Tvist med besiktningsman

Att köpa en fastighet eller ett hus är det överlägset största köpet de flesta människorna kommer göra. Till skillnad från en bil, semester, båt eller dylikt innebär ett fastighetsköp ofta att man vid ett och samma tillfälle spenderar miljontals kronor. Det är även ett köpeobjekt som man i många fall behåller, och skuldsätter sig för, hela sitt liv. Att köpet blir rätt är således otroligt viktigt.

Att köpa en fastighet är dock allt annat än lätt. Även ett relativt nybyggt hus måste besiktigas väldigt ingående för att köparen ska uppfylla den i jordabalken föreskrivna undersökningsplikten. I praxis har högsta domstolen konstaterat att ansvaret för undersökningen sträcker sig väldigt långt. Så långt att många privatpersoner blir helt ställda då de aldrig skulle tänkt att ens undersöka de ställena som de skulle ha undersökt.

För att lösa problemet väljer många att anlita en besiktningsman för att undersöka fastigheten. Besiktningsmannens syfte är att genom en okulär (syn) undersöka fastighetens skick samt komma med en riskanalys. När undersökningen är genomförd upprättar besiktningsmannen sedan ett protokoll där allt som besiktningsmannen upptäckte framgår. Genom detta protokoll underlättas köparens undersökning av fastigheten då en besiktningsman ofta är noggrannare än gemena man. Även säljaren främjas av en besiktningsman då säljaren får en klarare blick av de konsekvenser köpet kan medföra.

Det är dock extremt viktigt att man vet vad en besiktningsman ansvarar för och inte. Att inte veta vad en besiktningsman har för ansvar kan lätt ge privatpersonen intrycket att man är säker. Att protokollet fungerar som en sorts försäkring. Så är inte alltid fallet!

Tvist med besiktningsmanVad gör en besiktningsman?

En besiktningsman arbetar på uppdrag av antingen köparen eller säljaren för att utföra en besiktning. Med besiktning avses en ingående undersökning av fastighetens ytskikt vilket bl.a. inkluderar källare, takutrymmen och andra små utrymmen. Det som är viktigt att veta är att en besiktningsman inte förväntas orsaka skada på fastigheten för att utföra sin undersökning. En besiktningsman förväntas således inte bryta upp väggar eller tak, golv eller annat för att utföra sin undersökning. Besiktningsmannen ska helt enkelt besiktiga det som går att se med ögat. I sin besiktning ska besiktningsmannen även gå igenom de handlingar som finns tillgängliga vilket brukar innefatta ritningar, äldre besiktningsprotokoll och dylikt. Besiktningsmannen brukar även inhämta kompletterande information från säljaren. Upptäcker besiktningsmannen avvikelser, fel eller annan relevant information så ska detta antecknas i protokollet.

I protokollet brukar det även ingå en riskanalys. En riskanalys innefattar ett antal olika anteckningar som tekniskt sett inte kvalificerar enligt begreppet ”fel” eller ”avvikelse” men som ändock är relevant. Det kan t.ex. vara att besiktningsmannen vid ett studium av ritningar vet att sådana byggnader brukar vara befästa med en typ av fel vilket då denna antecknar. Det kan även röra sig om fukt eller dylikt som inte är att se som fel eller avvikelse men som snart kan resultera i fel eller avvikelse. Alltså en form av anteciperade fel. Riskanalysen brukar framgå i samma protokoll som övriga anteckningar och iakttagelser.

Vid utförandet av besiktningen ska besiktningsmannen iaktta sin informationsplikt och fackmannamässighet. Fackmannamässighet innebär helt enkelt att besiktningsmannen ska utföra sitt uppdrag med beaktande av professionalitet. Informationsplikten innebär att besiktningsmannen ska utföra besiktningen och utforma protokollet på ett sådant sätt att beställaren kan tillgodogöra sig informationen på ett sådant sätt att det är förståeligt samt så att beställaren kan dra rimliga och korrekta slutsatser av resultatet. Informationsplikten innebär alltså att besiktningsprotokollet ska vara formulerad och utformad på ett sätt så att beställaren kan förstå vad som står. Informationen ska även vara så pass konkret att beställaren kan fattat ett beslut baserat på informationen. Hur informationen ska framgå mer exakt varierar beroende på beställaren. Ofta har besiktningsmännens bolag en standardformalia på hur de utformar sina protokoll vilket i vissa fall får kompletteras med direkta frågor till besiktningsmannen.

Ansvar

Som skrevs ovan innebär anlitandet av en besiktningsman inte att du som varken köpare eller säljare är garderad mot framtida krav per automatik. Självklart hjälper ett besiktningsprotokoll väldigt mycket då ett anmärkt fel i stort sätt aldrig kan anses som dolt. Har besiktningsmannen således poängterat ett fel så brukar köparen anses ha varit medveten om felet i och med köpet.

Däremot så kan man tyvärr inte före det motsatta resonemanget; att felet varit automatiskt dolt om inte besiktningsmannen upptäckt felet. Detta följer av ett antal domar från högsta domstolen där man så sent som 2017 fastställde att en besiktningsmans undersökning inte friskriver köparen från dennes egna undersökningsplikt (högsta domstolens mål T-3034-15). Detta kan verka konstigt för den som anlitar en besiktningsman men detta får helt enkelt ses som en påminnelse att undersökningsplikten är väldigt långtgående.

Med detta sagt innebär det dock inte att besiktningsmannen går fri oavsett vad. Besiktningsmannen är fortfarande personligt skadeståndsansvarig om denna agerat grovt oaktsamt eller vårdslöst. Ansvaret kan även aktualiseras vid mindre grovs företeelser beroende på dennes försäkring. När du, oavsett om du är säljare eller köpare, anlitar en besiktningsman eller besiktningsfirma är det viktigt att du kollar deras ansvarsförsäkring. Denna kan ge generella riktlinjer om när du kan göra gällande ansvar.

Fel?

Gällande vad som avses med grov oaktsamhet eller vårdslöshet är inte helt säkert. Rent allmänt brukar som fel vilka besiktningsmannen ansvarar för vara;

  • Otydligheter i protokollet som kan leda till missuppfattningar,
  • Om besiktningsmannen glömt att nedteckna ett synligt fel eller annan brist,
  • Inte iakttagit informationsplikten,
  • Inte utfört en korrekt riskbedömning,
  • Inte beaktat andra relevanta handlingar vid undersökningen som funnits tillgängliga.

Dock är det viktigt att man i varje fall ser till den konkreta situationen i vilket ett fel som i vissa all uppfattas som uppenbart kanske inte är det i en annan situation. Vad som anses vara grovt oaktsamt eller vårdslöst varierar således.

Vid prövningen om grov oaktsamhet eller vårdslöshet föreligger utgår man utifrån allmänna kontraktsrättsliga principer. Det har under en lång tid varit osäkert om köpare och säljare, i egenskap av konsument, inte är skyddade konsumenttjänstlagen? Högsta domstolen var i ovan nämnda mål inne på det resonemanget men ansåg att en besiktnings speciella karaktär innebär att konsumenttjänstlagen inte automatiskt är tillämplig. Däremot hindras inte vissa analogier till konsumentregleringen vid bedömningen.

Utgångspunkten vid bedömningen kommer således att bli det avtal som ingåtts mellan beställaren och besiktningsmannen eller besiktningsfirman. Normallat sett tillämpas standardavtal vilka inte modifieras inför varje uppdrag i vilket man egentligen bara skriver på och betalar. Det är fortfarande viktigt att du som beställare vet vad som står i avtalet då det ofta innehåller flera friskrivningar och ansvarsbegränsningar. Ett exempel på sådana ansvarsbegränsningar är att besiktningsmannen endast är ansvarig upp till ett visst belopp alternativt att ansvar endast föreskrivs avseende vissa typer av fel. Vissa av dessa friskrivningar eller ansvarsbegränsningar går att jämka genom allmänna avtalsrättsliga ogiltighetsgrunder. Detta är dock väldigt svårt att göra då huvudregeln som sagt är att avtalet gäller. Man måste således i varje konkret fall göra en avvägning mellan besiktningsmannens intresse att lita på avtalet med beställarens intresse att hålla besiktningsmannen ansvarig för sina fel och brister.

Det är även viktigt att ha i åtanke att endast beställaren kan göra gällande fel. Du som köpare kan således inte utkräva ansvar från besiktningsmannen om säljaren är beställaren. Samma sak gäller tvärt om.

Tips och tricks

  • Ta besiktningsprotokollet med försiktighet. Ett besiktningsprotokoll är som huvudregel mer noggrant utformat än den undersökning som en privatperson utför. Om besiktningsmannen således poängterar en risk eller brist bör du undersöka denna närmare och, om möjligt, reglera hur man fördelar ansvaret med säljaren/köparen.
  • Undersökningsplikten gäller fortfarande. Återigen så friskriver inte ett besiktningsprotokoll en köpare från undersökningsplikten i vilket det är viktigt att utföra en så noggrann undersökning som möjligt. Dubbelkolla således gärna det som besiktningsmannen redan har undersökt.
  • Läs avtalet. Du som beställa ska självklart kunna lita på att besiktningsmannen utför sitt jobb på ett tillfredställande sätt, vilket ofta även är fallet. Tänk dock på att om ett problem skulle dyka upp att du bör veta vad som gäller.
  • Ställ frågor. Många glömmer att en besiktningsman har lång erfarenhet av risker, brister och andra saker som är viktigt att ha koll på. Ställ frågor om du känner att du behöver få reda på något.

Skulle dock situationen uppkomma i vilket ni behöver rättslig hjälp så finns vi på Vasa Advokatbyrå här för er. Med en lång erfarenhet av denna typ av frågor och med flera kompetenta medarbetare arbetar vi på Vasa Advokatbyrå med ditt intresse i fokus.

(HB)