När en fastighet säljs måste både säljaren och köparen underteckna ett köpekontrakt, som bekräftar själva affären. Då anses köpet vara avslutat, och ingen av parterna kan längre dra sig ur till skillnad från precis efter att budgivningen avslutats. Ett köpekontrakt måste undertecknas oavsett om det handlar om en bostadsrätt, ett hus eller någon annan slags fastighet, och det finns en del krav på hur det ska se ut för att vara giltigt. I denna artikel kommer vi att beskriva närmare vad ett köpekontrakt är, hur det tecknas, vilka villkor som måste uppfyllas och vad som är viktigt att tänka på för både säljare och köpare.
Utformningen av ett köpekontrakt
För att ett köpekontrakt ska vara giltigt måste fyra krav vara uppfyllda. För det första måste kontraktet vara skriftligt, så muntliga avtal gäller inte. Det behöver också undertecknas av både säljaren och köparen. I kontraktet ska det finnas information om registerbeteckningen för objektet som säljs, samt information om köpeskillingen. Sist men inte minst måste köpekontraktet även innehålla en överlåtelseförklaring. Om någon av dessa punkter saknas är köpekontraktet ogiltigt.
Utöver dessa minimikrav finns det också många andra punkter som det ofta är bra att inkludera för att undvika eventuella tvister och oklarheter. Det gäller till exempel hur besiktningen av fastigheten ska gå till eller hur mycket handpenning som ska betalas i förväg. Det finns också något som kallas för svävarvillkor. Det är sådana villkor som kan göra det möjligt att avbryta köpet om de uppfylls eller inte. Fram till dess är affären alltså svävande och inte helt klar. Ett exempel på ett svävarvillkor är att en köpare av en bostadsrätt måste godkännas av föreningen innan köpet kan gå igenom.
Vad är skillnaden mellan ett köpebrev och ett köpekontrakt?
Medan ett köpekontrakt utformar de villkor som gäller för köpet, så fungerar ett köpebrev mer som ett kvitto på att säljaren fått sin betalning och att fastigheten nu har en ny ägare. Köpebrev skrivs på tillträdesdagen när hela köpeskillingen betalas, medan köpekontraktet utformas direkt efter att budgivningen är färdig.
Så går det till när köpekontraktet skrivs under
Köpekontraktet upprättas och skrivs under så fort det avgjorts vem som ska köpa fastigheten. Ofta brukar man också se till att en besiktning är genomförd innan. Om detta inte hinns med kan man skriva in ett svävarvillkor där köparen kan dra sig ur affären om något problem skulle upptäckas under besiktningen. Det är också vanligt att handpenningen (som brukar uppgå till 10 % av köpeskillingen) betalas i samband med att köpekontraktet skrivs under.
Vid signeringen av kontraktet krävs det inga vittnen, och när båda parter skrivit under köpekontraktet är affären juridiskt bindande. Efter detta är det i stort sett omöjligt för köparen och säljaren att dra sig ur affären. I så fall måste det finnas en anledning till detta i kontraktet, såsom ett svävarvillkor. Säljaren kan förstås också dra sig ur affären om köparen inte skulle betala köpeskillingen.
Viktiga punkter att tänka på
Även om det bara är fyra krav som måste uppfyllas vid ett köpekontrakt så är det vanligt att man inkluderar betydligt fler punkter i kontraktet. Tänk noga igenom vad som kan vara viktigt att ha med för just dig, oavsett om du är köpare eller säljare av fastigheten. Detta för att kontraktet ska bli så tydligt som möjligt och för att undvika missförstånd som kan leda till att en tvist uppstår mellan de båda parterna. Till exempel kan det vara bra att inkludera vilken tillträdesdag ni har kommit överens om, uppgifter om fastigheten, när köpeskillingen ska betalas, eventuella pantbrev och inteckningar samt eventuell friskrivningsklausul när det gäller skicket på fastigheten.
Tänk också på att du som köpare har undersökningsplikt av fastigheten. Skulle ett fel upptäckas i efterhand kommer du inte få ersättning för sådana fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning. Däremot kan du få ersättning för så kallade dolda fel som du inte kan förväntas upptäcka. Det bästa är därför att köparen anlitar en besiktningsman som undersöker fastigheten innan köpekontraktet skrivs under.
I ett köpekontrakt är det också klokt att inkludera information om vem som har ansvar för fastigheten fram tills tillträdet. Vanligen är det säljarens ansvar, men ni kan även avtala om annat i köpekontraktet. Detta är viktigt för att veta vad som gäller om ett fel eller en skada uppstår innan köparen har tillträtt fastigheten.
Om du känner dig osäker på hur köpekontraktet ska formuleras kan du alltid ta kontakt med en jurist som har erfarenhet av fastighetsaffärer. Då kan du vara säker på att allting blir rätt och att du inte missar några viktiga punkter i köpekontraktet.
