Att köpa en bostad eller fastighet är en stor investering och det kan vara något av en mardröm om du upptäcker dolda fel efter köpet. Till exempel, fel som inte var synliga vid köpet men som har en betydande påverkan på fastighetens värde.
I den här artikeln kommer vi att ge dig en överblick över dolda fel i fastigheter och bostadsrätter, tydliggöra vanliga missförstånd och ge råd om hur du kan agera. Så dyk ner i den här guiden för att ta reda på hur du bäst skyddar dig mot överraskningar av denna typ.
Sammanfattning
- Dolda fel är fel som inte är synliga vid köptillfället och kan ha en betydande påverkan på fastighetens värde.
- Du har ett år på dig att reklamera ett dolt fel och få kompensation eller ersättning från säljaren.
- Vid köp av hus tillämpas jordabalken och säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år. Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen och säljaren är ansvarig för fel i två år.
- Vanliga dolda fel inkluderar bristfälliga badrum, läckor i taket, bristfällig dränering, elfel, ventilation och skadedjur som orsakar lukt och föroreningar.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är en felaktighet du inte kunnat upptäcka vid en normal undersökning. Det är ett fel som fanns vid köptillfället, men som du inte kunde upptäcka. Det är inte heller något som du skulle ha behövt räkna med, med tanke på husets skick, ålder och konstruktion.
Dessutom måste felet ha en märkbar påverkan på husets pris. Om alla dessa saker stämmer, rör det sig förmodligen om ett dolt fel.
Dolda fel är ofta svåra att hitta. De kommer fram efter en tid, oftast när man minst anar det. Det är viktigt att du kontaktar säljaren så snart ett dolt fel dyker upp. Du kan få ersättning för detta fel, och i vissa fall kan du till och med häva köpet.
För hus gäller en reklamationsfrist på 10 år och för bostadsrätter är det istället 2 år från det att du upptäckte felet. Det innebär att du ska reklamera inom skälig tid från det att du upptäckte felet.
Skillnader mellan dolda fel vid husköp och fel i bostadsrätt
![[Efter beskrivning]: En bild av en man och en kvinna framför en delad bild av ett hus och en lägenhet, Real Estate Photography, olika ansikten, frisyrer och klädstilar.](https://i0.wp.com/www.vasaadvokat.se/wp-content/uploads/2023/10/Skillnader-mellan-dolda-fel-vid-huskC3B6p-och-fel-i-bostadsrC3A4tt-129938251.jpg?w=800&ssl=1 "[Efter beskrivning]: En bild av en man och en kvinna framför en delad bild av ett hus och en lägenhet, Real Estate Photography, olika ansikten, frisyrer och klädstilar.")
Det finns flera skillnader mellan dolda fel vid husköp och fel i bostadsrätt som du måste känna till.
| Husköp | Bostadsrätt |
|---|---|
| Vid husköp tillämpas jordabalken. | Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen. |
| Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år från köparens tillträde. | Säljaren av en bostadsrätt endast är ansvarig för fel i två år efter tillträdet. |
| Köparen har rätt att få kompensation eller ersättning för det dolda felet. | Köparen måste reklamera felet till säljaren så snart det upptäcks för att få kompensation eller ersättning. |
| Fel som upptäcks inom ett år kan leda till att köpet hävs. | Allvarliga fel kan leda till att köpet hävs, även om detta är mindre vanligt. |
Vanliga och ovanliga dolda fel
Bristfälliga badrum, läckor i taket, bristfällig dränering av villan, elfel, ventilation och skadedjur som orsakar lukt och föroreningar är några vanliga dolda fel. Vill du veta mer om dessa och andra dolda fel? Läs vidare!
Bristfälliga badrum
Dolda fel i badrum förekommer ofta. Felmonterade golvbrunnar, inbyggda rör utan inspektionslucka eller lossnande kakelplattor kan vara exempel på dolda fel i badrum. Detta kan leda till vattenskador och mögelbildning.
Bristfällig dränering kan också skapa vattenskador i badrummet. Felaktig ventilation och läckor i taket är andra fel som kan anses vara dolda.
Läckor i taket
Läckor i taket är ett vanligt problem vid bostadsköp. Det kan göra att husets värde går ner. Om man hittar en läcka, ska man berätta det säljaren. Då kan man få pengar tillbaka.
