Vid försäljning av ett hus är det viktigt att båda parter blir nöjda, att säljaren får det pris som begärts och att köparen trivs i det nya huset och inte upptäcker några fel eller brister som inte säljaren informerat om. De flesta husförsäljningar är lyckade, men ibland kan en tvist uppstå om säljaren och köparen inte kommer överens. Då är det viktigt att känna till vad du som säljare eller köpare av ett hus kan göra för att lösa problemet.
Upp till var fjärde husaffär orsakar tvister om olika problem och skador, och det kan ofta vara svårt att avgöra om det är säljaren eller köparen som bär ansvaret. Om du har upptäckt ett fel eller något annat problem med huset du köpt är det självklart alltid bäst att kontakta säljaren för att se om ni kan enas om en lösning. Men om detta inte går bör du inte tveka att kontakta en bostadsjurist för att få rådgivning om hur du kan ta ärendet vidare. I denna artikel kommer vi gå igenom det viktigaste du bör tänka på både som säljare och köpare av ett hus, och hur den juridiska processen går till om en tvist uppstår.
Säljarens ansvar
Säljaren av ett hus ansvarar alltid för ett löfte om att huset är fritt från ett visst fel, så lovar du som säljare till exempel att husets ventilation fungerar utmärkt så måste detta stämma. Om inte så har köparen rätt att få avdrag på husets pris eller att du betalar vad det kostar att fixa felet. Det finns dessutom något som kallas för dolda fel, som är den typ av fel som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning av huset. De dolda felen är också säljarens ansvar, och de är en ganska vanlig orsak till konflikter och tvister när det gäller husförsäljningar som du kan läsa mer om under nästa rubrik.
Köparens ansvar
Som köpare måste du själv undersöka huset noga, eftersom du inte kan kräva att säljaren ska ersätta dig för eventuella missade fel som du själv borde ha upptäckt. Du som funderar på att köpa ett hus bör också anlita en besiktningsman som garanterat har bra koll på de vanliga fel som kan finnas och hur man ska hitta dem. Om du får fel uppgifter från besiktningsmannen eller om en brist som borde ha upptäckts inte noteras så är det besiktningsmannen som blir skyldig att betala skadestånd till dig. Detsamma gäller mäklaren som också ansvarar för att du får korrekta uppgifter vid köp av ett hus.
Olika anledningar till att en tvist kan uppstå vid en husförsäljning
Det finns flera olika anledningar till att en konflikt kan uppstå mellan köpare och säljare vid en husförsäljning. Den vanligaste är att köparen upptäcker ett eller flera dolda fel på huset efter att försäljningen gått igenom. Huset kan också vara drabbat av mögel vilket kan ge upphov till stora skador som ofta blir dyra att reparera. En annan anledning till tvister är att det kanske finns begränsningar i rätten att använda fastigheten vilket kan orsaka problem med grannarna.
Dolda fel
Den allra vanligaste orsaken till tvister vid bostadsaffärer är att ett dolt fel upptäcks av köparen. Denna typ av fel är sådana som köparen inte hade kunnat upptäcka trots en noggrann undersökning av huset innan köpet gick igenom. Det säger sig självt att det inte är särskilt kul att upptäcka ett allvarligt fel på sitt nya hus, som kan orsaka höga kostnader man inte har räknat med, och med all rätta brukar de köpare som upptäcker dolda fel bli väldigt besvikna. Men det är viktigt att noga kontrollera så att det verkligen handlar om ett dolt fel innan du kontaktar säljaren.
Vad som räknas som ett dolt fel kan variera beroende på vad du som köpare har avtalat med säljaren. Dolda fel baseras på vad köparen har rätt att förvänta sig av fastigheten, vilket innebär att du som köper ett äldre hus till exempel inte kan förvänta dig att det har samma standard som ett nybyggt hus. Du måste i stället ta reda på vilken byggteknik eller standard som räknades som acceptabel när huset byggdes eller renoverades. Ett dolt fel kan också vara något som du som köpare inte kunde räkna med utifrån husets skick eller pris.
Det finns ett antal olika steg att gå igenom för att ta reda på om eventuella skador eller problem i ett hus räknas som dolda fel:
- Se efter hur säljaren har marknadsfört fastigheten
- Ta reda på vad som avtalats
- Undersök om husets skick avviker från vad du som köpare har rätt att förvänta dig
- Försäkra dig om att du inte kunnat upptäcka felet vid en besiktning
- Ta reda på om säljaren medvetet försökt dölja felet
Om det visar sig att det faktiskt handlar om ett dolt fel måste du göra en reklamation till säljaren som inkluderar dokumentation av felet. När det gäller hus så har du hela 10 år på dig att reklamera det dolda felet, men det är ingen anledning att vänta, utan se till att kontakta säljaren direkt efter att du upptäckt felet eftersom reklamationen bör ske inom skälig tid efter upptäckten. Om du inte har några särskilda skäl till att dröja med reklamationen så kan den underkännas, så därför är det säkrast att kontakta en jurist direkt. Detsamma gäller också om du är säljare av ett hus och köparen lämnat in en reklamation om dolda fel, eftersom en jurist kan hjälpa dig att ta reda på om det är ett korrekt krav eller inte.
Mögel
Att hitta drömhuset och sedan efter några månader upptäcka att det är fullt av mögel i källaren är alla husköpares värsta mardröm. En hel del dolda fel beror faktiskt på mögel, och upptäcker du mögel i ditt nyköpta hus måste du ta reda på om problemet kan räknas som ett dolt fel eller om du borde ha upptäckt det vid din undersökning av bostaden innan köpet.
Vems ansvar felet är kan vara extra svårt att reda ut när det gäller just mögel eftersom möglet kan dyka upp i efterhand även om det inte synts vid besiktningen. Dessutom är mögel hälsofarligt och kan bland annat orsaka allergier och astmatiska besvär, så du som upptäckt mögel i ditt hus bör försöka bo någon annanstans tills huset har sanerats. Kontakta gärna en advokat om du upptäckt mögel i ditt nyinköpta hus, för att få hjälp med ansvarsfrågan och ta reda på hur du kan få rätt mot säljaren. Detsamma gäller dig som fått ett krav från en köpare men inte håller med om att möglet är ditt ansvar.
Begränsningar i rätten att använda fastigheten
Ett annat problem som kan dyka upp efter en husförsäljning är om det finns begränsningar i rätten att använda fastigheten. Det kan handla om så kallade servitut vilket innebär att en annan fastighet har rätt att använda din fastighet på något sätt, till exempel att dra vattenledningar, köra över din mark eller att du inte får plantera träd på tomten för att du då skymmer din grannes utsikt. Servitut fortsätter att gälla på obestämd tid, även när fastigheten säljs, och om säljaren inte informerar om detta kan en tvist uppstå.
Det finns två typer av servitut, avtalsservitut mellan två fastighetsägare samt officialservitut som utfärdas av Lantmäteriet. Oavsett vilken typ av servitut som skrivs måste det registreras officiellt, eftersom det inte är självklart att ett avtalsservitut som inte har registrerats gäller när ett hus byter ägare. Därför är det viktigt att du som funderar på att köpa ett hus tar reda på om det registrerats några servitut på fastigheten eller om det finns några oregistrerade servitut du behöver känna till.
Du som är spekulant på ett hus har normalt undersökningsplikt för att upptäcka eventuella fel och brister, men denna plikt gäller inte servitut. Däremot har både säljaren och mäklaren en skyldighet att informera dig om det finns servitut på fastigheten, och görs inte detta kan du ha rätt till ersättning. Om det finns ett servitut som du inte godkänner kan det leda till konflikter med dina grannar, och dessutom kan det bli en stor besvikelse att upptäcka att det finns ett servitut på fastigheten som hade gjort att du inte köpt huset om du hade känt till servitutet i förväg.
Så här gör du om du är missnöjd vid en husförsäljning
Om du på något sätt är missnöjd vid ett husköp är det alltid bäst att kontakta säljaren för att ta reda på om ni kan göra upp i godo. Säljaren kanske inser felet och är beredd att betala tillbaka en del av huspriset eller ersätta dig för felet på annat sätt. Men det är inte alltid som säljare och köpare kommer överens, och om det handlar om ett dolt fel så kan du för det första ta reda på om säljaren har tecknat någon dolda fel-försäkring. Annars bör du kontakta en advokat för att undersöka möjligheterna att ta ärendet vidare till domstol.
Försök att göra upp tvisten i godo
Eftersom en tvist i samband med husförsäljning kan bli både kostsam och tidskrävande så är det allra bäst att försöka göra upp i godo innan det går så långt som till domstol. Oavsett om det är du som är köpare eller säljare bör du ta fram så mycket bevis och information som möjligt för att se om motparten kan tänkas gå med på dina krav. Det är också vanligt att säljare och köpare möts halvvägs, till exempel genom att säljaren betalar tillbaka en mindre summa än ett fel kostar att åtgärda, för att undvika att behöva mötas i rätten.
Undersök om säljaren har en dolda fel-försäkring
Om tvisten handlar om ett dolt fel som du som köpare har upptäckt så bör du kontrollera om säljaren har tecknat en så kallad dolda fel-försäkring. Denna typ av försäkringar blir allt vanligare, och innebär att säljaren skyddas mot ekonomisk skada om ett dolt fel skulle upptäckas efter försäljningen av huset. Om du som köpare kan bevisa att det faktiskt handlar om ett dolt fel kan du då vara säker på att få betalt för felet direkt från försäkringsbolaget. Då slipper du kräva pengarna från säljaren, även om försäkringen inte på något sätt utökar den juridiska bedömningen av vad som är ett dolt fel och inte.
Gå vidare till domstol
Om köpare och säljare inte alls kan komma överens rekommenderas kontakt med en advokat som har erfarenhet av bostadsfrågor. Advokaten kan undersöka hur stor chansen är att du ska vinna tvisten om den går vidare till domstol, och lyckas du vinna har du möjlighet att få tillbaka en del av de pengar du betalade för huset som ersättning för felet eller problemet.
Få hjälp med advokatkostnaderna via rättsskyddet
Rädslan för höga advokatkostnader är något som gör att många privatpersoner drar sig för att kontakta en advokatbyrå, men det många inte känner till är att man i många frågor kan få hjälp med kostnaderna via rättsskyddet i den vanliga hemförsäkringen. Du kan då få ersättning för kostnaderna för ditt juridiska ombud, och detta gäller tvistemål som bland annat inkluderar fel i fastigheter. De allra flesta hemförsäkringar inkluderar rättsskydd, och det som gäller är att du måste ha tecknat hemförsäkringen innan själva grunden till tvisten uppstod, och oftast måste du ha varit försäkrad i minst två år.
Du kan få ersättning för kostnaderna som uppkommer när du anlitar ett juridiskt ombud, och om du förlorar tvisten täcks också din motparts kostnader. Den högsta möjliga ersättningen varierar hos olika försäkringsbolag, men generellt ligger den på 80 % av kostnaden upp till mellan 75 000 kronor och 250 000 kronor. Detta ger en självrisk på 20 % av kostnaden, som minst utgörs av 1000 kronor. I en del fall kan du inte få ersättning från rättsskyddet om det handlar om ett så kallat småmål som motsvarar ett lägre belopp än halva prisbasbeloppet (22 750 kronor).
Om du är oförsäkrad vid tidpunkten då tvisten uppstod kan du i stället få rättshjälp som betalas ut av staten, men detta gäller enbart om din årliga inkomst understiger 260 000 kronor. Därför är det alltid bäst att ha en hemförsäkring som garanterat ger dig rättsskydd om du skulle hamna i en tvist vid en bostadsförsäljning.
Några tips för att undvika tvister
Innan du köper eller säljer en bostad rekommenderar vi att du vidtar alla åtgärder du kan för att undvika att en tvist uppstår. Att köpa ett hus är en av de största affärerna man gör i livet, och som ny husköpare förtjänar du en allt igenom positiv upplevelse. Du som säljer ditt hus ska också kunna njuta av att ha gjort en bra affär utan att behöva oroa dig för att säljaren klagar på något fel och hävdar att det är ditt ansvar att åtgärda det.
Köparens undersökningsplikt
Som köpare har du en ganska strikt undersökningsplikt, och det är svårt att få rätt mot en säljare i domstol när det gäller dolda fel. Därför är det viktigt att du om möjligt anlitar en besiktningsman som noga kan kontrollera husets skick. Om du misstänker något fel kan det också vara bra att anlita en expert inom till exempel bygg, måleri eller el som får ta en extra titt på det eventuella problemet. Då blir det svårare för säljaren att hävda att du inte har fullgjort din undersökningsplikt.
Var uppmärksam på friskrivningar
En del säljare försöker komma undan sitt felansvar genom friskrivningar i beskrivningen av objektet eller i köpekontraktet. Därför är det väldigt viktigt att du noga läser igenom både beskrivningen och kontraktet för att se efter så att inga sådana friskrivningar finns med. Ibland kan de potentiella köparna också uppmanas att undersöka vissa delar av huset i beskrivningen, eller så kan det finnas finstilta noteringar som gör att ett fel som upptäcks efter att köpet gått igenom inte kan räknas som ett dolt fel. Därför bör du inte bara lyssna på vad mäklaren säger, utan också ta till dig allt det skriftliga material som delas ut vid visningen.
Kontakta en advokat eller jurist
Om du är det minsta osäker på vad som står i avtalet eller kontraktet vid ett husköp bör du kontakta en advokat eller jurist som kan förklara det för dig. Då får du råd och hjälp av en utomstående person i stället för att säljaren eller mäklaren ska förklara texten för dig.
Var påläst
Genom att själv läsa på så mycket du kan om allt som har med byggteknik och hus att göra kan du öka chansen att ta ett genomtänkt beslut. Om du har koll på vad som behöver kontrolleras innan köpet av huset går igenom blir det också lättare för dig att ställa nödvändiga frågor till en eventuell besiktningsman. Du bör också läsa på och ta reda på allt om rör huset du är intresserad av, och inte bara lita på det säljaren säger. Många säljare kanske inte ens har så stor kunskap om huset, särskilt inte om de bara bott där en kortare tid eller säljer huset åt någon annan.
Kontrollera eventuella servitut
Även om säljaren och mäklaren är skyldiga att informera dig om fastigheten omfattas av servitut så är det alltid säkrast att själv kontrollera detta. Det kan nämligen vara svårt att få ersättning från en mäklare som missat att upplysa om eventuella servitut. Du kan enklast få alla uppgifter om servitut på fastigheten genom att kontakta Lantmäteriet.
5 tips för att vinna en tvist vid en husförsäljning
Det finns en del tips du kan använda dig av för att öka chanserna att vinna en tvist som uppstått i samband med en husförsäljning. Du kan för det första se om du kan möta säljaren halvvägs så att ni båda blir nöjda. Om det inte går bör du rådfråga en advokat för att se vilka chanser du har att vinna innan du tar ärendet vidare till tingsrätten. Det är också väldigt viktigt att vara påläst och kunna bevisa att du har rätten på din sida och att begära en rimlig ersättning av säljaren. Du kan också läsa igenom tidigare domar i tvister som liknar den du är inblandad i för att se hur stora dina chanser är att vinna.
1. Försök att komma överens med säljaren
Även om du som köpare upptäckt ett problem eller fel med huset som säljaren inte håller med om så är det alltid bäst om ni själva försöker komma överens innan du kontaktar en advokat. Du kanske inte kommer att kunna få precis den ersättning du begär, men köparen kanske kan vara beredd att kompromissa så att ni tillsammans kan komma fram till en rimlig lösning på problemet.
2. Rådfråga en advokat innan du tar saken vidare till domstol
Oavsett vilken typ av tvist det gäller så är det viktigt att alltid rådfråga en advokat eller jurist innan du spenderar både tid och pengar på att ta ärendet vidare till domstol. Kontakta en advokat som har erfarenhet av bostadsfrågor och ta reda på om du har någon chans att vinna tvisten och vad du kan göra för att öka chansen att få ersättning från säljaren.
3. Samla in så mycket bevis och information som möjligt
Eftersom bevisbördan ligger på dig som tar ärendet vidare till tingsrätten så gäller det att du samlar in så mycket information och bevis du kan för att öka dina chanser att vinna tvisten. Det kan till exempel handla om utlåtanden från din besiktningsman eller fotografier som visar dolda fel som upptäckts i huset.
4. Begär rimlig ersättning
För att öka chanserna att vinna tvisten gäller det att du inte begär en allt för hög ersättning. Försök i stället att vara realistisk och ta reda på hur mycket det skulle kosta att åtgärda felet, eller hur stort skadestånd som kan vara rimligt om säljaren eller mäklaren inte har informerat dig om ett servitut som är knutet till fastigheten. På så sätt minskar du risken för att bli besviken och ökar chansen att domstolen ställer sig på din sida i tvisten.
5. Konsultera tidigare domar
Eftersom tvister när det gäller husförsäljningar är vanliga så finns det också många tidigare domar som kan fungera vägledande, och om du gör lite efterforskningar kan du säkert hitta någon som passar in på just din situation. Då kan du få information om hur tingsrätten dömt i liknande situationer och vilka bevis som krävdes för att vinna liknande tvister som den du just nu befinner dig i. Genom att spendera lite extra tid på att sätta dig in i de lagar och regler som reglerar fastighetstvister kan du öka dina möjligheter att vinna tvisten och bli nöjd med din nya bostad.