Låt oss avverka en detalj redan inledningsvis som handlar om den något missvisande formuleringen där vi ofta säger att man köpt en bostadsrättslägenhet. I själva verket är det inte lägenheten i sig man köper, mer exakt är det en bostadsrätt. Det kan te sig som onödigt ordrytteri men faktum är skillnaden mellan att köpa en bostad jämfört med att köpa rätten att bo i en, den är väsentlig.
Det man betalar för är med andra ord rätten att under obegränsad tid få bo i en lägenhet. Den i sin tur ägs av en bostadsrättsförening vilken har sina ordningsregler och stadgar. Det är i den bostadsrättsföreningen man har köpt in sig med en andel. Med regler och stadgar följer per definition vissa förbehåll samt krav där man helt enkelt kan förlora rätten att bo kvar om dessa inte följs.
Som delägare i en bostadsrättsförening äger man alltså en andel tillsammans med sina grannar, kollektivt, och om det uppstår en tvist av någon anledning kan styrelsen i föreningen med sina stadgar som grund fatta beslut där rätten att bo kvar upphör. Detta är något som för många ter sig underligt. Hur man trots en stor summa som betalats för lägenheten, i princip kan bli vräkt under det värsta scenariot trots att månadsavgiften alltid betalas i tid.
Visserligen finns det en hel del likheter i ägandet av en villa kontra ägande av en bostadsrätt men det finns även väsentliga skillnader. Till en början räknas villa juridiskt som fast egendom, en bostadsrätt som lös egendom vilken förvisso kan säljas (egentligen överlåtas) precis när man vill. Men ordet kollektiv borde avslöja den kanske viktigaste skillnaden och det är att här skall många som bor tätt inpå varandra kunna leva under ordnade förhållanden och skapar någon eller några missförhållanden där kollektivet blir lidande, ja då är det ganska grundläggande att den eller de uppmärksammas på det, varnas eller i värsta fall avlägsnas på laglig väg. Orsaken kan vara allt från ständigt höga decibel nattetid i bostaden där störningsjouren återkommande får kopplas in, till olaga andrahandsuthyrning eller sanitära olägenheter.
Det finns exempel på extremfall där bostadsrättsinnehavaren varit en så kallad ”hoarder” och hamstrat allt tänkbart vilket staplats över många år från golv till tak och ohyra flyttat in, med den har både stank spridit sig ända till grannarna och inredning i lägenheten börjat brytas ner. Under dessa förhållanden skall det mycket till för att inte förlorar rätten att bo kvar. Man har nämligen i en bostadsrättsförening vissa krav på sig att underhålla och även bekosta mycket själv. I princip gäller detta allt förutom värmeledningar och värmeelement. Sköter man inte underhållet på en rimlig nivå är det med andra ord fullt möjligt för en bostadsrättsförening att fatta beslut om uppsägning av avtalet.
Men här skall inte fokuseras på exceptionella fall, istället förklaras närmare om relativt vanliga tillfällen då en konflikt kan uppstå och hur man undviker dessa. Här följer sju sätt att undvika tvist.
Känn till stadgarna
Det bästa sättet att komma runt konflikter i en bostadsrättsförening är naturligtvis genom att undvika att de uppstår alls. Detta kan låta som en självklarhet men förvånansvärt många läser aldrig in sig på stadgarna som gäller och vilka förhållningsregler man måste rätta sig efter. Sunt förnuft säger att man inte skall spela musik så högt att väggarna skakar ända in på småtimmarna men det kan finnas en hel del andra detaljer vilka inte är lika självklara. Förrådsutrymmen, tvättplats för bil, parkeringsplatser, diverse gemensamma utrymmen och hur man har rätt utnyttja dessa framgår. Men även vilket eget ansvar man har med hänseende på underhåll och hur detta får ske. Vissa saker ansvarar man själv för, andra får man inte ge sig på alls och några kräver professionella med behörighet som utför arbetet.
En hel del dispyter uppstår helt enkelt för att man inte läst in sig på stadgarna eller de övergripande lagar som gäller. Ett typiskt exempel för villaägare är då man bygger ut huset, reser en gillestuga eller liknande på tomten och först efteråt inser att det krävs byggnadslov även om allt ligger innanför den egna tomtgränsen. Motsvarande för bostadsrätt – och det finns faktiskt fall på detta – är då någon äger två intilliggande bostadsrätter, slår ut en vägg mellan dessa och omvandlar dem till en enda stor lägenhet.
Måste man bo i sin bostadsrätt?
Generellt sätt finns det ingenting som förbjuder dig från att inte bo din bostadsrätt. Dock är det så att det inte är utan begränsningar för hur du enligt lag får använda din bostad. Exempelvis får du som huvudregel enligt 7 kapitlet 6 § bostadsrättslagen (BRL) inte använda din bostadsrätt i något annat syfte, än för det syftet som din bostadsrättsförening upplåtit din bostadsrätt för. På vanlig svenska innebär det att du exempelvis inte får välja att använda din bostadsrätt som affärslokal, i stället för att bo i den.
En annan begränsning anges i 7 kapitlet 10 § BRL. Där anges att du inte får hyra ut din bostad i andra hand medan du själv inte bor där, om du inte har fått tillåtelse till det av din bostadsrättsförening. För det fall att föreningen skulle vägra sådan andrahandsuthyrning, har du möjlighet att vända dig till Hyresnämnden för att få tillstånd därifrån i stället. Har din förening synpunkter på hur du använder din bostadsrätt, kan du alltid kontakta oss på Vasa Advokatbyrå AB för att få hjälp.
Kan man bli vräkt från sin bostadsrätt?
Enkla svaret på frågan är ja, det går att bli vräkt från sin bostadsrätt. I bostadsrättslagen används begreppet ”avhysning” i stället för begreppet ”vräkning”. Även om det finns möjligheter för din bostadsrättsförening att vräka dig, innebär inte det att den kan vräka dig hursomhelst. I 7 kapitlet 18 § bostadsrättslagen anges de olika grunderna som en bostadsrättsförening kan grunda vräkning på. Exempelvis kan föreningen ha rätt att vräka dig om det är så att du är försenad med att betala in din insats eller upplåtelseavgift. För att kunna riskera vräkning på grund av försenad inbetalning, krävs det normalt sätt att du inte betalat in insatsen eller avgiften inom två veckor, räknat från det att föreningen ombett dig att betala. Var däremot uppmärksam på vad som anges i stadgarna, då det där kan anges en annan tid där som du har på dig att betala in insatsen eller avgiften.
En annan grund som föreningen kan stödja vräkningen på är om du hyrt ut din bostadsrätt i andra hand, utan att du har fått föreningens tillåtelse. Viktigt att du känner till är att om du har gjort dig skyldig till en olovlig andrahandsuthyrning, har du enligt bostadsrättslagen som huvudregel en rätt att göra en så kallad rättelse. Rättelsen går praktiskt till så att du vänder dig till hyresnämnden, för att därifrån få godkännande att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Sådan rättelse behöver du göra utan dröjsmål. Föreningen har också ett ansvar att be dig vidta rättelse, och det behöver föreningen i normalfallet göra inom en tvåmånadersperiod, från den dagen det kom till föreningens kännedom att du hyrt ut din bostadsrätt olovligen i andra hand. Föreningen kan inte be dig på vilket sätt som helst att vidta rättelse, utan det behöver ske genom rekommenderat brev som föreningen skickar till din vanliga adress.
7 sätt att undvika bostadsrättskonflikt
Med Internet har möjligheten att leta efter och hitta information ökat avsevärt jämfört med hur det såg ut för några decennier sedan. Detta skall man naturligtvis utnyttja till fullo. Det finns ett antal relevanta lagar att läsa igenom för den som önskar göra så. Det kan vara i föreberedande syfte, när man flyttar in i sin första bostadsrätt. Det kan vara i ett senare skede om konflikt skulle närma sig eller uppstå. Oavsett omständigheter är följande lagtexter bra att läsa in sig på:
- Bostadsrättslagen: innehåller de regler som gäller för både bostadsrättsföreningar såväl som bostadsrätter
- Bostadsrättsförordningen: behandlar bland annat bestämmelser avseende de uppgifter som skall finnas i ekonomisk plan för bostadsrättsförening
- Hyreslagen
- Lagen om ekonomiska föreningar
- Lag om lägenhetsförteckning
- Omregistreringslagen
- Ombildningslagen
Alla dessa är kanske inte relevanta i just den eventuella konflikt man själv är på väg att bli part i men det finns nyttig information vilken ändå kan vara till hjälp.
Gå på bostadsrättsföreningens möten
Det minsta man bör ta sig tid att göra är delta i den egna bostadsrättsföreningens möten. Det är trots allt ett kollektiv där tanken från början handlar om gemensamma beslut och gemensamma lösningar på eventuella problem som kan uppstå. Här tas den ekonomiska biten upp; hur föreningen ligger till vad gäller utgifter, intäkter, skulder etc. Här presenteras även framtida investeringar vilka kan röra sig om allt från uppgradering av gemensamma utrymmen såsom cykelrum, tvättstuga eller förråd, till generell renovering i varje lägenhet av exempelvis badrum. Det är ganska onödigt att själv kakla om sitt badrum, om det ändå ligger i planerna att en byggfirma skall tas in för detta inom närtid.
På bostadsrättsföreningens möten ges man möjlighet att ta upp mer allmänna aspekter som kan beröra samtliga lägenhetsinnehavare. Alla konflikter är inte personliga, vissa kan involvera flera av de boende. Säg att det exempelvis finns ett begränsat antal parkeringsplatser och ett begränsat antal garage vilka summerade ändå inte kan täcka behovet. Om fördelningen av dessa platser anses orättvis och föreningen inte har något pålitligt system då ledig plats skall tilldelas, då är ett föreningsmöte helt rätt tidpunkt att ta upp detta. Vinsten i att ta upp det på ett möte istället för att kämpa med det själv ligger givetvis i att man som grupp alltid är starkare.
Vi tenderar också att hålla lite väl mycket avstånd från våra grannar när man bor i lägenhet. Det är inte ovanligt att man bott i samma byggnad flera år, men kan inte förnamnet ens på personerna i lägenheterna liggandes samma våning som ens egen, än mindre de på övriga våningar. Bostadsrättsföreningens möten är ett ypperligt tillfälle att lära känna sina grannar lite bättre, att höra sig för om andra har liknande problem de man själva upplever är ett, och det är ett mycket bra tillfälle att tillsammans söka lösa alla tänkbara problem för att undvika större konflikter.
Känn till din styrelse
I bostadsrättsföreningens styrelse sitter inget mer än människor av kött och blod. Precis som i andra liknande sammanhang kan det både ske misstag och det kan förekomma missbruk av position. Har man själv någon gång suttit i en föreningsstyrelse – vilket detta är även om det till största del rör sig om en ekonomisk sådan – då känner man säkert till att det både förekommer konflikt i en styrelse, och konflikt med en styrelse.
Konflikt inom en styrelse sker när där finns för många starka viljor och möjligtvis fel konstellation bildats. Alla är inte naturligt lämpade att sitta i en, särskilt om de inte accepterar sin roll, och då kan en intern dispyt uppstå vilken påverkar övriga medlemmar. Dessutom förekommer att individer utnyttjar sin roll och det kan förekomma svågerpolitik. Det bästa och mest acceptabla sättet att lösa den här typen av situationer är att helt enkelt rösta in personer mer lämpade att sitta i styrelsen.
Konflikt med en styrelse kan ske på både individuell nivå och av en grupp bostadsrättsinnehavare. Det kan helt enkelt röra sig om att person eller personer inom styrelsen inte når de resultat man kommit överens om, att den eller dessa missköter sig och i värsta fall kan det till och med förekomma olaglig verksamhet. Det är av naturliga skäl inte helt lätt att uppmärksamma fall där man kan säga någon eller några i bostadsrättsstyrelsen missköter sitt uppdrag men om det upptäcks skall detta snarast tas upp. Likaväl som en bostadsrättsförening kan ha problem med en enskild innehavare av bostad, kan det förekomma i motsatt riktning och löser sig inte detta kan det ibland få ödesdigra konsekvenser, varför man skall handla snarast.
Det kan förekomma att konflikten är otydlig, vad den egentligen handlar om, och det är den första frågeställningen man bör ta upp. En missnöjd medlem är kanske missbelåten överlag och inte på grund av en specifik fråga. Och det kan vara flera andra medlemmar som är missnöjda på samma vis. Då kan den initiala frågeställningen vara början på lösningen.
Det är inte alltid som den befintliga styrelsen om de bråkar sinsemellan, eller vissa medlemmar vilka bidrar till ständig osämja, det är inte alla gånger de kan se kärnan i det hela. Då kan en helt ny ledamot i styrelsen – som kommer in och ser det hela på ett nytt, opåverkat sätt – vara den som faktiskt kan notera grunden till problemet och med det kan konflikten lösas. Att ändra i styrelsen kanske inte alltid är populärt och det kan vara svårt att hitta villiga som ställer upp ta plats men vid en eskalering där man börjar närma sig en infekterad tvist kan det för allas bästa vara värt att åtminstone ha en dialog där detta föreslås.
En mycket vanlig källa till konflikt i bostadsrättsförening är den ekonomiska biten och det kan handla om väldigt stora värden. Inte sällan beror den här typen av bråk om en så enkel sak som informationsbrist eller problem med kommunikationen. Från styrelsens sida kan detta lösas genom att man ser över hur information levereras och upprättar bättre rutiner som göra att medlemmarna känner sig trygga. Från medlemmarnas sida handlar det om att ta tillfällen i akt, såsom de möten man blir kallad till. Både för att ta till sig relevant information och ge förslag till förbättringar.
Personligt ansvar för styrelsen i en bostadsrättsförening
Innan vi går in på personligt ansvar för styrelsen behöver vi redogöra för vad som gäller beträffande ansvarsfrihet. Ansvarsfriheten för styrelsen röstar medlemmarna om på bostadsrättsföreningens årsstämma. För det fall att medlemmarna röstar emot att styrelsen ska medges ansvarsfrihet, kan föreningen väcka talan mot styrelsen under ett års tid.
Normalt sätt kan styrelseledamöter inte bli skadeståndsskyldiga om de skulle beviljas ansvarsfrihet. Men det finns vissa undantag då en styrelseledamot kan bli personligt skadeståndsansvarig ändå, trots beviljad ansvarsfrihet. Ett sådant exempel är om ansvarsfriheten som styrelsen har beviljats bygger på att medlemmarna har suttit inne med oriktiga eller osanna uppgifter, och lagt dessa uppgifter till grund för ansvarsfriheten.
Det kan exempelvis röra sig om att uppgifterna som är angivna i årsredovisningen är felaktiga. Ett annat exempel kan vara om en styrelseledamot olovligen lånat pengar från föreningskassan. Är man styrelseledamot och fått ett skadeståndskrav emot sig som man inte tror är korrekt, bör man ta kontakt med en jurist för att få hjälp med att driva sin tvist om skadeståndsansvaret.
