Dolda fel-försäkring för säljare av fastighet

Som säljare av en fastighet kan du hållas ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter köparens tillträde. En dolda fel-försäkring ger ett konkret ekonomiskt skydd mot sådana krav. Den här artikeln reder ut vad som juridiskt sett räknas som ett dolt fel och hur försäkringen fungerar – från grundläggande villkor till viktiga undantag du behöver känna till innan du säljer.

Dolda fel

Köparen av en fastighet har enligt svensk rätt en långtgående undersökningsplikt, vilket innebär att denne aktivt måste undersöka fastigheten innan köpet genomförs. Fel som hade kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning kan köparen normalt inte åberopa i efterhand. Det finns dock fel som inte går att hitta ens vid en grundlig genomgång – och det är just dessa fel som kan bedömas vara dolda. Säljarens ansvar för sådana fel regleras i 4 kap. 19 § jordabalken, och det är krav grundade på dessa bestämmelser som försäkringen är avsedd att täcka.

Allmänt om försäkringens giltighet

Försäkringen gäller för dig som är angiven som försäkrad i försäkringsbrevet. Vid en gemensam försäljning kan även övriga säljare omfattas, förutsatt att de finns med i köpekontraktet.

Försäkringen är normalt avsedd för villor och fritidshus belägna i Sverige, och fastighetsbeteckningen ska anges i både försäkringsbrevet och besiktningsprotokollet. Garage och andra sidobyggnader kan inkluderas om de besiktigats. Ett centralt krav som brukar ställas upp i dolda fel-försäkringar är att byggnaderna till övervägande del används för privat bruk.

Giltighetstiden för försäkringen

Försäkringsskyddet aktiveras när köpekontraktet blivit bindande och gäller sedan i tio år räknat från tillträdesdagen. En viktig praktisk detalj: möjligheten att teckna försäkringen stängs i och med att köpebrevet undertecknas eller att tillträdet sker. Det är därför inte möjligt för dig som säljare att teckna en dolda fel-försäkring i efterhand.

Undantag från när försäkringen gäller

Fel som finns dokumenterade i besiktningsprotokollet omfattas normalt inte av försäkringen – köparen har haft möjlighet att ta del av dessa uppgifter och kan inte i efterhand åberopa dem som dolda. Detsamma gäller skador eller brister som uppkommit efter att besiktningen genomfördes.

Om du som säljare kände till ett fel men valde att inte upplysa köparen om det, eller lämnade vilseledande information, täcker försäkringen normalt inte de krav som köparen då riktar mot dig. Försäkringsbolagen ställer krav på att säljaren fullgjort sin upplysningsplikt i god tro – döljer du ett känt fel faller du utanför skyddet.

Att tänka på:

Den här artikeln ger en översiktlig bild av vad som typiskt regleras i en dolda fel-försäkring. Villkoren är i regel mer omfattande och kan skilja sig påtagligt mellan olika försäkringsbolag – läs alltid det fullständiga försäkringsvillkoret noggrant innan du tecknar. Om köparen gjort gällande ett dolt fel och försäkringsbolaget nekar ersättning kan vi på Vasa Advokatbyrå AB bistå dig i en försäkringstvist. Kontakta oss för en juridisk bedömning av ditt ärende.

Läsvärt

https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2017/35613/

https://sverigesradio.se/artikel/7381140

https://www.vasaadvokat.se/dolda-fel-hus/

https://www.vasaadvokat.se/forsakringstvist-advokat-hjalper-till-mot-forsakringsbolaget/

https://www.vasaadvokat.se/tvist-med-ditt-forsakringsbolag-5-tips-for-att-vinna-mot-forsakringsbolaget/

Författad av: Alexander Isehag