Ultimata guiden om friskrivningsklausul

Begreppet dolda fel är välkänt för den som genomfört ett fastighetsköp – och i samband med det stöter många också på begreppet friskrivningsklausul. Den här artikeln går igenom vad du behöver känna till: vad en friskrivningsklausul innebär rättsligt, när den används och hur du som köpare bör agera för att skydda dina intressen.

Vad är en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul innebär att en part avtalar bort sitt ansvar för eventuella fel. Ett vanligt exempel är att säljaren friskriver sig från ansvar för dolda fel i en såld fastighet – ett ansvar som annars följer av 4 kap. 19 § jordabalken. Med klausulen på plats kan köparen inte kräva ersättning om fel sedermera upptäcks. Friskrivningen kan vara generell och avse hela fastigheten, eller specificerad till enskilda delar – exempelvis att säljaren enbart friskriver sig för taket eller badrummet.

Hur vanligt är friskrivningsklausul?

Friskrivningsklausuler är inte särskilt vanliga vid ordinarie fastighetsförsäljningar, eftersom köpare sällan accepterar att överta säljarens felansvar utan kompensation. Situationen är en annan när ett dödsbo säljer en fastighet. Eftersom det i praktiken saknas en säljare som faktiskt kan stå ansvarig för dolda fel, är friskrivningsklausuler i dessa sammanhang både vanliga och försvarbara – de efterlevande ska inte drabbas av ersättningskrav för fel de varken kände till eller haft möjlighet att åtgärda.

Hur skriver man en friskrivningsklausul?

Friskrivningsklausulen tas in i fastighetens köpekontrakt och bör vara tydligt och precist formulerad för att vara rättsligt gångbar. Klausulen innebär att felansvaret förskjuts från säljaren till köparen, vilket i praktiken kan påverka fastighetens pris – som köpare har du ofta fog att förhandla om ett lägre köpeskilling som kompensation. Förekommer en friskrivning är det också avgörande att genomföra en särskilt grundlig besiktning – helst med en certifierad besiktningsman – innan köpet slutförs, för att minimera risken för kostsamma överraskningar.

Hur länge gäller dolda fel vid husköp?

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken ansvarar säljaren normalt för dolda fel i upp till tio år efter tillträdesdagen. Det ansvaret gäller dock inte om parterna avtalat om en friskrivningsklausul avseende dolda fel. Ett viktigt undantag är att klausulen kan förklaras ogiltig om köparen kan visa att säljaren kände till felet vid köptillfället – det som brukar kallas svikligt förtigande. Bevisbördan är dock tung i praktiken. Det är därför klokt att noga kontrollera om ett köpeavtal innehåller en friskrivningsklausul och, om så är fallet, säkerställa att besiktningen är så fullständig som möjligt.

Vad klassas som dolt fel?

Med dolda fel avses sådana fel som förelåg redan vid köpet men som inte kunnat upptäckas vid en sedvanlig, noggrann besiktning. För att ett fel ska klassas som dolt enligt jordabalkens regler krävs kortfattat att det:

• Har funnits vid köptillfället,
• inte varit upptäckbart,
• inte varit förväntat, samt
• att bostadens egenskaper avviker från sådana uppgifter som säljaren har lämnat.

Att drabbas av ett dolt fel är aldrig önskvärt – och med en friskrivningsklausul i köpeavtalet kan de ekonomiska konsekvenserna bli betydligt mer kännbara. Bland de vanligaste dolda felen återfinns takläckor, bristfällig dränering och konstruktionsfel i våtrum – exempelvis otillräckliga tätskikt i badrum som med tiden låter fukt tränga in under golvbeläggningen.

Är det möjligt att genom en friskrivningsklausul helt avtala bort rätten till skadestånd?

Det är möjligt att friskriva sig från skadeståndsansvar, men rätten är inte oinskränkt. Avtalsrätten vilar på principen om avtalsfrihet och att avtal ska hållas – pacta sunt servanda. Har båda parter undertecknat ett avtal med en friskrivningsklausul är utgångspunkten att den gäller dem emellan. Undantag finns dock: enligt 36 § avtalslagen kan oskäliga avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende. Därtill gäller att ingen kan friskriva sig från ansvar för skador orsakade av uppsåt eller grov vårdslöshet – den s.k. dolda kontrollen av friskrivningar. Om du är osäker på om en friskrivning i ditt avtal är giltig, bör du rådfråga en jurist. Våra specialister på Vasa Advokatbyrå hjälper dig att bedöma din situation.

Att tänka på

Den här artikeln har gett en överblick över friskrivningsklausulens funktion och rättsliga ramar vid fastighetsköp. Har du frågor kring ett specifikt ärende är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå, där våra advokater och jurister är specialiserade inom avtalsrätt och fastighetsrätt.

Läsvärt

https://svjt.se/svjt/2007/415

Författad av: Jenny Thalin