Undersökningsplikt – besiktningsman

Att köpa en fastighet är ett av livets största ekonomiska beslut. Men vad händer om du efter tillträdet upptäcker ett fel som besiktningsmannen borde ha sett? Vilket juridiskt ansvar bär besiktningsmannen, och hur länge kan du hålla honom eller henne ansvarig? Här reder vi ut regelverket och ger dig konkreta råd om hur du bör agera.

Besiktningsmannens uppgifter och undersökningsplikten

En besiktningsman anlitas vanligen för att undersöka en fastighet inför ett husköp, eller för slutbesiktning av ett nybyggt hus. Uppdraget är att ge en objektiv bedömning utifrån gällande lagregler och branschens rekommendationer. Det är dock viktigt att känna till att titeln besiktningsman inte är en skyddad yrkestitel i Sverige – vem som helst kan använda den. Kontrollera därför alltid certifieringar, utbildningsbakgrund och referenser innan du anlitar någon.

Vad besiktningen konkret ska omfatta framgår alltid av avtalet mellan dig och besiktningsmannen. I de flesta fall utgår det från undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § jordabalken, konsumenttjänstlagen eller ABS 18 (Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader). Anlitas besiktningsmannen av en näringsidkare eller en bostadsrättsförening kan villkoren se annorlunda ut. Den vanligaste formen är en okulär besiktning, där synliga fel noteras. Vatten, el och andra installationer kontrolleras normalt genom stickprov.

Gäller besiktningen ett nybyggt hus ska besiktningsmannen kontrollera att utförandet stämmer med vad som avtalats och bedöma om bygget uppfyller kravet på ett fackmannamässigt utförande.

Undersökningsplikten vid fastighetsköp

Som köpare av en fastighet bär du en långtgående undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Du kan inte åberopa fel som en omsorgsfull undersökning borde ha avslöjat. Högsta domstolen har i flera avgöranden ställt höga krav: köparen förväntas granska svåråtkomliga utrymmen som krypgrunder och skymda hörn. Däremot behöver du inte riva upp brädor eller skada konstruktionen för att leta efter dolda fel.

Mot bakgrund av den långtgående undersökningsplikten är det klokt att anlita en kunnig besiktningsman inför ett fastighetsköp. Besiktningsprotokollet fyller dessutom en viktig funktion som bevisdokument och kan bli avgörande om en tvist uppstår efter tillträdet.

Vad händer om besiktningsmannen missar ett fel?

Besiktningstjänsten är en immateriell tjänst och faller utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde. Det innebär att det saknas specifik konsumentskyddslagstiftning för uppdraget – en tvist prövas i stället utifrån avtalet, avtalslagen och skadeståndslagen. Om det efter avtalstolkning är klarlagt att besiktningsmannen borde ha uppmärksammat felet kan skadeståndsskyldighet uppstå. Domstolarna har även i några fall ansett att kryptiska eller otydliga anteckningar i protokollet – som inte gav beställaren en reell möjlighet att förstå innebörden – kan grunda skadeståndsansvar.

Många avtal med besiktningsmän innehåller en reklamationsfrist eller preskriptionsklausul som begränsar hur länge ett fel kan åberopas. Granska alltid avtalet noga och reklamera så snart du misstänker att besiktningsmannen har brustit i sitt uppdrag – dröjsmål kan innebära att rätten att göra anspråket gällande går förlorad.

Vasa Advokatbyrå arbetar löpande med fastighetsrättsliga frågor och har bred erfarenhet av tvister kopplade till besiktning och fel i fastighet. Kontakta oss om du behöver juridisk rådgivning i en sådan fråga.

Anlita oss för att få hjälp med:

Allmän rådgivning

• Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
• Få en bedömning om vad som ingick i avtalet.
• Om du behöver hjälp att skriva ett avtal.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge. 
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning. 
• Maximera dina chanser att utkräva skadestånd.
• Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
• Bevaka dina rättigheter. 
• Slipp att slösa tid och energi i tvist med besiktningsman.

Läsvärt

Undersökningsplikt – lagen.nu

Köparens ansvar vid bostadsköp – Anticimex

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt – Konsumentverket

Undersökningsplikt – Nationalencyklopedin

Läs mer om vad undersökningsplikten innebär i praktiken: HSB om undersökningsplikt.

Har du frågor om undersökningsplikten eller vill diskutera ditt specifika fall är du välkommen att höra av dig för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal med en av våra fastighetsjurister.