Vad händer om du upptäcker ett fel i fastigheten efter fastighetsköpet? Vilket ansvar har besiktningsmannen om han inte upptäckt felet? Hur långt efter fastighetsköpet kan du hålla besiktningsmannen juridiskt ansvarig för ett fel som han har begått? I denna artikel reder vi ut besiktningsmannens ansvar och hur du kan gå tillväga om du anser att besiktningsmannen har gjort fel.
Besiktningsmannens uppgifter och vad innebär undersökningsplikt?
Det är vanligt att ta in en besiktningsman för att undersöka en fastighet innan husköp. Det är också vanligt att använda besiktningsman vid en slutbesiktning av en nybyggd fastighet. Besiktningsmannen ska ge en objektiv bedömning av arbetet. När besiktningsmannen granskar arbetet utgår han/hon från gällande lagregler och allmänna rekommendationer. Men titeln besiktningsman är inte skyddad. Du som beställare bör därför vara extra observant på vilka förkunskaper och referenser besiktningsmannen har.
Utgångspunkten för vad en besiktning ska undersöka är alltid avtalet som slutits med besiktningsmannen. Det är vanligt att avtalet utgår från kraven för undersökningsplikt i jordabalken, konsumenttjänstlagen eller allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, men om det rör sig om att beställaren är näringsidkare eller en förening kan avtalet ha andra villkor. För att veta vad han/hon hade för uppgift kan du kolla i avtalet som du hade med besiktningsmannen. Det är vanligt att besiktningen som ska genomföras är en okulär besiktning. Då letar besiktningsmannen efter fel som går att observera genom synen. Ofta kontrolleras även vatten, el och andra installationer genom stickprov.
Om det är ett nybyggt hus som besiktningsmannen ska undersöka kommer han/hon utgå från vad som avtalats om byggets utformning. Besiktningsmannen ska också kontrollera så att bygget är utfört på ett fackmannamässigt sätt.
Undersökningsplikt och besiktningsman vid köp av fastighet
Vid köp av fastighet har du en undersökningsplikt. Sådant som kan upptäckas vid en besiktning ansvarar du som fastighetsägare för. När frågor om undersökningspliktens omfattning har prövats i högsta domstolen har mycket höga krav ställts på undersökningen. Undersökningsplikten innebär att köparen måste undersöka skymda hörn och krypgrunder, även om det är svåråtkomliga. Däremot ska inte köparen behöva bryta upp brädor eller dylikt.
Eftersom det finns en långtgående undersökningsplikt ligger det i köparens intresse att ta in en besiktningsman vid ett fastighetsköp. Besiktningen är också viktig ur bevishänseende. Besiktningsprotokollet kan nämligen ligga till grund för bevisning i framtida tvister.
Vad händer om besiktningsmannen inte upptäcker ett fel som han borde ha upptäckt?
Besiktning är en immateriell tjänst som inte omfattas av konsumenttjänstlagens regler. Det innebär bland annat att besiktningsmannen endast ska utföra de uppgifter som ni har avtalat om och att det inte finns en särskild lag som reglerar konsumentförhållandet. En tvist i en domstol skulle utgå från tolkning av avtalet, avtalslagen och skadeståndslagen. Om det efter tolkning står klart att besiktningsmannen borde ha upptäckt ett visst fel kan han/hon bli skadeståndsskyldig. I vissa fall har domstolen också bedömt att anteckningar i protokollet inte varit tillräckligt tydliga för att beställaren skulle kunna förstå innebörden av det som antecknats. Även då kan besiktningsmannen bli skadeståndsskyldig.
Det är vanligt att avtal med besiktningsmän innehåller en klausul där besiktningsmannen ställer upp en tidsgräns för efter hur lång tid det går att åberopa fel. Det är därför viktigt att granska avtalet för att se om det fortfarande går att åberopa felet. Ett felanspråk mot en besiktningsman bör reklameras så snart som ni upptäcker felet.
Vi på Vasa Advokatbyrå har en lång erfarenhet av arbete inom fastighetsrätt. Om du hamnar i en tvist om besiktning och behöver juridisk rådgivning så är du välkommen att kontakta oss.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om vad som ingick i avtalet.
- Om du behöver hjälp att skriva ett avtal.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att utkräva skadestånd.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med besiktningsman.
Läsvärt
https://lagen.nu/begrepp/Unders%C3%B6kningsplikt
https://www.anticimex.com/sv-se/privatkunder/for-dig-som-ska-kopa-bostad/koparens-ansvar/
https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/unders%C3%B6kningsplikt
https://www.hsb.se/goteborg/brf/backebol/om-foreningen1/fakta-och-statistik/undersokningsplikt/
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.