5 exempel på dolda fel och undersökningsplikten

Dolda fel är ett välbekant men ofta missförstått begrepp inom fastighetsrätten. Vad innebär det egentligen – och när kan du som köpare eller säljare göra det gällande?

Ett dolt fel är ett fel som inte har gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken ansvarar säljaren för fel som köparen inte borde ha märkt vid köpetillfället. Vid ett husköp har köparen en omfattande undersökningsplikt – syftet är att denne ska kunna bedöma fastighetens skick innan köpet genomförs. De fel som faktiskt upptäcks, eller som borde ha upptäckts, kan inte göras gällande mot säljaren i efterhand. Hade felet däremot inte gått att identifiera ens vid en noggrann genomgång kan det klassas som ett dolt fel. Det räcker alltså inte att felet är synligt – avgörande är om det var rimligt att förvänta sig att en omsorgsfull köpare skulle ha hittat det. Köparens undersökning är avgörande för ansvarsfördelningen mellan parterna.

Undersökningspliktens omfattning varierar beroende på fastighetens ålder, skick och typ. Vid köp av ett nyproducerat hus är förväntningarna normalt högre på att allt är i ordning, vilket i praktiken innebär en något mer begränsad plikt. Köper man däremot en villa från 1950-talet bör man räkna med att plikten är mer vittgående: äldre konstruktioner innebär större risk för åldersrelaterade brister, och bedömningen av vad som borde ha upptäckts skärps därefter.

Dolda fel och undersökningsplikten

Undersökningsplikten tar sin utgångspunkt dels i vad som är synligt på plats, dels i övriga omständigheter som köparen känner till. Den okulära besiktningen är kärnan: man förväntas se vad som är direkt tillgängligt utan att behöva göra ingrepp i konstruktionen eller använda avancerade mätinstrument. Däremot ger Högsta domstolens praxis vid handen att den okulära undersökningen inte undantar svårtillgängliga utrymmen såsom krypgrunder eller skymda hörn – se NJA 1981 s. 815, där HD bedömde undersökningsplikten avseende ett 100 år gammalt hus. Observera också att om köparen under besiktningen ser tecken på skada uppstår en utökad undersökningsplikt avseende just det området. I praktiken anlitas ofta en certifierad besiktningsman för att uppfylla denna plikt på ett betryggande sätt.

Med “övriga omständigheter” avses information som inte framgår direkt av det man ser vid besiktningen. Det kan röra sig om uppgifter från grannar om tidigare problem, varningar från säljaren om specifika delar av fastigheten, eller garantier som lämnats i prospektet. Säljarens uttalanden kan i vissa fall inskränka köparens undersökningsplikt – och ibland utöka den. En utfästelse om att taket är nyrenoverat kan minska plikten att undersöka detta, medan ett påpekande om att källaren “ibland varit lite fuktig” typiskt triggar en skyldighet att undersöka fuktförhållandena mer noggrant.

Sammanfattning av undersökningen

Undersökningspliktens räckvidd bestäms utifrån en samlad bedömning: fastighetens ålder, synliga skick och vad säljaren konkret uppgett. Är huset gammalt ökar förväntningarna på köparens aktsamhet, och i sådana fall kan det krävas att en särskilt sakkunnig anlitas – exempelvis en byggnadsingenjör eller certifierad besiktningsman – för att utföra de delar av undersökningen som kräver specialkompetens. Köparen kan inte i efterhand hänvisa till bristande teknisk kunskap om plikten att undersöka var tydlig.

Bedömningen måste alltid göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet – det finns ingen universell checklista. Vissa typer av fel har dock en tendens att oftare klassas som dolda, och nedan redovisas de vanligaste exemplen.

OBS! Denna artikel diskuterar inte innebörden av begreppet “fel” i rättslig mening. Det innebär att vad som i dagligt tal kallas ett “dolt fel” i vissa fall inte uppfyller lagens krav för att anses utgöra ett fel. Artikeln utgår genomgående från s.k. abstrakta fel enligt jordabalken.

1. Läckande vattenledningar som dolda fel.

Undersökningen av en fastighet är relativt ingående, men köparen förväntas inte riva upp väggar eller golv för att inspektera dold infrastruktur. Vattenrör är typiskt sett inbyggda i konstruktionen och otillgängliga för varken ögat eller handen vid en vanlig besiktning. Uppstår det efter tillträdet vattenskador eller fuktproblem till följd av läckande rör är dessa fel ofta att betrakta som dolda enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Undersökningsplikten kan dock utvidgas om det finns synliga varningstecken. Känner man fuktig luft, ser missfärgningar på väggar eller golv, hör droppljud bakom paneler, eller om säljaren nämner att det förekommit vattenproblem – då uppstår typiskt sett en skyldighet att undersöka rörsystemet mer noggrant. Som köpare bör man vara särskilt observant i badrum, toaletter och kök, där vatteninstallationerna är som mest belastade.

2. Bristfällig isolering.

Isolering är normalt sett dold inuti väggar, tak och golv och kan inte inspekteras visuellt utan ingrepp i konstruktionen. Eftersom isoleringens kvalitet direkt påverkar inomhusklimatet och energiförbrukningen kan en bristfällig isolering utgöra ett dolt fel på samma grunder som läckande rör. Var dock uppmärksam på tecken som kan utlösa en utökad undersökningsplikt: märkbara temperaturskillnader nära ytterväggar jämfört med husets inre delar är ett klassiskt varningstecken.

3. Fukt som dolda fel.

Fukt är ett av de svårare fallen att bedöma rättsligt, eftersom en viss fuktnivå förekommer i nästan alla byggnader utan att orsaka skada. Problemet uppstår när fukthalten överstiger vad konstruktionen tål – och då kan skadorna ha uppstått djupt inne i materialet utan att synas på ytan. En köpare som ser ett torrt och välvårdat badrum kan ha svårt att ana att fukt arbetat sig in under klinkers eller i bjälklaget under lång tid. I praktiken anlitas ofta en besiktningsman med fuktmätningsutrustning för att bedöma dessa förhållanden, vilket faller utanför vad som normalt krävs av köparen vid den egna besiktningen.

4. Röta och mögel.

Röta och mögel uppvisar likheter med fuktskador: de är ofta dolda och kan sprida sig i konstruktionen utan att synas på ytan. Eftersom röta och mögel kan färdas genom organiskt material och etablera sig i nya delar av byggnaden är ett synligt fläck sällan ett rättvisande mått på skadans verkliga omfattning. Hittar man tecken på angrepp bör man räkna med att problemet sannolikt är mer utbrett än det ser ut.

Att fastställa förekomsten av röta eller mögel kräver i regel mätningar, provtagning eller öppning av konstruktionsdelar – åtgärder som faller utanför köparens normala undersökningsplikt. Dessa fel klassas därför typiskt sett som dolda. Håll ändå utkik efter tidiga varningstecken: ytliga fläckar, missfärgningar och avvikande lukt är signaler som kan utlösa en utökad undersökningsplikt.

5. Otjänligt dricksvatten

Otjänligt dricksvatten är framför allt en risk vid köp av villa eller torp med enskild brunn, men kan förekomma även i lägenheter och andra boendeformer. Bedömningen av om vatten är tjänligt görs genom provtagning av ackrediterade laboratorier, och gränsvärdena fastställs av Livsmedelsverket i enlighet med livsmedelslagstiftningen. Eftersom bedömningen kräver teknisk expertis saknar du som privatperson i regel möjlighet att avgöra vattenkvaliteten på egen hand.

Var uppmärksam om dricksvattnet smakar, luktar eller ser avvikande ut – det kan vara ett tidigt varningstecken. Om säljaren eller prospektet antyder att det förekommit problem med vattnet bör du ställa direkta följdfrågor. Undersökningsplikten är visserligen reducerad vad gäller dolda vattenföroreningar, men den är inte bortfallen. En vattenanalys kan beställas relativt enkelt och är en rimlig försiktighetsåtgärd inför ett fastighetsköp.

Otjänligt dricksvatten kan bero på flera faktorer: förorenad vattentäkt, bristfällig filtrering, gamla ledningar med avlagringar eller yttre läckage. Vem som bär ansvaret beror på vad som orsakat problemet – det kan röra sig om säljaren, en entreprenör eller en annan aktör i ledet. Misstänker du att vattenkvaliteten är undermålig bör du snarast beställa en provtagning och reklamera till ansvarig part så snart orsaken och ansvarsförhållandena klarlagts.

Köpa hus med dolda fel

Vid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Fel som hade kunnat upptäckas vid en omsorgsfull besiktning faller normalt utanför begreppet dolda fel – sådana kostnader bär köparen själv. För att ett fel ska kvalificeras som dolt krävs i regel tre omständigheter: felet ska ha förelegat redan vid tillträdestillfället och avvika från vad du skäligen kunnat förvänta dig med hänsyn till fastighetens ålder och skick.

Den andra förutsättningen är att du som köpare inte kände till felet vid köpet, och den tredje att felet faller utanför din undersökningsplikt. Reklamationsfristen är som huvudregel tio år från tillträdet, och reklamation måste ske inom skälig tid från att felet upptäckts eller borde ha uppmärksammats. Vill du se hur Högsta domstolen resonerar i dessa frågor ger NJA 1978 s 307 och NJA 1984 s 3 god vägledning. Har du hamnat i en tvist om dolt fel är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå AB.

Vi förklarar vad utökad undersökningsplikt innebär

I vissa situationer kan din undersökningsplikt som köpare utökas. Det gäller bland annat om du under visningen observerar tecken som kan tyda på fel – synliga fuktfläckar, sprickor eller andra avvikelser kräver en mer grundlig genomgång än normalt. En annan situation då köpare kan ha en utökad undersökningsplikt är då säljaren informerar om misstänkta fel, exempelvis fukt i badrummet. Uppstår en tvist om undersökningsplikten är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå AB.

Slutsats om dolda fel

Bedömningen av om ett fel är dolt handlar inte om huruvida felet var synligt för ögat – utan om det hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig avgörs alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet, vilket gör att bedömningen utan juridisk hjälp ofta är svår att göra på ett tillförlitligt sätt.

På Vasa Advokatbyrå har vi arbetat med frågor om dolda fel i över två decennier och har under den tiden byggt upp en djup juridisk kompetens inom detta rättsområde. Vasa Advokatbyrå arbetar engagerat för att tillvarata våra klienters intressen – hör gärna av dig om du behöver hjälp.