Ett servitut som har uppkommit mellan dig som fastighetsägare och fastighetsägare av en grannfastighet, kallas för avtalsservitut. Servitut är till att börja med ett tillbehör till en fastighet. Det tillbehöret är tänkt att fylla en funktion på den en annans fastighet, eftersom den inte kan uppnås på den egna fastigheten. Tänk att en brunn har funktionen att ge färskt dricksvatten till de som bor på din grannfastighet med brunnen. Om den brunnen sedan skulle kunna ge färskt dricksvatten till din fastighet, så skulle den brunnen kunna bli ett servitut. Det förutsätter att det inte finns färskt dricksvatten på din fastighet. Genom avtalsservitutet kommer ni fastighetsägare överens om att du också ska få tillgång till vattnet från brunnen. För att ha rätt att ingå ett avtal om servitut, krävs det bland annat att servitutet ska tillgodose ”objektiv nytta” för din fastighet. Vad som menas objektiv nytta kommer vi gå igenom i den här artikeln.
Objektiv nytta för härskande fastigheten
Den fastighet som har ett tillbehör som kan uppfylla en funktion, kallas för tjänande fastighet. Din fastighet kallas för härskande fastighet, eftersom din fastighet är den som behöver utnyttja den andra fastighetens funktion. I det här fallet är funktionen genererande av dricksvatten. Det är för den härskande fastigheten som det finns ett krav på objektiv nytta för, alltså inte för dig som fastighetsägare personligen som den objektiva nyttan ska uppfyllas för. Om det hade varit så att servitutet endast var till objektiv nytta för dig som fastighetsägare, skulle servitutet inte anses uppfylla ett stadigvarande behov, vilket också är ett krav som oftast ställs upp för servitut.
Oberoende av fastighetsägare
Att nyttan ska vara objektiv innebär att oavsett vem som senare kommer bli fastighetsägare av din fastighet, exempelvis om du säljer den, ska servitutet fortfarande vara av nytta. I bedömningen av om servitutet anses ha objektiv nytta får man alltså pröva om en ny fastighetsägare i allmänhet, skulle kunna tänkas ha samma behov av servitutet som du har.
I ett mål från Högsta domstolen, NJA 1976 s. 242, gällde servitutet en rätt att få fiska på den tjänande fastigheten. Där ansåg HD att även om det visserligen fanns ett personligt intresse för fastighetsägaren av den härskande fastigheten att kunna fiska, ansågs ändå kravet på objektiv nytta för servitutet uppfyllt. Även om alla framtida fastighetsägare inte kommer ha intresse av att kunna fiska på den tjänande fastigheten, skulle det trots det kunna finnas ett ekonomiskt intresse i fiskerätten. När den nya fastighetsägaren då sedan ska sälja sin fastighet, ökar förmodligen ett servitut om fiskerätt värdet på den fastigheten.
Att tänka på:
I den här artikeln har vi endast gått igenom ett av de krav som ställts upp av lagstiftaren för att du ska kunna ingå avtal om ett giltigt servitut. Det finns även andra krav som behöver uppnås. Att själv läsa sig in på de rekvisiten och hur de rekvisiten uppnås i din enskilda situation, är svårt att göra på egen hand. Om du tänker ingå ett avtal om servitut eller har hamnat i en tvist om ett befintligt servitut, rekommenderar vi att du kontaktar en jurist. Vasa Advokatbyrå AB hjälper gärna dig med att driva en tvist om ditt avtalsservitut.
Läsvärt
Servitut – Gävle kommun (gavle.se)
Förnyelselagen | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Vad det betyder att ingå avtal om servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag