Att upptäcka fel i sin nyköpta bostadsrätt är inte roligt. Ett dolt fel kan upptäckas vid till exempel renovering eller bara av slumpen, men oavsett hur du har upptäckt felet är det en obehaglig och påfrestande situation för både dig som köpare och för säljaren. Oftast är dessa fel kostsamma och kan upptäckas långt efter köpet. I den här artikeln kommer vi gå igenom vad som gäller vid dolda fel i bostadsrätt för att du ska ha koll på vad som gäller.
Vem ansvarar för dolda fel i bostadsrätt?
Vem som ansvarar för fel i bostadsrätt skiljer sig något åt från vad som gäller vid fastigheter. Köparens undersökningsplikt vid köp av både fastighet och bostadsrätt är långtgående. Det innebär att om du köparen en fastighet eller bostadsrätt har du skyldighet att undersöka den.
En bostadsrätt är lös egendom, vilket innebär att vem som ansvarar regleras i köplagen (1990:931). Reglerna i jordabalken (1970:994) och branschpraxis är också vägledande för att tolka bestämmelserna i köplagen om felansvar. En bostadsrätt säljs oftast i befintligt skick, dvs. det skick som den är vid undertecknade av överlåtelseavtalet. Det som säljaren ändå har ansvar för är eventuella utfästelser och garantier om bostadsrätten samt även om skicket på lägenheten skulle försämras på grund av en olyckshändelse innan du tillträder lägenheten. Eftersom bostadsrätten säljs i befintligt skick svarar däremot inte säljaren för normalt slitage och åldersrelaterade fel. Säljaren ansvarar inte heller för fel och brister som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning (19-20 §§ köplagen). Du som köpare har alltså en omfattande undersökningsplikt. Din undersökningsplikt gäller även förhållanden gällande bostadsrättsföreningen. Det innebär till exempel att det är viktigt att du läser igenom föreningens årsredovisning där det anges viktig information om föreningens planerade reparations- och byggnadsåtgärder.
Sammanfattningsvis är det alltså din undersökningsplikt som avgör ifall det är fråga om ett fel som du som köpare eller säljaren ska ansvara för. Nedan kommer vi gå igenom vad som räknas som dolda fel, dvs. sådant som du inte ansvarar för.
Vad räknas som dolda fel i lägenhet?
Du som köpare har som sagt en långtgående undersökningsplikt. Dolda fel i din bostadsrätt är sådana fel som existerade innan köpet men som inte var möjliga att upptäcka vid en ordentlig besiktning (20 § köplagen). Vid bedömning av vad som anses som dolt fel ska hänsyn tas till vad du som köpare med fog hade kunnat förutsätta, dvs. vad du normalt sätt kunnat förvänta dig i relation till fastighetens ålder, skick och pris. För att det ska anses vara ett fel måste det vara väsentligt, innebärande att felet ska anses ha kunnat påverkat bostadsrättens marknadsvärde om det upptäckts innan köpet.
Hur länge är man ansvarig för dolda fel?
Du som köpare kan reklamera ett dolt fel senast 2 år efter du har fått tillträde till lägenheten. Vi rekommenderar dock att du reklamerar så snart du får kännedom om felet eftersom att reklamation ska ske inom skälig tid från då felet upptäckts (32 § köplagen). Ett dolt fel i en bostadsrätt kan leda till avhjälpande, prisavdrag eller hävning av köp, samt skadestånd, om detta kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (30 § och 34 § stycke 1 köplagen). I första hand är det avhjälpande som aktualiseras, men om det inte kommer i fråga eller sker inom skälig tid efter reklamationen kan du kräva prisavdrag eller häva köpet (37 § stycke 1 köplagen). Köpet får endast hävas om det är av väsentlig betydelse för dig som köpare och säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § köplagen). Du har oftast även rätt till ersättning för skadan som du har lidit på grund av felet (40 § köplagen).
Vad räknas som normalt slitage bostadsrätt?
Normalt slitage är sådan skada som man generellt ska räkna med kan uppstå när man lever i en bostad. Det kan till exempel röra sig om repor i golv, mindre hål i väggarna från tavlor, slitage på nycklar och lås och bleknad färg på väggar. Avgörande för vad som är normalt slitage beror helt och hållet på hur länge man varit bosatt i lägenheten, omfattningen av skadorna samt övriga förutsättningar. För att ta några exempel på vad som inte anses vara normalt slitage anses inte sprickor i handfat, badkar, fettfläck på väggar eller bristfällig flyttstädning vara normalt slitage.
Exempel på dolda fel bostadsrätt
Dolda fel kan vara till exempel skadedjur, mögel och felinstallationer. Som nämnts ovan är ett dolt fel sådant som avviker från vad du som köpare hade kunnat förutsätta vid köpet och som du inte upptäckte eller borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Områden som är mer drabbade för eventuella fel är till exempel badrum, vilket innebär att felet då kan vara delvis väntat eftersom dessa områden faktiskt utsätts för mer påfrestningar än andra delar av bostaden. Vad som utgör ett dolt fel är en komplicerad fråga och kan ofta leda till att en tvist uppstår.
Att tänka på
Upptäcker du ett dolt fel i din bostadsrätt är det viktigt att du reklamerar inom 2 år. Det är säljaren som ansvarar för dolda fel, men eftersom det ibland kan vara svårt att avgöra vad som räknas som dolt fel kan det ofta uppstå tvist mellan köparen och säljaren. Har du hamnat i en tvist med säljaren om ett dolt fel, rekommenderar vi dig att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi har jurister som är specialiserade på bland annat tvistlösning. Tveka inte att höra av dig!
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin