Du som ska köpa ett hus står inför ett stort beslut. Att köpa en fastighet eller en bostadsrätt är ett köp som, i många fall, finns med dig livet ut. Det är således viktigt att tänka lite extra på vad du köper.
Vad ska man tänka på när man köper hus?
Att köpa hus är en stor investering och det är viktigt att tänka igenom och undersöka alla aspekter av köpet noggrant. Här är några saker att tänka på när man köper hus:
För det första är det viktigt att undersöka huset noggrant innan köpet. En besiktning av huset kan avslöja eventuella dolda fel eller brister som kan påverka husets värde och skick. Det är också viktigt att undersöka området runt huset, till exempel närhet till skolor, affärer och kollektivtrafik.
För det andra är det viktigt att undersöka husets juridiska status. Detta inkluderar att kontrollera om huset är belastat med några servitut eller nyttjanderätter, vilka rättigheter och skyldigheter som följer med huset och om huset uppfyller alla lagliga krav och byggnormer.
För det tredje är det viktigt att ta hänsyn till ekonomiska aspekter, såsom pris, skatt och eventuella lån eller finansieringsavtal. Det är också viktigt att kontrollera vilka avgifter och kostnader som följer med huset, till exempel fastighetsskatt, försäkringar och underhållskostnader.
Att köpa en bostad eller en fastighet är förenat med många svårigheter som bedömning om kostnad, skick, renoveringsbehov, fel, brister, avtalsavvikelser, pant, lån och mycket mer. Tyvärr är alla saker även lika viktiga att hålla koll på. Som hjälp förser denna artikel dig som spekulant, eller snar köpare, med 7 viktiga saker att tänka på vid köp av hus. I artikeln kommer bostadsrätt och fastighet gemensamt att kallas hus. Avses endast en av sakerna skriver vi det uttryckligen.
- Undersök noggrant. Om ni har läst våra övriga artiklar ber vi alltid läsarna att vara noggranna vid utövandet av undersökningsplikten i huset. Det är även en punkt som ofta blir problematisk vid en undersökning om ett fel kan göras gällande eller inte. Många anser även att undersökningsplikten minskar eller helt bortfaller p.g.a. ett besiktningsutlåtande. Sådant är inte fallet i vilket du som spekulant och köpare alltid måste undersöka huset noggrant oavsett besiktningsutlåtande.
- Håll koll på marknaden. Att bostadsmarknadens priser fluktuerar är ofrånkomligt och vi kan tyvärr inte, inom ramen för artikeln eller våran kompetens, komma med några konkreta tips på hur du bör göra. Det som vi dock vill flagga för är att sjunkande marknadsvärden på ditt hus kan påverka din möjlighet till att pantsätta denna. Detta då ett sjunkande marknadsvärde innebär att den säkerhet borgenären har minskar i motsvarade mån vilket direkt påverkar din möjlighet att använda huset som säkerhet.
- Var noga med avtalen. Att vara noggrann med själva köpebrevet/avtalet är något som en mäklare är väldigt noggrann med som huvudregel. Detta då ett fel i köpeavtalet vad gäller köpeskillingen eller specifikationen för köpeobjektet kan innebära ogiltighet av hela köpet. Tänk dock även på att ta med ev. andra avtalsvillkor som ni önskar ha med.
Som huvudregel är sidoavtal visserligen bindande bortsett från vissa undantag som rör köpets giltighet i tiden, inskränkningar för pant/inteckning, hemulansvar m.m. Men oavsett om ett muntligt eller sidoavtal är bindande eller inte kan de vara svåra att både bevisa och tolka. En klausul om att säljaren åtar sig att åtgärda en viss skada kan vara svårtolkad både till tid och omfattning i vilket flera tvister kan följa därav. Att det är svårt att bevisa ett muntligt avtal, om ena parten nekar till dess förekomst, är relativt uppenbart.
Vad gäller möjligheten att tolka avtalet, och hur ni bör utforma det, är en konst i sig. Ett avtal bör alltid vara så omfattande som situationen kräver i vilket, när det gäller hus, bör vara väldigt noggrant utformat. Till detta måste avtalet ändå vara lättförståeligt i vilket man bör undvika krångliga och abstrakta formuleringar.
- Ställ frågor. När du har kontakt med säljare, mäklare och ev. besiktningsman bör du passa på att ställa dina frågor. Dessa kan handla om allt från tekniska frågor som byggår, renoveringar, beslut om bygglov och tidigare brister till mer juridiska frågor som registreringar, kommunala beslut rörande huset, bostadsrättsföreningen om det är en bostadsrätt och miljöbestämmelser (främst om det är en fastighet). En av de viktigaste typerna av frågorna du bör ställa är det som du verkligen bryr dig om. Ett exempel är om du köper huset för att få lugn i vilket du uttryckligen bör fråga om störmoment. Ibland kan inte personen svara på frågan vilket måste accepteras.
