Dolda fel: 4 krav, exempel och kostnader för dolda fel

Att upptäcka ett dolt fel i en bostad som man inte kände till vid köpet kan komma som en otrevlig överraskning. Ingen vill köpa en bostad för att sedan upptäcka att det finns dolda fel. Ett fel innebär generellt att bostadens skick inte stämmer överens med vad som avtalats eller om bostadens skick avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta. Omständigheterna runt felet avgör om du som köpare har rätt till prisavdrag på köpeskillingen, avhjälpande, hävning av köpet eller skadestånd.

Vad är dolda fel?

Med dolda fel avses sådana fel eller skador på bostaden som inte kunde upptäckas av köparen vid köptillfället. Ett dolt fel är vidare ett fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann av bostaden före köpet och ska inte ha varit ett fel som köparen med fog borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadens skick eller ålder. Felet måste även ha förelegat vi köpets ingående. Detta innebär att det som köpare inte är möjligt att åberopa dolt fel om fel har kunnat upptäckas. Vad som är ett dolt fel beror även på vad som avtalats mellan säljare och köpare.

Sammanfattningsvis är ett dolt fel:

  1. Ett fel som funnits i bostaden vid köptillfället
  2. Ett fel som inte varit möjligt att upptäcka
  3. Ett fel som inte ska ha varit förväntat
  4. Ett fel som står i strid mot vad som avtalats

Dolda fel: 4 krav, exempel och kostnader för dolda felExempel på dolda fel

Dolda fel förekommer ofta i bostadens bärande konstruktioner såsom grunden, stommen, bjälkar och takstolar. Felen hittas även ofta i våtrum. De dolda felen beror vanligtvis på fukt, mögel eller röta. Vidare är skadedjur och felaktig dränering exempel på dolda fel. Ett annat exempel är spotlights som monterats utan värme-och brandisolerade skydd eller ett nylagt tak som saknar takpapp, vilket kan orsaka fuktskador. Dessa fel är svåra att upptäcka vid besiktningen och kan komma att anses som dolda fel.

Olika regelverk

I Jordabalken (1970:994) regleras dolda fel avseende fast egendom. När det gäller bostadsrätter är det istället den vanliga Köplagen (1990:931) som blir tillämplig eftersom en bostadsrätt inte är en fast egendom utan en lös egendom. Avseende dolda fel skiljer sig jordabalken och köplagen åt bland annat när det gäller köparens undersökningsplikt, säljarens ansvar och avhjälpanderätt.

Köplagen kan även i större utsträckning åsidosättas genom avtal mellan parterna. Vid köp av fast egendom är köparens undersökningsplikt generellt något strängare än vid köp av bostadsrätter. En bostadsrätt säljs ofta i befintligt skick vilket innebär att det ställs något högre krav på vad som är att anse som ett dolt fel i bostadsrätter.

Ansvar och ersättning fast egendom

Om felet är att anse som ett dolt fel ansvarar säljaren för det. Enligt 4 kap. 19 § Jordabalken gäller det att om fastigheten inte stämmer med vad som följer av avtalet eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Vidare har köparen rätt att dra av kostnader som är en följd av att felets åtgärdande. Köparen har även rätt att häva köpet om felet är väsentligt. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Prisavdrag brukar dock vara den vanligaste påföljden. Ett prisavdrag ska kompensera köparen för den värdeskillnad som uppstått i och med det dolda felet.

Dolda fel i fast egendom

Köp av fastighet regleras i 4 kap jordabalken. I 4 kap 19 § jordabalken regleras dolda fel i fast egendom, varav den långtgående undersökningsplikten för köparen framgår. Fastighetens skick måste alltså undersökas innan köpekontraktet skrivs på. För att ett eventuellt fel ska räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Detta innebär att en säljare inte kan hållas ansvarig för fel som är uppenbara och som borde har upptäckts vid en noggrann undersökning. Köparen måste själv undersöka bostaden genom att exempelvis spola i kranar eller titta under mattor. Det kan vara en god idé att ta hjälp av en besiktningsman för att säkerställa att fastigheten är i gott skick. Det finns dock omständigheter som befriar köparen från sin undersökningsplikt. Om säljaren uttryckligen har lämnat en garanti bortfaller generellt undersökningsplikten. Säljarens uppgifter och uttalanden vid eller före avtalets ingående som varit ägnat att inge köparen tillit till att fel i fastigheten inte föreligger kan innebära att köparen är befriad från sin undersökningsplikt.

Enligt 19 b § jordabalken finns det vid köp av fast egendom en tioårig preskriptionsfrist som löper från det datum då de nya ägarna tillträder huset. Det innebär att fel som upptäcks inom tio år kan göras gällande som dolt fel och säljaren kan hållas ansvarig.

Dolda fel i bostadsrätt

När en bostadsrätt säljs tillämpas som tidigare nämnt köplagens bestämmelser. Enligt den formulering som följer av lagen finns det inget som kallas dolda fel avseende bostadsrätter. Vad som kan anses som fel i bostadsrätten beror generellt på vad köparen och säljaren har avtalat. Om säljaren exempelvis utfäst att badrummet behöver renoveras är det inte troligt att köparen i efterhand kan kräva prisavdrag för fel som upptäcks i badrummet. Om felet inte omfattas av vad som avtalats, blir det istället en bedömning utifrån vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig, se 17 § 3 st Köplagen.

Utgångspunkten är att en bostadsrätt köps i befintligt skick. Det innebär att även om det föreligger fel som behöver åtgärdas kan det inte anses vara ett fel som säljaren ansvarar för om det är överenskommet enligt kontraktet. Detta innebär dock inte att köparen förlorar möjligheten att göra gällande att fel föreligger, se 19 § Köplagen.

Fel kan fortfarande göras gällande om någon av följande omständigheter föreligger:

  • Bostadsrätten inte stämmer med uppgifter om dess egenskaper som säljaren lämnat före köpet som kan antas ha inverkat på köpet,
  • Säljaren har före köpet underlåtit att berätta om väsentliga förhållanden rörande bostadsrättens egenskaper som han kan antas ha känt till och som köparen kunnat förvänta sig bli upplyst om, om det kan antas påverkat på köpet, eller
  • Bostadsrätten är i ett väsentligt sämre skick än köparen kunnat förvänta sig med hänsyn till priset samt övriga omständigheter vid köpet.

Köparen får inte göra gällande fel som denne måste ha antas ha känt till innan köpet, eller som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av bostadsrätten, se 20 § Köplagen. Ett fel som skulle kunna ha upptäckts vid en undersökning kan även göras gällande om säljaren handlat i strid mot tro och heder. Preskriptionsfristen för att åberopa dolda fel i bostadsrätter är två år.

Ansvar och ersättning bostadsrätt

Om felet är att anse som ett dolt fel faller ansvaret på säljaren. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet, om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren, se 34 § Köplagen. I de fall säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet har köparen enligt 34 § Köplagen rätt till ersättning. Vidare följer det av 37 § Köplagen att då ett avhjälpande inte sker inom skälig tid har köparen rätt till prisavdrag eller hävning om felet är av väsentlig betydelse, se 39 § Köplagen.

Vad du ska göra om du upptäcker ett dolt fel

Om du har upptäckt dolda fel i din bostad bör du genast skriftligen reklamera felet till säljaren. En reklamation ska ske inom skälig tid från det att du upptäckt felet. Skälig tid har enligt praxis ansetts vara cirka 4,5 månader, se NJA 2008 s. 1158. En reklamation bör innehålla en specifikation om vad som anses vara felaktigt samt eventuellt ett angivet belopp som du yrkar ersättning med.

Vidare är det viktigt att en besiktning görs för att konstatera felets omfattning och vad det består av. Ett besiktningsutlåtande från en besiktningsman kan vara bra att hänvisa till i reklamationen. Om säljaren bestrider reklamation eller om ni inte kommer överens är det en god idé att ta hjälp av en jurist som kan se över dina krav och göra en bedömning avseende möjligheterna till ersättning samt utreda huruvida felet är att anse som dolt.