Dolda fel, före & efter köp – 10 saker att tänka på

Dolda fel, före & efter köp – 10 saker att tänka påAtt köpa en fastighet eller en bostadsrätt är en enorm investering i vilket både säljaren och köparen har ett intresse av att transaktionen går så bra som möjligt. Det är dock i vissa fall oundvikligt att vissa saker ibland går lite snett. Däribland innefattas begreppet ”dolt fel”

Ett dolt fel är vad som juridiken kallas ett abstrakt fel. Med detta menas att det är ett fel som inte direkt följer av avtalet, utan det är en brist i jämförelse med vad som en köpare kan förvänta sig om fastighetens eller bostadsrätten allmänna skick. Om det står att fastigheten eller bostadsrätten är 100 kvm men i realiteten endast är 90 kvm är detta ingen abstrakt fel utan ett konkret fel. Detta då felet följer av det som avtalats om. Att en fastighet eller en bostadsrätt är 90 kvm innebär inte ett automatiskt fel i köparens ögon utan utgör endast ett fel i proportion till avtalet. Ett abstrakt fel kan t.ex. vara röta eller vattenläckage vilket uppfattas som en brist oavsett avtalet.

Om ett abstrakt fel föreligger är det menat att detta ska upptäckas genom undersökningsplikten. Om det abstrakta felet upptäcks vid undersökningen eller hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning så kan felet inte göras gällande vid ett senare tillfälle. Köparen har i sådana fall köpt fastigheten eller bostadsrätten med den bristen i vilket köparen får stå sitt kast. Skulle det däremot vara så att det abstrakta felet inte gick att upptäcka vid undersökningen kan detta vara ett s.k. ”dolt fel”.

Detta bör du tänka på innan köpet

  1. Undersök noggrant. För att kunna göra gällande ett abstrakt fel är rekvisitet att det kan klassas som dolt. För att ett fel ska kunna klassas som dolt krävs det att du som köpare varit noggrann i undersökningen. Som praxis ser ut ställs relativt höga krav på vad du som köpare ska ha undersökt, även om undersökningsplikten varierar. För att demonstrera ett exempel ansågs en köpare ha försummar sin undersökningsplikt när denna köpt ett äldre hus med krypgrund. Undersökningsplikten försummades genom att köparen inte kröp in under fastigheten och inspekterat krypgrunden. Du ska dock inte behöva slita upp golv, väggar eller tak för att utföra din undersökning.
  2. Var kritisk. När man köper en fastighet eller en bostadsrätt är det alltid, sett utifrån förhandlingsställningen, bra att vara ”kompis” med säljaren. Tänk dock på att inte vara för snäll eller slapp. Detta innebär att du som köpare bör vara noggrann i din undersökning trots att säljaren kanske anser att du är ”irriterande” eller ”petig” eftersom de fel du ev. missar blir ditt problem när köpet är igenom.Du bör vidare vara kritisk gentemot säljarens ”säljsnack”. Att lovorda och ”promota” säljobjektet är en självklar åtgärd från säljarens sida då säljaren önskar få så mycket för fastigheten eller bostadsrätten som möjligt. Detta lovordande kan dock i många fall tolkas som garantier eller indicier. Vart gränsen mellan en garanti och allmänt lovordande går är svårt att säga. Den huvudregel som dock kan konstateras utifrån praxis är att ett lovordande utfäster en konkret egenskap hos objektet medan ett lovordande är mer allmänt hållen. Även om denna gräns är ganska ”luddig” spelar den en enorm juridisk funktion då en garanti grundar ansvar för säljaren medan ett lovordande inte gör det. Om du är osäker på om det är en garanti eller inte bör du således fråga. Helst via mail eller annan skriftlig källa.
  3. Var tydlig i avtalet. Som många vet och som mäklaren kommer påpeka så är ett köpeavtal gällande fastigheter och bostadsrätten formbundna. Det innebär dels att den måste vara skriftlig och dels att den måste ha ett visst minimiinnehåll. Det som ska regleras i köpeavtalet är framför allt köpeskillingen och ev. ”svävarvillkor” kopplade till köpeskillingen. Vidare ska fastighetsbeteckningen/bostadsrättens nummer anges. Utöver detta står det parterna fritt att avtala om villkoren för köpet. Om det är så att du och säljaren ingår ett avtal utöver det som står i köpeavtalet bör det föras in där så konkret utformat som möjligt. Om avtalet förblir muntligt eller tecknas i separat avtal riskerar avtalet att bli svårare att tolka eller ens bevisa.
  4. Besiktning. Idag är det vanligt att säljaren har en färdig överlåtelsebesiktning med tillhörande sidodokument redan vid annonseringen av försäljningen. Denna går även ofta att lita på då en sakkunnig utfört, eller i vart fall ska vara sakkunnig, besiktningen. Tänk dock på att denna kan vara gammal då en annons kan ha varit uppe en längre tid. Du som köpare har därmed mycket att tjäna på att själv beställa en besiktning. Visserligen innebär en besiktning kostnader för dig som köpare samt att transaktionen tar längre tid. Det är dock en försumlig smärta jämfört med de fel som ev. senare kan uppkomma. Tänk dock på att en beställd besiktning inte undantar din undersökningsplikt.

