Introduktion till Dolda Fel
När man köper ett hus kan man stöta på oväntade problem. Vissa fel kan vara uppenbara och borde ha upptäckts, medan andra är dolda och därmed säljarens ansvar. Denna artikel förklarar hur man identifierar och hanterar dolda fel.
Vad anses som dolda fel?
Dolda fel är fel som inte var synliga eller upptäckbara vid tidpunkten för köpet, trots en noggrann undersökning. Dessa fel måste vara av en sådan art att köparen inte rimligtvis kunde ha förväntat sig dem med tanke på fastighetens ålder och tillstånd. Dolda fel ligger utanför köparens undersökningsplikt och säljaren kan hållas ansvarig om felet påverkar fastighetens brukbarhet eller värde avsevärt.
Hur länge kan man hävda dolda fel?
I Sverige har man vanligtvis tio år på sig att reklamera dolda fel i fastigheter enligt jordabalken. Det är viktigt att reklamation sker “inom skälig tid” efter att felet upptäckts. Vad som anses vara skälig tid kan variera beroende på felets natur och omständigheterna kring upptäckten.
Vem kontaktar man om dolda fel?
Om man misstänker dolda fel bör man först kontakta en besiktningsman för att få felet bedömt. Därefter bör man kontakta säljaren för att reklamera felet. Om saken inte kan lösas i samförstånd med säljaren kan det bli aktuellt att ta ärendet vidare juridiskt, varvid kontakt med en advokat kan vara lämplig.
Vem betalar för dolda fel?
Vanligtvis är det säljaren som är ansvarig för att ersätta köparen för dolda fel, om det kan bevisas att felet fanns vid tidpunkten för försäljningen och var av en sådan art att köparen inte kunde förvänta sig det. Ersättningen ska motsvara kostnaden för att åtgärda felet eller, i vissa fall, den värdeminskning som felet medför.
Är mögel ett dolt fel?
Mögel kan anses vara ett dolt fel om det inte var synligt vid tiden för köpet och inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning, och om det inte kan anses vara en del av normalt slitage eller åldrande av fastigheten. Mögel som beror på konstruktionsfel eller otillräckliga åtgärder för fuktspärr är exempel på fel som ofta faller under kategorin dolda fel.
Besiktningsmannens roll
En besiktningsman spelar en kritisk roll vid upptäckt av dolda fel. Besiktningsmannens bedömning kan ligga till grund för att fastställa om felet var existerande vid köpet och om det rimligen kunde ha upptäckts. Denna bedömning är central för att avgöra om felet är dolt och ersättningsberättigat.
Ekonomisk bedömning och ersättningsanspråk
Efter att ha konstaterat ett dolt fel, är nästa steg att inhämta offerter från hantverkare för att skatta reparationens kostnad. Denna kostnad kan sedan ligga till grund för ersättningsanspråket mot säljaren, baserat på värdeminskningen av fastigheten om felet varit känt vid köpet.
Reklamationsprocessen
När ett fel upptäcks ska köparen snabbt reklamera detta till säljaren. Det är viktigt att reklamationen görs omgående efter upptäckten för att upprätthålla rätten till ersättning. Om det har gått mer än tio år sedan köpet, är skadan preskriberad och kan inte längre åberopas mot säljaren.
Att begränsa och hantera skadan
Det är köparens ansvar att begränsa skadan så snart den upptäcks. Om exempelvis en akut läcka uppstår, bör åtgärder vidtas för att förhindra ytterligare skador. Denna skyldighet att minimera skadan är central för att bibehålla full ersättningsrätt.
Möjligheter med Dolda Fel-Försäkring
Kontrollera om en dolda fel-försäkring finns och om den kan täcka de upptäckta felen. Även om försäkringsbolaget initialt kan avvisa ett anspråk, betyder det inte nödvändigtvis att felet inte är ersättningsberättigat mot säljaren.
Processen vid dolt fel i fastighet kan sammanfattas i följande steg:
- Få en bedömning av en besiktningsman – så du får en uppfattning om huruvida det är ett dolt fel och hur omfattande felet är.
- Ta in offerter – för att uppskatta hur mycket ersättning du vill få ut av säljaren.
- Gör en reklamation – så att du inte förlorar ditt ersättningskrav.
- Begränsa din skada – för att inte ytterligare skador ska uppkomma.
- Ta reda på om det finns en dolda fel försäkring.
Om säljaren inte vill gå med på att ersätta skadan och ni hamnar i en tvist kan ni kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi kan också göra en bedömning av gällande köpeavtal.
Vanliga frågor och svar om hantering av dolda fel i fastigheter:
Fråga 1: Vad är ett dolt fel när det gäller ett nyköpt hus?
Svar: Ett dolt fel är ett fel som fanns vid husköpet men inte kunde upptäckas under besiktningen. Det måste vara bortom köparens undersökningsplikt och vara av en karaktär som inte kunde förväntas på grund av husets ålder eller om säljaren varnade för felet.
Fråga 2: Vad bör jag göra om jag misstänker att jag har upptäckt ett dolt fel i mitt nyköpta hus?
Svar: Om du misstänker ett dolt fel bör du börja med att anlita en besiktningsman för att bedöma omfattningen av felet. Besiktningsmannens protokoll kan vara viktigt för att bedöma om det är ett dolt fel. Du måste visa att felet var avvikande från den standard du kunde förvänta dig och att du inte hade känt till det.
Fråga 3: Vad göra om besiktningsmannen bekräftar att det är ett dolt fel?
Svar: Om besiktningsmannen bekräftar att det är ett dolt fel, bör du begära offerter från olika hantverkare för att uppskatta skadans värde. Ersättningen för felet bör motsvara värdeminskningen av fastigheten om skadan var känd vid köptillfället.
Fråga 4: När ska jag reklamera felet om jag har upptäckt ett dolt fel?
Svar: Reklamation bör göras så snart du upptäcker felet. Enligt lag måste du meddela säljaren om felet inom skälig tid efter upptäckten. Om felet upptäcks senare än efter tio år är det preskriberat och kan inte åberopas mot säljaren.
Fråga 5: Vad bör jag tänka på när det gäller att begränsa skadan vid ett dolt fel?
Svar: Du har en skyldighet att begränsa skadan så snart du upptäcker felet för att inte förlora rätten till ersättning. Om du upptäcker en akut läcka måste du agera för att stoppa fortsatt skada.
Fråga 6: Kan jag få ersättning via säljarens dolda fel försäkring?
Svar: Du bör kontrollera om säljaren har en sådan försäkring. Ibland kan du reklamera direkt till försäkringsbolaget. Att försäkringsbolaget inte anser det vara ett dolt fel betyder inte nödvändigtvis att de har rätt, men det kan påverka möjligheterna till ersättning.
Fråga 7: Vilka steg bör jag följa i processen vid ett dolt fel?
Svar: Processen kan sammanfattas i följande steg:
- Anlita en besiktningsman för att bedöma felet.
- Ta in offerter från hantverkare för att uppskatta ersättningens värde.
- Gör en reklamation till säljaren om felet.
- Begränsa eventuell skada för att inte förlora rätten till ersättning.
- Kolla om det finns en dolda fel försäkring.
Fråga 8: Vad kan jag få hjälp med genom att kontakta en advokatbyrå i en tvist om dolt fel?
Svar: En advokatbyrå kan bistå med allmän rådgivning, hjälp att undvika misstag som leder till extra kostnader, hjälp med att bedöma om det är ett dolt fel, hjälp med att skriva reklamation, tvistelösning baserat på avtal och lag, samt att bevaka dina rättigheter under tvistprocessen.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett dolt fel.
- Få hjälp att skriva en reklamation.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.