Håll huvudet kallt och för en dialog
När en situation uppstår skall man aldrig tappa tålamodet och absolut tygla temperamentet även om den andra parten visar motsatta tecken. Att försöka hålla sig så lugn som möjligt är en kvalitet som ofta hjälper i utsatta situationer och det gäller även under en konflikt angående bostadsrätt. Det bästa man kan göra är att i möjligaste mån försöka lösa situationen sinsemellan men om det inte räcker finns det instanser att vända sig om man i värsta fall inte kan reda ut dilemmat. Har man hamnat i ett läge där motparten vägrar samarbeta finns juridisk hjälp att få. Bland annat finns det något som kallas konflikthanteringskurs vilken Bostadsrättsnämnden håller i. Bostadsrättsnämnden agerar som rikstäckande organisation för drygt 8,000 bostadsrättsföreningar i Sverige och är remissinstans för frågor gällande dessa.
Många problem kan lösas genom att man talar ut och noggrant diskuterar bägge parters problem. Åter, även om man tycker sig ha grund för att bli upprörd är det bättre att hålla sig lugn och inte låta ilska styra samtalet. Det kan finnas en helt legitim orsak bakom bägge synvinklar och det hela når onödigt stora proportioner på grund av en så enkel sak som att man inte samtalar ordentligt. Att ömsesidigt söka nå en lösning brukar ofta vara det billigaste sättet för bägge parter att nå fram till en slutgiltig plan. Har man tidigare endast försökt nå en lösning via telefon eller e-post, då är det givetvis särskilt viktigt att mötas öga mot öga och före en ordentlig dialog.
Dokumentera allt
Det är förvånansvärt många där ute som slarvar i en särskild detalj; att de inte har bra ordning på sina dokument, och har inte alla tillgängliga när en specifik fråga kommer på tal.
Alla vet att ord sällan väger lika tungt i en konflikt, jämfört med uppgifter som kan visas svart på vitt. En mapp med dokumentation kan vara det absolut bästa försvar och märker man att det börjar uppstå en konflikt relaterad till bostadsrätten är det värt att spara precis allt. Från kvitton till kommunikation över vanlig eller elektronisk post.
Det är inte särskilt svårt att hantera detta då ordentligt sparad dokumentation egentligen enbart handlar om en bra rutin och lite disciplin. Sparar man dokument så långt det i möjligaste mån går bygger man dels en trygg mapp att luta sig mot, dels kan den vara till stor nytta om det skulle behöva lösas rättsligt. Faktum är att en presentation av sådan dokumentation kan vinna konflikten åt en om den visas redan under dialog, och det behöver tack vare detta inte bli någon rättslig process av det ens.
Rådgivning från tredjepart
Det är beklagligt hur ofta ett gnabb kan eskalera till ren konflikt vilken kan te sig som en återvändsgränd omöjlig att ta sig ut från. I de fal en enskild bostadsrättsinnehavare missköter sig å de grövsta och ibland till och med utgör en ren fara för övriga boende är det inte mycket att tala om. Någon som trots åtskilliga tillsägningar fortsätter grilla på balkongen där det absolut inte är tillåtet på grand av den extrema brandfaran, eller missköter vården av lägenheten till den grad att det sprider sig både ohyra och mögel, i dessa fall är det inte något att orda om och konflikten är ganska ensidig vad gäller vem som har rätten på sin sida. Men det finns också tillfällen där det inte är så tydligt för endera part och då kan det vara värt att låta en tredjepart yttra sig med sin expertis.
Både bostadsrättsföreningar och enskilda boende som har tvist med bostadsrättsföreningen anlitar ibland en så kallad medlare och det första man skall tänka på i dessa fall är att medlarens uppgift inte är att lösa konflikten. Det är inte medlaren som skall lösa problemet åt parterna. Det handlar istället om en expert som kan påvisa vilka olika möjligheter det finns. Dels juridisk rådgivning av bostadsrätt med de lagar som gäller, dels hur man bäst går igenom bostadsrättsföreningens problem, hur man lämpligast sätter sig ner och konkret hittar kärnan till problemet samt hur detta eller dessa ömsesidigt kan lösas.
Ett vanligt problem – som tagits upp ovan – är överdriven kommunikation alternativt bristen på kommunikation. Från styrelsens sida kan det vara en medlem som vill lägga sig i precis allt som försiggår i föreningen, kontinuerligt ringer upp och beklagar sig, skickar mängder med brev, kanske till och med besvärar övriga boende med detta på olika vis. Lappar i tvättstugan med egna instruktioner är inte ovanligt. Under sådana omständigheter är det viktigt att ta ett ordentligt samtal med vederbörande, hänvisa till stadgar och motionsrätten. Vissa anser helt enkelt att de skall ha någon form av gräddfil och agerar därefter. Det kan vara att ”de minsann” har bott där längst, ända sedan byggnaden restes. Men oavsett hur många år någon bott i sin bostadsrätt, gäller samma regler för alla. Där det kan sluta med att man får anlita jurist för att säga upp vederbörande från bostadsrätten.
Från motsatt sida kan det förekomma att en styrelse agerar orättvist mot en bostadsrättsinnehavare och provocerar fram en konflikt av outgrundlig anledning. En styrelse i dessa sammanhang tenderar att bli sittande med samma personer år efter år där inte många ledmöter byts ut, och det kan bli en klick med personer vilka grupperar sig som ett garde mot både enskilda personer eller andra grupperingar utanför styrelsen. I dessa lägen är kunskap makt. Exempelvis Bostadsrättsnämnden – som nämndes ovan – har kostnadsfri rådgivning. Hit kan man vända sig både som förening och som boende för enklare frågor men även tyngre såsom; vem som ansvarar för en vattenskada? Om man får bygga uteplats på bottenvåning med balkong? Har styrelsen verkligen följt föreningsstadgarna, etc.?
Istället för att vända sig med sin tvist till domstol, vilket onekligen lär infektera relationen mellan parterna ännu mer än vad den är, kan man få en opartisk granskning vilken inte sällan leder till en lösning av tvisten. Bostadsrättsnämnden är helt obunden och ingen myndighet. Den tillkom ur privat initiativ och hanterar den här typen av problematik med många års erfarenhet.
Notera att man vänder sig till Bostadsrättsnämnden skriftligen per brev. De ger ingen rådgivning per e-post eller telefon.
Summering
Konflikter uppstår och de kan svämma upp ur de mest oväntade scenarion. Det har ju till och med gjorts hela teveserier om grannfejder. Men under dessa ögonblick är det värt att känna till hur man kan stå stabilt och var man har rätten på sin sida.
Orsakerna kan vara många, listan kan göras lång. Och det kan vara både den enskilde innehavaren som är roten till tvisten, såväl som styrelsen i bostadsrättsföreningen.
Har man själv gjort fel, ja då har man, men man är fortfarande inte utesluten från rättvis behandling enligt laga kraft. Är det en konflikt, ja då är det en och man skall tygla sig för att på bästa sätt kunna ta tag i den grundläggande orsaken. Det är aldrig trevligt när det bråkas i grannskapet och det kan vid tillfällen kännas uppgivet men även det mest negativa kan vändas och ur detta något väldigt positivt resultat visa sig.
På sin sida har man lagar, regler och bostadsrättsföreningens stadgar. De verkar exakt lika mycket i favör som man under stundens hetta kan tro de verkar emot. I slutändan handlar allt om en tanke där man löser det hela civiliserat via kommunikation, en öppen dialog och där man respekterar facit som finns på pränt. Och märk väl, du är inte ensam om du känner dig orättvist behandlad i en konflikt relaterad till ditt hem. Bostadsrättsnämnden är ett exempel på instans där man kan söka rådgivning och agera medlaren som löser det hela innan det ens nått ett stadium av konflikt.