Dolda fel: 4 krav, exempel och kostnader för dolda fel

Att köpa en bostad och sedan stöta på oväntade fel är en av de mer påfrestande situationer en fastighetsköpare kan hamna i. Generellt innebär ett fel att bostadens faktiska skick inte stämmer med vad som avtalats, eller att den avviker från vad köparen rimligen hade kunnat förutsätta. Vilka påföljder som kan aktualiseras – prisavdrag på köpeskillingen, avhjälpande, hävning eller skadestånd – beror på omständigheterna kring det enskilda felet.

Vad är dolda fel?

Med dolda fel avses sådana fel eller skador på bostaden som inte var möjliga att upptäcka vid en noggrann besiktning inför köpet. Felet måste dessutom ha förelegat redan vid köpets ingående, och köparen ska inte ha haft fog att räkna med det med hänsyn till bostadens ålder och skick. Kan felet ha påvisats vid en omsorgsfull undersökning är det inte dolt – köparen kan då inte åberopa det i efterhand. Vad som slutligen utgör ett fel påverkas också av vad parterna uttryckligen avtalat.

Sammanfattningsvis är ett dolt fel:

1. Ett fel som funnits i bostaden vid köptillfället
2. Ett fel som inte varit möjligt att upptäcka
3. Ett fel som inte ska ha varit förväntat
4. Ett fel som står i strid mot vad som avtalats

Exempel på dolda fel

Dolda fel påträffas ofta i bärande konstruktioner – grund, stomme, bjälkar och takstolar – liksom i våtrum. Vanliga bakomliggande orsaker är fukt, mögel och röta, men även skadedjursinfestation och bristfällig dränering förekommer. Mer specifika exempel är spotlights monterade utan värme- och brandisolerade skydd samt nytäckta tak som saknar takpapp, vilket riskerar att ge upphov till allvarliga fuktskador. Sådana brister är svårupptäckta vid en normal besiktning och kan i en tvist bedömas som dolda fel.

Olika regelverk

Dolda fel vid köp av fast egendom regleras i jordabalken (1970:994). För bostadsrätter gäller i stället köplagen (1990:931), eftersom en bostadsrätt är lös egendom och inte fast egendom. Regelverken skiljer sig åt i fråga om undersökningsplikt, säljarens felansvar och rätten till avhjälpande – skillnader som i praktiken kan ha avgörande betydelse för utgången av en tvist. Se mer om dolda fel vid fastighetsköp för en fördjupad genomgång.

Köplagen är dispositiv och kan i större utsträckning åsidosättas genom avtal mellan parterna. Undersökningsplikten är generellt något strängare vid köp av fast egendom än vid bostadsrättsköp. Eftersom bostadsrätter dessutom ofta säljs i befintligt skick sätts ribban för vad som anses utgöra ett dolt fel något högre i dessa fall.

Ansvar och ersättning fast egendom

Bedöms ett fel som dolt bär säljaren ansvaret. Enligt 4 kap. 19 § Jordabalken har köparen rätt till prisavdrag om fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen kan också kräva ersättning för kostnader som uppstår till följd av att felet avhjälps, och vid väsentliga fel finns rätt att häva köpet. Skadestånd kan dessutom komma ifråga om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten avvek från vad säljaren kan anses ha utfäst.

I praktiken är prisavdrag den vanligaste påföljden. Det ska motsvara den värdeskillnad som det dolda felet ger upphov till och på så vis kompensera köparen för den faktiska skadan.

Dolda fel i fast egendom

Köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken, och det är 4 kap. 19 § som anger ramarna för köparens undersökningsplikt och ansvar vid dolda fel i fast egendom. Fastigheten måste undersökas grundligt innan köpekontraktet undertecknas. Brister i undersökningsplikten innebär att säljaren inte kan hållas ansvarig för fel som hade kunnat påvisas vid en omsorgsfull genomgång. Praktiska åtgärder är att spola i kranar, inspektera under mattor och kontrollera krypgrunden – gärna med hjälp av en auktoriserad besiktningsman. Undersökningsplikten kan dock bortfalla om säljaren lämnat en uttrycklig garanti eller om dennes uppgifter inför köpet var ägnade att inge köparen tillit om att fel inte föreligger.

Enligt 4 kap. 19 b § jordabalken löper en tioårig preskriptionsfrist från och med tillträdesdagen. Det innebär att köparen kan göra gällande dolda fel och hålla säljaren ansvarig för brister som upptäcks inom dessa tio år.

Dolda fel i bostadsrätt

Vid försäljning av bostadsrätt tillämpas köplagens regler. Till skillnad från jordabalken innehåller köplagen inget uttryckligt begrepp om dolda fel – vad som räknas som fel beror i stället på vad parterna avtalat. Har säljaren exempelvis upplyst om att badrummet behöver renoveras kan köparen normalt inte i efterhand kräva prisavdrag för brister i det utrymmet. Faller felet utanför avtalets ram görs bedömningen utifrån vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig av bostadsrätten, se 17 § 3 st. köplagen.

Bostadsrätter säljs som regel i befintligt skick, vilket innebär att ett avtalsreglerat fel inte utgör ett säljaransvar. Det hindrar dock inte köparen från att hävda att fel föreligger i lagens mening – se 19 § köplagen – om felfriheten inte uttryckligen reglerats i köpekontraktet.

Fel kan fortfarande göras gällande om någon av följande omständigheter föreligger:

• Bostadsrätten inte stämmer med uppgifter om dess egenskaper som säljaren lämnat före köpet som kan antas ha inverkat på köpet,
• Säljaren har före köpet underlåtit att berätta om väsentliga förhållanden rörande bostadsrättens egenskaper som han kan antas ha känt till och som köparen kunnat förvänta sig bli upplyst om, om det kan antas påverkat på köpet, eller
• Bostadsrätten är i ett väsentligt sämre skick än köparen kunnat förvänta sig med hänsyn till priset samt övriga omständigheter vid köpet.

Enligt 20 § köplagen kan köparen inte åberopa fel som denne känt till vid köpet, eller som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull undersökning av bostadsrätten. Undantaget gäller om säljaren handlat svikligt – i sådant fall kan felet göras gällande även om det i och för sig var möjligt att upptäcka. Tänk på att preskriptionstiden för att kräva ersättning för dolda fel i bostadsrätter är två år från köpet.

Ansvar och ersättning bostadsrätt

Konstateras att ett fel är att betrakta som dolt vilar ansvaret på säljaren. Köparen har rätt att kräva avhjälpande, förutsatt att det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren enligt 34 § köplagen. Fullgör säljaren inte sin avhjälpandeskyldighet har köparen rätt till ersättning för att låta utföra åtgärden på egen hand. Sker inte avhjälpandet inom skälig tid öppnar 37 § köplagen för prisavdrag, och om felet är av väsentlig betydelse kan köparen även häva köpet med stöd av 39 § köplagen.

Vad du ska göra om du upptäcker ett dolt fel

Upptäcker du ett dolt fel bör du omgående reklamera skriftligen till säljaren. Reklamationen måste ske inom skälig tid från det att felet upptäcktes – Högsta domstolen har i NJA 2008 s. 1158 slagit fast att ungefär 4,5 månader normalt är godtagbart. Se till att reklamationen innehåller en tydlig specifikation om vad som anses vara felaktigt samt det belopp du yrkar ersättning med.

Låt en certifierad besiktningsman undersöka felet för att fastställa dess art och omfattning. Ett skriftligt besiktningsutlåtande stärker din reklamation avsevärt och ger ett objektivt underlag vid en eventuell tvist. Om säljaren bestrider ditt krav eller om ni inte når en uppgörelse, bör du kontakta en jurist som kan bedöma om felet uppfyller rekvisiten för ett dolt fel och vilka möjligheter du har till ersättning.