5 exempel på dolda fel – Många har någon gång hört om det berömda men något oklara konceptet ”dolda fel”. Så vad är dolda fel?

Dolda fel syftar till en typ av fel som inte har gått att upptäcka. Vid ett husköp har köparen en omfattande undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt syftar till att köparen ska kunna bilda sig en uppfattning om vad för objekt som denna planerar att köpa och för att kunna bedöma skicket på det huset. Det är alltså tänkt att köparen, genom undersökningen, ska upptäcka de fel som är rimliga att upptäcka och planera därefter. De fel som upptäcks under undersökningen får inte göras gällande mot säljaren i efterhand. Hade det dock inte gått att upptäcka felen vid en noggrann undersökning så kan det röra sig om ett dolt fel. Det räcker således inte att felet är synligt.

5 exempel på dolda fel

Hur långt undersökningsplikten sträcker sig varierar kraftigt beroende på köpeobjekt. Om det är så att man köper ett nybyggt hus så kan man tänka sig att undersökningsplikten är något mindre omfattande. Om man däremot köper ett äldre hus, t.ex. en villa från 50-talet, så kan undersökningsplikten öka något.

Dolda fel och undersökningsplikten

Rent allmänt utgår undersökningsplikten dels från vad som går att se på plats och dels från övriga omständigheter. Vad som menas med ”vad som går att se på plats” innebär att undersökningsplikten endast innefattar en okulär besiktning. Man ska således inte behöva använda sig av avancerade verktyg, bryta upp tak och väggar eller dylikt för att inspektera. Märk dock att Högsta domstolens praxis ger stöd för att denna okulära undersökning dock inte undantar skymda hörn eller krypgrunder (NJA 1981 s. 815 där högsta domstolen tog ställning till undersökningsplikten av ett 100-år gammalt hus). Skulle man dessutom se tecken på skada eller andra fel har man dessutom en utökad undersökningsplikt avseende den delen. Praktiskt sett sköts detta oftast av en professionell besiktningsman.

4 anledningar till att välja Vasa Advokatbyrå

Vi prioriterar dig som har problem och löser din tvist. Företag och privatpersoner är lika varmt välkomna till oss. Vasa Advokatbyrå startades 2002 av advokat Per-Ulrik Andersson och på firman finns ett flertal duktiga jurister. Tillsammans med oss blir du starkare!

  • Självklart kostar inte det inledande samtalet, vi är intresserade av att lyssna på dig
  • Vi är specialister på många områden, bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  • Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  • Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och ärlighet i ditt ärende

Kontakta oss via formuläret genom att klicka här. Du kan vara lugn för att du stannar kvar på samma artikel och kan fortsätta läsa när du är klar

Vad som avses med ”övriga omständigheter” är allt som inte framgår direkt av det du ser på platsen. Detta omfattar allt från varningar eller rykten från grannar till uttryckliga garantiutfästelser eller varningar från säljare och mäklare. Vad som sägs utöver det man ser vid undersökningen kan ha en stor innebörd för ansvarsfördelningen där man sett fall där säljarens utfästelse inskränkt undersökningsplikten.

Sammanfattning av undersökningen

Undersökningsplikten varierar beroende på vilket skick huset är i, hur gammalt huset är eller om säljaren uttalat något konkret om huset. Skulle det exempelvis vara så att huset är gammalt kan det ge köparen en utökad undersökningsplikt. För det fall att köparen har sådan utökad undersökningsplikt, kan köparen behöva anlita en särskilt sakkunnig, som får utföra undersökningen för köparens räkning.

Kortfattat kan man uttrycka det så att bedömningen måste ske i det enskilda fallet utifrån omständigheterna i just det fallet. Dock finns det ett antal fel och brister som har en tendens att utgöra dolt fel mer än andra. Här kommer en lista på vad som brukar anses vara dolda fel.

OBS! Denna artikel diskuterar inte vad som avses med ett fel. Av detta kan följa att ” det dolda felet” i själva verket inte anses utgöra ett fel. Denna artikel kommer endast att ugå från s.k. abstrakta fel.

1. Läckande vattenledningar som dolda fel.

Som sagt innefattar undersökningen visserligen ganska omfattande åtgärder, dock ska man inte behöva riva upp tak och väggar för att utföra undersökningen. Saker som vattenrör är ofta väl dolda inom väggar, tack och golv i vilket de inte heller undersöks. Skulle det således uppstå vattenskador eller fukt på grund av läckande rör faller detta ofta under så kallat dolt fel.

Läckande vattenledningar som dolda fel

Det är dock viktigt att tänka på att undersökningsplikten kan utökas i vissa fall. Om man känner fuktig luft, ser fuktfläckar, hör ”droppande ljud” eller informeras av säljaren att problem kan finnas har man ofta även en skyldighet att undersöka rören. Områden där man som köpare bör vara extra uppmärksam är badrum, toalett och kök.

2. Bristfällig isolering.

Isolering är också en sak som normalt sett inte syns i och med att den sitter i väggar, tak och golv. Isoleringen är även mycket viktig då den i stort sett avgör inomhustemperaturen. Av samma skäl som punkten 1 bör bristfällig isolering utgöra ett dolt fel. Var dock uppmärksam om du kan haft skäl att företa en utökad undersökning. Vanliga tecken på dålig isolering är temperaturskillnader inom huset; alltså om det är varmare/kallare vid ytterväggarna i proportion till de rum som är belägna centralt i huset.

3. Fukt som dolda fel.

Fukt är ett av de problem som kan vara väldigt svårbedömda om de utgör ett dolt fel eller inte. Den första anledningen till detta är att fukt förekommer i en majoritet av alla hus men sällan vållar problem. Det är således vanligt med en viss nivå av fukt. Problemen uppstår först när nivån av fukt når över en viss nivå. För det andra kan fukt tränga sig i överallt varav endast vissa delar av huset uppvisar tecken på fuktskador. Således kan en acceptabel nivå av fukt finnas på ytan medan fukten orsakat enorma skador under ytan. I detta fall får man helt enkelt diskutera vart en skälig gräns går för när bör tro att det föreligger djupare skador. I praktiken är det vanligt att man hämtar in en besiktningsman eller annan sakkunnig för att utföra de mer avancerade undersökningarna, som till exempel undersökning av om det föreligger fukt.

4. Röta och mögel.

Röta och mögel är svåra att upptäcka på samma sätt som fukt. Detta då både röta och mögel kan färdas genom material och fästa sig på nya ställen. Röta och mögel kan även påverka ett mycket större område än det som syns. Upptäcker man således denna skada är risken stor att den är mycket mer omfattande.

Röta och mögel

Röta och mögel går ofta att upptäcka genom att utföra mätningar, bryta upp väggar och tak eller använda sig av en sakkunnig; saker som alltså brukar falla utanför undersökningsplikten. Röta och mögel anses därmed ofta vara dolda fel, var dock försiktig och leta efter tecken på skadan. Vanliga tecken är t.ex. fläckar på yta och lukt.

5. Dricksvatten.

Att dricksvattnet är otjänligt kan framförallt vara en risk när man köper en villa eller ett torp men kan även förekomma i lägenheter och dylikt. Att dricksvattnet är otjänligt bestäms mycket genom undersökningar utförda av experter som mäter vattenkvalitén. Vad som avses med tjänligt dricksvatten avgörs således till majoriteten av tariffer fastställda av Livsmedelsverket.

Du som privatperson kan således nästan aldrig själv avgöra om vattenkvalitén är undermålig eller inte. Tänk dock på att vara uppmärksam om vattnet smakar, luktar eller ser konstigt ut. Var även uppmärksam om något som säljaren eller prospekten säger som kan tolkas som att det skulle föreligga några problem med vattnet. Om du är osäker bör du fråga. Detta då även om din undersökningsplikt i detta fall är reducerad så är den inte obefintlig.

Anledning till att dricksvattnet kan vara undermåligt är av flera skäl vilket inkluderar en kontaminerad vattenkälla, dålig filtrering, dåliga rör m.m. Beroende på vilken anledning som vållat det undermåliga dricksvattnet aktualiseras olika personers ansvar. Om du misstänker att vattnet är undermåligt bör du beställa en undersökning snarast och reklamera ev. ansvar så fort du vet vem som bär ansvaret.

Köpa hus med dolda fel

När du köper en fastighet är det så att du som köpare har en väldigt långtgående undersökningsplikt. Som huvudregel är det du som köpare som får bära kostnaderna för de fel som skulle varit möjliga att upptäcka vid en besiktning av fastigheten. Vissa fel går inte att upptäcka vid en besiktning, vilket gör att de felen ofta kan betraktas som dolda fel. För att ett fel ska anses som dolt, behöver i regel tre omständigheter vara för handen. Första av dessa omständigheter är att felet redan ska ha funnits på fastigheten vid tidpunkten för när du köper fastigheten och ska vara fel utöver vad du kan förvänta dig av fastigheten utifrån dess ålder och skick.

Den andra omständigheten är att du som köper fastigheten inte får ha varit medveten om felet sedan innan. Sista av de tre omständigheterna är att det felet som senare upptäcks inte ska anses vara ett fel som omfattas av den undersökningsplikt som du har. I fastighet kan du som huvudregel göra gällande dolda fel i 10 år från det att du tillträtt den och du måste även reklamera felet inom skälig tid från det att du upptäckt felet eller från det att du misstänker ett fel. Om du vill se hur Högsta domstolen brukar resonera kring dolda fel, kan du med fördel läsa NJA 1978 s 307 och NJA 1984 s 3. Är det så att du hamnat i en tvist med en säljare om dolt fel, är du välkommen att höra av dig till Vasa Advokatbyrå AB för att få hjälp med din tvist.

Vi förklarar vad utökad undersökningsplikt innebär

I vissa situationer kan undersökningsplikten som du har som köpare utökas. Exempel på en sådan situation är om du som köpare ser vissa tecken som kan tyda på att det är fel i bostadsrätten. I och med att du ser dessa tecken ökar risken för att det finns fel och då kan du behöva utföra en mer grundlig undersökning än vad som krävs normalt sätt inom ramen för undersökningsplikten. Ett annat typfall då du som köpare kan ha en utökad undersökningsplikt är då säljaren meddelar dig om att denne misstänker att det finns något fel i bostaden. Exempel på sådant fel som säljaren kan misstänka och meddelar dig om, kan vara fukt i badrummet i bostadsrätten. Om du skulle hamna i en tvist med säljaren om din undersökningsplikt, är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyå AB.

Slutsats om dolda fel

Att avgöra när ett fel anses som dolt är alltså inte samma sak som att pröva om felet varit synligt. Det dolda felet är endast dolt om det omfattande undersökningsplikten inte hade hjälpt. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig avgörs i det konkreta fallet. Som privatperson kan denna bedömning vara extremt svår i vilket man ofta skulle behöva en jurist.

På Vasa Advokatbyrå har vi arbetat med frågor om dolda fel i över två decennier i vilket vi förvärvat en djup juridisk sakkunskap gällande områdets komplexitet. Vasa Advokatbyrå arbetar aktivt och effektivt för att tillvarata våra klienters intressen oavsett ärende. Tveka inte att höra av dig till oss.

4 anledningar till att välja Vasa Advokatbyrå

Vi prioriterar dig som har problem och löser din tvist. Företag och privatpersoner är lika varmt välkomna till oss. Vasa Advokatbyrå startades 2002 av advokat Per-Ulrik Andersson och på firman finns ett flertal duktiga jurister. Tillsammans med oss blir du starkare!

  • Självklart kostar inte det inledande samtalet, vi är intresserade av att lyssna på dig
  • Vi är specialister på många områden, bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  • Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  • Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och ärlighet i ditt ärende

För att vi skall kunna åta oss ett uppdrag måste ärendet uppgå till minst ett halvt basbelopp eller mer. Om ärendet gäller mindre summor kan vi således inte hjälpa dig.

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt