Servitutskonflikter mellan grannar är vanligare än man kan tro och handlar ofta om hur ett servitut ska tolkas eller om dess giltighet. Kanske är du och din granne oense om vad servitutet faktiskt tillåter – eller ifrågasätter någon av er om servitutet överhuvudtaget är giltigt. Reglerna i jordabalken och fastighetsbildningslagen ger ett strukturerat ramverk för att lösa sådana tvister. Den här artikeln fokuserar på officialservitut och ger dig konkret vägledning inför en eventuell tvist om servitut.
Vad är ett officialservitut?
Ett servitut är en fastighetsrättslig rättighet som ger en fastighet möjlighet att nyttja en annan fastighet på ett bestämt sätt – exempelvis rätt till väg, ledningsdragning eller vattenuttag. Rättigheten är knuten till fastigheterna, inte till ägarna, och gäller oavsett vem som äger dem vid ett givet tillfälle. Det finns två typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut.
Ett avtalsservitut grundas på en skriftlig överenskommelse mellan fastighetsägarna och måste enligt 14 kap. 1 § jordabalken uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Ett officialservitut bildas däremot genom en lantmäteriförrättning, där Lantmäteriet självständigt prövar om det finns ett tillräckligt behov. Prövningen innebär en avvägning mellan sökandens nytta och den belastning som uppstår för den tjänande fastigheten – servitutet kan bara beviljas om det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten (3 kap. 6 § fastighetsbildningslagen). Belastas din fastighet av ett officialservitut har du rätt till ersättning för intrånget enligt 4 kap. expropriationslagen.
Två centrala begrepp inom servitutsrätten är härskande fastighet och tjänande fastighet. Den härskande fastigheten är den som erhåller rättigheten – till exempel rätten att använda en väg – medan den tjänande fastigheten är den som upplåter rättigheten och bär belastningen av servitutet.
Kan man bli av med servitut?
Till skillnad från ett tidsbegränsat nyttjanderättsavtal löper ett servitut i princip på obestämd tid. Ett officialservitut gäller till dess att Lantmäteriet beslutar om ändring eller upphävande. För avtalsservitut gäller samma huvudregel, men parterna kan vid avtalets ingående komma överens om en begränsad löptid. Servitutet upphör när det behov som motiverade det ursprungligen har tillgodosetts på annat sätt.
Eftersom servitutet följer fastigheten – inte ägaren – övergår det automatiskt till ny ägare vid en fastighetsöverlåtelse (14 kap. jordabalken). Vill du som ägare till den tjänande fastigheten få bort ett servitut måste du ansöka om en lantmäteriförrättning. Lantmäteriet kan ändra eller upphäva servitutet om förutsättningarna har förändrats väsentligt, men grundkravet är att det ursprungliga behovet inte längre föreligger.
Vad får man göra på en väg med servitut?
Ett vägservitut ger ägaren till den härskande fastigheten rätt att färdas över den tjänande fastigheten, men rättigheten är inte obegränsad. Servitutet ska utövas på det sätt och i den utsträckning som anges i förrättningshandlingarna eller avtalet – det är alltså inte tillåtet att utvidga nyttjandet utöver vad som ursprungligen beslutades. För officialservitut är kraven extra stränga, eftersom Lantmäteriet fattar ett tvingande beslut på en enskild fastighetsägares bekostnad och därför ställer höga krav på att behovet är reellt och långsiktigt.
Hur ser man om det finns servitut?
Ett servitut är bindande från det att det registreras i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Inför ett fastighetsköp bör du alltid kontrollera om fastigheten är belastad med servitut – detta görs enkelt via Lantmäteriets e-tjänster eller genom att begära ett fastighetsutdrag. Genomför kontrollen innan du skriver under ett överlåtelseavtal, eftersom du som köpare i regel övertar eventuella servitut som belastar fastigheten.
Att tänka på
Undersök alltid servitutsförhållandena innan du köper en fastighet och läs noggrant igenom vad ett befintligt servitut faktiskt medger. Uppstår en tvist med grannen är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt – felaktiga steg kan försvåra en framtida lösning. Behöver du hjälp att tolka ett servitut, driva en tvist eller förstå dina rättigheter som fastighetsägare är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå, där våra jurister är specialiserade inom fastighetsrätt och tvistlösning.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin