5 exempel på dolda fel

Många har någon gång hört om det berömda men något oklara konceptet ”dolda fel”. Så vad är dolda fel?

Dolda fel syftar till en typ av fel som inte gick att upptäcka. Vid ett husköp har köparen en omfattande undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt syftar till att köparen ska kunna bilda sig en uppfattning om vad för objekt som denna planerar att köpa samt i vilket skick som huset köps. Det är alltså tänkt att köparen, genom undersökningen, ska upptäcka de fel som är rimliga att upptäcka och planera därefter. De fel som upptäcks under undersökningen får inte göras gällande mot säljaren i efterhand. Hade det dock inte gått att upptäcka felen vid en noggrann undersökning så kan det röra sig om ett dolt fel. Det räcker således inte att felet är osynligt.

, 5 exempel på dolda felHur långt undersökningsplikten sträcker sig varierar kraftigt beroende på köpeobjekt. Om det är så att man köper ett nybyggt hus så kan man tänka sig att undersökningsplikten är något lägre. Om man däremot köper ett äldre hus, t.ex. en villa från 50-talet, så kan undersökningsplikten öka något.

Rent allmänt utgår undersökningsplikten från dels vad som går att se på plats och dels från övriga omständigheter. Vad som menas med ”vad som går att se på plats” innebär att undersökningsplikten endast innefattar en okulär besiktning. Man ska således inte behöva använda sig av avancerade verktyg, bryta upp tak och väggar eller dylikt för att inspektera. Märk dock att högsta domstolens praxis stadgat att denna okulära undersökning dock inte undantar skymda hörn eller krypgrunder (NJA 1981 s. 815 där högsta domstolen tog ställning till undersökningsplikten av ett 100-år gammalt hus). Skulle man dessutom se tecken på skada eller andra fel har man dessutom en utökad undersökningsplikt avseende den delen. Praktiskt sett sköts detta oftast av en professionell besiktningsman.

Vad som avses med ”övriga omständigheter” är allt som inte framgår direkt av det du ser på platsen. Detta omfattar allt från varningar eller rykten från grannar till uttryckliga garantiutfästelser eller varningar från säljare och mäklare. Vad som sägs utöver det mans er vid undersökningen kan ha en stor innebörd för ansvarsfördelningen där man sett fall där säljarens utfästelse inskränkt undersökningsplikten. I NJA 1984 s. 3 prövade högsta domstolen ett mål där man efter köpet hade upptäckt röta i vindsutrymmet. Beaktat att säljaren, i frågeformuläret, meddelat att han själv utfört renovering av vindsutrymmet och att han inte vetat om fel som köparen bör informeras om samt köparens i övrigt noggranna undersökning ansåg högsta domstolen att felet inte gått att upptäcka. Högsta domstolen beaktade alltså i detta fall att säljaren, genom sina svar i frågeformuläret, fått skäl att inte behöva undersöka vinden.

Frågan om vad som ska upptäckas vid undersökningen varierar således i det konkreta fallet för husets skick, ålder, utfästelser och dylikt kan ha en avgörande roll för bedömningen.

Sammanfattat är bedömningen alltså svår att ta ställning till utan att se konkreta omständigheter. Dock finns det ett antal fel och brister som har en tendens att utgöra dolt fel mer än andra. Här kommer en lista på vad som brukar anses vara dolda fel.

OBS! Denna artikel diskuterar inte vad som avses med ett fel. Av detta kan följa att ” det dolda felet” i själva verket inte anses utgöra ett fel. Denna artikel kommer endast att ugå från s.k. abstrakta fel.

1. Läckande vattenledningar.

Som sagt innefattar undersökningen i.o.f. ganska omfattande åtgärder, dock ska man inte behöva riva upp tak och väggar för att utföra undersökningen. Saker som vattenrör är ofta väl dolda inom väggar, tack och golv i vilket de inte heller undersöks. Skulle det således uppstå vattenskador eller fukt p.g.a. läckande rör faller detta ofta under s.k. dolt fel.

Det är dock viktigt att tänka på att undersökningsplikten kan utökas i vissa fall. Om man känner fuktig luft, ser fuktfläckar, hör ”droppande ljud” eller informeras av säljaren att problem kan finnas har man ofta även en skyldighet att undersöka rören. Områden där man som köpare bör vara extra uppmärksam är badrum, toalett och kök.

2. Bristfällig isolering.

Isolering är också en sak som normalt sett inte syns i och med att den sitter i väggar, tak och golv. Isoleringen är även mycket viktig då den i stort sett avgör inomhustemperaturen. Av samma skäl som punkten 1 bör bristfällig isolering utgöra ett dolt fel. Var dock uppmärksam om du kan haft skäl att företa en utökad undersökning. Vanliga tecken på dålig isolering är temperaturskillnader inom huset; alltså om det är varmare/kallare vid ytterväggarna i proportion till de rum som är belägna centralt i huset.

3. Fukt.

Fukt är ett av de problem som kan vara väldigt svårbedömda om de utgör ett dolt fel eller inte. Den första anledningen till detta är att fukt förekommer i en majoritet av alla hus men sällan vållar problem. Det är således vanligt med en viss nivå av fukt. Problemen uppstår först när nivån av fukt når över en viss nivå. För det andra kan fukt tränga sig i överallt varav endast vissa delar uppvisar tecken på fuktskador. Således kan en acceptabel nivå av fukt finnas på ytan medan fukten orsakat enorma skador under ytan. Skulle ytfukten föranlett en djupare undersökning under ytan? I detta fall får man helt enkelt diskutera vart en skälig gräns går för när bör tro att det föreligger djupare skador. I praktiken är det vanligt att man hämtar in en besiktningsman eller annan sakkunnig för att utföra de mer avancerade undersökningarna, som t.ex. fukt.

4. Röta och mögel.

Röta och mögel är svåra att upptäcka på samma sätt som fukt. Detta då både röta och mögel kan färdas genom material och fästa sig på nya ställen. Röta och mögel kan även påverka ett mycket större område än det som syns. Upptäcker man således denna skada är risken stor att den är mycket mer omfattande.

Röta och mögel går ofta att upptäcka genom att utföra mätningar, bryta upp väggar och tak eller använda sig av djup sak expertis; saker som alltså brukar falla utanför undersökningsplikten. Röta och mögel anses därmed ofta vara dolda fel, var dock försiktig och leta efter tecken på skadan. Vanliga tecken är t.ex. fläckar på yta och lukt.

5. Dricksvatten.

Att dricksvattnet är otjänligt kan framförallt vara en risk när man köper en villa eller ett torp men kan även förekomma i lägenheter och dylikt. Att dricksvattnet är otjänligt bestäms mycket genom undersökningar utförda av experter som mäter vattenkvalitén. Vad som avses med tjänligt dricksvatten avgörs således till majoriteten av tariffer fastställda av Livsmedelsverket.

Du som privatperson kan således nästan aldrig själv avgöra om vattenkvalitén är undermålig eller inte i vilket du behöver beställa in en mätning av en besiktningsman eller annan som är kvalificerad. Tänk dock på att vara uppmärksam om vattnet smakar, luktar eller ser konstigt ut. Var även uppmärksam om något som säljaren eller prospekten säger som kan tolkas som att det skulle föreligga några problem med vattnet. Om du är osäker bör du fråga. Detta då även om din undersökningsplikt i detta fall är reducerad så är den inte obefintlig.

Anledning till att dricksvattnet kan vara undermåligt är av flera skäl vilket inkluderar en kontaminerad vattenkälla, dålig filtrering, dåliga rör m.m. Beroende på vilken anledning som vållat det undermåliga dricksvattnet aktualiseras olika personers ansvar. Om du misstänker att vattnet är undermåligt bör du beställa en undersökning snarast och reklamera ev. ansvar så fort du vet vem som bär ansvaret.

Att avgöra när ett fel anses som dolt är alltså inte samma sak som att pröva om felet varit osynligt. Det dolda felet är endast dolt om det omfattande undersökningsplikten inte hade hjälpt. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig avgörs i det konkreta fallet där egentligen det mesta spelar en roll för bedömningen. Som privatperson kan denna bedömning vara extremt svår i vilket man ofta skulle behöva en jurist.

På Vasa Advokatbyrå har vi arbetat med frågor om dolda fel i över två decennier i vilket vi förvärvat en djup juridisk sakkunskap gällande områdets komplexitet. Vasa Advokatbyrå arbetar aktivt och effektivt för att tillvarata våra klienters intressen oavsett ärende. Tveka inte att höra av dig till oss.

Ring, vi hjälper dig