Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköp

Om det är dags att sälja eller köpa hus kan det även vara bra att orientera sig i vad man ger sig in på. Att köpa och sälja hus är någonting som sker dagligen i Sverige och som många kommer att göra i alla fall en gång i sitt liv. Att köpa och sälja hus är en av de största transaktionerna man någonsin kommer att göra som privatperson i vilket man därav har ett extra intresse att allt går rätt till. Många gör även ett extensivt förarbete inför försäljningen vilket inkluderar undersökning av marknaden, hitta de bästa lånen, mäklare, besiktningsman och mycket mer. Det är dock många som glömmer den juridiska aspekten vilken ibland kan stjälpa en hel affär. Denna artikel kommer grundläggande att förklara vad du bör tänka på vid en husförsäljning och vad som gäller vid kontraktsbrott.

, Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköpAtt sälja hus

Att sälja hus kan vara minst sagt komplicerat i vilket man sällan utför detta helt själv. Nästan alltid kopplar man in en mäklare som har koll på vad som gäller, både avseende de praktiska och juridiska aspekterna som du behöver veta. Tänk dock på att en mäklare inte är en jurist eller är där för att agera jurist. Detta innebär att du själv måste hålla koll på vad som gäller med sidoavtal, felansvar, garantier, kontraktsbrott och dylikt. Ta det lugnt! Här kommer några av de mest centrala punkterna att hålla koll på.

  • Avtalet är formbundet. För att ett köp av en fastighet eller en bostadsrätt ska bli giltig krävs det att avtalet är formbundet. De minimikrav som gäller för avtalet är att köpeskilling, parterna, en överlåtelseförklaring och fastighetens/bostadsrättens beteckning ska framgå. Parterna kan inte heller frångå dessa krav vilket innebär att man t.ex. inte kan avtala om ytterligare ersättning vid sidan av huvudavtalet med bindande verkan.
  • Utöver detta står det fritt för parterna att ta med avtalsklausuler. Några avtalsvillkor som är vanligt förekommande är klausuler om hävning, utökad/minskad undersökningsplikt, garantier och friskrivningsklausuler. Sådana avtalsvillkor är inte formbundna i vilket är lika bindande även om de avtalas om muntligt eller i ett separat kontrakt. Dock finns det tre typer av avtalsvillkor som endast blir giltiga om de tas med i köpeavtalet, vilka är;
    • Om köpets fullbordan eller bestånd görs beroende av ett avtalsvillkor; en sådan typ av avtalsvillkor är ett s.k. svävarvillkor. En typ av svävarvillkor kan vara att köpet endast genomförs om köparen erhåller lån. Ett sådant avtalsvillkor får endast gälla i en tid om två år. Om man avtalar om längre tid kan hela köpet ogiltighetsförklaras,
    • Om säljaren friskriver sig enligt en s.k. hemulklausul. Hemulansvaret innebär att säljaren är skyldig att återbära köpeskillingen om det visar sig att denna inte var rätt ägare och köparen tvingas ge tillbaka fastigheten till den rätta ägaren. Genom en hemulklausul kan detta ansvar frånskrivas,
    • Om köparen inte ska ha full rådighet eller kunna inteckna fastigheten.

Rent allmänt rekommenderas parterna att alltid avtala om allt som rör fastigheten eller bostadsrätten i skrift, även om inget sådant krav föreligger.

  • Kolla om du har rätt till uppskov med skatten. En fastighet eller bostadsrätt, för en privatperson, utgör nästan alltid en kapitaltillgång enligt inkomstskattelagen. Det innebär att din försäljning av antingen en fastighet eller en bostadsrätt kommer innebära en avyttring av kapitaltillgång vilken är skattepliktig, dock enligt en reducerad skattesats. Om man i varje fall hade beskattats på en ev. värdeuppgång, och därmed förlorat 22% av vinsten (22/30-delar av 30%-enheter), hade det skapats enorma inlåsningseffekter. Därmed skapades en möjlighet till uppskov.

Om man beviljas uppskov med skatten innebär detta att du istället betalar en schablon (fast summa) per år som baseras på det belopp du fick för försäljningen. Beloppet kommer även ändras över åren beroende på hur mycket av den uppskjutna skatten du betalat av på. Du bör därför kolla på bl.a. skatteverkets hemsida eller ringa dit och kolla om just du har rätt till uppskov med skatten. Annars kan du höra av dig till en skattejurist.

  • Var noga med vad du utfäster. Självklart vill man som säljare kunna få ut ett så bra pris som möjligt i vilket man måste företa lite ”säljsnack”. Det är dock viktigt att du inte utfäster något konkret som du inte är säker på. Om du t.ex. skulle säga att isoleringen är perfekt och utan brister så kan det hända att du bär ansvaret för ett ev. fel. Samma sak gäller om du utfäster en viss egenskap i huset överhuvudtaget som t.ex. area. Om uppgiften senare visar sig inte stämma kan det hända att du blir ansvarig för felet. Om du hålls ansvarig för ett fel trots garanti kan et även hända att en ev. ”dolda fel försäkring” inte täcker skadan.

Du bör även vara noggrann med vad mäklaren säger. Det är vanligt att mäklaren, vid en försäljning, upprättar en s.k. prospekt som innehåller en vacker beskrivning jämte en förteckning över husets egenskaper. Mäklaren har visserligen en skyldighet att utföra sitt jobb fackmannamässigt, det är dock till viss grad accepterat att inhämta information direkt från säljaren. Du som säljare kan alltså, i vissa fall, bli ansvarig för det som står i prospekten upprättad av mäklaren. Ett tips är således att dubbelkolla vad som faktiskt står i prospekten.

  • Var allmänt noggrann med kontraktet. Som ovan nämnt är kontraktet formbundet i vilket det måste företas i skrift innehållande viss minimiinformation. Ni bör dock ta med alla de villkor som ska gälla för köpet. I övrigt bör ni uttryckligen och konkret avtala om allt som är eller kan vara relevant vilket inkluderar datum för tillträde, flyttstädning, överlämnande av nycklar etc. Om ni behöver hjälp med detta kan ni fråga mäklaren, de är ofta proffs på detta.

Kontraktsbrott vid husköp

Oavsett hur noggrann man är vid upprättandet av kontraktet och hur mycket man än litar på motparten så finns alltid en chans att kontraktet bryts, särskilt vis husförsäljning. Det finns många olika sätt att bryta ett kontrakt på som kan resultera i allt från en mild irritation till att hela transaktionen går om intet. Särskilt om man som säljare ska flytta in i ett annat hus så är det viktigt att försäljning sker som avtalat. Här kommer några två vanliga typer av kontraktsbrott av köpare.

  1. Flytta datum för tillträde. Varför en köpare vill flytta datumet för tillträde kan vara många där ett av huvudfallen är att man som köpare upptäckt ett fel man vill ha åtgärdat. Det som då är viktigt att tänka på som säljare att man inte alltid bär sådant ansvar. Endast om skadan uppkommit under tiden mellan avtalets ingående och datum för tillträde eller om skadan varit ”dolt” så bär man ansvar. Annars är felet köparens ansvar.Du som säljare och avtalspart har i detta fall en skyldighet och en rätt att båda parterna ska följa avtalet. Detta innebär att du har en kontraktsstadgat rätt att begära köparens uppfyllelse av avtalet. Detta innebär inte att ni är förhindrade att flytta datumet för tillträde men det är heller ingen skyldighet. Om köparen inte flyttar in i enlighet med avtalet föreligger ett kontraktsbrott, om inte förseningen beror på sig som säljare (att t.ex. säljaren inte hunnit flytta ut.).Frågan om när man som köpare inte haft möjlighet att flytta in i huset är ibland svårt att avgöra. Huvudfallen där man som köpare inte anses kunna flytta in är när säljaren inte flyttat ut i tid eller om man inte lämnar över det som behövs för att fysiskt flytta in, t.ex. nyckel eller dylikt. Frågan om man som köpare kan flytta in, trots ett fel som ligger på säljaren, är beroende på de konkreta omständigheterna. Huvudregeln brukar vara att det i så fall måste röra sig om en grövre brist som att värme, el, vatten eller annan ”kärnegenskap” saknas.
  2. Inte erlägger köpeskillingen enligt avtal. I väldigt få avtal stadgas att köparen ska erlägga hela köpeskillingen på samma gång. Ofta betalas först en handpenning och sedan en ”huvudbetalning”. Det förekommer även att denna huvudbetalning sker i två eller tre omgångar per ett visst datum och summa.Om inte köparen erlägger betalning i enlighet med avtalet, och inte har rätt att kvitta med säljarens godkännande avseende t.ex. fel, så föreligger ett kontraktsbrott. Sådana kontraktsbrott är även väldigt känsliga i och med att säljaren måste kunna förvärva ett nytt hus eller betala den skatt som transaktionen innebär.
    Om man som säljare önskar häva avtalet p.g.a. att köparen inte erlägger köpeskillingen så måste detta stadgas i avtalet (jfr. 4 kap. 25 och 26§§ jordabalken). Om man inte avtalat om detta kan man fortfarande ha en rätt att frånträda avtalet som säljare, det krävs dock att felet är grovt (se nedan). I annat fall har man en fordran på köparen som kan göras gällande t.ex. genom kronofogdemyndighetens hjälp.

Om kontraktsbrott föreligger

Om köparen bryter kontraktet aktualiseras främst sanktionen skadestånd eller hävning beroende på grad av kontraktsbrott och typ.

Skadestånd

Skadestånd är den vanligaste sanktionen mot köparens avtalsbrott. För att skadestånd krävs det att kontraktsbrottet/avtalsbrottet är av en viss grad. Minsta lilla företeelse som tekniskt sett är ett kontraktsbrott räcker inte, utan huvudregeln är att säljaren ska kunna vissa att denne lidit någon form av skada. Som exempel brukar, ett för säljaren ofrivilligt, flytt av tillträdesdagen innebära en ekonomisk skada då säljaren i så fall bär ansvaret, och ofta alla kostnader, för huset längre än väntat. Om dock ett klockslag har avtalats och köparen är någon timme sen brukar man anse att ingen skada uppstått. Vart den exakta gränsen går är osäker och måste prövas i varje fall.

Skadeståndet som sådant är menat att täcka den skada som säljaren lidit vilket kan variera kraftigt beroende på situation. Om t.ex. köparen väljer att inte ingå i köpet efter att bundenhet uppstått kan skadeståndet vara väldigt omfattande. T.ex. har säljaren i så fall rätt till ersättning för de direkta kostnader som försäljningen inneburit. Säljaren har också rätt till ersättning om denna senare säljer huset till ett lägre pris än det som det första avtalet stadgade.

Hävning

Hävning kan i vissa fall aktualiseras om det föreligger ett väsentligt/grövre kontraktsbrott eller om rätt till hävning framgår av avtalet. För att hävning ska aktualiseras utanför kontraktet måste det således vara väsentligt vilket är ett ganska högt ställt krav.

Frågan om exakt när rätt till skadestånd och hävning föreligger måste prövas i varje konkret fall. På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av att arbeta med kontraktsbrott där vi representerat båda säljare och köpare. Tveka inte att höra av dig till en advokatbyrå som kan ämnet och alltid har just ditt intresse i fokus!

Ring, vi hjälper dig