När man har köpt någonting för dyra pengar är det väldigt tråkigt att upptäcka att det är något som är fel. Ännu värre är det när felet handlar om din bostad som du har lagt ner både tid och pengar på. I den här artikeln kommer vi därför att ge dig 5 tips som kan vara bra att känna till när det gäller dolda fel i din bostadsrätt och för att du på enklast sätt ska undvika att hamna i en situation där du upptäcker ett dolt fel efter tecknande av överlåtelseavtalet.
Finns dolda fel i bostadsrätt?
Dolda fel förekommer i både hus och bostadsrätter. För att det ska vara fråga om ett dolt fel ska fyra kriterier vara uppfyllda:
- felet ska ha funnits i bostaden redan vid köptillfället,
- felet ska inte ha varit upptäckbart, trots en noggrann besiktning
- felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och konstruktion,
- felet påverkar bostadens marknadsvärde
Skillnaden mellan dolda fel i hus och dolda fel i bostadsrätt är egentligen att vid bostadsrätt så tillämpas köplagen (KöpL) och vid hus så tillämpas jordabalken (JB). Det tydligaste som skiljer regleringarna åt vid just dolda fel är köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Värt att ha i åtanke är att bostadsrätter oftare än hus säljs i befintligt skick, vilket således innebär att det är svårare för dig som köpare att göra gällande dolda fel. Vi kommer gå in mer på det nedan.
Vad klassas som dolt fel?
Så vad klassas egentligen som ett dolt fel? Ett dolt fel är enkelt sagt ett fel som fanns där redan då du köpte bostaden och som du inte borde ha räknat med med hänsyn till bostadens ålder, skick och konstruktion. För att göra det ännu tydligare så kan vi nämna några exempel på när det eventuellt kan vara fråga om ett dolt fel.
Dolda fel hittar du ofta i badrum där det då kan vara fråga om fukt, mögel eller skadedjur som du alltså inte upptäckt när du fullgjort din undersökningsplikt. Felet ska då inte vara förväntat med hänsyn till hur bostaden är i skick och ålder. Det här innebär att om du har köpt en äldre bostadsrätt så kan du förvänta dig vissa skador som uppkommit genom vanligt slitage och ett badrum där det börjar läcka är i vissa fall inte ett dolt fel.
För att du ska undvika att du hamnar i en situation där det uppkommer ett dolt fel eller en tvist om vem som ska vara ansvarig, bör du undersöka bostaden väldigt noggrant innan du skriver under överlåtelseavtalet. Det innebär till exempel att du ska tända och släcka lampor, testa att ugnen fungerar som den ska, dubbelkolla funktionen i kyl- och frysskåp , titta under badkar i badrummet och under handfat i både kök och badrum.
Om du anser att du har fullgjort din undersökningsplikt som köpare och inte heller har fått någon upplysning av mäklaren eller säljaren om det aktuella felet, då är det fråga om ett dolt fel.
Vad kostar dolda felförsäkring bostadsrätt?
En dolda fel-försäkring tecknas normalt sätt av säljaren och innebär kortfattat att om du som köpare upptäcker ett dolt fel ska säljarens försäkringsbolag bedöma om det ska klassas som ett dolt fel och om ansvaret är säljarens. Om försäkringsbolaget gör bedömningen att det är så, betalar de ut en ersättning till dig som köpare och säljaren betalar en så kallad självrisk.
Vårt tips är därför att kolla om säljaren har tecknat en sådan försäkring och om så är fallet innebär det en större trygghet för både dig som köpare och för säljaren som då slipper stå för kostnaden.
Hur länge är man ansvarig för dolda fel?
Ett dolt fel är säljarens ansvar i upp till 10 år vid husköp. Det gäller dock en annan tidsfrist vid bostadsrättsköp. Då ansvarar säljaren bara i upp till 2 år. Det är därför viktigt att du för det första gör en grundlig undersökning innan du skriver på överlåtelseavtalet och för det andra om du upptäcker ett dolt fel, rapporterar det inom 2 år. Annars får du ingen ersättning från säljaren eller säljarens försäkringsbolag.
Att tänka på
Det finns en del att ha i åtanke när det kommer till dolda fel i bostadsrätter. Ovan har vi gett dig 5 tips som är bra att känna till för att du ska undvika onödiga kostnader och tvister med säljaren. Behöver du vidare hjälp så har vi på Vasa Advokatbyrå jurister som är specialiserade på tvistelösning, så tveka inte att höra av dig!
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin