Inför ett husköp är det klokt att anlita en besiktningsman – inte minst eftersom dolda fel kan vara svåra att identifiera utan fackkunskap. En erfaren besiktningsman kan exempelvis upptäcka tidiga tecken på takläckage eller notera mögelpåväxt i källaren som är svår att se med blotta ögat. Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken ställer höga krav, och en professionell besiktning är ett av de viktigaste verktygen för att uppfylla den. I den här artikeln går vi igenom vad en överlåtelsebesiktning innebär, vad du bör kräva av din besiktningsman och vad du kan göra om fel ändå dyker upp efter köpet.
Överlåtelsebesiktning av hus
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen en långtgående undersökningsplikt – du kan inte göra gällande fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull granskning av fastigheten. Av den anledningen anlitar köparen normalt en oberoende besiktningsman redan innan köpet fullbordas. Det räcker inte att hänvisa till en besiktning som säljaren beställt; din undersökningsplikt anses i regel inte uppfylld utan en egen kontroll. Den besiktning som genomförs i samband med ägarbytet kallas överlåtelsebesiktning.
En överlåtelsebesiktning följer ett standardiserat protokoll och baseras på vad besiktningsmannen kan iaktta utan att göra ingrepp i byggnaden eller använda tekniska hjälpmedel. Det handlar om en okulärbesiktning där syn, hörsel och luktsinne är de primära verktygen. I ett badrum kan exempelvis en avvikande lukt indikera mögelpåväxt, och ett svagt droppljud kan signalera ett rörläckage som ännu inte orsakat synlig vattenskada. Metoden är avsiktligt begränsad i sin räckvidd, vilket gör det viktigt att du som köpare förstår vad besiktningen faktiskt täcker – och inte täcker.
Utrymmen som besiktningsmannen inte kan nå – exempelvis en oinspektionsbar krypgrund eller en igensatt bjälklagslucka – besiktigas normalt inte, men ska noteras i protokollet. Rökkanaler och elinstallationer undantas regelmässigt och kräver separat kontroll av respektive fackman. Vad besiktningsmannen däremot alltid ska dokumentera är bedömda riskfaktorer: konstruktioner eller detaljer som på sikt riskerar att orsaka skador om de lämnas utan åtgärd.
Certifierad besiktningsman
Titeln besiktningsman är inte skyddad i Sverige – vem som helst kan i princip marknadsföra sig under den beteckningen. Det är därför viktigt att kontrollera vilka meriter din besiktningsman faktiskt har. SBR Byggingenjörerna erbjuder en branschcertifiering som är giltig i fem år och som kräver fortlöpande uppdatering av kunskaper om gällande regler. En certifiering är ingen garanti mot missar, men nivån på granskningen är i regel väsentligt högre än hos en ocertifierad besiktningsman. Be gärna om referenser och fråga specifikt om erfarenhet av den hustyp du köper – konstruktionen i en trävillafasad skiljer sig markant från exempelvis puts på lättbetong.
Att tänka på vid överlåtelsebesiktning av hus:
Uppstår det en tvist med säljaren efter att fel visat sig – trots genomförd besiktning – är juridisk rådgivning ofta avgörande för utgången. Frågor om vad som ingick i undersökningsplikten, vad besiktningsmannen borde ha noterat och huruvida felet ska anses som dolt regleras dels av jordabalken, dels av praxis från Högsta domstolen. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan hjälpa dig att bedöma dina möjligheter.
Läsvärt om besiktningsman
SVT: Så många godkända besiktningsman finns i landet
Högsta domstolens avgörande om överlåtelsebesiktning (2017)
Köpa hus: 7 viktiga saker att tänka på – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpa gammalt hus – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Häva husköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag