Uppsägning av avtal – #4 tips för att undvika tvister

Privatpersoner och företag ingår avtal dagligen – allt från hyresavtal och uppdragsavtal till entreprenadavtal. Många av dessa regleras av avtalslagen (SFS 1915:218), som i stora delar är dispositiv. I praktiken används idag ofta standardavtal, vilket kan vara smidigt men också skapa oklarheter om parterna inte sätter sig in i vad de faktiskt skriver under på.

Förr eller senare behöver de flesta avtal sägas upp. Ibland sker det i förtid, och i allvarligare fall kan det bli aktuellt att häva avtalet helt. För att hålla rätten på din sida – och undvika tvister – krävs att uppsägningen görs på rätt sätt.

Den här artikeln går igenom hur du säger upp avtal mellan företag, om muntlig uppsägning är giltig, hur förtida uppsägning och hävning fungerar, samt vad som händer om du hamnar i en tvist med motparten.

Vi går igenom följande;

• Uppsägning av avtal mellan företag
• Hävning av ett avtal
• Muntlig uppsägning
• Uppsägning av avtal i förtid
• Tvist om uppsägningen
• Rättsskydd vid avtalstvister

Du får 4 konkreta tips för att undvika tvister;

1. Dokumentera alltid avtalet skriftligen
2. Överväg att ändra i standardavtalen
3. Var förutseende, planera och skriv avtal innan
4. Försök att kompromissa för att undvika avtalstvister

Köpeavtal mellan företag bör innehålla detta

Vid köp av lös egendom mellan näringsidkare tillämpas köplagen (SFS 1990:931), som är dispositiv – parterna kan alltså avtala om avvikande villkor. Nedan följer en lista med punkter som ofta är värda att reglera i ett köpeavtal mellan företag. Listan är inte uttömmande – vilka klausuler som behövs beror alltid på den specifika situationen.

• När köparen ska betala för varan.
• Hu mycket köparen ska betala för varan.
• Vad som gäller om köparen inte betalar för varan i tid.
• När säljaren ska leverera varan.
• Vart säljaren ska leverera varan.
• Vad som gäller om säljaren inte levererar varan i tid.
• När risken för varan går över från säljaren till köparen, exempelvis vid överlämnande till transportbolaget, när varan ankommit till köparen osv.
• I vilket skick som varan är i.

Uppsägning av avtal mellan företag

Om båda parter är överens om att avsluta ett avtal kan de komma överens om en gemensam avvecklingsplan utan att hålla fast vid formella frister. Vill däremot bara en part säga upp ett tillsvidareavtal tillämpas ofta en uppsägningstid för avtal om 30 dagar som utgångspunkt – men detta är ingen lagstadgad norm. Vid långvariga avtal, exempelvis ett hyresavtal eller samarbetsavtal som löpt i flera år, kan en betydligt längre uppsägningstid vara skälig.

Utan avtalad uppsägningstid görs en skälighetsbedömning utifrån flera faktorer: hur lång tid motparten behöver för att hitta en alternativ lösning, avtalets varaktighet, gjorda investeringar kopplade till avtalet samt branschpraxis. I vissa fall krävs dessutom sakliga skäl för uppsägning – exempelvis väsentligt avtalsbrott eller upprepade brister i leveranskvaliteten.

Från det att uppsägningen träder i kraft löper avtalet vidare med samma rättigheter och skyldigheter som tidigare under hela uppsägningstiden. Hyra, arvoden och andra avtalade ersättningar ska betalas som vanligt fram till avtalets sista dag.

Utformningen av avtalet

För tillsvidareavtal bör ni tydligt reglera om och hur avtalet kan sägas upp samt vilken uppsägningstid som gäller. Är avtalet tidsbegränsat ska slutdatum anges uttryckligen. Tydliga avslutningsvillkor minskar risken för missförstånd, avtalsbrott och onödiga tvister.

Så gör du uppsägningen på rätt sätt

Formkraven för uppsägning framgår ofta av avtalet självt – exempelvis om det krävs skriftlig form och om det finns en sista dag för att säga upp. Skicka alltid uppsägningen med rekommenderat brev för att ha bevis på att den nått mottagaren. Ange datum i uppsägningsbrevet så att det inte råder tvekan om när uppsägningstiden börjar löpa.