Det kan också vara så att taket är dåligt byggt eller isolerat, vilket kan leda till läckor.
Bristfällig dränering av villan
Bristfällig dränering av villan är ett vanligt dolt fel vid bostadsköp. Det innebär att vattnet inte leds bort från husets grund på rätt sätt. Det kan leda till att vatten tränger in i grunden eller källaren, vilket kan orsaka fukt- och mögelskador.
Det är ett allvarligt problem som kan påverka både husets marknadsvärde och beboelighet. Det kan vara svårt att upptäcka bristfällig dränering under en vanlig besiktning, vilket gör det viktigt att vara uppmärksam på detta fel vid köp av villa.
Elfel
När du köper en fastighet eller bostadsrätt kan det finnas elfel som är dolda. Det kan vara vanliga fel, som exempelvis brännskadade ledningar, eller ovanliga fel som inte är så uppenbara.
Om det finns elfel i fastigheten eller bostadsrätten och säljaren inte har informerat dig om det, så betraktas det som ett fel i fastigheten. Det är viktigt att du som köpare är medveten om detta och försäkrar dig om att allt är i bra skick, eller att eventuella fel åtgärdas innan du köper.
Säljaren har ansvar för dessa elfel om du inte var medveten om dem när du köpte.
Ventilation
Ventilation är en vanlig och ovanlig dold fel som kan uppstå vid köp av fastighet eller bostadsrätt. Det kan vara svårt att upptäcka bristfällig ventilation utan flödesmätning.
När ventilationssystemet inte fungerar som det ska kan det leda till dålig luftkvalitet och problem med fukt och mögel. Vid en inspektion bör köparen vara medveten om möjliga ventilationssystemfel och undersöka detta noggrant.
Det kan vara en bra idé att ha en dold fel-försäkring för att täcka eventuella kostnader för att åtgärda ventilationssystemfel.
Skadedjur som orsakar lukt och föroreningar
När man köper en bostad kan det vara ett vanligt dolt fel att det finns skadedjur som orsakar lukt och föroreningar. Skadedjuren kan vara insekter eller gnagare och de kan göra stor skada i fastigheten.
Det kan vara svårt att upptäcka lukten och föroreningarna som skadedjuren orsakar, men det kan påverka bostadens marknadsvärde. Exempel på skadedjur som kan orsaka lukt och föroreningar är råttor, möss, kackerlackor och kvalster.
Dessa skadedjur kan sprida sjukdomar och orsaka allergiska reaktioner hos de som bor i bostaden.
Undersökningsplikt och upplysningsplikt – vad gäller?
När du köper en fastighet eller bostadsrätt har du som köpare en undersökningsplikt. Det innebär att du ska undersöka huset eller bostadsrätten noggrant innan du genomför köpet.
Du måste vara uppmärksam på eventuella fel eller brister och ta reda på all relevant information om fastigheten eller bostadsrätten. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men får inte medvetet undanhålla information eller utnyttja din okunskap.
Om säljaren känner till väsentliga fel måste hen informera dig om det. En mäklare har inget ansvar för dolda fel, men måste ge dig relevant information om bostaden. Det är viktigt att vara medveten om din undersökningsplikt och vad som gäller för upplysningsplikten vid köp av fastighet eller bostadsrätt för att undvika problem senare.
Försäkring mot dolda fel
En dolda fel-försäkring täcker kostnaderna för att åtgärda eventuella fel som upptäcks efter köpet av fastigheten eller bostadsrätten.
Pris för en dolda fel försäkring
En dolda fel försäkring kostar vanligtvis cirka 10 000 kronor för ett hus och cirka 5 000 kronor för en bostadsrätt. Om du vill ha en besiktning av bostaden innan du tecknar försäkringen kostar det runt 3 500 kronor för en bostadsrätt och 8 000 kronor för ett hus.
Försäkringen täcker konstruktionsfel i grund eller stomme samt felaktiga elinstallationer. Men kom ihåg att försäkringen inte täcker fel som köparen själv hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden.
Elinstallationer som orsakar fara för huset omfattas inte heller av försäkringen.
Vad täcker en dolda fel-försäkring?
En dolda fel-försäkring täcker vanligtvis vissa konstruktionsfel i husets grund eller stomme samt felaktiga elinstallationer. Det kan även täcka andra fel som kan påverka husets säkerhet eller funktion.
Det är viktigt att komma ihåg att försäkringen inte täcker alla typer av fel. Till exempel täcker den inte fel som köparen skulle ha kunnat upptäcka om de hade gjort en noggrann undersökning av huset.
Försäkringen täcker heller inte eventuella skador orsakade av brännskadade elledningar eller andra faror för huset. Det är också viktigt att notera att säljaren måste teckna en dolda fel-försäkring separat från sin hemförsäkring.
Friskrivningsklausul
Friskrivningsklausul är en viktig del av avtalet vid köp av fastighet eller bostadsrätt. Det är en skriftlig överenskommelse mellan köparen och säljaren där säljaren undantar sig ansvar för vissa fel eller brister i fastigheten.
Om det finns en friskrivningsklausul i avtalet kan det påverka köparens förväntningar på fastighetens normala standard. Det är därför viktigt att noggrant läsa och förstå innehållet i friskrivningsklausulen innan man skriver under avtalet.
Det kan vara bra att rådgöra med experter på området, till exempel jurister eller fastighetsmäklare, för att få rätt vägledning och skydda sina rättigheter som köpare.
Att hantera och rapportera dolda fel
Att hantera och rapportera dolda fel är viktigt för både köparen och säljaren. Här är några steg att följa:
- Kontakta säljaren: Informera säljaren om det dolda felet och begär åtgärd eller kompensation.
- Skriftligt meddelande: Skicka ett skriftligt meddelande till säljaren där du beskriver felet och begär åtgärd.
- Dokumentation: Samla all dokumentation som stödjer ditt påstående om det dolda felet, som bilder, räkningar eller tidigare inspektioner.
- Expertutlåtande: Vid behov kan du anlita en expert för att utvärdera det dolda felet och ge en skriftlig rapport.
- Reklamation inom rimlig tid: Se till att reklamera felet inom rimlig tid efter att du har upptäckt det. Det är viktigt att inte vänta för länge.
- Juridisk hjälp: Om säljaren inte samarbetar eller om ni inte når en överenskommelse kan det vara nödvändigt att involvera juridisk hjälp.
Slutsats
Att förstå vad dolda fel är och hur de påverkar köp av fastighet eller bostadsrätt är viktigt för både säljare och köpare. Vanliga dolda fel inkluderar problem med badrum, läckor i taket, elfel och bristfällig dränering.
Det är också viktigt att känna till ens rättigheter som köpare och vad man kan göra om man upptäcker ett dolt fel. Att genomföra en noggrann undersökning av bostaden innan köp och att överväga att teckna en dolda fel-försäkring kan vara bra sätt att skydda sig själv som köpare.
Vanliga Frågor
1. Vad menas med dolda fel i fastighet och bostadsrätt?
Dolda fel i fastighet och bostadsrätt handlar om fysiska avvikelser från normal standard, som köparen inte känner till vid tidpunkten för köpekontraktet.
2. Vad kan göras om det finns dolda fel i den villa jag köpt?
Om det finns dolda fel i din villa, kan du kräva prisavdrag baserat på köpeskillingens storlek, eller ersättning för de kostnader som åtgärderna medför för att sätta huset i avsett skick.
3. Kan säljaren hållas ansvarig för dolda fel?
Ja, det är säljarens uppgift att informera om alla kända fel och brister. Men i vissa fall kan köparen ha rätt att reklamera mot säljaren om det finns dolda fel.
4. Hur kan Villaägarnas Försäkringsservice hjälpa till vid dolda fel?
Villaägarnas Försäkringsservice kan ge råd om hur du ska gå till väga vid en reklamation av fastighet, vilken ersättning du kan begära och hur du använder en dolda felförsäkring.
5. Hur vet jag om mitt hus har dolda fuktskador eller felaktig dränering?
En besiktning av husets standard, inklusive golvbjälklag, våtutrymmen och dricksvattenanläggningar, kan identifiera potentiella problem som riskkonstruktioner, röta eller felaktig dränering.
6. Vad ska jag tänka på när jag lägger bud på en fastighet?
När du deltar i en budgivning, bör du vara medveten om att fastigheten säljs i befintligt skick. Det är därför viktigt att göra en noggrann kontroll av byggnadens ålder, husets läge och eventuella panträtter eller nyttjanderätter.