Del II.
Det är en grundlagsskyddad rättighet för en fastighetsägare att få ersättning om det allmänna gör intrång i dennes äganderätt. Det finns lagar på många olika områden som ger det allmänna rätt att helt eller delvis inskränka den enskildes äganderätt till fast egendom. Det kan t.ex. handla om byggandet av järnvägar, ledningar för el och vatten, fastighetsbildning, vägbyggen, för att möjliggöra genomförande av detaljplan, för att skapa naturreservat, för försvarets verksamhet eller förvaring av kärnavfall osv. Gemensamt för dessa lagar är att ersättningen till de berörda fastighetsägarna beräknas enligt antingen expropriationslagen eller fastighetsbildningslagen. I den här artikeln förklarar vi översiktligt hur ersättning kan beräknas enligt expropriationslagen. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Övrig ersättning
Om det bedrevs verksamhet på den exproprierade fastigheten som skadats till följd av beslutet om expropriation har ägaren av verksamheten också rätt till övrig ersättning. Tanken är ju att den skadelidande ska försättas i samma situation som om skadan aldrig inträffade.
Här är ersättningsgilla skadeposter bl.a. rörelseskada, flyttkostnader, kostnader för egendom som inte kan användas såsom visitkort och reklamkostnader.
Hur stor ersättningen i slutändan blir är beroende av vilken värderingsmetod som används. Nedan ges en översikt över de vanligaste värderingsmetoderna för rörelseskada, som är den största skadeposten.
Vanliga värderingsmetoder för rörelseskada
- Substansvärde
Denna värdering av företaget görs genom att marknadsvärdera tillgångarna och dra av skulderna. Normalt utgår man från bokföringen och sedan justerar värdena så att tillgångarnas verkliga värde fastställs och skatteskulder dras av.
- Likvidationsvärde
Detta är en variant av substansvärdemetoden. Här räkas även kostnaderna in för att likvidera företaget.
- Ortprisvärde
Denna metod uppskattar rörelsens värde genom marknadspriset för rörelsen vid en frivillig försäljning. Ofta används försäljningsvärde från liknande rörelser som underlag för att få fram ett genomsnittligt försäljningsvärde.
I vissa fall har dock näringsidkaren redan förhandlat med en potentiell säljare om pris vid en framtida försäljning, som kan användas som underlag.
- Avkastningsvärde
Denna värderingsmetod fastställer rörelsens värde genom att beräkna rörelsens förmåga att ge avkastning på kapital vid presumerad kontinuerlig drift.
Värdet fås genom att först räkna fram ett genomsnittligt årsresultat (R). Resultatet ska sedan divideras med en räntekalkyl (R) som normalt ligger mellan 6-20 %.
A = V/R
Ju lägre räntekrav desto större avkastningsvärde.
Ett exempel. Ett bolags tillgångar består till hälften av banklån och hälften av eget kapital. Bolagets genomsnittliga årsresultat de senaste tio åren är 1 miljon kr. Bankerna har ett räntekrav på 8% medan ägarna har ett utdelningskrav på 12 %. Räntekalkylen blir då ett genomsnitt av bankens och ägarnas avkastningskrav, alltså 10 %.
I detta fall blir avkastningsvärdet 1 miljon delat på 10 %. Värdet blir därför 10 miljoner kr.
Både rimligheten och fördelarna med denna värderingsmetod är starkt beroende av företagets kapitalstruktur. För mindre företag där ägaren själv också arbetar i rörelsen måste resultatet justeras på så sätt att en normal lön dras av från resultatet. Om ägaren är enskild näringsidkare finns det risk för att värdet blir så pass lågt att den understiger eller tangerar minimiersättningen. I dessa situationer kan dock hyresgästen, som tidigare nämnt, vid sidan av rörelseskadan också yrka ersättning för personlig inkomstförlust.
Några specialfall
- Ideell verksamhet
De tidigare redovisade värderingsmetoderna utgår ifrån att verksamheten som bedrivs på fastigheten är av ekonomisk natur. Men när det kommer till ideella verksamheter måste andra metoder användas. En metod som har använts är att den som blir av med verksamheten blir ersatt för kostnaden att återuppbygga verksamheten.
- Bostadshyresrätt
En bostadshyresrätt har inget legalt försäljningsvärde. Det är som känt t.o.m. brottsligt att ta en särskild ersättning för att erbjuda någon en bostadshyresrätt. Vid expropriation kan den skadelidande få ersättning för flyttkostnader och i vissa fall för den hyreshöjning som denne behöver betala för sitt nya boende.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig att maximera ersättningen vid markåtkomst och expropriation
- Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
- Vi hjälper dig att hitta den bästa fastighetslösningen för din verksamhet
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten samt i kontakten med myndigheter