Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköp

Att köpa eller sälja hus är en av de mest betydande affärshändelserna i en persons liv. Trots det lägger många allt fokus på marknadsanalys, lånevillkor och besiktning – och förbiser den juridiska dimensionen, som i värsta fall kan välta hela affären. Den här artikeln ger dig en grundläggande orientering i vad du bör tänka på vid en husförsäljning och vad som gäller om kontraktsbrott uppstår.

Att sälja hus utan kontraktsbrott

En husförsäljning involverar ett brett regelverk som de flesta väljer att navigera med hjälp av en mäklare. Men en mäklare är inte jurist – och det är heller inte deras uppdrag att agera som en. Ansvaret för sidoavtal, felansvar, garantier och konsekvenserna av ett eventuellt kontraktsbrott vilar ytterst på dig som part. Nedan följer de mest centrala punkterna att hålla koll på.

• Avtalet är formbundet. För att ett köp av en fastighet eller en bostadsrätt ska bli giltigt krävs det att avtalet är formbundet. De minimikrav som gäller för avtalet är att köpeskilling, parterna, en överlåtelseförklaring och fastighetens/bostadsrättens beteckning ska framgå av avtalet. Parterna kan inte heller frångå dessa krav vilket innebär att man till exempel inte kan avtala om ytterligare ersättning vid sidan av huvudavtalet med bindande verkan.
• Utöver detta står det fritt för parterna att ta med avtalsklausuler. Några avtalsvillkor som är vanligt förekommande är klausuler om hävning, utökad/minskad undersökningsplikt, garantier och friskrivningsklausuler. Sådana avtalsvillkor är inte formbundna, varför det är lika bindande även om de avtalas om muntligen eller i ett separat kontrakt. Dock finns det tre typer av avtalsvillkor som endast blir giltiga om de tas med i köpeavtalet, vilka är;
  • Om köpets fullbordan eller bestånd görs beroende av ett avtalsvillkor; en sådan typ av avtalsvillkor är ett s.k. svävarvillkor. En typ av svävarvillkor kan vara att köpet endast genomförs om köparen erhåller lån. Ett sådant avtalsvillkor får endast gälla i en tid om två år. Om man avtalar om längre tid kan hela köpet ogiltighetsförklaras,
  • Om säljaren friskriver sig enligt en s.k. hemulklausul. Hemulansvaret innebär att säljaren är skyldig att återbära köpeskillingen om det visar sig att denna inte var rätt ägare och köparen tvingas ge tillbaka fastigheten till den rätta ägaren. Genom en hemulklausul kan detta ansvar frånskrivas,
  • Om köparen inte ska ha full rådighet eller kunna inteckna fastigheten.

En generell rekommendation är att alltid reglera allt som rör fastigheten eller bostadsrätten skriftligen – även när lagen inte kräver det. Det minskar risken för tolkningstvister avsevärt.

• Kolla om du har rätt till uppskov med skatten. En fastighet eller bostadsrätt, för en privatperson, utgör nästan alltid en kapitaltillgång enligt inkomstskattelagen. Det innebär att din försäljning av antingen en fastighet eller en bostadsrätt kommer innebära en avyttring av kapitaltillgång vilken är skattepliktig, dock enligt en reducerad skattesats. Om man i varje fall hade beskattats på en ev. värdeuppgång, och därmed förlorat 22% av vinsten (22/30-delar av 30%-enheter), hade det skapats enorma inlåsningseffekter. Därmed skapades en möjlighet till uppskov.

Om du beviljas uppskov med kapitalvinstskatten betalar du i stället en årlig schablonintäkt baserad på det kvarstående uppskovsbeloppet. Beloppet justeras allteftersom du amorterar av den uppskjutna skatten. Kontrollera dina förutsättningar på Skatteverkets webbplats eller kontakta en skattejurist för att avgöra om just du har rätt till uppskov.

• Var noga med vad du utfäster. Självklart vill man som säljare kunna få ut ett så bra pris som möjligt i vilket man måste företa lite ”säljsnack”. Det är dock viktigt att du inte utfäster något konkret som du inte är säker på. Om du t.ex. skulle säga att isoleringen är perfekt och utan brister så kan det hända att du bär ansvaret för ett ev. fel. Samma sak gäller om du utfäster en viss egenskap i huset överhuvudtaget som t.ex. area. Om uppgiften senare visar sig inte stämma kan det hända att du blir ansvarig för felet. Om du hålls ansvarig för ett fel trots garanti kan et även hända att en ev. ”dolda fel försäkring” inte täcker skadan.

Var noga med innehållet i det prospekt som mäklaren upprättar inför försäljningen. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och fackmannamässigt, men det är juridiskt accepterat att mäklaren hämtar uppgifter direkt från säljaren. Det innebär att du som säljare i vissa fall kan hållas ansvarig för felaktiga uppgifter i prospektet – oavsett vem som formulerade dem. Läs igenom prospektet noggrant och korrigera eventuella felaktigheter innan det publiceras.

• Var allmänt noggrann med kontraktet. Som ovan nämnt är kontraktet formbundet i vilket det måste företas i skrift innehållande viss minimi information. Ni bör dock ta med alla de villkor som ska gälla för köpet. I övrigt bör ni uttryckligen och konkret avtala om allt som är eller kan vara relevant vilket inkluderar datum för tillträde, flyttstädning, överlämnande av nycklar etc. Om ni behöver hjälp med detta kan ni fråga mäklaren, de är ofta proffs på detta.

Sälja bostad utan mäklare, risker

Att sälja bostaden utan mäklare kan spara pengar i provision, men medför samtidigt påtagliga risker. Spekulanter kan vara mer tveksamma att genomföra en affär utan oberoende mellanhand, och du saknar normalt mäklarens kontaktnät för att nå ut brett. Allt från visningar och budgivning till löpande kontakter med intressenter faller på dig – och erfarenhetsmässigt hamnar slutpriset ofta lägre när säljaren själv hanterar processen.

Säljer du utan mäklare är du också ensam ansvarig för att hålla dig à jour med tillämplig lagstiftning, exempelvis jordabalkens regler om formkrav och felansvar. Regelverket är mer omfattande än de flesta anar. Har du redan genomfört en sådan försäljning och hamnat i tvist med köparen är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå AB. Vi hjälper dig med din tvist.

Kontraktsbrott vid husköp

Även det mest omsorgsfullt upprättade kontraktet ger ingen garanti mot att motparten inte fullföljer sina åtaganden. Vid husförsäljning kan ett kontraktsbrott få allvarliga konsekvenser – särskilt för den säljare som planerat att flytta in i en ny bostad i anslutning till överlåtelsen. Nedan beskrivs två vanliga former av kontraktsbrott från köparens sida.

1. Flytta datum för tillträde. Varför en köpare vill flytta datumet för tillträde kan vara många där ett av huvudfallen är att man som köpare upptäckt ett fel man vill ha åtgärdat. Det som då är viktigt att tänka på som säljare att man inte alltid bär sådant ansvar. Endast om skadan uppkommit under tiden mellan avtalets ingående och datum för tillträde eller om skadan varit ”dolt” så bär man ansvar. Annars är felet köparens ansvar.Du som säljare och avtalspart har i detta fall en skyldighet och en rätt att båda parterna ska följa avtalet. Detta innebär att du har en kontraktsstadgat rätt att begära köparens uppfyllelse av avtalet. Detta innebär inte att ni är förhindrade att flytta datumet för tillträde men det är heller ingen skyldighet.
   Om köparen inte flyttar in i enlighet med avtalet föreligger ett kontraktsbrott, om inte förseningen beror på sig som säljare (att t.ex. säljaren inte hunnit flytta ut.).Frågan om när man som köpare inte haft möjlighet att flytta in i huset är ibland svårt att avgöra. Huvudfallen där man som köpare inte anses kunna flytta in är när säljaren inte flyttat ut i tid eller om man inte lämnar över det som behövs för att fysiskt flytta in, t.ex. nyckel eller dylikt. Frågan om man som köpare kan flytta in, trots ett fel som ligger på säljaren, är beroende på de konkreta omständigheterna. Huvudregeln brukar vara att det i så fall måste röra sig om en grövre brist som att värme, el, vatten eller annan ”kärnegenskap” saknas.
2. Inte erlägger köpeskillingen enligt avtal. I väldigt få avtal stadgas att köparen ska erlägga hela köpeskillingen på samma gång. Ofta betalas först en handpenning och sedan en ”huvudbetalning”. Det förekommer även att denna huvudbetalning sker i två eller tre omgångar per ett visst datum och summa. Om inte köparen erlägger betalning i enlighet med avtalet, och inte har rätt att kvitta med säljarens godkännande avseende t.ex. fel, så föreligger ett kontraktsbrott. Sådana kontraktsbrott är även väldigt känsliga i och med att säljaren måste kunna förvärva ett nytt hus eller betala den skatt som transaktionen innebär.
   Om man som säljare önskar häva avtalet p.g.a. att köparen inte erlägger köpeskillingen så måste detta stadgas i avtalet (jfr. 4 kap. 25 och 26§§ jordabalken). Om man inte avtalat om detta kan man fortfarande ha en rätt att frånträda avtalet som säljare, det krävs dock att felet är grovt (se nedan). I annat fall har man en fordran på köparen som kan göras gällande t.ex. genom kronofogdemyndighetens hjälp.

Om kontraktsbrott föreligger

Bryter köparen mot kontraktet aktualiseras i första hand antingen skadestånd eller hävning, beroende på kontraktsbrottets art och svårighetsgrad.

Försenad handpenning, vad händer då?

Enligt 4 kap. 1 § jordabalken krävs att köp av fast egendom ingås skriftligen och undertecknas av såväl köpare som säljare. Köpeavtalet ska ange köpeskillingen och innehålla en överlåtelseförklaring – det vill säga en uttrycklig uppgift om att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Saknas något av dessa formkrav är avtalet ogiltigt.

Inför det formella köpeavtalet tecknar parterna ofta ett handpenningsavtal. Det ska fungera som en säkerhet och signal om allvar, men binder inte parterna vid köpet på samma sätt som ett undertecknat köpeavtal. Frånträder köparen handpenningsavtalet kan du som säljare ändå ha rätt till ersättning för den skada du lider – detta framgår av Högsta domstolens praxis, klargjort i NJA 1974 s. 526. Ersättningen är dock i regel begränsad till det belopp som anges i handpenningsavtalet.

Ångerrätt vid husköp

Möjligheten att ångra ett husköp beror på var i processen du befinner dig. Är köpeavtalet undertecknat och samtliga formkrav uppfyllda finns det som huvudregel ingen ångerrätt. Är du däremot i ett tidigare skede – eller har ett formkrav åsidosatts – kan avtalet sakna rättslig verkan och du kan ha möjlighet att frånträda det. Med formkrav avses ett tvingande lagkrav vars uppfyllelse är en förutsättning för att avtalet ska vara bindande.

Till skillnad från de flesta andra avtal gäller inte principen om muntliga avtalets giltighet vid fastighetsköp. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken krävs skriftlig form för att ett fastighetsköp ska vara bindande. Har du ingått ett köp genom ett muntligt avtal kan formkravet alltså ge dig möjlighet att ångra dig. Även ett ännu ej undertecknat köpeavtal ger båda parter rätt att dra sig ur.

Skadestånd

Skadestånd är den vanligaste påföljden vid köparens kontraktsbrott. Det krävs dock att brottet mot avtalet har en viss tyngd – en bagatellartad avvikelse som tekniskt sett utgör ett kontraktsbrott är inte tillräckligt. Huvudregeln är att säljaren måste visa att en faktisk skada uppstått. Ett ofrivilligt senareläggande av tillträdesdagen är ett typexempel: säljaren bär då ofta fullt ansvar och samtliga löpande kostnader för fastigheten längre än planerat, vilket i sig utgör en påvisbar ekonomisk skada. Är köparen däremot bara någon timme sen utan att det medfört faktiska merkostnader, anses i regel ingen ersättningsgill skada ha uppstått. Var den exakta gränsen går avgörs alltid i det enskilda fallet.

Skadeståndets storlek speglar den faktiska skada säljaren lidit och kan variera kraftigt beroende på omständigheterna. Väljer köparen att backa ur köpet efter att bundenhet uppstått – exempelvis sedan avtal ingåtts – kan skadeståndet bli betydande. Säljaren har rätt till ersättning för direkta kostnader som försäljningen medfört, såsom mäklararvode och liknande utgifter. Om fastigheten sedermera säljs till ett lägre pris än det ursprungligen avtalade priset har säljaren dessutom rätt till ersättning för mellanskillnaden.

Hävning

Hävning kan bli aktuellt antingen om avtalet uttryckligen ger rätt till det, eller om köparens kontraktsbrott är av väsentlig karaktär. Utanför vad som regleras i avtalet ställs ett relativt högt krav på bristens allvar för att hävning ska vara möjlig. Rätten till skadestånd och frågan om hävning hänger ofta samman och måste bedömas utifrån omständigheterna i det konkreta fallet.

Vad händer när säljaren inte fullföljer kontraktet?

Som säljare är dina grundläggande skyldigheter att avträda fastigheten vid avtalad tidpunkt och att medverka till att köparen erhåller lagfart. Du ska även överlämna fastigheten i det skick och på de villkor som framgår av köpeavtalet. Dröjsmålsansvar kan uppstå exempelvis om köparen nekas tillträde eller om du underlåter att medverka till lagfartsansökan. För att undgå ansvar krävs ett godtagbart skäl i lagens mening – vad som utgör ett sådant bedöms i varje enskilt fall. Vägrar du köparen tillträde utan giltigt skäl har köparen i regel rätt att innehålla betalningen.

Bryta kontrakt med mäklare

Vid husförsäljning ingår säljaren normalt ett förmedlingsuppdrag med en fastighetsmäklare som reglerar hur marknadsföringen och förmedlingen ska gå till. Är du privatperson och inte agerar i egenskap av näringsidkare kan du, enligt lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler, ha rätt att frånträda avtalet – förutsatt att det ingicks utanför mäklarens affärslokal. I så fall gäller en ångerfrist om 14 dagar räknat från avtalets undertecknande. Frånträdesrätten förutsätter att du meddelar mäklaren skriftligen inom denna tid.

Vad är hemulansvar?

Hemulansvar är en form av rättsligt fel och regleras i 4 kap. 21 § jordabalken. Med rättsligt fel avses att köparens rådighet över fastigheten är mer begränsad än vad som var förväntat vid köpet. Det vanligaste exemplet är att säljaren visar sig inte vara den rätte ägaren – antingen för att dennes eget förvärv var ogiltigt, eller för att en tidigare ägare i äganderättskedjan förvärvat fastigheten på felaktigt sätt. Hemulansvar inträder konkret om köparen riskerar att förlora fastigheten till följd av att en tredje person med bättre rätt väcker klandertalan.

Köparen kan inte tillträda

Enligt 4 kap. 13 § jordabalken kan du som säljare bli dröjsmålsansvarig om du inte avträder fastigheten i tid. Det krävs inte att du uttryckligen vägrar – det räcker att förseningen beror på dig. Har du däremot ett godtagbart skäl i lagens mening kan du undgå ansvar. Observera att du inte kan vägra avträdande enbart på grund av utebliven betalning, om ni avtalat att delar av köpeskillingen ska erläggas efter tillträdet. Är du osäker på dina rättigheter i en dröjsmålssituation bör du rådfråga en jurist.

Häva husköp som säljare

Under vissa förutsättningar ger lagen säljaren rätt att häva köpet, exempelvis om köparen inte erlägger betalning inom den tid som anges i köpeavtalet.

För att ett hävningsvillkor ska vara giltigt uppställer jordabalken krav på dess utformning. Bland annat får ett sådant villkor inte sträcka sig längre än två år – annars riskerar hela köpet att betraktas som ogiltigt. Villkor avseende betalning kan dock gälla utan tidsbegränsning. Eftersom villkorsbedömningen kan vara komplex rekommenderas att du konsulterar en jurist för att säkerställa att dina villkor är rättsligt hållbara.

Tvist vid husförsäljning

Trots att de flesta fastighetsaffärer genomförs utan problem uppstår tvister ibland. Ett vanligt tvistemål rör fel i fastighet: köparen och säljaren kan vara oense om ett fel borde ha upptäckts inom ramen för köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken, eller om det rör sig om ett dolt fel som säljaren ansvarar för. Gränsdragningen är ofta juridiskt svår och kräver en noggrann genomgång av omständigheterna i det enskilda fallet.

Har säljaren lämnat en garanti för att en viss egenskap hos fastigheten föreligger, har köparen rätt till prisavdrag om garantin visar sig vara felaktig. I praktiken är det inte ovanligt att säljaren bestrider köparens krav på prisavdrag, vilket gör tvisten svår att driva utan juridiskt stöd.

På Vasa Advokatbyrå har vi bred erfarenhet av fastighetstvister och kontraktsbrott och har företrätt både säljare och köpare. Hör gärna av dig om du behöver juridisk rådgivning.