Begreppet dolda fel används om de fel som upptäcks i en såld bostad efter att försäljningen gått igenom. Det kan till exempel handla om eklektiska fel, fel i våtutrymmen eller mögelskador som säljaren varken har informerat om eller som köparen inte heller har kunnat upptäcka vid en besiktning. Vanligast är att dolda fel upptäcks i hus, men här ska vi ta en titt på vad som gäller för dolda fel vid köp av en bostadsrätt.
Det är upp till köparen att bevisa ett dolt fel
Oavsett om du köper en villa eller en bostadsrätt så är det alltid du som köpare som behöver bevisa att det är just ett dolt fel det gäller. Ett dolt fel får inte vara något som köparen ska ha kunnat upptäcka vid visningen av bostaden. I sådana fall är det köparen som får stå för kostnaden för felet. Det får inte heller handla om ett sådant fel som du kan förvänta dig utifrån skicket på bostaden.
Vad gäller för bostadsrätter?
Den största skillnaden mellan dolda fel i hus och bostadsrätter är att du har betydligt kortare tid på dig att reklamera felet till säljaren om det handlar om en bostadsrätt. Köper du ett hus har du hela tio år på dig att upptäcka dolda fel, medan du som köper en bostadsrätt bara har två år på dig att anmäla eventuella fel. Det kan också vara svårare att bevisa ett dolt fel i en bostadsrätt, delvis eftersom köparens undersökningsplikt inte är lika omfattande i en bostadsrätt som vid köp av ett hus.
Så gör du om du upptäcker ett dolt fel i en bostadsrätt
Om du som köpare upptäcker ett dolt fel i din nya bostadsrätt, till exempel en fuktskada, så måste du dokumentera det noga för att kunna bevisa att det är ett dolt fel det faktiskt gäller. Efter detta gör du en så kallad reklamation till säljaren med information om allt som har med felet att göra. Om säljaren inser att det faktiskt handlar om ett dolt fel och tar på sig ansvaret kan du få ersättning för den värdeminskning av bostaden som det dolda felet orsakat. Rör det sig om ett fel som är svårt att åtgärda och köparen inte längre vill bo kvar i bostadsrätten på grund av felet kan det också bli tal om en hävning av köpet. Om säljaren däremot inte håller med om att det handlar om ett dolt fel kan han eller hon bestrida reklamationen och ta ärendet vidare till domstol.
Tips till dig som säljare
Efter försäljning av en bostadsrätt är det alltid ett bakslag om köparen tar kontakt och meddelar att han eller hon upptäckt ett dolt fel i bostaden. Då kan det vara skönt att ha en dolda fel-försäkring som kan skydda dig mot oväntade utgifter. Många försäkringsbolag erbjuder denna typ av försäkring som innebär att du inte själv behöver stå för kostnaderna för att åtgärda eventuella dolda fel som upptäcks. Men var noga med att läsa igenom villkoren för att få koll på eventuell självrisk och maxbelopp som försäkringsbolaget kan betala ut. De flesta dolda fel-försäkringar täcker inte heller alla dolda fel, så jämför gärna flera försäkringar innan du gör ditt val.
Tips till dig som köpare
Som vi nämnde tidigare är det bara sådana fel som du själv inte bör kunna upptäcka innan köpet som räknas som dolda fel. Därför är det viktigt att du som vill köpa en bostadsrätt noga besiktigar den innan du slår till. Då är det ofta värt att anlita en besiktningsman som har koll på alla fel som kan uppstå i en bostadsrätt. Eftersom besiktningsmannen kan bli skyldig att betala skadestånd om han eller hon missar ett uppenbart fel på bostadsrätten kan du känna dig trygg med att du inte själv behöver ansvara för eventuella fel som upptäcks efter att köpet gått igenom.
Rådfråga en jurist om du är osäker på vad som gäller i ditt fall
Oavsett om du är säljare eller köpare av en bostadsrätt är det alltid lika tråkigt när ett dolt fel upptäcks. Eftersom det ofta kan krävas mycket pengar för att åtgärda dolda fel är det också lätt att hamna i konflikt om ni inte kommer överens. Då är det alltid bra att rådfråga en jurist som är kunnig inom fastighetsfrågor vad som egentligen gäller i just ert fall. Sådant som vem som besiktigat bostadsrätten innan köpet, eventuell dolda fel-försäkring och vilka bevis som finns är faktorer som alla behöver vägas in i bedömningen. Då kan det vara en lättnad att få juridisk hjälp för att verkligen reda ut om det handlar om ett dolt fel och hur mycket ersättning köparen har rätt till. Tidig kontakt med en jurist kan också förhindra att det går så lång som till en tvist som måste lösas i domstol.