    Utöver dessa huvudpunkter bör du som köpare inspektera följande saker lite närmare;

  5. Badrum och kök. Badrum och kök är två platser inom bostäder som du bör inspektera närmare. Anledningen till detta är enkelt. FUKT! Båda platserna har öppna vattenpunkter med vilket menas att båda platserna omsätter stora mängder vatten. Detta innebär även att båda platserna är knytpunkter för rördragningen dit både vattenledningar och avlopp kopplas. Således är risken även extra stor för just vattenläckage med anledning därav. När du undersöker objektet bör du således vara noggrann i den mån att du kollar rören så noggrant du kan för att leta efter fukt, droppar eller andra täcken på läckage som senare kan utvecklas till skador. Du bör även fråga säljaren om denna ev. märkt av några problem eller om denne företagit några renoveringsåtgärder avseende vattenledningarna eller avloppen.
  6. Tak och källare. Detta appliceras i första hand på fastigheter då bostadsrättslägenheter är begränsade till ytan. När du undersöker fastigheten bör du vara extra vaksam på just tak och källare då dessa två utrymmen i många fall kan vara eftersatta vad gäller skick. Tak och källare är dessutom ofta sämre isolerade i vilket de lättare utsätts för fukt, temperaturskillnader etc. Att utföra en noggrann inspektion av tak och källare är väldigt svårt för en lekman i vilket man ofta behöver en besiktningsman. Besiktningsmannen kommer i sin utredning att utreda skicket på de båda ställena. Du bör som köpare ta tillfället i akt och fråga besiktningsmannen om du bör vidta åtgärder eftersom utredningsprotokollet i vissa fall kan vara lite svårläst. Det du kan göra själv som lekman är framför allt att hålla ögonen öppna efter missfärgningen, (kan tyda på röta, fukt eller mögel) fukt (kan bli värre), och temperaturskillnader (tyder på dålig isolering). Denna lista är inte uttömmande i vilket du som köpare bör anmärka på allt du inte känner dig bekväm med.

    Om du som köpare trots allt varit noggrann i allt som du finner skäligt men ändå hittar ”dolda fel” bör du vidta följande åtgärder;

  7. Reklamera felet snarast. Du bör som köpare reklamera felet så fort du upptäckt felet för att bryta reklamationstiden så fort som möjligt. Självklart kan det verka konstigt att reklamera felet innan du hunnit utreda bristen, och säljaren kan i många fall kräva att du utreder felet först. Du bör dock fortfarande reklamera felet enbart i syfte att bryta den nämnda fristen. En reklamation innebär inte att du senare är förhindrad att inkomma med kompletterande information. Du bör dock vara så utförlig i reklamationen som möjligt och sedan be att få återkomma med en mer komplett utredning.
  8. Utred problemet. När du sedan reklamerat felet bör du utreda vad bristen faktiskt är för något. Detta innebär dels att utreda bristen uppkomst och omfattning men även att utreda vad kostnaden blir att åtgärda problemet. Det enklaste sättet att utföra denna utredning är återigen att inhämta en besiktningsman eller annan sakkunnig. Ibland kan hela utredning utföras av en och samma person/företag då samma person utreder skadan till fullo samt kommer med en offert om vad det kostar att åtgärda bristen.
  9. Prata med försäkringsbolaget och bostadsrättsförening. Oavsett om du bor i en villa eller en fastighet bör du, när utredningen och reklamationen är gjord, prata med ditt försäkringsbolag. Beroende på vilken form av försäkring du har kan det hända att försäkringsbolaget antingen täcker hela eller en del av dina kostnader. Du slipper i så fall att föra en process gentemot säljaren. Detta är dock helt beroende på just din försäkring.Om du köpet en bostadsrättslägenhet bör du även prata med bostadsrättsföreningen. Om det uppkommer en brist i bostadsrätten kan det i vissa fall åligga bostadsrättsföreningen att ta ansvar för denna. Bostadsrättsföreningars ansvar regleras främst genom bostadsrättslagen (1991:614) och genom föreningen egna stadgar. Alla stadgar ser lite annorlunda ut. Huvudregeln är att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för lägenhetens inre skick medan föreningen ansvarar för fastigheten i övrigt. Om en skada således vållats av t.ex. en spricka i fasaden kan det hända att föreningen står för denna skada.
  10. Ombud? Som ovan demonstrerats bör du som köper en fastighet eller en bostadsrätt ha koll på en massa olika saker. Till detta kommer att denna lista absolut inte är uttömmande. Om du har frågor eller problem gällande dolda fel kan det i många fall bara vara förvirrande att läsa i lagen då man pratar om ”skälighet”, förväntad standard” etc. Vi på Vasa Advokatbyrå har en lång och gedigen erfarenhet har tvister rörande dolda fel, kunskap som vi förvärvat genom ett enormt antal tvister är vi representerat båda sidorna. Vi på Vasa Advokatbyrå har en djup förståelse för den komplexitet som följer av rättsområdet men absolut även för din situation som part. De är därför Vasa Advokatbyrå arbetar hårt med att få fram den bästa lösningen för just dig som klient!
Ring, vi hjälper dig