Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Regler vid andrahandsuthyrning

Vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt är det många olika regelverk som kan spela in. Ofta finns regler i bostadsrättsföreningens stadgar – här gäller det alltså att kolla vad som gäller i just det aktuella fallet. Utöver det finns regler i hyreslagen (som egentligen heter 12 kapitlet jordabalken), bostadsrättslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Det är alltså mycket att hålla koll på – vi reder ut vad som gäller i några situationer som många funderar över.

Andrahandsuthyrning av bostadsrättNär har man rätt att hyra ut i andra hand?

Som bostadsrättshavare har man inte någon absolut rätt att hyra ut sin lägenhet. Den viktigaste grundregeln att tänka på är att det alltid krävs tillstånd från bostadsrättsföreningen för att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Det krävs tillstånd även om du inte tar ut någon hyra utan bara lånar ut lägenheten.

Många bostadsrättsföreningar har bestämmelser i sina stadgar som reglerar under vilka förutsättningar det är tillåtet att hyra ut i andra hand. Det är dessa regler som i första hand gäller. Bostadsrättsföreningen har dock inte rätt att säga nej på vilka grunder som helst. Om föreningen vägrar kan du som bostadsrättshavare ta saken vidare till Hyresnämnden (läs mer om det under rubriken ”Tvist med bostadsrättsföreningen”). Hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrning om två förutsättningar är uppfyllda:

  • Bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen, och
  • Föreningen har inte någon befogad anledning att vägra.

Med ”skäl” för uthyrningen menas vissa godtagbara skäl. Det kan till exempel handla om provboende med sambo i hans eller hennes lägenhet, arbete eller studier på annan ort, tillfälligt boende på vårdhem eller en längre utlandsvistelse. Exempel på när föreningen kan ha befogad anledning att vägra är om det finns skäl att tro att andrahandshyresgästen kommer att bete sig störande mot de andra boende eller inte ta väl hand om lägenheten. Det kan också bero på att det redan finns för många andra uthyrda lägenheter i föreningen.

Tillstånd till andrahandsuthyrning är normalt sett tidsbegränsade. Det är också vanligt att bostadsrättsföreningen i sina stadgar sätter upp regler om en maximal tid för andrahandsuthyrning, till exempel två år.

Hur hög hyra kan man ta ut?

Det finns regler som begränsar hur hög hyra som får tas ut vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt. För att räkna ut den hyran används två faktorer: driftkostnader och kapitalkostnader.

Driftkostnader är nödvändiga kostnader som du faktiskt har för bostaden, som till exempel el, vatten och avgift till föreningen. Om lägenheten är möblerad kan man som driftkostnad lägga på en summa för slitage på möbler.

Kapitalkostnader beräknas efter en särskild formel och påverkas inte av hur mycket du har lånat, vilken ränta du har på bolånet eller hur mycket du amorterar. I lagen står att kapitalkostnader beräknas som ”skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. Man brukar säga att 4 % är en bra riktlinje för vad som är skälig avkastningsränta. Det är viktigt att tänka på att ränteformeln avser kapitalkostnaden för ett helt år, så den här siffran måste delas med 12 för att få fram månadskostnaden.

Här ger vi ett exempel på hur du räknar ut vilken hyra du kan ta ut:

  1. Driftkostnader

    Avgift till föreningen: 3 000 kr/mån

    El och vatten: 500 kr/mån

    Möbelslitage: 500 kr/mån

    Totalt: 4 000 kr/mån

  2. Kapitalkostnader

    Bostadens värde: 2 miljoner kronor

    Kapitalkostnad för ett år: 4 % av 2 miljoner kronor = 80 000 kr

    Kapitalkostnad per månad: 80 000 / 12 = ca 6 700 kr

  3. Total hyra

    Driftkostnader + kapitalkostnader = total hyra

    4 000 kr + 6 700 kr = 10 700 kr

Andrahandsuthyrning av bostadsrättVad gäller angående uppsägningstid?

Ett hyreskontrakt kan vara antingen för en viss period eller tills vidare. Eftersom tillståndet för andrahandsuthyrning nästan alltid är tidsbegränsat kan det vara bra att tänka på att inte ingå ett hyresavtal för längre tid än du har tillstånd för.

Uppsägningstiden för bostadsrättshavaren är tre månader och uppsägningstiden för andrahandshyresgästen är en månad. Det går att avtala om att bostadsrättshavaren ska ha en längre uppsägningstid eller att hyresgästen ska ha en kortare uppsägningstid, men inte tvärt om.

När en privatperson hyr ut sin bostadsrätt i andra hand har hyresgästen inget så kallat besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte kan kräva att avtalet ska förlängas och gälla för längre tid än vad som står i avtalet. Avtalet upphör att gälla när den avtalade hyrestiden går ut eller efter uppsägningstiden när någon av parterna säger upp avtalet.

Behövs tillstånd för att ha en inneboende?

Reglerna för att hyra ut ett rum till en inneboende skiljer sig från reglerna för andrahandsuthyrning av hela lägenheten. Det behövs inte tillstånd från bostadsrättsföreningen för att ha en inneboende, oavsett om inneboenden betalar hyra eller inte.

Tvist med bostadsrättsföreningen eller hyresgästen

Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand och föreningen säger nej kan du ta saken vidare till Hyresnämnden. Hyresnämnden är som en domstol och prövar tvister som har att göra med hyra av bostadsrätt eller hyresrätt.

Det händer också att bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen hamnar i konflikt om vad som gäller för uthyrningen. Det kan bland annat bero på att hyresgästen missköter sig, till exempel inte betalar hyran eller inte tar hand om lägenheten på ett godtagbart sätt. Om hyresgästens misskötsel är allvarlig kan bostadsrättshavaren ha rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan.

Om du har hamnat i en tvist med din bostadsrättsförening eller med en andrahandshyresgäst kan det vara en god idé att anlita en jurist som kan hjälpa dig att reda ut vad som gäller i just ditt fall.

Checklista – 4 saker att tänka på vid andrahandsuthyrning

  1. Begär tillstånd från bostadsrättsföreningen

    Se till att du har tillstånd till andrahandsuthyrning från din bostadsrättsförening. Hyr du ut utan tillstånd kan du i värsta fall bli av med din bostadsrätt.

  2. Skriv ett avtal

    Det är viktigt att upprätta ett skriftligt avtal med din andrahandshyresgäst. Då får ni tillfälle att gemensamt diskutera vad som ska gälla för uthyrningen och risken att ni senare hamnar i en tvist minskar.

  3. Räkna ut hur mycket du kan ta ut i hyra

    Du har inte rätt att ta ut hur hög hyra som helst, utan får bara ta ut ett belopp som motsvarar dina driftkostnader och kapitalkostnader. Det här räknas ut enligt en särskild formel. Om du tar ut en för hög hyra kan hyresgästen ta saken till Hyresnämnden som kan sätta ned hyran.

  4. Kom ihåg att det alltid är du som är ansvarig för din bostadsrätt

    Det är väldigt viktigt att tänka på att det alltid är du som är ansvarig för bostadsrätten även när den är uthyrd. Det innebär bland annat att det är ditt ansvar att se till att avgiften till föreningen blir betald och att det är du som får ta konsekvenserna om hyresgästen missköter lägenheten eller de gemensamma utrymmena.

(MR)