Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköp

10 min kostnadsfritt möte

Om det är dags att sälja eller köpa hus kan det även vara bra att orientera sig i vad man ger sig in på. Att köpa och sälja hus är någonting som sker dagligen i Sverige och som många kommer att göra i alla fall en gång i sitt liv. Att köpa och sälja hus är en av de största transaktionerna man någonsin kommer att göra som privatperson, varför man därav har ett extra intresse att allt går rätt till. Många gör även ett extensivt förarbete inför försäljningen vilket inkluderar undersökning av marknaden, hitta de bästa lånen, mäklare, besiktningsman och mycket mer. Det är dock många som glömmer den juridiska aspekten vilken ibland kan förstöra en hel affär. Denna artikel kommer grundläggande att förklara vad du bör tänka på vid en husförsäljning och vad som gäller vid kontraktsbrott.

Att sälja hus utan kontraktsbrott

Att sälja hus kan vara minst sagt komplicerat, varför man sällan utför detta helt själv. Nästan alltid kopplar man in en mäklare som har koll på vad som gäller, både avseende de praktiska och juridiska aspekterna som du behöver veta. Tänk dock på att en mäklare inte är en jurist eller är där för att agera jurist. Detta innebär att du själv måste hålla koll på vad som gäller med sidoavtal, felansvar, garantier, kontraktsbrott och dylikt. Ta det lugnt! Här kommer några av de mest centrala punkterna att hålla koll på.

• Avtalet är formbundet. För att ett köp av en fastighet eller en bostadsrätt ska bli giltigt krävs det att avtalet är formbundet. De minimikrav som gäller för avtalet är att köpeskilling, parterna, en överlåtelseförklaring och fastighetens/bostadsrättens beteckning ska framgå av avtalet. Parterna kan inte heller frångå dessa krav vilket innebär att man till exempel inte kan avtala om ytterligare ersättning vid sidan av huvudavtalet med bindande verkan.
• Utöver detta står det fritt för parterna att ta med avtalsklausuler. Några avtalsvillkor som är vanligt förekommande är klausuler om hävning, utökad/minskad undersökningsplikt, garantier och friskrivningsklausuler. Sådana avtalsvillkor är inte formbundna, varför det är lika bindande även om de avtalas om muntligen eller i ett separat kontrakt. Dock finns det tre typer av avtalsvillkor som endast blir giltiga om de tas med i köpeavtalet, vilka är;
  • Om köpets fullbordan eller bestånd görs beroende av ett avtalsvillkor; en sådan typ av avtalsvillkor är ett s.k. svävarvillkor. En typ av svävarvillkor kan vara att köpet endast genomförs om köparen erhåller lån. Ett sådant avtalsvillkor får endast gälla i en tid om två år. Om man avtalar om längre tid kan hela köpet ogiltighetsförklaras,
  • Om säljaren friskriver sig enligt en s.k. hemulklausul. Hemulansvaret innebär att säljaren är skyldig att återbära köpeskillingen om det visar sig att denna inte var rätt ägare och köparen tvingas ge tillbaka fastigheten till den rätta ägaren. Genom en hemulklausul kan detta ansvar frånskrivas,
  • Om köparen inte ska ha full rådighet eller kunna inteckna fastigheten.

Rent allmänt rekommenderas parterna att alltid avtala om allt som rör fastigheten eller bostadsrätten i skrift, även om inget sådant krav föreligger.

• Kolla om du har rätt till uppskov med skatten. En fastighet eller bostadsrätt, för en privatperson, utgör nästan alltid en kapitaltillgång enligt inkomstskattelagen. Det innebär att din försäljning av antingen en fastighet eller en bostadsrätt kommer innebära en avyttring av kapitaltillgång vilken är skattepliktig, dock enligt en reducerad skattesats. Om man i varje fall hade beskattats på en ev. värdeuppgång, och därmed förlorat 22% av vinsten (22/30-delar av 30%-enheter), hade det skapats enorma inlåsningseffekter. Därmed skapades en möjlighet till uppskov.

10 min kostnadsfritt möte

Om man beviljas uppskov med skatten innebär detta att du istället betalar en schablon (fast summa) per år som baseras på det belopp du fick för försäljningen. Beloppet kommer även ändras över åren beroende på hur mycket av den uppskjutna skatten du betalat av på. Du bör därför kolla på bl.a. skatteverkets hemsida eller ringa dit och kolla om just du har rätt till uppskov med skatten. Annars kan du höra av dig till en skattejurist.

• Var noga med vad du utfäster. Självklart vill man som säljare kunna få ut ett så bra pris som möjligt i vilket man måste företa lite ”säljsnack”. Det är dock viktigt att du inte utfäster något konkret som du inte är säker på. Om du t.ex. skulle säga att isoleringen är perfekt och utan brister så kan det hända att du bär ansvaret för ett ev. fel. Samma sak gäller om du utfäster en viss egenskap i huset överhuvudtaget som t.ex. area. Om uppgiften senare visar sig inte stämma kan det hända att du blir ansvarig för felet. Om du hålls ansvarig för ett fel trots garanti kan et även hända att en ev. ”dolda fel försäkring” inte täcker skadan.

Du bör även vara noggrann med vad mäklaren säger. Det är vanligt att mäklaren, vid en försäljning, upprättar en s.k. prospekt som innehåller en vacker beskrivning jämte en förteckning över husets egenskaper. Mäklaren har visserligen en skyldighet att utföra sitt jobb fackmannamässigt, det är dock till viss grad accepterat att inhämta information direkt från säljaren. Du som säljare kan alltså, i vissa fall, bli ansvarig för det som står i prospekten upprättad av mäklaren. Ett tips är således att dubbelkolla vad som faktiskt står i prospekten.

• Var allmänt noggrann med kontraktet. Som ovan nämnt är kontraktet formbundet i vilket det måste företas i skrift innehållande viss minimiinformation. Ni bör dock ta med alla de villkor som ska gälla för köpet. I övrigt bör ni uttryckligen och konkret avtala om allt som är eller kan vara relevant vilket inkluderar datum för tillträde, flyttstädning, överlämnande av nycklar etc. Om ni behöver hjälp med detta kan ni fråga mäklaren, de är ofta proffs på detta.

Sälja bostad utan mäklare, risker

Visserligen kan du kapa kostnader om du väljer att sälja din bostad utan mäklare, men det följer också vissa risker med att sälja bostaden själv. När du vänder dig till spekulanter på din bostadsrätt kan det vara så att vissa känner sig tveksamma att göra en bostadsaffär med dig, just eftersom det inte finns en mäklare involverad. Sedan blir det kanske inte lika många som hör av sig och vill gå på en visning, eftersom du som privatperson som huvudregel inte har samma kontaktnät som en typisk mäklare har. Det blir också en hel del tid som går åt för dig när du måste sköta alla kontakter med spekulanter, vilket mäklaren i normala fall sköter åt dig. Risken är också stor att slutpriset på din bostadsrätt hamnar lägre om du sköter budgivningen själv, än om du i stället låter mäklaren sköta den.

Viktigt att komma ihåg är att du behöver ha koll på lagstiftningen och andra eventuella regler på området, för det fall att du inte har anlitat en mäklare. Det är mer lagar och regler än du tror, som du behöver ha koll på vid försäljningen av din bostadsrätt. Sammanfattningsvis finns det alltså många fördelar med att anlita en mäklare vid försäljning av din bostadsrätt. Skulle du nu ha sålt en bostadsrätt utan mäklare och du hamnat i en tvist med en köpare, är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå AB. Vi hjälper gärna dig med din tvist.

Kontraktsbrott vid husköp

Oavsett hur noggrann man är vid upprättandet av kontraktet och hur mycket man än litar på motparten så finns alltid en chans att kontraktet bryts, särskilt vis husförsäljning. Det finns många olika sätt att bryta ett kontrakt på som kan resultera i allt från en mild irritation till att hela transaktionen går om intet. Särskilt om man som säljare ska flytta in i ett annat hus så är det viktigt att försäljning sker som avtalat. Här kommer några två vanliga typer av kontraktsbrott av köpare.

1. Flytta datum för tillträde. Varför en köpare vill flytta datumet för tillträde kan vara många där ett av huvudfallen är att man som köpare upptäckt ett fel man vill ha åtgärdat. Det som då är viktigt att tänka på som säljare att man inte alltid bär sådant ansvar. Endast om skadan uppkommit under tiden mellan avtalets ingående och datum för tillträde eller om skadan varit ”dolt” så bär man ansvar. Annars är felet köparens ansvar.Du som säljare och avtalspart har i detta fall en skyldighet och en rätt att båda parterna ska följa avtalet. Detta innebär att du har en kontraktsstadgat rätt att begära köparens uppfyllelse av avtalet. Detta innebär inte att ni är förhindrade att flytta datumet för tillträde men det är heller ingen skyldighet.
   Om köparen inte flyttar in i enlighet med avtalet föreligger ett kontraktsbrott, om inte förseningen beror på sig som säljare (att t.ex. säljaren inte hunnit flytta ut.).Frågan om när man som köpare inte haft möjlighet att flytta in i huset är ibland svårt att avgöra. Huvudfallen där man som köpare inte anses kunna flytta in är när säljaren inte flyttat ut i tid eller om man inte lämnar över det som behövs för att fysiskt flytta in, t.ex. nyckel eller dylikt. Frågan om man som köpare kan flytta in, trots ett fel som ligger på säljaren, är beroende på de konkreta omständigheterna. Huvudregeln brukar vara att det i så fall måste röra sig om en grövre brist som att värme, el, vatten eller annan ”kärnegenskap” saknas.
2. Inte erlägger köpeskillingen enligt avtal. I väldigt få avtal stadgas att köparen ska erlägga hela köpeskillingen på samma gång. Ofta betalas först en handpenning och sedan en ”huvudbetalning”. Det förekommer även att denna huvudbetalning sker i två eller tre omgångar per ett visst datum och summa.Om inte köparen erlägger betalning i enlighet med avtalet, och inte har rätt att kvitta med säljarens godkännande avseende t.ex. fel, så föreligger ett kontraktsbrott. Sådana kontraktsbrott är även väldigt känsliga i och med att säljaren måste kunna förvärva ett nytt hus eller betala den skatt som transaktionen innebär.
   Om man som säljare önskar häva avtalet p.g.a. att köparen inte erlägger köpeskillingen så måste detta stadgas i avtalet (jfr. 4 kap. 25 och 26§§ jordabalken). Om man inte avtalat om detta kan man fortfarande ha en rätt att frånträda avtalet som säljare, det krävs dock att felet är grovt (se nedan). I annat fall har man en fordran på köparen som kan göras gällande t.ex. genom kronofogdemyndighetens hjälp.

Om kontraktsbrott föreligger

Om köparen bryter kontraktet aktualiseras främst sanktionen skadestånd eller hävning beroende på grad av kontraktsbrott och typ.

Försenad handpenning, vad händer då?

I jordabalken ställs det upp ett krav på att fastighetsköp ska ingås skriftligen. Det innebär alltså att köpeavtalet behöver undertecknas av såväl köparen som säljaren. I köpeavtalet ska även framgå hur mycket köparen ska betala, även kallat köpeskillingen. Sedan ska det även i köpeavtalet finnas med en överlåtelseförklaring från säljaren, alltså att säljaren överlåter fastigheten till köparen.

Innan ett köpeavtal ingås brukar säljaren och köparen teckna ett handpenningsavtal sinsemellan. Syftet med handpenningsavtalet är normalt sätt att fungera som en säkerhet för att ingen ska kunna backa ur köpet. Handpenningsavtal är i sig inte ett avtal som binder köparen och dig som säljare vid köpet, vilket gör att det fortfarande går att frånträda avtalet. Bunden vid köpet blir man i regel inte förrän köpeavtalet undertecknats. Däremot har Högsta domstolen ansett att handpenningsavtal ändå ska ses som att köparen har tagit på sig att betala ersättning till dig som säljare, för det fall att du skulle drabbas av en skada till följd av att köparen frånträder handpenningsavtalet. Som säljare kan du då ha rätt till skadestånd. Men i regel kan du som högst få skadestånd upp till det beloppet som anges i handpenningsavtalet, vilket framgår av Högsta domstolens dom i NJA 1974 s 526.

Ångerrätt vid husköp

Dina chanser att ha rätt att ångra ett köp av hus beror lite på hur långt du har kommit i köpet. Som huvudregel kan du inte ångra ett husköp när avtalet är påskrivet och att alla formkrav är uppfyllda. Är du däremot i ett tidigare skede av köpet eller ett formkrav inte är uppfyllt, har du ökade chanser att ångra dig. Med formkrav menas ett tvingande krav, som måste vara uppfyllt för att avtal ska vara giltigt.

I många fall är muntliga avtal lika giltiga som skriftliga avtal, men köp av fastighet är ett undantag där det i normala fall krävs att avtalet är skriftligt, vilket framgår av 4 kapitlet 1 § jordabalken. Är de så att du köpt ett hus genom ett muntligt avtal, kan du alltså ha goda chanser att ångra dig. Både du och säljaren har i regel också en rätt att backa ur husköpet om ni ännu inte undertecknat köpeavtalet.

Skadestånd

Skadestånd är den vanligaste sanktionen mot köparens avtalsbrott. För att skadestånd krävs det att kontraktsbrottet/avtalsbrottet är av en viss grad. Minsta lilla företeelse som tekniskt sett är ett kontraktsbrott räcker inte, utan huvudregeln är att säljaren ska kunna vissa att denne lidit någon form av skada. Som exempel brukar, ett för säljaren ofrivilligt, flytt av tillträdesdagen innebära en ekonomisk skada då säljaren i så fall bär ansvaret, och ofta alla kostnader, för huset längre än väntat. Om dock ett klockslag har avtalats och köparen är någon timme sen brukar man anse att ingen skada uppstått. Vart den exakta gränsen går är osäker och måste prövas i varje fall.

Skadeståndet som sådant är menat att täcka den skada som säljaren lidit vilket kan variera kraftigt beroende på situation. Om t.ex. köparen väljer att inte ingå i köpet efter att bundenhet uppstått kan skadeståndet vara väldigt omfattande. T.ex. har säljaren i så fall rätt till ersättning för de direkta kostnader som försäljningen inneburit. Säljaren har också rätt till ersättning om denna senare säljer huset till ett lägre pris än det som det första avtalet stadgade.

Hävning

Hävning kan i vissa fall aktualiseras om det föreligger ett väsentligt/grövre kontraktsbrott eller om rätt till hävning framgår av avtalet. För att hävning ska aktualiseras utanför kontraktet måste det således vara väsentligt vilket är ett ganska högt ställt krav. Frågan om exakt när rätt till skadestånd och hävning föreligger måste prövas i varje konkret fall. 

Vad händer när säljaren inte fullföljer kontraktet?

Huvudsakliga skyldigheterna du har som säljare är att du överlämnar fastigheten till köparen enligt avtalad tid, och att du även medverkar på så sätt att köparen får lagfart. Du som säljare ska också lämna över fastigheten i enlighet med vad du och köparen har kommit överens om i köpeavtalet. För att en säljare ska bli ansvarig för försening med att uppfylla sina förpliktelser, kan det exempelvis ligga till på så sätt att köparen inte får tillträde till fastigheten eller att säljaren inte medverkar till att köparen får lagfart. Det krävs i regel att du som säljare har ett giltigt skäl för att du inte uppfyller någon av dina förpliktelser, för att du ska kunna undgå ansvar. Vad som utgör giltigt skäl får bedömas i det enskilda fallet. Om du skulle vägra att denne får tillträde till din fastighet, har köparen i regel rätt att inte betala dig vad som avtalats om i köpeavtalet.

Bryta kontrakt med mäklare

Normalt sätt brukar en säljare ingå ett avtal med mäklare vid försäljning av hus. Det avtal som du som säljare och din mäklare ingår kallas förmedlingsuppdrag. Avtalets innehåll brukar innefatta hur förmedlingen av din fastighet ska ske. Om du är privatperson och inte handlar inom ramen för en näringsverksamhet, kan du enligt lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler, ha rätt att bryta kontraktet med mäklaren. Det förutsätter i regel att du och mäklaren tecknat avtalet på annan plats än i mäklarens affärslokal. Om du både är privatperson och även tecknat avtal utanför mäklarens affärslokal, kan du som säljare ha en rätt att frånträda avtalet. För att kunna frånträda avtalet behöver du meddela mäklaren inom 14 dagar från att ni undertecknat avtalet. Dessa 14 dagar kallas även för ångerfristen.

Vad är hemulansvar?

För att förklara vad hemulansvar är måste vi först berätta vad rättsligt fel är, då hemulsansvar är en typ av rättsligt fel. Med rättsligt fel menas att köparen av en fastighet endast får förfoga över fastigheten i begränsad mån, och att den begränsningen dessutom är oväntad för köparen. Ett sådant rättsligt fel är då säljaren inte är den rätte ägaren av fastigheten som denne vill sälja. Varför säljaren inte anses som rätt ägare, kan bero på att när säljaren förvärvade fastigheten, kan det förvärvet gått till på fel sätt och förvärvet anses därför ogiltigt. Eller så kan det vara så att någon som sålt fastigheten till säljaren har förvärvat fastigheten på ett ogiltigt sätt, vilket också kan göra att säljaren anses som felaktig ägare. Det rättsliga felet hemulansvar, föreligger om det är så att köparen kan bli av med fastigheten om den rätta ägaren skulle väcka en klandertalan. I lagen regleras det rättsliga felet hemulansvar i 4 kapitlet 21 § jordabalken.

Köparen kan inte tillträda

Du som säljare kan bli ansvarig för dröjsmål enligt 4 kapitlet 13 § jordabalken, om det är så att du inte avträder fastigheten enligt avtalad tid. Det krävs inte att det är en uttrycklig vägran från din sida att avträda fastigheten. Utan så länge det beror på dig som säljare att du inte avträder i tid, kan du bli dröjsmålsansvarig. Är det dock så att du kan uppvisa att du har ett giltigt skäl för varför du inte avträder kan du slippa ansvar. För att ha möjlighet att slippa ansvar förutsätter det att ditt skäl i lagens mening betraktas som ett godtagbart skäl. Exempelvis kan inte du som säljare vägra avträda fastigheten på grund av att köparen inte har betalat dig hela beloppet, om det är så att ni avtalat att köparen ska betala en del av beloppet, efter det att denne fått tillträde till fastigheten. Om du vill utreda om du som säljare har rätt att vägra avträdande från din fastighet, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist.

Häva husköp som säljare

Lagen ger dig som säljare möjlighet att i vissa fall häva det husköpet, som du och köparen har avtalat om. Sådan rätt att häva köpet kan du exempelvis ha om köparen inte uppfyller de villkor som ställs på denne enligt det köpeavtal som ni har ingått med varandra. Sådant villkor kan vara att betalningen av fastigheten ska ske en viss tid, men att köparen är försenad med betalningen.

Det uppställs dock några krav på dessa villkor. Bland annat ställs det krav på att den tid som är angiven i avtalet avseende villkoren, inte tillåts sträcka sig längre än två år. Om tiden är längre än så leder det till att köpet blir ogiltigt. Ett annat krav är att det villkoret som reglerar betalningen får gälla utan någon begränsning i tiden. Det kan även föreligga andra krav på villkoren och det kan behöva utredas om alla krav på villkoren är uppfyllda. Om du vill ta reda på om dina villkor uppfyller kraven i den utsträckningen, att du som säljare har rätt att häva köpet, bör du ta kontakt med en jurist.

Tvist vid husförsäljning

Förhoppningen är alltid att husköpet ska gå bra, men ibland kan det uppstå en tvist mellan dig som köpare och säljaren, om det är någonting som ni inte kan komma överens om. En tvist kan exempelvis röra en skada som du efter köpet upptäckt på huset. Då kan du och säljaren bli oense om du borde upptäckt felet inom ramen för din undersökningsplikt eller om det ska anses vara ett så kallat dolt fel, vilket säljaren i regel får svara för.

Om säljaren av huset gett dig en garanti att något i huset fungerar, har du som köpare i regel rätt till prisavdrag om det skulle visa sig att det som säljaren garanterat inte stämmer. Även om fallet skulle vara att du har rätt till prisavdrag, kanske säljaren är av en annan uppfattning och bestrider ditt krav på att få avdrag på priset av huset. Skulle du hamna i sådan tvist kan det vara svårt att driva den tvisten själv. I det läget är det att rekommendera att du tar hjälp av en jurist. 

På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av att arbeta med kontraktsbrott där vi representerat båda säljare och köpare. Tveka inte att höra av dig till en advokatbyrå som kan ämnet och alltid har just ditt intresse i fokus!