Tvist med besiktningsman

Ett fastighetsköp är för de flesta privatpersoner den enskilt största ekonomiska affären i livet. Till skillnad från andra stora inköp rör det sig om belopp i miljontals kronor, ofta finansierade med lån som sträcker sig över decennier. Det är därför avgörande att köpet genomförs på rätt grunder – juridiskt, tekniskt och ekonomiskt.

Fastighetsköp är juridiskt komplexa. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen en långtgående undersökningsplikt, och Högsta domstolen har i flera avgöranden tydliggjort att denna plikt sträcker sig längre än vad de flesta privatpersoner förväntar sig. Även relativt nybyggda hus behöver genomgå en noggrann besiktning för att köparen ska anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.

En vanlig lösning är att anlita en besiktningsman. Uppdraget består i en okulär besiktning – en systematisk genomgång av fastighetens synliga skick – samt en riskanalys. Resultatet dokumenteras i ett besiktningsprotokoll som redovisar både konstaterade avvikelser och potentiella risker. Protokollet underlättar köparens undersökning och ger säljaren en tydligare bild av vad som kan bli föremål för framtida krav.

Det är viktigt att förstå gränserna för besiktningsmannens ansvar. Protokollet är inte en garanti mot framtida fel – och att tro att det fungerar som en försäkring kan få kostsamma konsekvenser.

Kan man stämma en besiktningsman?

En professionell besiktningsman har en avtalsrättslig skyldighet att utföra uppdraget fackmässigt och rapportera eventuella brister korrekt. Om besiktningsmannen lämnar felaktiga eller ofullständiga uppgifter som leder till ekonomisk skada kan det grunda skadeståndsansvar, och det kan då bli aktuellt att väcka talan mot besiktningsmannen.

Om besiktningsmannen har brustit i sitt uppdrag – genom felaktiga bedömningar, utelämnad information eller ett ofullständigt protokoll – kan det utgöra ett kontraktsbrott eller ett brott mot den professionella omsorgsstandarden. Stämning av en besiktningsman är en rättsligt komplex process, och det är klokt att tidigt söka juridisk rådgivning för att bedöma om ett anspråk är välgrundat.

Köparens och säljarens egna skyldigheter löper parallellt med besiktningsmannens ansvar. Köparen har enligt 4 kap. 19 § jordabalken en självständig undersökningsplikt, och säljaren är skyldig att lämna korrekt information om fastigheten. Brister i dessa skyldigheter kan begränsa möjligheten att hålla besiktningsmannen ansvarig, varför en helhetsbedömning av omständigheterna alltid behöver göras.

Vad har en besiktningsman för ansvar?

Besiktningsmannens kärnuppdrag är att genomföra en grundlig okulär undersökning av fastigheten och dokumentera avvikelser som kan påverka dess värde eller skick. Ansvaret är kopplat till vad som faktiskt var möjligt att upptäcka vid besiktningstillfället.

Besiktningen ska utföras fackmässigt och i enlighet med branschens standarder – vilket innebär korrekt användning av utrustning, systematisk inspektion och noggrann dokumentation av samtliga iakttagelser i protokollet.

Brister i uppdraget kan leda till ekonomiska förluster för köparen eller säljaren. För att ett skadeståndskrav ska vara framgångsrikt behöver man kunna visa på ett orsakssamband mellan besiktningsmannens fel och den uppkomna skadan. Det är också klokt att kontrollera att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker sådana krav.

Vad gör en besiktningsman?

Besiktningsmannen arbetar på uppdrag av köparen eller säljaren och genomför en ingående okulär undersökning av fastighetens ytskikt – inklusive källare, takutrymmen och andra tillgängliga utrymmen. Viktigt att förstå är att besiktningsmannen inte förväntas skada fastigheten för att utföra sin undersökning; väggar, golv och tak bryts inte upp. Undersökningen begränsar sig till vad som är synligt med blotta ögat. Utöver den fysiska inspektionen granskas tillgängliga handlingar som ritningar och äldre besiktningsprotokoll, och kompletterande information inhämtas från säljaren. Konstaterade avvikelser, fel och annan relevant information antecknas i protokollet.

Protokollet innehåller vanligtvis även en riskanalys. Den avser iakttagelser som inte formellt klassificeras som fel eller avvikelse men som ändå är relevanta att lyfta fram – exempelvis att byggnader av en viss typ och ålder erfarenhetsmässigt uppvisar specifika konstruktionsbrister, eller att fuktförhållanden som idag ligger inom toleransgränserna kan utvecklas till ett problem på sikt. Riskanalysen är med andra ord en framåtblickande bedömning, en form av anteciperade fel, och redovisas normalt i samma protokoll som övriga iakttagelser.

Vid besiktningen ska besiktningsmannen iaktta sin informationsplikt och sitt krav på fackmannamässighet. Fackmannamässighet innebär att besiktningsmannen ska utföra uppdraget med erforderlig professionalitet och kompetens. Informationsplikten innebär att protokollet ska vara utformat så att beställaren kan tillgodogöra sig informationen, förstå slutsatserna och fatta välgrundade beslut. Formuleringarna ska vara tydliga och konkreta – inte minst gällande riskanalysens anteckningar. Hur detaljerat protokollet behöver vara varierar beroende på uppdragets art och beställarens förutsättningar; vid oklarheter är det alltid möjligt att ställa direkta följdfrågor till besiktningsmannen.

Ansvar

Att anlita en besiktningsman ger inte automatiskt vare sig köpare eller säljare skydd mot framtida krav. Ett besiktningsprotokoll har däremot stor juridisk betydelse: ett fel som besiktningsmannen har noterat kan sällan anses vara ett dolt fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken, eftersom köparen genom protokollet anses ha fått kännedom om det redan vid köpet.

Det omvända gäller dock inte per automatik. Att ett fel inte upptäcktes av besiktningsmannen innebär inte att felet är att anse som dolt – och köparen friskrivs alltså inte från sin undersökningsplikt. Högsta domstolen fastslog detta så sent som 2017 i mål T-3034-15, där domstolen tydligt poängterade att en besiktning inte ersätter köparens egna skyldigheter enligt jordabalken. Det är en viktig påminnelse om att undersökningsplikten är långtgående och att ett besiktningsprotokoll är ett hjälpmedel, inte en heltäckande garanti.

Besiktningsmannen går dock inte fri från allt ansvar. Personligt skadeståndsansvar kan uppkomma om denne agerat grovt oaktsamt eller vårdslöst – och beroende på vilken ansvarsförsäkring som tecknats kan ansvar aktualiseras även vid lindrigare försummelser. Som säljare eller köpare bör du alltid begära att se besiktningsmannens ansvarsförsäkring innan uppdraget påbörjas, eftersom försäkringen ger konkreta riktlinjer för när och i vilken utsträckning ansvar kan göras gällande.

Vad räknas som fel?

Vad som avses med grov oaktsamhet eller vårdslöshet är inte entydigt definierat i lag. Som utgångspunkt brukar följande typer av fel anses ligga inom besiktningsmannens ansvarsområde:

• Otydligheter i protokollet som kan leda till missuppfattningar,
• Om besiktningsmannen glömt att nedteckna ett synligt fel eller annan brist,
• Inte iakttagit informationsplikten,
• Inte utfört en korrekt riskbedömning,
• Inte beaktat andra relevanta handlingar vid undersökningen som funnits tillgängliga.

Bedömningen är alltid situationsberoende – ett fel som i ett sammanhang framstår som uppenbart kan i ett annat vara svåridentifierat. Gränsen för vad som anses grovt oaktsamt eller vårdslöst varierar därför från fall till fall och måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda ärendet.

Vid prövningen tillämpas allmänna kontraktsrättsliga principer. En fråga som länge varit oklar är huruvida köpare och säljare i egenskap av konsumenter skyddas av konsumenttjänstlagen (1985:716). Högsta domstolen har uttalat att besiktningens speciella karaktär innebär att konsumenttjänstlagen inte automatiskt är tillämplig, men att analogier till konsumentregleringen ändå kan beaktas vid bedömningen.

Grunden för bedömningen utgörs av det avtal som ingåtts mellan beställaren och besiktningsmannen eller besiktningsfirman. I praktiken används ofta standardavtal som inte förhandlas inför varje enskilt uppdrag. Det är viktigt att du som beställare läser igenom avtalet noggrant – standardavtal innehåller regelmässigt friskrivningar och ansvarsbegränsningar, exempelvis att ansvaret är begränsat till ett visst belopp eller enbart avser vissa typer av fel. Vissa sådana klausuler kan jämkas med stöd av allmänna avtalsrättsliga ogiltighetsgrunder, men detta är sällan framgångsrikt då avtalsfrihetens huvudregel råder. I varje enskilt fall måste en avvägning göras mellan besiktningsmannens intresse av avtalstrohet och beställarens intresse av att kunna utkräva ansvar för faktiska fel och brister.

Det är även viktigt att ha i åtanke att endast beställaren kan göra gällande fel. Du som köpare kan således inte utkräva ansvar från besiktningsmannen om säljaren är beställaren. Samma sak gäller tvärt om.

Tips och tricks

• Ta besiktningsprotokollet med försiktighet. Ett besiktningsprotokoll är som huvudregel mer noggrant utformat än den undersökning som en privatperson utför. Om besiktningsmannen således poängterar en risk eller brist bör du undersöka denna närmare och, om möjligt, reglera hur man fördelar ansvaret med säljaren/köparen.
• Undersökningsplikten gäller fortfarande. Återigen så friskriver inte ett besiktningsprotokoll en köpare från undersökningsplikten i vilket det är viktigt att utföra en så noggrann undersökning som möjligt. Dubbelkolla således gärna det som besiktningsmannen redan har undersökt.
• Läs avtalet. Du som beställa ska självklart kunna lita på att besiktningsmannen utför sitt jobb på ett tillfredställande sätt, vilket ofta även är fallet. Tänk dock på att om ett problem skulle dyka upp att du bör veta vad som gäller.
• Ställ frågor. Många glömmer att en besiktningsman har lång erfarenhet av risker, brister och andra saker som är viktigt att ha koll på. Ställ frågor om du känner att du behöver få reda på något.

Behöver du rättslig hjälp i en tvist med en besiktningsman? På Vasa Advokatbyrå har vi bred erfarenhet av fastighets- och entreprenadjuridik och arbetar alltid med ditt intresse i fokus.

(HB)