Du har köpt en bostadsrätt eller villa efter ganska utdragna förhandlingar om priset. Själva förhandlingen var ingen pers, den genomfördes som de under ordnade förhållande brukar vara med ömsesidig respekt och normalt tillvägagångssätt där det genomfördes en del översikter, kontroller och verifieringar. Du fick nycklarna, flyttade in, har bott där sedan en tid tillbaka men nu börjar irritationen sätta in eftersom det är tredje felet på mindre än en månad som dyker upp och dessa måste åtgärdas. De kostar pengar och ett av dem kommer svida ganska rejält i plånboken dessutom. Frustrerad över saker som borde fungera till det pris du ändå betalat börjar tankar dyka upp om inte en del av summan, ja kanske till och med hela det kommer kosta att åtgärda detta, betalas av den tidigare ägaren? Nog borde hen – som bott där i många år – ha känt till alla dessa fel?
Scenariot är relativt vanligt och återkommande vare sig det gäller villa eller bostadsrätt. Det är bara att se på statistik över hur många ärenden av den här typen som kommer in till relevanta instanser. Även om här finns mycket att luta sig mot i form av lagar och regleringar, information och expertis, så är det inte helt lätt att lösa en tvist om dolda fel eftersom bevisbördan är knepig att definiera. Ett dolt fel är trots allt inte uppenbart noterbart för de mänskliga sinnena och kräver en ganska djupgående översikt för att finna. Det kan ibland röra sig om ren tur att man själv upptäcker det innan köpekontrakt skrivits under och det kan till och med vid vissa tillfällen missas av en besiktningsman om man väljer ta in en sådan.
Att köpa en bostad är inget man gör nonchalant som om du handlade livsmedel över ICA:s rullband. Det är en av livets största investeringar och naturligtvis är alla vi i den situationen måna om att det som till slut levereras är det man förväntar sig. Men det är många komponenter att beakta i en bostad. Visst är boytan, möjlighet att få sitta i solen under somrarna, kökets utformning med utrustning eller förvaringsutrymmen ofta det vi först noterar men många av detaljerna som inte syns skall också klicka. Allt det som ligger dolt inne i väggarna, bakom bänkarna och under golven. Att flytta in och behöva moppa om ett badrumsgolv som lämnats smutsigt är en sak. Men att någon månad senare upptäcka mögel långt in i ett av badrumsskåpen som kan antas ha spridit sig utefter hela väggen där bak, det är inte lika lätt att bara svepa rent.
Dolda fel i villa och dolda fel i bostadsrätt kan dyka upp allt eftersom man gör sig hemmastad. Vem som skall åtgärda dem är inte alltid lätt att avgöra och det kan uppstå tvist om detta. Vi skall här närmare beskriva vilka rättigheter du har i sådana ärenden, vilka förebyggande åtgärder du kan vidta och hur du kan lösa en tvist till din fördel.
Exempel på dolda fel
Dolda fel kan förekomma i många skepnader och de kan till sysnes visa sig helt utan förvarning. Vid en ytlig inspektion kan allt verka stå rätt till men när installationen väl används fullt ut kan det plötslig exponeras både mindre och större delar av den där allt inte står rätt till och felet kan vara allt ifrån irriterande till rent av livsfarligt om det inte åtgärdas omgående. Vissa typer av fel kan vara enkla och billiga att åtgärda, andra blir ganska kostsamma.
Det är som sagt inte alltid lätt att upptäcka alla sorters fel vid en tidig och övergripande inspektion. Om man sköter köpet själv direkt utan mäklare eller besiktningsman kan det vara knepigt att gå över hela lägenheten eller huset och noggrant se över om där finns något som borde åtgärdas av säljaren innan nycklarna lämnas över. Men låt oss lista några exempel på dolda fel. En checklista att ha i åtanke. Det är sällan möjligt att på egen hand kunna utföra en grundlig inspektion men det går faktiskt att ställa frågor till säljaren och kanske kommer reaktionen avslöja om där finns dolda fel, kanske har säljaren själv glömt bort att nämna det och blir på detta sätt påmind att göra så.
Dolda fel på el
Dolda fel på VVS och avlopp
Dolda fel med mögel
Dolda fel i våtutrymmen och i bärande delar
Dolda fel på el
Dessa kan vara ganska omständliga att upptäcka med tanke på hur stor del av installationen som inte är synlig, istället ligger i väggarna. En optisk översikt kan snabbt visa om vägguttag eller brytare lossnat, har skador eller av annan anledningen antingen behöver bytas ut eller sättas dit ordentligt. Annars handlar det helt enkelt om att testa varje för att se där verkligen finns spänning ut. En elektriker gör detta snabbt med mätinstrument och det är något man dessutom kan göra relativt enkelt själv. Men det finns fler detaljer att kontrollera än de vanliga brytarna samt uttagen fungerar.
Ett vanligt misstag många gör är antagandet att elinstallationen är jordad bara för att där sitter jordade uttag i rummen. Men det behöver inte alls vara så. Ett ojordat uttag kan lika lätt kopplas att fungera så att det lämnar spänning men jordningen har naturligtvis en funktion och om den tråden inte är kopplad inne i dosan kan det vara förenligt med direkt livsfara att koppla till en apparat eller annat om dessa skulle bli strömledande på grund av skada.
Det förekommer fusk, både att amatörer utan egentlig behörigt installerar själva, men även bland professionella elinstallationsfirmor. Det är exempelvis inte alls ovanligt att ett proffs som installerar el har med sig långt fler jordade uttag än ojordade och när de senare är slut används helt enkelt ett jordat trots att en sådan tråd inte finns att tillgå i dosan inne i väggen.
Den inte så sällan att man som privatperson vet väldigt lite om elinstallationer, och detta blir en anledning till varför dolda fel i ett senare skede visar sig istället för att de redan från början uppmärksammas. El är relativt analogt för många av oss, på det sätt att antingen fungerar det eller så fungerar det inte, samtidigt som man i mångt och mycket har begränsad kunskap i hur det hela fungerar. Kombinerat med en stor respekt samt till viss del oro. Då tenderar vi att släppa det och inte undersöka grundligare.
Det värsta scenariot man kan uppleva och behöva åtgärda är om någon dragit så kallad fulel. Detta är el som privatpersoner utan behörighet dragit själva bara för att de envist vill göra så utan en hantverkare, eller bedömt sig själva ha en högre kompetens än faktisk. I dessa lägen kan en senare besiktning plötsligt medföra omfattande kostnader. Inte minst kan de innebära livsfara och är enligt statistik den absolut främsta orsaken till bränder samt olyckor i svenska bostäder.
Dolda fel på VVS och avlopp
Dolda fel på VVS och avlopp kan leda till förbannelse om här visar sig vara omfattande åtgärder som krävs för att få bukt med problemet. Vanliga kranar tenderar sällan vara orsaker till tvist men en spricka i rör eller en golvbrunn som inte leder av rätt kan orsaka vattenskador där man måste bryta upp golv för att komma åt grunden till felet. Vid mindre stopp kan det räcka med att kalla in en firma som kör en ordentlig rensning, eller att man själv gör det, Men varför behöva börja med detta i sin nya bostad?
I en äldre fastighet är det särskilt viktigt att kontrollera den här typen av installation eftersom ålder kan leda till läckande rör. Packningar slits ut, tätningar släpper och skarvningar håller inte längre. Men fler orsakat av ålder och slitage är i sig inget dolt fel. Däremot kan det hjälpa att förhandla om priset. Däremot, om det är nyligen dragen VVS och den utförts slarvigt, oprofessionellt eller med fel komponenter, då räknas den som dold i regel och trots att det tyvärr inte går att undersöka ett rörsystem vid besiktning har man rättigheter vid en eventuell tvist.
Dolda fel orsakat av mögel
Detta är en av de tråkigaste upplevelserna i samband med köp av bostadsrätt eller hus och kan orsaka en ganska långtgående process med omfattande sanering vilken också kan gräva djupt i plånboken. Mögel är obehagligt inte bara för att det är synligt tråkigt att se, det sprider sig snabbt, kan vara till besvär för de som redan har allergi och kan faktiskt trigga en allergi hos de som tidigare inte haft.
I vissa fall kan man med egna sinnen direkt uppmärksamma mögel. Antingen synligt eller via luktsinnet. Men många gånger är den inte lika lätt att notera. Mögel kan sitta bakom väggar, skåp, under golv och den som hittat en kantarellernas guldgruva ute i skogen under svampsäsong vet hur frodigt eukaryoter växer.
Att behöva ta tag i detta då det är långt gånget kan innebära väldigt mycket mer än bara utgifter i pengar. Tiden det tar, stöket det medför är näst intill lika enerverande.
Dolda fel i våtutrymme och bärande delar
Våtutrymme kan tolkas som enbart där man har kranar och rinnande vatten. Badrum eller kök. Men här är det annat som räknas in. Om du upptäckt något som är felaktigt i den bostad nyligen köpt, för att detta skall räknas som dolt fel, ja då måste det involvera problem redan befintliga när den köptes, fel vilka inte upptäckts trots en gedigen besiktning. Fel av den art man inte kan förvänta sig upptäcks även vid en väldigt omfattande undersökning precis innan köpet av bostaden gjordes.
Dolda fel kan ställa till det här och när en tvist uppstår är det inte glasklart vem som skall stå för kostnaden att rätta till felet. Hur skall man exempelvis upptäcka djupt möglande och av röta skadade bärande konstruktioner som inte syns vid en okulär inspektion? Det här är inte så uppenbart när man rör sig bortom kök, badrum, toalett eller tvättstuga. I dessa nämnda upptäcks fel lite lättare. Men i källarväggar eller ventilationstrummor kan det också förekomma ofta, och där blir det jobbigare att ta itu med. Där kan det handla om rena tillfälligheter och samtidigt är livslängd en faktor. Alla delar i en bostad har faktiskt en livslängd där man inte kan tala om dolda fel beroende på hur och när de uppstått.
Dolda fel i bostadsrätt kontra dolda fel i villa
Dolda fel i en villa eller motsvarande regleras i jordabalken och vid en eventuell utredning om skador skall anses vara så dolda fel synar man dels vad som avtalats mellan parterna, dels hur säljaren har marknadsfört fastigheten under försäljningsprocessen. Därefter synas avvikelser mellan det man anser köparen borde ha kunnat räkna med och sådant som köparen rimligtvis har kunnat förutsätta då kontraktet skrevs. Om fel exempelvis hade kunnat upptäckas under en besiktning så räknas inte dessa som dolda fel. Samtidigt kan man som köpare ha rätt att söka samt få ersättning om den säljande parten exempelvis medvetet har försökt att dölja fel.
Dolda fel i villa räknas:
- Sådana inte köparen kände till
- Sådana köparen inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning eller undersökning, samt
- Sådana köparen inte skulle ha tagit i anspråk utifrån villans pris, skick och ålder
Dolda fel i bostadsrätt och vid försäljning av sådan, då tillämpas inte jordabalken, istället är det köplagen med dess bestämmelser som gäller. Det är med andra ord olika regleringar beroende på om en försäljning av villa sker, eller försäljning av bostadsrätt. Regelverken liknar varandra i mångt och mycket men det finns några punkter där de skiljer sig åt och i en bostadsrätt kallas det egentligen inte heller dolda fel. Här ges en lite bättre möjlighet att anmärka på och anmäla fel vilka möjligen skulle ha upptäckts vid en besiktning.
När man köper en bostadsrätt är det inte bostaden i sig som övergår i ägande, istället är det en ägarandel i bostadsrättsföreningen där man under obestämd tid har getts rätt att använda lägenheten. Vad som kan räknas till fel i en bostadsrätt beror på det som säljaren och köparen har avtalat. Som säljaren exempelvis tydligt förklarat att köket behöver renoveras, då kan köparen troligtvis inte kräva något avdrag på pris angående de fel som upptäcks i köket. Undersökningsplikten vad gäller bostadsrätt är inte omfattande i samma utsträckning jämfört med villa även om man skall ha samma utgångspunkt. Det som en lekman skall kunna upptäcka. Är man osäker angående detta (skall köpa sin första bostad eller känner sig okunnig angående byggnadstekniska detaljer), då kan det vara lämpligt att anlita professionell hjälp för att vara på den helt säkra sidan och undvika en framtida onödig tvist.
Rättsligt angående dolda fel
Fel av den här arten är som nämnts sådana köparen inte kunnat upptäcka vid köpet trots att en noggrann besiktning har utförts. Det måste ha existerat vid köpet och inte vara förväntat i relation till fastighetens ålder samt skick.
För dolda fel gäller att den säljande parten är ansvarig i två år avseende bostadsrätt, och tio år avseende villa. Köpare kan således reklamera fel senast två respektive tio år tillträdande av bostad och få avdrag på bostadspriset som kompensation. Dock skall fel reklameras inom rimlig tid. Det finns vägledande domar där avslag getts, där reklamationen underkänts för att köparen väntat i tre månader på att anmäla. Man skall med andra ord reklamera redan vid misstanke om dold skada eller fel, därefter ta kontakt med bostadsjurist. Säljaren kan och bör i sin tur ta kontakt med jurist för att lösa tvisten. Skulle det visa sig att reklamationen avslås och säljaren får rätt finns inga vidare konsekvenser för köparen, att säljaren exempelvis kan åberopa ogrundad reklamation och kräva ersättning i sin tur.
Som köpare har man undersökningsplikt enligt lagen och detta innebär att man måste undersöka skicket på bostaden innan något köpekontrakt skrivs på. Detta är viktigt eftersom förutsättningen för att ett dolt fel överhuvudtaget skall räknas, är att man uppfyllt undersökningsplikten. Säljaren kan på inget sätt hållas ansvarig för eventuella fel som upptäcks först efteråt, och en noggrann kontroll inte genomförts. Bland annat kontroll av uttag, tända och släcka lampor, spola kranar i kök samt badrum, översyn av avlopp, spola toalett, inspektera garderober, köksskåp, förråd, uteplats, väggar (särskilt där tavlor sitter eller andra hängande föremål), golv och särskilt under mattor, etc.
Säljaren i sin tur har något som kallas upplysningsplikt vilket innebär att den säljande parten måste meddela eventuella kända fel till den potentielle köparen. Det ligger i säljarens eget intresse att uppmärksamma dolda fel eftersom man på det sättet undviker an framtid tvist. Vid reklamation där köparen får rätt kan faktiskt köpet av bostaden till och med hävas.
Som en gardering har det blivit allt vanligare att skaffa sig en så kallad fel-försäkring. Det går inte att helt förutse man kommer hitta dolda fel, eller som säljare känna till dem, och med en fel-försäkring kan både köpare samt säljare teckna en sådan via betalning av engångspremie. Detta görs i samband med överlåtelse av villan eller bostadsrätten och gäller i regel lika länge som säljaren är ansvarig för dolda fel eller skador. Vid en tvist utreder respektive försäkringsbolag fallet och beslutar om ersättning för de kostnader som uppstått.
Det finns även något som kallas friskrivningsklausul och denna kan skrivas in i köpekontraktet av säljaren. En friskrivningsklausul i det här fallet innebär att säljaren helt enkelt anger vilka fel han eller hon avskriver sig och inte kan hållas ansvarig för. Därför är det viktigt att alltid mycket noggrant läsa igenom köpekontraktet och som köpare bland annat notera om där finns några fel omnämnda i en klausul. Det kan komma att behöva åtgärdas i framtiden och kosta ganska mycket när så sker, varför de kan vara en anledning till förhandling om lägre pris för bostaden, motsvarande vad man beräknar reparation eller åtgärd av fel kommer landa på.
Vem betalar besiktning av hus?
Gällande köp av hus är huvudregeln att du som köpare betalar och anlitar en besiktningsman, då din långtgående undersökningsplikt i regel inte uppfylls genom att du hänvisar till en besiktning som säljaren låtit göra. Med det sagt kan ändå den besiktningen som säljaren utfört ha en viss betydelse, beroende på omfattningen av säljarens besiktning. Besiktningen som du som köpare låter en besiktningsman göra i samband med att säljaren överlåter fastigheten till dig, kallas just en överlåtelsebesiktning.
Vid besiktningen är tanken att besiktningsmannen vanligtvis ska göra en genomgående och noggrann undersökning av fastigheten, för att se i vilket skick som fastigheten är. Besiktningsmannen bör inte bara göra en undersökning av huset utan denne bör även besiktiga marken. Att upptäcka sådana fel som en besiktningsman normalt sätt brukar göra, kan vara väldigt svårt för en privatperson. Därför är det en stark rekommendation att du anlitar en besiktningsman, även om det normalt sätt inte är ett tvång att göra det. Skulle du hamna i en tvist med en säljare om ett fel i fastigheten, är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå AB.
Att anmäla fuskbygge
Skulle du som konsument råkat ut för ett fuskbygge, på så sätt att du upptäckt att det uppstått fel när du anlitat en hantverkare för att renovera hemma eller för att reparera något i hemmet, finns det olika åtgärder som du kan vidta. Som första åtgärd kan det vara en god idé att bestrida fakturan. Att bestrida din faktura innebär i korthet att du meddelar hantverkaren om att du inte tänker betala fakturan och motivera varför du inte vill det. Skulle det vara så att du upptäcker felet efter det att du har betalat fakturan, kan du i stället meddela hantverkaren att du vill att denne ska åtgärda felet eller ge dig ersättning för felet.
För att öka dina chanser att nå framgång med ditt krav mot hantverkaren, kan du med fördel låta en besiktningsman göra en bedömning huruvida hantverkarens arbete är fackmässigt utfört eller ej. Sedan finns även en möjlighet att du kan vända dig till allmänna reklamationsnämnden (ARN). Om ARN fattar ett beslut men att hantverkaren inte vill rätta sig efter beslutet, kan det slutligen bli aktuellt för dig att stämma hantverkaren i tingsrätten. Att driva en tvist själv är komplicerat, varför vi varmt rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist.
Summering
Det är alltid en bra idé att anlita en professionell besiktningsman vid köp av villa eller bostadsrätt. På så vis får man hjälp att ordentligt undersöka vilka dolda fel där eventuellt kan finnas och en tvist undviks in i det längsta. Med en besiktningsman försäkras inte att alla dolda skador eller fel kommer upptäckas men man har gett sig själv en bra mycket bättre chans att vinna en tvist eftersom en noggrann genomgång är en förutsättning för att den här typen av mål ens skall tas upp i högre instans.
Man skall även läsa igenom köpekontraktet noggrant för att försäkra sig om att inga fel tagits upp där i en friskrivningsklausul, eller vilka dessa är om så gjorts. Att i ett senare skede försöka anmäla skada eller fel om säljaren redan vid överlämnandet friskrivit sig dessa, är inte lönt.
Som säljare har man både skyldigheter och rättigheter, men detta gäller även köparen. Ansvaret att uppmärksamma fel ligger i viss mån på köparen samtidigt som säljaren har upplysningsplikt och måste meddela de skador eller fel som denne känner till. Fel kan upptäckas vid en enklare genomgång av bostaden, där man inte behöver vara proffs och helt enkelt kan prova kranar, belysningar och kontrollera utrymmen. Dolda fel är något svårare och vad som utgör ett dolt fel är inte helt definierat men tumregeln är att utnyttja de möjligheter som ges och hellre pröva det vid misstanke än att helt släppa det och få stå för utgifterna själv. Konsumentverket står exempelvis till tjänst för att besvara frågor och skulle det gälla mer omfattande tvister är det lämpligt att rådfråga en jurist eftersom det kan vara en relativt svår process att hantera på egen hand som lekman.
Om ett dolt fel upptäcks redan vid besiktning kan det vara lämpligt att fundera en extra gång hur man önskar lösa detta. Det finns två möjligheter; antingen att säljaren åtgärdar detta innan överlåtande av villan eller bostadsrätten, alternativt att man förhandlar en sänkning av priset och åtgärdar det själv. Det finns både en fördel och en risk oavsett alternativ och beroende på felets eller skadans art kan det ena ibland vara fördelaktigare än det andra. Har felet upptäckts efter överlåtande av bostad, ja då finns egentligen endast ett val och det är att säljare skall kompenseras för utgifterna.