idrottsföreningar för barn.
Bostadsrättsföreningen
En bostadsrättsförening är, som ovan nämnt, en särskild typ av ekonomisk förening. En bostadsförening ska, för att kvalificera som just bostadsrättsförening, ha som syfte att upplåta lägenheter mot bostadsrätt. En bostadsrättsförening måste även registreras.
Då en bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening som, i detta fall, sysslar med en specialreglerad typ av verksamhet blir två regelverk tillämpliga. Grundreglering för ekonomiska föreningarna, inkl. bostadsrättsföreningar, finns i lag (2018:672) om ekonomiska föreningar. Denna reglering innehåller de grundläggande kraven som ställs på en ekonomisk förening, dess medlemmar och dess styrelse och gäller fullt ut i den mån inget annat stadgas i lag. Den andra regleringen är bostadsrättslagen (1991:614). Bostadsrättslagen innehåller komplementerande bestämmelser gällande just bostadsrättsföreningar vilka gäller framför det som föreskrivs i lag om ekonomiska föreningar. Skulle två regler således krocka ska man välja den regel som stadgas i bostadsrättslagen.
Trakasserier bostadsrättsförening
Trakasserier i bostadsrättsförening är ett allvarligt problem som kan orsaka mycket lidande för de som drabbas. Det kan handla om allt från verbala påhopp och hot till fysiska övergrepp eller trakasserier via sociala medier. Ofta handlar det om konflikter mellan grannar som spårar ur och blir personliga.
Om man upplever trakasserier från en bostadsrättsförening eller dess medlemmar är det viktigt att ta kontakt med styrelsen och anmäla händelsen. Styrelsen har ansvar för att se till att det råder god ordning i föreningen och kan vidta åtgärder för att stoppa trakasserierna.
Om trakasserierna fortsätter trots åtgärder från styrelsen, eller om man inte känner sig trygg med att anmäla till styrelsen, kan man vända sig till polisen och göra en polisanmälan. Polisen har befogenhet att utreda trakasserier och kan vidta åtgärder för att skydda den som har drabbats.
Om grannarna stör i bostadsrätten är det första steget att prata med dem och försöka lösa konflikten på ett vuxet och respektfullt sätt. Om detta inte fungerar kan man vända sig till styrelsen och be dem om hjälp att lösa problemet. Om grannarna fortsätter att störa kan man också kontakta kommunen och begära att de agerar för att lösa problemet. Kommunen kan exempelvis skicka ut en miljöinspektör för att bedöma situationen och vidta åtgärder om det behövs.
Stadgarna
En av de mest grundläggande sakerna som varje ekonomisk förening har är sina stadgar. Man kan säga att stadgarna fungerar som föreningens interna regelverk och bolagsordning. I stadgarna anges alltså de regler och villkor som gäller för medlemmarna, det syfte den ekonomiska föreningen har samt övrig relevant information, som föreningens namn, säte, antal styrelseledamöter etc.
Det är viktigt att veta att stadgarna aldrig kan åsidosätta lagstiftning om inte lagen tillåter det. Ett exempel gällande bostadsrättsregleringen är att stadgarna aldrig får ha svenskt eller annat medborgarskap som krav. Skulle ett sådant villkor finnas i stadgarna är just det villkoret ogiltigt.
För att ändra stadgarna krävs det att föreningsstämman beslutar om detta. Utöver detta finns det specialvillkor som gäller endast för bostadsrättsföreningar. Exempel på sådana villkor är att föreningsstämman inte får delegera sin beslutsrätt till särskild fullmäktig, speciella regler gällande hur röster räknas och specialregler för vilken majoritet som krävs gällande vissa beslut (9 kap. 14–17§§ bostadsrättslagen). Föreningsstämman kan således inte uppdra åt styrelsen att ändra i stadgarna.
Krav på styrelsen
Så då uppkommer frågan vad styrelsen egentligen är till för?
Styrelsen syfte i föreningen är att förvalta den verksamhet som bedrivs i föreningen. Detta inkluderar båda fysiska åtgärder som ekonomiskt planeringsarbete. Gällande bostadsrättsföreningars styrelses arbeta så ska även de löpande avgifterna bestämmas, om inget annat framgår av stadgarna.
Det faller således ett tungt ansvar på styrelsen då de i mångt och mycket kan liknas i ett aktiebolags VD/ledning. Att vara styrelseledamot innebär att du ska se till att allting i bostadsrättsföreningen fungerar, att ekonomin håller och mycket mer. Styrelsen ska även utöva all denna verksamhet med beaktande av gällande rätt och stadgarna.
Det är således inte konstigt att en bostadsrättsförening, eller annan ekonomisk föreningsstyrelse heller, har särskilt bra koll på ”vad som gäller”. Många styrelseledamöter är otroligt kompetente inom sitt område men väldigt få styrelsen besitter alla aspekter av den kompetens som förväntas av dem. I många fall utses även nya styrelseledamöter årligen i vilket de inte haft tid att sätta sig in i alla ärenden och lärt sig den kunskap som krävs. Detta är ingen ursäkt!
Tips och tricks för dig som ligger i tvist med bostadsrättsförening
Som sagt kommer denna artikel utgå från bostadsrättsföreningar även om vissa av tipsen kan appliceras mot andra typer av ekonomiska föreningar. Jag vill dock påminna läsarna att olika typer av föreningar kan specialreglerats i vilket man måste vara lite försiktig.
- För så mycket som möjligt av korrespondensen med styrelsens gemensamt. Det är inte ovanligt att styrelseledamöterna har olika ansvarsområden. Det kan alltså se ut som att en person ansvarar för fukt och vatten, en för ventilation, en för juridik etc. När du som medlem upptäcker ett problem, t.ex. en vattenskada, och påpekar detta för styrelsen så brukar styrelsen hänvisa dig till den ansvariga personen. Den personen är ofta både kompetens och lösningsorienterad men det är inte säkert att personen förstår övriga styrelsen arbete. Ett krav om skadestånd/prisnedsättning/ersättning för vattenskadan aktualiserar även juristens område (har du rätt i sak) och ekonomens (har föreningen råd). Om inte alla tre kommer överens kan det hända att de hänvisar dig till den personen. Tänk på att styrelsen utför sitt arbete gemensamt i vilket du inte riktar kravet mot enskilda individer. Om du hamnar i en sådan situation kan då således skicka ett kravbrev adresserat till bostadsrättsföreningen. Om de fortfarande inte svarar bör du kanske uppsöka juridiskt sakkunnig.
- För korrespondensen per skrift. Att korrespondensen sker per skrift innebär inte att du måste skicka ett brev. Även sms, messenger, sociala medier och mail går bra. Huvudsaken är att man kan gå tillbaka och kolla vad som egentligen skrevs. På detta sätt förebygger man även att styrelsen kan komma med ”tomma löften” för att bli av med ditt klagomål/krav. Om du pratar med en styrelseledamot eller hela styrelsen per telefon eller om ni ses kan du fortfarande skicka ett mail eller sms efteråt som de får bekräfta. Att ha korrespondensen i skrift underlättar även ev. senare bevisning något enormt.
- Ta det inte personligt. Särskilt i en bostadsrättsförening, där styrelsen är dina grannar, kan även relativt enkla samtalsämnen om bostadsrättsföreningens förvaltning bli hätska. Detta gäller särskilt när man som medlem har ett klagomål. Tänk därför alltid på att de krav du riktar mot bostadsrättsföreningens styrelse aldrig riktas mot de enskilda styrelseledamöterna. Ett tips är att framföra detta i början av samtalen.
- Bli inte avskräckt. Ibland kan styrelser, oavsett typ, inta en försvarsställning redan vid önskat samtal. Ibland kan styrelsen svara på ev. krav och klagomål med att ”du ska vräkas” eller ”anmälas som störande” varpå de hotar med repressalier. Visserligen har man som medlem i en förening inte rätt att störa styrelsen arbete eller dylikt. Det räknas dock väldigt sällan som framförda klagomål och krav räknas som ”störande” i den grad att vräkning eller uppsägning blir aktuellt.
Om din situation inte skulle lösas kan det bli aktuellt att inhämta juridisk hjälp. På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av rättsliga tvister med föreningar. Till detta har vi en extra erfarenhet att hantera bostadsrättsföreningar. Tveka aldrig att höra av dig!