Köpekontrakt – att tänka på

När en fastighet byter ägare måste både säljare och köpare underteckna ett köpekontrakt – det är det juridiska instrument som gör affären bindande och reglerar vad som gäller mellan parterna. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken ställs strikta formkrav på fastighetsköp, och saknas något av dem är hela köpet ogiltigt oavsett vad parterna muntligen kommit överens om. Nedan går vi igenom vad kontraktet måste innehålla, hur processen ser ut och vad du konkret bör bevaka.

Formkraven enligt 4 kap. 1 § jordabalken

Fyra krav måste vara uppfyllda för att ett köpekontrakt ska vara giltigt. Kontraktet måste vara skriftligt – muntliga avtal om fastighetsköp saknar helt rättsverkan. Utöver skriftlighetskravet ska dokumentet innehålla:

• Underskrift av både säljare och köpare
• Fastighetens registerbeteckning
• Köpeskillingens storlek
• En tydlig överlåtelseförklaring

Bortom dessa minimikrav är det klokt att reglera ytterligare frågor direkt i kontraktet: besiktningens genomförande, handpenningens storlek (vanligen 10 % av köpeskillingen), tillträdesdag och ansvarsfördelning fram till tillträdet. Ju tydligare kontraktet är, desto mindre utrymme lämnas för framtida tvister.

Svävarvillkor – när köpet är villkorat

Enligt 4 kap. 3 § jordabalken kan ett köp göras beroende av att vissa villkor uppfylls – så kallade svävarvillkor. Exempel på vanliga sådana:

• Att köparen beviljas bolån upp till en angiven nivå
• Att en bostadsrättsköpare godkänns av föreningen
• Att besiktningen inte visar på allvarliga fel

Ett svävarvillkor måste vara tidsbegränsat och tydligt formulerat – annars riskerar det att ogiltigförklara hela köpet. Ange alltid ett konkret slutdatum och precisera exakt vad som krävs för att villkoret ska anses uppfyllt.

Skillnaden mellan köpekontrakt och köpebrev

Köpekontraktet reglerar villkoren för affären och undertecknas direkt efter avslutad budgivning. Ett köpebrev upprättas däremot på tillträdesdagen när hela köpeskillingen är betald – det fungerar som ett kvitto och utgör grunden för lagfartsansökan hos Lantmäteriet.

Signeringsprocessen i praktiken

Köpekontraktet skrivs vanligen under på mäklarens kontor kort efter att budgivningen avgjorts. Vittnen krävs inte. Så snart båda parter har skrivit under är affären juridiskt bindande och möjligheten att backa ur i princip stängd – om inget svävarvillkor ger rätt till det, eller om köparen inte fullgör sin betalningsskyldighet.

Om besiktning inte hunnit genomföras före kontraktsskrivningen bör ett svävarvillkor formuleras som ger köparen rätt att frånträda om besiktningen påvisar väsentliga fel. Utan ett sådant skydd är affären bindande oavsett vad besiktningen sedan visar.

Viktiga punkter att säkerställa i kontraktet

Ett välformulerat köpekontrakt bör reglera följande frågor för att undvika tvister i efterhand:

• Tillträdesdag
• Fastighetens skick och eventuell friskrivningsklausul
• När köpeskillingen ska betalas och i vilka delar
• Befintliga pantbrev och inteckningar
• Vem som ansvarar för fastigheten fram till tillträdet

Som köpare bär du undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Det innebär att du inte kan kräva prisavdrag eller skadestånd för fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull besiktning. Rätten till ersättning gäller däremot för dolda fel – sådant som inte är synbart ens för en erfaren besiktningsman. Anlita därför alltid en certifierad besiktningsman innan kontraktet undertecknas, och säkerställ att besiktningsprotokollet bifogas eller hänvisas till i köpekontraktet.

Vid komplicerade affärer – äldre fastigheter, många villkor eller tveksamheter kring fastighetens historia – är det välmotiverat att låta en fastighetsjurist granska kontraktet innan signering.