Det är aldrig roligt att upptäcka fel som man inte hade räknat med i ett nyköpt hus. Vissa fel borde man ha upptäckt medan andra fel är dolda fel som säljaren är ansvarig för. Hur går man tillväga när man har upptäckt ett dolt fel? I denna artikel reder vi ut hur du bör undersöka och reklamera vid dolda fel.
Ett dolt fel är ett fel som förelåg vid husköpet men som inte hade kunnat upptäckas vid en besiktning. Det måste ligga utanför köparens undersökningsplikt. Dessutom ska det vara ett fel som man inte hade kunnat förvänta sig till exempel på grund av husets ålder eller att säljaren varnat om felet.
Du kan läsa mer om dolda fel i vår artikel dolda fel hus.
Om du misstänker att det rör sig om ett dolt fel kan du börja med att ta in en besiktningsman. En besiktningsman kan göra en bedömning av hur omfattande felet är. Dessutom brukar besiktningsmannens protokoll kunna ligga till grund för bedömningen huruvida det rör sig om ett dolt fel eller inte. Om besiktningsmannen kan konstatera att felet troligen har förelegat vid husköpet och att det inte kan ha varit upptäckbart vid tidpunkten för husköpet kan det röra sig om ett dolt fel. Köparen kommer dessutom behöva visa att felet var avvikande från den standard som köparen hade rätt att kräva. Det innebär bland annat att köparen inte får ha känt till felet och att felet inte är ett sådant som man borde ha räknat med på grund av andra saker som framkommit vid husköpet, tillexempel att det fanns riskkonstruktioner eller att fastigheten var väldigt gammal eller att det var längesedan något renoverades.
När en besiktningsman har konstaterat att det rör sig om ett dolt fel kan du begära in offerter från olika hantverkare för att få en uppskattning av vad skadan är värd. Enligt 4 kap. 19c § Jordabalken (JB) ska ersättning vid fel motsvara förhållandet mellan värdet på fastigheten vid felaktigt skick och avtalsenligt skick. Med andra ord ska ersättningen täcka den värdeminskning som skadan innebär på fastighetens värde om skadan hade varit känd vid köptillfället. Alla fel är inte värdesänkande för fastigheten därför har man inte alltid rätt till ersättning. I huvudregel motsvarar emellertid den kostnad som det innebär att reparera skadan värdeminskningen på fastigheten. Därför är det vanligt att man avser att kräva ersättning från säljaren motsvarande kostnaden som det innebär att ta in en hantverkare för att åtgärda skadan.
När du har upptäckt ett fel ska du reklamera skadan. Reklamationen bör bl.a. innehålla en förklaring av felet, en angivelse om att du vill åberopa felet mot säljaren och vilken ersättning du vill få ut. 4 kap. 19a § JB anger att köparen inte får åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet nom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Det innebär att du ska reklamera felet så snart som du upptäcker felet. I vissa fall, då det gått en tid från att du upptäckt felet kan det vara så att du till och med bör reklamera innan du hunnit ta in besiktningsman och offerter. Då måste du ange i reklamationen att du kommer återkomma med vilket ersättningsbelopp du vill kräva när besiktning är genomförd. Om fel upptäcks senare än efter tio år är skadan preskriberad och kan inte åberopas mot säljaren.
Det är alltid viktigt att du begränsar din skada för att inte gå miste om ersättningsbeloppet på grund av att du låtit skadan bli större än vad den borde varit. Man har alltid en skyldighet att begränsa skador från att inträffa och att ingripa så snart du upptäcker felet. Om du till exempel upptäcker en läcka som akut måste stoppas för att inte orsaka större skador i fastigheten ska du vidta nödvändiga åtgärder för att begränsa fortsatt skada.
Du bör också kontrollera om säljaren har en dolda fel försäkring. I vissa fall går det att reklamera dolda fel direkt till försäkringsbolaget. Du bör dock ändå upplysa säljaren om att du upptäckt fel. Att försäkringsbolaget inte anser att det är ett dolt fel innebär inte per automatik att de har rätt, men det kan bli svårare att få ut ersättning. Vissa fall täcker inte försäkringen som ändå kan vara ersättningsberättigat mot säljaren.
Processen vid dolt fel i fastighet kan sammanfattas i följande steg:
- Få en bedömning av en besiktningsman – så du får en uppfattning om huruvida det är ett dolt fel och hur omfattande felet är.
- Ta in offerter – för att uppskatta hur mycket ersättning du vill få ut av säljaren.
- Gör en reklamation – så att du inte förlorar ditt ersättningskrav.
- Begränsa din skada – för att inte ytterligare skador ska uppkomma.
- Ta reda på om det finns en dolda fel försäkring.
Om säljaren inte vill gå med på att ersätta skadan och ni hamnar i en tvist kan ni kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi kan också göra en bedömning av gällande köpeavtal.
Vanliga frågor och svar om hantering av dolda fel i fastigheter:
Fråga 1: Vad är ett dolt fel när det gäller ett nyköpt hus?
Svar: Ett dolt fel är ett fel som fanns vid husköpet men inte kunde upptäckas under besiktningen. Det måste vara bortom köparens undersökningsplikt och vara av en karaktär som inte kunde förväntas på grund av husets ålder eller om säljaren varnade för felet.
Fråga 2: Vad bör jag göra om jag misstänker att jag har upptäckt ett dolt fel i mitt nyköpta hus?
Svar: Om du misstänker ett dolt fel bör du börja med att anlita en besiktningsman för att bedöma omfattningen av felet. Besiktningsmannens protokoll kan vara viktigt för att bedöma om det är ett dolt fel. Du måste visa att felet var avvikande från den standard du kunde förvänta dig och att du inte hade känt till det.
Fråga 3: Vad göra om besiktningsmannen bekräftar att det är ett dolt fel?
Svar: Om besiktningsmannen bekräftar att det är ett dolt fel, bör du begära offerter från olika hantverkare för att uppskatta skadans värde. Ersättningen för felet bör motsvara värdeminskningen av fastigheten om skadan var känd vid köptillfället.
Fråga 4: När ska jag reklamera felet om jag har upptäckt ett dolt fel?
Svar: Reklamation bör göras så snart du upptäcker felet. Enligt lag måste du meddela säljaren om felet inom skälig tid efter upptäckten. Om felet upptäcks senare än efter tio år är det preskriberat och kan inte åberopas mot säljaren.
Fråga 5: Vad bör jag tänka på när det gäller att begränsa skadan vid ett dolt fel?
Svar: Du har en skyldighet att begränsa skadan så snart du upptäcker felet för att inte förlora rätten till ersättning. Om du upptäcker en akut läcka måste du agera för att stoppa fortsatt skada.
Fråga 6: Kan jag få ersättning via säljarens dolda fel försäkring?
Svar: Du bör kontrollera om säljaren har en sådan försäkring. Ibland kan du reklamera direkt till försäkringsbolaget. Att försäkringsbolaget inte anser det vara ett dolt fel betyder inte nödvändigtvis att de har rätt, men det kan påverka möjligheterna till ersättning.
Fråga 7: Vilka steg bör jag följa i processen vid ett dolt fel?
Svar: Processen kan sammanfattas i följande steg:
- Anlita en besiktningsman för att bedöma felet.
- Ta in offerter från hantverkare för att uppskatta ersättningens värde.
- Gör en reklamation till säljaren om felet.
- Begränsa eventuell skada för att inte förlora rätten till ersättning.
- Kolla om det finns en dolda fel försäkring.
Fråga 8: Vad kan jag få hjälp med genom att kontakta en advokatbyrå i en tvist om dolt fel?
Svar: En advokatbyrå kan bistå med allmän rådgivning, hjälp att undvika misstag som leder till extra kostnader, hjälp med att bedöma om det är ett dolt fel, hjälp med att skriva reklamation, tvistelösning baserat på avtal och lag, samt att bevaka dina rättigheter under tvistprocessen.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett dolt fel.
- Få hjälp att skriva en reklamation.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.