Den första uppenbara fördelen med att ställa frågor är att du som köpare för en bättre bild av ditt köpeobjekt. Med denna kunskap kan du alltså förbereda dig på vad som komma skall vilken minskar risken för otrevliga överraskningar.
Den andra fördelen är att du kan gardera dig mot överraskningarna. I ovan stycke nämndes exemplet att du söker efter ett lugnt hus. Om du ställer denna fråga till säljaren kan det hända att denna svarar med en garanti eller liknande. Skulle det senare inte stämma, och du uppfyllt din undersökningsplikt, kan detta bli en omständighet som innebär att du kan göra bristen gällande. Det kan även bli en omständighet som talar för att störningen ens ska anses vara en brist (jfr. NJA 2007 s. 86 som handlade om en motocrossbana).
- För skriftlig korrespondens. I det normala fallet av husköp är båda parterna måna om att transaktionen ska skötas så effektivt som möjligt. Detta är högst naturligt då ingen av parterna, oavsett om det är två privatpersoner eller näringsidkare, orkar sitta i längre diskussioner där varje minsta detalj regleras och inspekteras. Av detta följer att mycket av den mängd diskussioner som förs sker via telefon och muntligen överhuvudtaget. Det som är viktigt att ha i åtanke är att det som sägs muntligen mellan parterna kan ha en enorm påverkan av en ev. senare tvist. Ett klassiskt exempel är att köparen upptäcker en brist eller ställer en fråga på vilken säljaren svarar med att ge en garanti. En garanti är bindande oavsett skrift och kan i viss mån inskränka köparens undersökningsplikt. För att kunna göra garantin gällande krävs det dock att den går att bevisa om det skulle bli en senare prövning i rätten. Om garantin endast existerar muntligen får man som köpare en enorm uppförsbacke där hela ens case kan gå om intet. Det är därför alltid bäst om garantin sker skriftligen och därmed kan bevisas. Om du således får en muntlig garanti kan det vara bra att senare bekräfta denna via mail eller tom sms. Man kan då sammanfatta garantin och vad den gäller för samt be om en bekräftelse att man förstått allting rätt.
- Var kritisk. Denna punkt är starkt kopplad till det vi nämnde ovan om undersökningsplikten men bör gälla även efter köpet. Inget hus är visserligen perfekt i vilket du som köpare troligen kommer hitta något som stör, dock utan att det föreligger ett fel enligt jordabalkens eller köplagens mening. Du bör dock vara uppmärksam mot saker som kan antyda att det föreligger fel. Som exempel kan nämnas;
• Fuktfläckar; kan vara täcket på mer djupgående skador,
• Konstig lukt; kan innebära fukt eller i värsta fall röta eller mögel,
• Stora temperaturskillnader; kan tyda på undermålig isolering och dylikt,
• Om något ”känns litet”; i värsta fall kan en avvikelse i prospekten föreligga (dubbelkolla med säljaren och mäklaren),
• Övriga ”känslor”; känns något obekvämt, annorlunda än prospekten eller dylikt så bör du fråga säljaren och mäklaren (jfr. punkten 4 ovan).Att vara kritisk kan hjälpa dig att förebygga senare tvister vilket är tidskrävande och allmänt jobbigt. Att vara kritiskt hjälper dig även i undersökningsplikten då denna är väldigt långtgående. Många vill hävda att det föreligger ett ”dolt fel” med grund att de själva inte upptäckt det. Det som man alltid måste hålla i åtanke är att bedömningen om ett dolt fel föreligger sker utifrån om du som köpare uppfyllt en väldigt omfattande undersökningsplikt. Det kan hända att ett fel inte anses som dolt om det vid undersökningen framgick ”symptom” på att fel kan föreligga som t.ex. fuktfläckar eller konstig lukt.
- Dokumentera skador. Om du skulle upptäcka fel eller avvikelser när du köpt huset bör du dokumentera allt genom t.ex. bilder. Detta har för det första ett syfte utifrån ditt krav mot säljaren. Som huvudregel brukar motparten vara mer mottaglig för situationens allvar om man kan visa upp fysisk bildbevisning på den skada som inträffat. För det andra har dokumentationen ett syfte utifrån en senare tvist. När du ska bevisa någonting för rätten är ofta bilder att föredra så att domarna kan få en uppfattning om hur omfattande skadan var. I båda fallen bör bilderna och kravet kompletteras med en kostnadsoffert. Även en mäklares uttalande om marknadsvärdet påverkan kan komma att behövas.