Allt om avtalsrätt: Muntliga och skriftliga avtal

Att ingå avtal är en del av vardagen – det kan röra sig om ett anställningsavtal för ett nytt jobb, ett hyresavtal för en lägenhet eller ett samboavtal när du och din partner flyttar ihop. Problemen uppstår sällan vid avtalstillfället – det är i efterhand, när parterna tolkar villkoren olika, som konflikter kan uppstå. Grundläggande kännedom om avtalsrätt hjälper dig att skydda dina intressen redan innan du skriver under. Nedan går vi igenom det viktigaste om avtalslagen, avtalsrätt samt skillnaden mellan muntliga och skriftliga avtal.

Muntligt avtal i avtalslagen

Avtalslagen (1915:218) reglerar hur avtal ingås, vad de bör innehålla och vad ett avtalsbrott innebär. Skriftlig form krävs bara undantagsvis – vid fastighetsköp gäller till exempel ett strikt skriftlighetskrav enligt 4 kap. 1 § jordabalken – men i praktiken är ett dokumenterat avtal alltid lättare att bevisa. Standardavtal är ett smidigt alternativ för den som inte vill utforma allt från grunden; Konsumentverkets webbplats tillhandahåller mallar för de vanligaste avtalsformerna.

Vem som helst kan i princip ingå ett avtal, men avtalslagen innehåller tvingande bestämmelser som kan påverka giltigheten. Avtal mellan konsumenter och företag måste ha skäliga villkor och följa tillämplig konsumentlagstiftning – villkor som strider mot exempelvis konsumenttjänstlagen (1985:716) saknar verkan mot konsumenten. Avtalslagen är dessutom semidispositiv, vilket innebär att parterna genom avtalet kan avvika från vissa av lagens bestämmelser, men inte från de tvingande reglerna.

Vad är avtalsrätt?

Avtalsrätten är det juridiska område som regleras av avtalslagen och tillhörande speciallagstiftning. Den grundläggande principen är att ingångna avtal är bindande – pacta sunt servanda. Bundenhet gäller enbart de parter som ingått avtalet, ett så kallat inomobligatoriskt förhållande; det är inte möjligt att avtala om att en utomstående tredje part ska tvingas prestera något. Däremot kan ett avtal ge förmåner till tredje man, även utan att denne undertecknat det. Inom de gränser som tvingande lagstiftning och allmänna förbudsregler sätter bestämmer parterna i regel fritt avtalets innehåll.

Avtalsrätten delas in i allmän avtalsrätt och speciell avtalsrätt. Den allmänna avtalsrätten gäller för alla avtalstyper och behandlar frågor som avtalets uppkomst, tolkning och upphävande. Den speciella avtalsrätten reglerar specifika avtalstyper – exempelvis köpeavtal, uppdragsavtal eller hyresavtal – och kompletteras ofta av speciallagstiftning som jordabalken eller hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Muntligt avtal, bostadsrätt och övrigt

Ett muntligt avtal är lika bindande som ett skriftligt – avtalslagen uppställer inget generellt krav på skriftlig form. Problemet är bevisningen: det kan vara svårt att styrka vad som faktiskt avtalats, och du kan inte ensidigt ta tillbaka en muntlig överenskommelse. Har du ingått ett muntligt avtal är ett praktiskt råd att begära en skriftlig bekräftelse av det ni kommit överens om, exempelvis via e-post. Vid en eventuell tvist är det den part som åberopar det muntliga avtalet som bär bevisbördan. Vill du säga upp ett muntligt avtal bör du göra det skriftligt och dokumentera datum, så att uppsägningen kan styrkas i efterhand. Notera att muntliga avtal är otillräckliga i vissa situationer: vid köp av fast egendom krävs skriftlig form enligt 4 kap. 1 § jordabalken, och samboavtal måste vara skriftliga enligt 9 § sambolagen (2003:376).

Skriftliga avtal

Skriftliga avtal är den vanligaste formen, eftersom de gör det möjligt att dokumentera både avtalets existens och parternas respektive åtaganden. Uppstår tvister eller konflikter kan dessa hanteras betydligt effektivare – antingen av parterna själva eller med hjälp av jurist. Nackdelen är att ett välutformat skriftligt avtal kräver tid och viss juridisk förståelse för att verkligen fylla sin funktion.

Läs alltid igenom avtalet noggrant innan du skriver under – kontrollera särskilt bestämmelser om avtalsperiod, uppsägningsvillkor och eventuella vitesklausuler. Ändringar i efterhand kräver att båda parter är överens, så det lönar sig att få rätt villkor på plats från start. Standardavtal fungerar som ett praktiskt utgångsmaterial som kan anpassas efter era specifika behov. Känner du dig osäker är det klokt att anlita en jurist eller advokat för juridisk rådgivning – vi på Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av avtalsrätt. Ett välförhandlat avtal minskar avsevärt risken för framtida tvister vid uppsägning eller tolkning av avtalsvillkor.

Juridiskt bindande avtal

Huvudprincipen inom avtalsrätten är att ett avtal är juridiskt bindande från det ögonblick det ingåtts. Avtalsbundenheten innebär att varje part är skyldig att fullgöra sina åtaganden – en avsiktsförklaring eller löfte utan avtalsstatus räcker inte. Parterna kan inte ensidigt frångå ett ingånget avtal utan att riskera rättsliga följder, vilket ger avtalsinstitutet dess praktiska funktion som förutsebar grund för både affärsmässiga och privata relationer.

Om en part inte uppfyller sina avtalsförpliktelser kan motparten vända sig till domstol för att få sina rättigheter fastslagna. En möjlig konsekvens är exekution – en tvångsåtgärd genom Kronofogdemyndigheten som kan innebära betalningsföreläggande, utmätning eller annan verkställighet för att förmå parten att fullgöra det avtalade. Avtalsbrott bör därför aldrig underskattas, oavsett om du är den drabbade parten eller riskerar att ställas till svars.