De flesta har nog hört talas om dolda fel och har kanske därmed också stött på en friskrivningsklausul. I den här artikeln ska vi gå igenom vad du bör tänka på när det kommer till avtal och framförallt friskrivningsklausuler för att du ska undvika att hamna i konflikt med säljaren i ett senare skede.
Vad är en friskrivningsklausul?
En friskrivningsklausul innebär att att man friskriver sig från ansvar för eventuella fel. Det kan till exempel vara att säljaren inte ansvarar för eventuella dolda fel i en såld fastighet. Då kan köparen inte göra gällande att säljaren ska stå för kostnader för detta. Det kan även vara så att parterna specificerar vad som ska friskrivas, det vill säga att friskrivningen enbart gäller en del eller delar av fastigheten som till exempel att säljaren friskriver sig ansvar för taket eller badrummet.
Hur vanligt är friskrivningsklausul?
Friskrivningsklausuler är inte så vanliga som man kanske tror. Detta beror på att man som köpare sällan går med på att säljaren ska ha minskat ansvar. I ett sådant läge får ju köparen stå för eventuella framtida fel i fastigheten och det är oftast inte någonting man går med på. Däremot är det vanligare att använda friskrivningsklausuler när ett dödsbo ska sälja en fastighet. Detta beror på att det inte finns en säljare som rent faktiskt kan stå ansvarig för dolda fel. De efterlevande ska då inte behöva drabbas av ersättningskrav från köparen.
Hur skriver man en friskrivningsklausul?
Det är i fastighetens köpekontrakt som man skriver in friskrivningsklausulen där man till exempel anger att säljaren inte ska ansvara för dolda fel. Eftersom att ansvaret går över från säljare till köpare är det viktigt att du är uppmärksam på om en sådan klausul förekommer. Detta kan påverka fastighetens värde och att du som köpare inte kan få ersättning om du skulle upptäcka ett dolt fel senare. Vid en sådan klausul är det vanligt att du som köpare kan få priset på fastigheten nedsatt. Förekommer en friskrivningsklausul som friskriver säljaren från ansvar för dolda fel är det även viktigt att du gör en mycket noggrann besiktning av fastigheten.
Hur länge gäller dolda fel vid husköp?
Om du upptäcker ett dolt fel i ditt hus ansvarar normalt sätt säljaren för detta i upp till 10 år. Detta gäller dock inte om det finns en friskrivningsklausul i avtalet som friskriver säljaren från ansvar för dolda fel. En friskrivningsklausul kan dock vara ogiltig om det visar sig att säljaren faktiskt visste om felet innan ni genomförde köpet. Detta är relativt svårt att bevisa eftersom det är ord mot ord. Det är därför viktigt att vara uppmärksam om köpeavtal innehåller en friskrivningsklausul samt att göra en extra noggrann besiktning om det finns en sådan klausul.
Vad klassas som dolt fel?
Dolda fel är sådana fel som fanns redan fastigheten köptes men som upptäcks först senare. Det är sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka trots att denne gjort en noggrann besiktning. Kortfattat räknas felet som dolt om det:
- Har funnits vid köptillfället,
- inte varit upptäckbart,
- inte varit förväntat, samt
- att bostadens egenskaper avviker från sådana uppgifter som säljaren har lämnat.
Ett dolt fel är aldrig roligt att upptäcka och det är som vi nämnt ovan, viktigt att du gör en extra noggrann besiktning om köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul. Några vanliga dolda fel är till exempel takläckor, bristande dränering samt olika konstruktionsfel i badrum som kan leda till att vatten riskerar att läcka in under golvets tätskikt.
Är det möjligt att genom en friskrivningsklausul helt avtala bort rätten till skadestånd?
Det är möjlig att helt friskriva sig från ansvar genom en friskrivningsklausul, dock inte helt utan begränsningar. Om en till exempel en säljare anger i ett avtal att denne friskriver sig från skadeståndsansvar och du som köpare skriver på avtalet, gäller detta mellan er. Avtalsrätten bygger nämligen på avtalsfrihet och principen om att avtal ska hållas (pacta sunt servanda). Det finns som sagt dock vissa begränsningar för att skydda den svagare parten från uppenbart oskäliga avtalsvillkor. Det finns bland annat principer som gör att det inte går att friskriva sig från ansvar för skador orsakade genom uppsåt eller grov vårdslöshet. Detta agerar som ett skydd för den svagare parten och kallas för dold kontroll av friskrivningar. Det är alltså sammanfattningsvis möjligt att friskriva sig från skadeståndsansvar, men om detta är oskäligt kan villkoret antingen jämkas eller helt bortses från. Vi rekommenderar dig att ta kontakt med en av våra jurister på Vasa Advokatbyrå för fortsatt hjälp med eventuella friskrivningar i avtal.
Att tänka på
Vi har i den här artikeln gått igenom hur du som köpare/konsument ska tänka om du stöter på en friskrivningsklausul. Har du fler funderingar om ditt konkreta ärende, rekommenderar vid dig att ta kontakt med oss på Vasa Advokatbyrå. Vi har advokater och jurister som är specialiserade på avtalsrätt. Tveka inte att höra av dig!
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin