Vid försäljning av en fastighet kan du som säljare bli ansvarig för dolda fel på fastigheten. För att känna dig tryggare när du säljer din fastighet, kan du med fördel teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Inledande ska vi kort bara redogöra för vad som kan anses som ett dolt fel. Därefter kommer artikeln behandla försäkringen du kan teckna, för att minska risken för att behöva bli ersättningsskyldig, om köparen efter fastighetsköpet gör gällande ansvar mot dig om ett dolt fel.
Dolda fel
En köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen måste göra en grundlig undersökning av fastigheten innan köpet. Om köparen efter fastighetsaffären upptäcker ett fel som denne borde ha upptäckt inom ramen för sin undersökningsplikt, blir det svårt för köparen att i efterhand göra gällande dessa fel mot dig som säljare. Vissa fel går inte att upptäcka ens vid en grundlig undersökning av fastigheten, och det är dessa fel som kan bedömas vara dolda fel. Dessa fel regleras om i 4 kapitlet 19 § jordabalken, och det är krav för sådana fel som försäkringen gäller för.
Allmänt om försäkringens giltighet
Till att börja med är försäkringen giltig för dig som säljare av fastigheten, under förutsättning att det är du som står angiven som försäkrad i försäkringsbrevet. Utöver dig kan även försäkringen gälla andra eventuella säljare, om det är så att den eller dem står med i köpekontraktet.
Försäkringen brukar normalt sätt gälla för om du har en huvudbyggnad som är en villa alternativt ett fritidshus. Huvudbyggnaden brukar behöva vara belägen i Sverige. Sedan ska det normalt sätt i försäkringsbrevet och besiktningsprotokollet behöva anges fastighetsbeteckningen. Om det är så att du har garage och/eller andra sidobyggnader, kan även dessa omfattas av försäkringen under förutsättning att de är besiktigade. Ett annat krav som brukar ställas upp i dolda fel-försäkringar är att byggnaderna till största del används privat.
Giltighetstiden för försäkringen
Försäkringen brukar vara gällande när den som köper din fasighet väljer att rikta ett krav mot dig som säljare, om det sker efter det att köpekontraktet som du och köparen ingått har blivit bindande. Från det att köparen har tillträtt fastigheten brukar försäkringen vara giltig till och med tio år. För det fall att köparen antingen redan undertecknat köpebrevet eller tillträtt fastigheten, brukar det normalt sätt inte vara möjligt för dig som säljare att teckna en dolda fel-försäkring.
Undantag från när försäkringen gäller
Om felet, skadan eller annan brist som köparen vill rikta ett krav mot dig om, finns antecknat i besiktningsprotokollet, brukar sådan fel inte omfattas av försäkringen. Inte heller sådana fel som uppstått efter det att besiktningen är genomförd, brukar omfattas av en dolda fel-försäkring.
Om du som säljare av fastigheten har vetat om ett fel och att du trots det inte säger någonting till köparen om det, eller ger felaktig information om det, brukar du inte kunna få ersättning ur försäkringen för det fall att köparen gör gällande ett krav om det felet mot dig.
Att tänka på:
I den här artikeln får du endast en bild av vad som kan regleras i en dolda fel-försäkring. Villkoren är i regel fler än de som vi nämner i den här artikeln. Dessutom kan villkoren även skilja sig mellan olika försäkringsbolag. Om köparen har gjort gällande ett dolt fel mot dig och försäkringsbolaget inte vill betala ut ersättning till dig, kan vi på Vasa Advokatbyrå AB hjälpa dig att driva en tvist mot försäkringsbolaget. Hör gärna av dig till oss så hjälper vi dig.
Läsvärt
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2017/35613/
https://sverigesradio.se/artikel/7381140
https://www.vasaadvokat.se/dolda-fel-hus/
https://www.vasaadvokat.se/forsakringstvist-advokat-hjalper-till-mot-forsakringsbolaget/
Författad av: Alexander Isehag