Byggtvist, 7 saker att tänka på när du bygger

Att bygga nytt är för många villaägare ett av de mest givande projekten – men också ett av de mer juridiskt komplexa. Entreprenadrättsliga frågor, tydliga avtal och rätt ansvarsfördelning kan bli helt avgörande om något väl går snett. Nedan följer sju konkreta punkter för att du ska kunna navigera de juridiska aspekterna av ditt nybygge med större trygghet.

1. Ha alla tillstånd klara. Den som vid något tidigare tillfälle utfört en nybyggnation på villan är bekant med den monstruösa regleringen vi kallar plan- och bygglagen (2010:900). Den som inte utfört en nybyggnation bör dock i vart fall ha en förståelse före regelverket.Plan- och bygglagen är väldigt viktig framför allt sett utifrån ett samhällsperspektiv. Reglering styr hur och vart både stat, kommun och individ får bygga vilket därigenom skyddar en effektiv infrastruktur. Regleringen skyddar dock även enskilda byggnader genom t.ex. kulturminnesregleringen där vissa byggnaders karaktärer anses skyddsvärde.Ett annat exempel är att plan- och bygglagen även syftar till att värna om ortens karaktär i vilket många åtgärder på fastigheter kräver bygglov.När du ska bygga nytt krävs det som huvudregel bygglov även om det från huvudregeln finns ett stort antal undantag. Vissa av undantagen är lagstadgade medan vissa undantag är upp till varje kommun att avgöra. Det enklaste sättet att avgöra om just ditt projekt behöver bygglov är att kontakta din lokala byggnämnd. Tänk på att göra detta i god tid innan du planerade åtgärderna då handläggningstiden kan vara mycket lång.
2. Kolla vem du har att göra med. Din upplevelse av hur det är att gå igenom en nybyggnation kommer i stort sett helt avgöras beroende på vem du anlitar. Självklart vill man som konsument komma undan med det mest förmånliga priset eller rättare sagt på billigaste sätt. Tänk dock på att den lägsta offerten inte nödvändigtvis innebär det lägsta priset. Tyvärr finns det en del oseriösa aktörer som inte rent krasst faktiskt fuskar med sina tjänster. Detta kan innebära allt från undermåligt material till att man helt ignorerar säkerhetsaspekter. Om man anlitar en oseriös entreprenör riskerar man således inte enbart att hamna i en tvist avseende ekonomisk kompensation, man kan i vissa fall riskera sin egen hälsa.
3. Ge tydliga instruktioner. Även om du som villaägare har en tydlig ambition av hur nybyggnationen ser ut så innebär det inte nödvändigtvis att entreprenören har samma bild av ambitionen. Du bör således vara så tydlig som möjligt när du beställer tjänsten och helst reglera vad ni kommer överens om skriftligt. Förekomsten av skriftliga instruktioner som är tydliga hjälper er mycket vid en ev. tvist, de hjälper dig även då entreprenören har bättre koll på vad du som konsument har beställt.
4. Håll dig kontaktbar. Att du som beställare bör hålla dig kontaktbar är relativt logiskt då väldigt få entreprenader löper på helt felfritt. Att du bör hålla dig kontaktbar har dock även en juridisk aspekt.Du som konsument är skyddad genom konsumenttjänstlagen (1985:716). Av regleringen följer ett skydd som i är väldigt förmånligt för konsumenten i innebär, i stora drag, att (i) entreprenören ska samråda och avråda dig från onödiga åtgärder, (ii) verka för att tjänsten utförs så bra som möjligt, (iii) priset får endast avvika från estimation med 15% och (iv) regleringen stadgar en fellista som påminner om konsumentköplagen.Det är av skäl ii som du bör hålla dig kontaktbar. Regleringen innebär att entreprenören är skyldig att utföra visst arbete utöver tjänsten om situationen kräver det. Huvudregeln för detta är att entreprenören då ska underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar. Om entreprenören utför detta arbete får entreprenören även fakturera för detta utöver det avtalade priset. Om konsumenten dock inte kan kontaktas får dock entreprenören utföra tjänsten i följande tre fall;
   – a. Om tilläggsarbetets extra kostnader är försumliga i jämförelse med det totala priset. Om entreprenaden ska kostnad 100 000 bör således tilläggsarbete om 2000 kronor anses försumligt.
   – b. Om entreprenören har särskilda skäl att anta att konsumenten önskar få tilläggsarbetet utfört.
   – c. Om det ligger fara i dröjsmål med tilläggsarbetet. Med detta menas t.ex. att en nybyggnation riskerar att rasa om inte grunden stöttas upp, trots att det inte ingick i tjänsten.Entreprenören har således ibland lagstöd att utföra tilläggsarbeten om denna inte kan få tag på konsumenten, och i många fall är konsumenten glad att arbetet företogs. Dock måste inte så alltid vara fallet. Håll dig således kontaktbar så att du inte utsätts för oönskade överraskningar när fakturan kommer.
5. Avtala om priset. Det kan i många fall hända att en entreprenör inte kan eller vill ge ett fast pris eller ens en prisestimation utan föredrar att arbeta per timme eller månad. Att ha ett sådant upplägg är minst sagt fyllt med riskmoment då det i teorin inte finns någon gräns för hur hög fakturan ska bli. Om man inte har avtalat om priset gäller en princip om att priset ska vara skäligt. Problemet med denna bedömning är att den varierar från fall till fall då man måste göra en prövning av det konkreta fallet. Priset kan således bli väldigt mycket högre än väntat men ändå anses vara skäligt.
6. Tiden för arbetet. Det är minst lika viktigt att avtala om hur lång tid som arbetet ska ta som att avtala om priset eller objektet för tjänsten.Även om man inte avtalar om exakt hur lång tid för tjänstens utförande som entreprenören har på sig så finns en bortre gräns. Denna gräns är dock svår att fastställa och baseras i många fall på subjektiva bedömningar och teknikaliteter vilket i sig kan föras en process om. Det är därför bättre att avtala om tiden även om den sker ungefärligt då man i vart fall har en grund att utgå ifrån om man ska utreda dröjsmål.
7. Inspektera arbetet. Efter att entreprenören bör du alltid inspektera arbetet. Om det rör sig om en större nybyggnation som ett helt hus eller del av hus bör du kanske till och med beställa en besiktning av en tredje part. Att inspektera arbetet handlar inte enbart om att upptäcka brister, vilket dock är en stor del, utan även om man som konsument är nöjd med tjänsten sett till avtalet. Som konsument har man en relativt lång reklamationstid där en reklamation som skett inom två månader från dess att felet upptäckts alltid ska anses vara i tid. Denna tid är dock relativt lätt att försitta i vilket du bör inspektera nybyggnationen snarast oavsett vad.

Listan är inte uttömmande – varje byggprojekt har sina unika förutsättningar och det tillkommer alltid fler aspekter att beakta. Trots välgenomtänkta förberedelser kan en tvist uppkomma, exempelvis om entreprenören inte uppfyller sina åtaganden enligt konsumenttjänstlagen (1985:716) eller om fel uppstår som parterna inte kan enas om. I ett sådant läge bör du anlita ett juridiskt ombud som kan bedöma dina möjligheter och företräda dina intressen.

Vi på Vasa Advokatbyrå arbetar inom flera civilrättsliga områden där entreprenadjuridik och fastighetsrätt utgör kärnkompetenser. Med lång erfarenhet av att företräda såväl konsumenter som entreprenörer i komplexa byggtvister – läs mer om vår historia som advokatbyrå – vet vi hur svår situationen kan kännas när ett projekt spårar ur. Vi arbetar alltid utifrån ditt intresse för att nå bästa möjliga lösning.