Muntlig uppsägning

En uppsägning av ett avtal kan göras muntligen och är i princip lika giltig som en skriftlig – det finns inget lagstadgat krav på skriftform för uppsägningar. Problemet uppstår om du senare behöver bevisa att och när uppsägningen gjordes.

Utan skriftlig dokumentation kan motparten hävda att avtalet aldrig sagts upp, vilket riskerar att leda till en tvist och krav på skadestånd för kostnader som uppstått till följd av din uppsägning. Begär därför alltid en skriftlig bekräftelse – även om uppsägningen skedde muntligen.

Uppsägning av avtal i förtid

Många avtal innehåller klausuler som reglerar förtida uppsägning – vilka omständigheter som berättigar till det och hur det i så fall ska gå till. Dessa klausuler måste följas noggrant; avviker du från dem riskerar du att begå ett avtalsbrott. Villkoren varierar mellan branscher, och inom exempelvis byggentreprenad – där standardavtal som ABT 06 ofta tillämpas – finns specifika regler för när och hur förtida uppsägning är tillåten.

Om motparten har gjort betydande investeringar eller anställt personal specifikt för att uppfylla avtalet, väger detta tungt vid bedömningen av skälig uppsägningstid. Principen om lojalitet i avtalsförhållanden innebär att den som säger upp avtalet måste ta hänsyn till motpartens rimliga förväntningar och ekonomiska exponering.

Hur räknas uppsägningstid?

Uppsägningstiden löper från det att uppsägningen når motparten till dess att avtalet upphör. Hur lång den är beror i första hand på vad parterna avtalat, men i avsaknad av en uttrycklig klausul vägs faktorer som avtalstyp, branschpraxis och avtalets karaktär in.

Skriva en uppsägning på rätt sätt

Formkraven för en uppsägning varierar beroende på avtalstyp. Många avtal kräver skriftlig uppsägning inom en bestämd tidsfrist – annars förnyas avtalet automatiskt för en ny period. I mer komplexa avtal kan ytterligare formkrav gälla, exempelvis delgivning via rekommenderat brev eller specifikt angivna kontaktpersoner.

Som huvudregel kan avtal sägas upp muntligt om inte avtalet föreskriver annat. Är motparten konsument kan tvingande skyddslagstiftning träda in och göra avtalsvillkor som avviker till konsumentens nackdel ogiltiga – oavsett vad parterna kommit överens om.

Ett tydligt exempel är lokalhyra enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Enligt 12 kap. 58–58 a §§ jordabalken gäller strikta krav på skriftlighet, korrekt innehåll och iakttagande av tidsfrister vid uppsägning av lokalhyresavtal. Kraven skiljer sig dessutom åt beroende på om det är hyresvärden eller hyresgästen som tar initiativet – en felaktig uppsägning kan leda till att avtalet löper vidare eller att rätten till indirekt besittningsskydd aktiveras.

Skadestånd vid felaktig uppsägning av avtalet

En formellt felaktig uppsägning kan ge motparten rätt till skadestånd eller innebära att avtalet fortsätter att gälla. Vanliga misstag är att en uppsägning av lokalhyresavtal görs för sent, att en muntlig uppsägning saknar dokumentation och därmed inte kan bevisas i en tvist, eller att avsändaren av uppsägningen inte framgår tydligt. Praktiskt råd: bekräfta alltid en muntlig uppsägning skriftligen och spara kvittens på att meddelandet nått fram.

Hävning av ett avtal

Till skillnad från en uppsägning innebär hävning att avtalet upphör omedelbart – utan iakttagande av uppsägningstid eller bindningstid. Det kan vara ett viktigt verktyg när ett avtal inte fungerar och orsakar förluster. Hävning förutsätter dock ett godtagbart skäl; saknas det riskerar den hävande parten att själv stå för skadeståndsansvaret gentemot motparten.

Giltiga orsaker för hävning av ett avtal

Hävning förutsätter normalt ett väsentligt avtalsbrott – ett begrepp som tolkas restriktivt i svensk rätt. Avtalsbrottet måste ha haft stor praktisk betydelse för den drabbade parten, och motparten ska ha insett eller bort inse detta. Exempel på godtagbara hävningsgrunder är utebliven leverans, grovt försenat uppförande av en entreprenad enligt AB 04 eller ABT 06, eller att en säljare trots reklamation underlåter att avhjälpa ett väsentligt fel. Enligt köplagen (1990:931) 25 § har köparen rätt att häva om säljaren inte levererar inom en av köparen utsatt tilläggsfrist.

Hävningsförklaring

En hävning blir inte verksam förrän motparten har underrättats genom en hävningsförklaring. Även om formkrav saknas i lag är det starkt rekommenderat att skicka förklaringen skriftligen – per e-post med läskvitto, rekommenderat brev eller annan spårbar metod – så att tidpunkten och innehållet kan styrkas om en tvist uppstår.

Ogiltig hävning

Häver ett företag ett avtal utan giltig grund anses det ha begått avtalsbrott genom att inte fullfölja sina åtaganden. Ogiltiga hävningar har ofta ekonomiska orsaker – exempelvis att den hävande parten vill undvika betalningsskyldighet – men det förändrar inte det rättsliga ansvaret.

Ett avtalsbrott ger motparten rätt att i sin tur häva avtalet samt kräva skadestånd, inklusive ersättning för utebliven vinst som motparten skulle ha uppnått om avtalet fullgjorts korrekt – det så kallade positiva kontraktsintresset.

Tvist om uppsägningen

Tvister i samband med uppsägning eller hävning är vanliga – exempelvis när motparten bestrider att hävningsgrunden är giltig, eller när en muntlig uppsägning inte kan bevisas. En välformulerad uppsägnings- eller hävningsklausul i avtalet, kombinerad med tydlig dokumentation, är det effektivaste sättet att förebygga sådana konflikter.

Vid avtalstvister mellan företag löses konflikterna vanligtvis antingen genom skiljeförfarande eller i allmän domstol. Vilket forum som är lämpligast beror på avtalets värde, bransch och parternas relation. Har ditt företag avtal med utländska parter är det viktigt att i förväg reglera vilket lands lag som ska tillämpas – enligt Rom I-förordningen (EG nr 593/2008) har parterna i kommersiella avtal stor frihet att välja tillämplig lag, men valet måste framgå uttryckligen av avtalet för att vara bindande.

Medling

Medling är ofta det naturliga första steget när en tvist har uppstått, och metoden har blivit alltmer etablerad sedan lagen (2011:860) om medling i vissa privaträttsliga tvister trädde i kraft. Jämfört med skiljenämnd eller domstol är medling billigare och mindre formellt – och framför allt ger det parterna möjlighet att själva forma en lösning, i stället för att överlämna avgörandet till en utomstående.

Medlingen är alltid frivillig och kan avbrytas av endera parten när som helst. Processen är konfidentiell och går betydligt snabbare än ett domstolsförfarande. Lyckas medlingen mynnar den ut i ett avtal mellan parterna, som vid behov kan ges rättslig verkan genom en skiljedom.

Skiljeförfarande

Skiljeklausuler är vanliga i kommersiella avtal, och av goda skäl – skiljeförfaranden är normalt betydligt snabbare att lösa än tvister som drivs i allmän domstol. Förfarandet regleras i lagen (1999:116) om skiljeförfarande och ger parterna stor kontroll över processen.

En annan fördel är diskretion – skiljeförfaranden är privata och inte offentliga som domstolsprocesser, vilket ofta är avgörande för företag som vill skydda affärshemligheter eller undvika negativ uppmärksamhet. Vill du att eventuella tvister ska lösas på detta sätt måste en skiljeklausul skrivas in i avtalet, annars är tingsrätten enda alternativet.

Skiljeförfarandets fördelar kan sammanfattas i tre punkter: sekretess, snabbhet och möjligheten att utse skiljemän med specialkompetens inom just det sakområde tvisten gäller – exempelvis entreprenadjuridik enligt ABT 06, finansrätt eller immaterialrätt.

Den stora nackdelen är kostnaden. Skiljeförfaranden kan bli mycket dyra eftersom parterna delar på arvodena för skiljemännen och sekreterarna, utöver sina egna ombudskostnader. Metoden är därför mest motiverad vid tvister som rör avtal av betydande värde. Det bör också noteras att möjligheten att klandra en skiljedom är starkt begränsad – enligt 33–34 §§ lagen om skiljeförfarande kan klandertalan i princip bara grundas på processuella fel, inte på hur saken bedömts i sak.

Vardera parten utser en skiljeman, varefter dessa två gemensamt utser en tredje. Det innebär att du kan säkerställa att åtminstone en skiljeman har relevant branschkunskap och erfarenhet av den fråga tvisten gäller. När förhandlingarna är avslutade meddelar skiljemännen sin skiljedom, som är bindande och direkt verkställbar.

Tvister som tas upp i tingsrätten

Saknar avtalet en skiljeklausul hamnar tvisten i allmän domstol. Processen inleds med en stämningsansökan till behörig tingsrätt, varefter domstolen prövar saken med stöd av din bevisning, tillämplig lagstiftning och relevant domstolspraxis. Rättegångsbalkens regler styr förfarandet, vilket innebär en mer formell process än vid medling eller skiljeförfarande.

Vinner du målet kan du ha rätt till skadestånd – exempelvis om motparten gjort sig skyldig till ogiltig hävning, eller om en muntlig uppsägning inte kan styrkas och detta har medfört kostnader för din verksamhet. Bevisläget är avgörande, varför skriftlig dokumentation alltid bör prioriteras redan från avtalets ingående.

Inför en domstolsprocess är det viktigt att systematiskt säkra all relevant bevisning – korrespondens, avtal, fakturor och eventuella vittnesutsagor. Det gäller i synnerhet om de omtvistade villkoren är otydligt formulerade eller helt saknas i avtalet. Notera att domstolen i undantagsfall kan pröva en tvist trots en befintlig skiljeklausul, förutsatt att båda parter samtycker till det.

En domstolsprocess tar ofta lång tid – från stämning till huvudförhandling kan det dröja ett år eller mer beroende på tingsrättens belastning. Det gör tingsrätten till ett mindre lämpligt alternativ om ditt företag behöver en snabb lösning, till exempel för att kunna ingå nya avtal eller frigöra resurser som är bundna i tvisten.

Rättsskydd vid avtalstvister

De flesta hem- och företagsförsäkringar innehåller ett rättsskydd som kan täcka en betydande del av de juridiska kostnaderna vid en domstolstvist. En viktig begränsning är att rättsskyddet enbart gäller vid domstolsförfaranden – inte vid skiljeförfaranden – vilket är en faktor värd att väga in redan när du väljer tvistlösningsklausul i avtalet.

För att kunna utnyttja rättsskyddet krävs att försäkringen var tecknad när tvisten uppstod och att du lämnar in en skriftlig ansökan till försäkringsbolaget. Du får sedan besked om kostnaderna täcks och vilken självrisk som gäller för just din försäkring.

Ersättningen uppgår vanligtvis till 4–5 prisbasbelopp, och självrisken ligger normalt på cirka 20 % av totalkostnaden – ett belopp som dessutom är avdragsgillt i verksamheten. Det innebär att den faktiska nettokostnaden för ditt företag ofta blir väsentligt lägre än vad en juridisk process vid första anblick kan verka.

Rättsskyddet frigör mental energi – du slipper oroa dig för de juridiska kostnaderna när själva tvisten ofta kräver maximal fokus och resurser. Se till att din företagsförsäkring alltid är aktuell och inkluderar rättsskydd – det är en av de enklaste och mest kostnadseffektiva åtgärderna för att begränsa de ekonomiska konsekvenserna av en avtalstvist.

4 tips för att undvika tvister vid uppsägning av avtal

Affärsrelationer är nödvändiga för att driva ett företag – men de bär alltid med sig en risk för meningsskiljaktigheter. Uppsägning av avtal är ett av de vanligaste skälen till att en affärskonflikt uppstår, särskilt när parterna har olika uppfattning om avtalets innebörd eller giltighetstid.

Fyra konkreta åtgärder minskar risken avsevärt: dokumentera alltid avtalet skriftligen, anpassa standardavtalen efter er specifika situation, tänk igenom tänkbara scenarier i förväg och var beredd att kompromissa om en tvist ändå uppstår.

1. Dokumentera alltid avtalet skriftligen

Muntliga avtal är juridiskt bindande enligt avtalslagen (1915:218), men de är svåra att bevisa. En skriftlig dokumentation ger båda parter en tydlig referenspunkt – villkor, frister och konsekvenser av avtalsbrott framgår utan tvekan. Om en tvist uppstår är ett välformulerat skriftligt avtal ert viktigaste bevis och kan avgöra om ärendet behöver eskalera till domstol överhuvudtaget.

2. Anpassa standardavtalen efter er situation

Branschspecifika standardavtal – exempelvis NL 17 för varuhandel, ABFF 04 inom fastighetsförvaltning eller ABT 06 inom entreprenadjuridik – är bra utgångspunkter, men de är utformade för att passa ett brett spektrum av situationer. Villkoren är ofta generella och kan sakna reglering för just ert affärsförhållande.

Gå igenom standardavtalet noggrant innan ni skriver under. Lägg till specifika villkor för uppsägningstid, vad som utgör väsentligt avtalsbrott och hur eventuella tvister ska hanteras. Saknas en tvistelösningsklausul är ni helt hänvisade till allmän domstol – vilket sällan är det snabbaste eller billigaste alternativet.

3. Var förutseende redan vid avtalsskrivandet

Innan ni skriver under bör ni gemensamt kartlägga vilka situationer som kan uppstå under avtalstiden: förseningar, betalningsproblem, force majeure eller ändrade marknadsförhållanden. Klargör varandras förväntningar – sådant som tas för givet men inte skrivs ned är ofta grogrunden för framtida konflikter.

Gå igenom avtalsutkastet och kontrollera att det finns tydliga mekanismer för att lösa eventuella konflikter innan de eskalerar. Tydlighet och ärlighet tidigt i processen sparar ofta både tid och pengar längre fram.

En väldefinierad affärsrelation med klara förväntningar från start har bäst förutsättningar att hålla sig konfliktfri – och ger er dessutom ett solitt underlag att falla tillbaka på om en oenighet ändå uppstår.

4. Försök att kompromissa

Om tvisten trots allt är ett faktum bör ni i första hand söka en förhandlingslösning. Boka ett möte, gå igenom vad som hänt och försök att enas om vägen framåt – utan inblandning av domstol.

Att ta ärendet till skiljenämnd eller tingsrätt är ofta kostsamt och tidskrävande. Förhandlingslösningar är i regel snabbare och billigare för båda parter. I komplexa situationer kan det vara klokt att kontakta en jurist eller advokat som kan klargöra vad lagen föreskriver och hjälpa er att hitta en hållbar lösning.

Om avtalet inte reglerar den uppkomna situationen måste lösningen sökas i tillämplig lagstiftning, branschpraxis och en ändamålsenlig tolkning av övriga avtalsvillkor. Enligt allmänna avtalsrättsliga principer väger den part som bäst kan styrka sin ståndpunkt med konkreta bevis tyngst – samla därför all relevant dokumentation så tidigt som möjligt.

Försök komma överens

Ibland är den bästa lösningen en praktisk kompromiss. Det kan handla om att förlänga ett hyreskontrakt med en månad för att ge motparten tid att hitta alternativ, eller att enas om en lägre ersättning än det ursprungliga skadeståndsanspråket. En uppgörelse i godo är ofta mer värdefull än ett domstolsavgörande – och skadar sällan affärsrelationen lika mycket.

Även om kompromissen inte fullt ut speglar din uppfattning om vad som är rätt, bör du väga det mot alternativet: domstolsprocessens kostnader, tidsåtgång och osäkra utfall. Resurser som sparas kan i stället investeras i verksamheten – och i bästa fall kan affärsrelationen bevaras intakt.

Undvik tvister vid avtalsuppsägningar genom att vara noggrann med villkoren redan från start, upprätthålla en öppen dialog och vara beredd att kompromissa. Se dessutom till att ha en aktuell företagsförsäkring med rättsskydd – det kan vara avgörande om tvisten trots allt hamnar i domstol.