Tvist med bostadsrättsföreningen: 5 förslag på hur du löser tvisten

Bostadsrätter är en mycket vanlig boendeform, som innebär att du äger en andel i bostadsrättsföreningen. Det är föreningen som gemensamt bestämmer reglerna i huset, och även om de boende oftast kan komma överens så händer det att det uppstår tvister mellan dig som bostadsrättsägare och bostadsrättsföreningen. Då är det viktigt att du har koll på vilka rättigheter du har, och vilka möjligheter som finns att vinna tvisten med hjälp av en advokat. I denna artikel kommer vi att beskriva några exempel på olika tvister som kan uppstå i en bostadsrättsförening, vilka steg du kan ta om en tvist uppstår och tipsa om hur du öka dina chanser att få rätt mot föreningen.

Olika anledningar till att en tvist kan uppstå i en bostadsrättsförening

Ofta finns det många fördelar med att bo i en bostadsrätt, till exempel att du kan samarbeta med dina grannar när det gäller städning och underhåll av huset. Bostadsrättshus är också ofta mer välskötta än hyreshus eftersom ägarna många gånger bor kvar längre och är noga med att sköta om sina lägenheter för att värdet ska öka. Men det kan också vara påfrestande att behöva dela trappuppgång med grannar man inte kommer överens med, och detta kan ge upphov till en hel del konflikter. Eftersom man spenderar mycket tid i hemmet är det viktigt att lösa eventuella tvister med bostadsrättsföreningen så fort som möjligt, för att kunna koppla av hemma och inte påverkas av en negativ stämning i huset.

Otillåten uthyrning

En vanlig orsak till konflikter i en bostadsrättsförening är otillåten uthyrning, särskilt idag när allt fler hyr ut sina bostäder både på kort och långt sikt. För att kunna hyra ut din lägenhet i andra hand måste du ha ett godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. De behöver också ha en kopia på andrahandskontraktet, och har rätt att ta ut en mindre avgift för sina administrativa kostnader under uthyrningsperioden. Det är du som är innehavare av bostadsrätten som är ansvarig för att din hyresgäst sköter sig och följer bostadsrättsföreningens regler. Om föreningen anser att din hyresgäst har orsakat större störningar finns risken för att du blir av med bostadsrätten, medan mindre störningar kan orsaka konflikter med dina grannar. Du som fått nej från föreningen att hyra ut din bostad i andra hand kan ta ärendet vidare till Hyresnämnden.

Överlåtelse av bostadsrätt

En bostadsrätt kan överlåtas genom gåva, byte eller försäljning, och då måste den nya ägaren godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Det räcker alltså inte med att köpa en bostadsrätt, utan det är alltid föreningen som har det sista ordet när det gäller vilka som får flytta in i huset. Detta kan förstås ge upphov till konflikter och tvister om föreningen nekar köparen av din bostadsrätt att flytta in i bostaden, eller om du själv inte godkänns att flytta in i en nyköpt bostad. Då blir överlåtelseavtalet ogiltigt, och du behöver ta ärendet vidare till Hyresnämnden eller tingsrätten.

Vad som räknas till yttre- och inre underhåll

I en bostadsrätt måste du själv som ägare ansvara för det som kallas för inre underhåll. Det innebär till exempel att du själv får betala för reparationer och underhåll i din egen lägenhet, medan föreningen bekostar underhåll i de gemensamma utrymmena. Men det kan ofta vara svårt att veta var gränsen mellan yttre- och inre underhåll ska dras. Tvister om gränsdragningen mellan dessa ansvarsområden är tyvärr vanligt förekommande, och det kan minst sagt vara svårt att veta vem som ska ansvara för en blockerad vattenledning, ett trasigt fönster eller en uteplats som behöver fixas till. Ofta regleras uppdelningen i bostadsrättsföreningens stadgar, men i vissa fall kan man behöva ta hjälp av en advokat och gå vidare med en tvist som uppstått för att få klarhet i vem som faktiskt har ansvar för ett visst område av huset.

Skador på bostaden

En vanlig anledning till att tvister mellan bostadsinnehavaren och föreningen uppstår är osäkerhet när det gäller vem som ska bekosta skador och fel i bostaden. Det kan till exempel gälla skadedjur, fuktskador eller vattenskador som behöver åtgärdas. Denna typ av konflikter är särskilt svåra att lösa eftersom man behöver inhämta information från både bostadsrättslagen, föreningens stadgar och det aktuella försäkringsbolagets villkor för att kunna avgöra vem som ska betala för skadan.

Renovering och andra förändringar av bostaden

De flesta som köper en orenoverad bostadsrätt idag vill sätta sin egen prägel på bostaden, och en av fördelarna med just bostadsrätter är att man har ganska stor frihet att själv ändra på utseendet efter eget tycke och smak. Men det finns ändå en del lagar och regler som måste följas för att undvika konflikter med bostadsrättsföreningen. Dit hör till exempel att du inte får göra några ändringar som orsakar föreningen olägenhet eller skada, och inte heller göra några ingrepp i bärande konstruktioner utan godkännande. Om styrelsen inte går med på en förändring du vill göra i din bostadsrätt har du möjlighet att driva ärendet vidare till Hyresnämnden, eller i nästa steg kontakta en advokat för att se om tvisten kan lösas i tingsrätten.

Vad säger bostadsrättslagen?

Om du vill veta mer om hur du som bostadsrättsinnehavare får använda lägenheten och vilket ansvar som ligger på dig respektive föreningen så kan du hitta en hel del information i bostadsrättslagen. Där beskrivs också hur en bostadsrättsförening bildas, vad som gäller för de som söker medlemskap i föreningen och en del regler om beslutsfattande. Men föreningens stadgar styr också hur fastigheten ska skötas, och bostadsrättslagen öppnar för en hel del möjligheter för bostadsrättsföreningarna att själv bestämma sina egna regler. Det finns även andra lagar och regler som påverkar bostadsrättsföreningar, och för att få en helhetsbild över vad som gäller i just din situation kan det vara klokt att rådfråga en advokat som är kunnig inom bostadsjuridik.

Så här gör du om du hamnat i tvist med din bostadsrättsförening

Att hamna i tvist med en bostadsrättsförening kan kännas tungt eftersom det handlar om något så viktigt och grundläggande som ditt eget boende. Det är lätt att känna sig osäker och otrygg när man har en konflikt med grannarna eller kanske inte ens vet om man får bo kvar. Men de goda nyheterna är att det finns en hel del att göra för att lösa tvisten till din fördel.

Försök att göra upp i godo

Precis som när det gäller övriga typer av tvister är det alltid bäst om de båda parterna kan komma överens själva, utan att behöva blanda in någon tredje part. Men som bostadsrättsinnehavare kan är det lätt att hamna i underläge mot styrelsen som i sin tur har stöd av förvaltaren som ofta har koll på bostadsjuridiken. Därför kan det vara en god idé att ta hjälp av en advokat redan från början för att öka dina chanser att vinna tvisten. Med korrekt information om lagar och regler blir det också lättare för dig att argumentera för dina rättigheter och kanske få styrelsen att tänka om.

Polisanmäl bostadsrättsföreningen

I en del fall kan man behöva polisanmäla bostadsrättsföreningen. Det behovet kan till exempel uppstå om du misstänker ekonomiska oegentligheter i föreningen. Om du misstänker ett bedrägeri eller förskingring är det viktigt att du kontaktar polisen direkt så att de kan utreda vad som har skett. Att pengar försvinner från föreningens konto kan förstås drabba alla bostadsrättsinnehavare i föreningen mycket negativt, och därför är det så viktigt att styrelsen består av pålitliga personer som arbetar för föreningens bästa.

Kontakta Hyresnämnden

En del tvister med bostadsrättsföreningar kan prövas av Hyresnämnden. Det är helt kostnadsfritt och handläggningen sker dessutom relativt snabbt. Många gånger kan Hyresnämnden hjälpa till att lösa tvisten, till exempel när det handlar om överlåtelser av bostadsrätter som inte godkänts av styrelsen eller om du inte fått ett godkännande att hyra ut din bostad i andra hand. Om de två parterna inte kommer överens kommer Hyresnämnden att ta ett beslut om hur konflikten ska lösas. Hyresnämnden kan också medla mellan två parter i en bostadsrättstvist, till exempel när det gäller frågor om underhållsskyldigheter. Men sådana tvister kan däremot inte avgöras av Hyresnämnden om medlingen misslyckas. Om du vill att din tvist ska prövas av Hyresnämnden måste du skicka in en ansökan om detta.

Kontakta Bostadsrättsnämnden

Ett annat sätt att snabbt komma fram till en lösning på en tvist är att rådfråga Bostadsrättsnämnden. Den utgörs av tre kunniga bostadsjurister som kan lämna skriftliga utlåtanden i olika tvister. Genom att skriva till Bostadsrättsnämnden kan du få en rättslig, opartisk bedömning av hur tvisten bör lösas, och de kan till exempel ge rådgivning när det gäller nedsättningar av årsavgifter eller vilken part som är ansvarig för bostadsrättens underhåll. Det kostar 1000 kronor för dig som bostadsrättsinnehavare att om Bostadsrättsnämnden tar upp tvisten, och du får normalt svar inom ett par månader. Eftersom nämndens bedömningar bara är rådgivande så finns det inget tvång att följa dem, även om det rekommenderas för att få ett snabbt slut på tvisten.

Pröva tvisten i tingsrätten

Om tvisten varken kan lösas med hjälp av Hyresnämnden eller Bostadsrättsnämnden kan du kontakta en advokat för att gå vidare med ärendet till tingsrätten. Då måste en stämningsansökan skickas in, och det är bra att vara medveten om att det kan ta ganska lång tid innan ärendet kan avgöras i domstol. Tänk också på att du som förlorar en tvist i tingsrätten oftast behöver betala både dina egna och motpartens advokatkostnader. Men som tur är kan du i de flesta fall få större delen av kostnaden betald via rättsskyddet, vilket du kan läsa mer om nedan.

Få hjälp med advokatkostnaderna via rättsskyddet

Precis som vi nämnde ovan måste du som förlorar en tvist i tingsrätten stå för dels dina egna, men också motpartens advokatkostnader. Men du som har en hemförsäkring med rättsskydd kan få ersättning på större delen av summan från ditt försäkringsbolag. Hur stor ersättningen blir beror på vilken försäkring du har, men generellt täcker den 80 % av kostnaderna mellan 75 000 kronor och 250 000 kronor. Det innebär att självrisken du behöver betala är 20 %, som minst består av 1000 kronor.

Om du mot förmodan inte har någon hemförsäkring finns det ändå viss chans att få hjälp. Då handlar det om så kallad rättshjälp som betalas ut av staten. De krav som måste uppfyllas är att din årliga inkomst inte är mer än 260 000 kronor.

För att kunna ta del av rättsskyddet behöver du eller ditt rättsliga ombud skicka in en skriftlig ansökan till försäkringsbolaget. Rättsskyddet är en riktigt bra möjlighet att kunna anlita en advokat vid en tvist med din bostadsrättsförening utan att din privatekonomi påverkas allt för mycket.

Några tips för att undvika tvister med bostadsrättsföreningar

För att främja en god grannsämja och se till att du aldrig riskerar att förlora din bostadsrätt är det bäst att vara flexibel och i största möjliga mån undvika konflikter. Som ny ägare av en bostadsrätt rekommenderar vi att du noga läser igenom föreningens stadgar för att redan från början ha koll på vad som gäller i huset. Det kan också vara bra att se över bostadsrättslagen om du aldrig tidigare bott i en bostadsrätt. Om du vill göra några förändringar i din bostadsrätt, såsom att renovera eller hyra ut bostaden i andra hand, är det alltid bäst att vara öppen och ärlig mot styrelsen för att direkt få reda på om det är något som inte uppskattas eller inte är tillåtet. Det är också viktigt att vara öppen för kompromisser för att öka chansen att alla de boende i huset kommer överens.

Ta reda på vad som gäller för dig som bostadsrättsinnehavare

Genom att ha koll på vilka lagar och regler som gäller för dig som ägare av en bostadsrätt kan du undvika att göra misstag som kan orsaka konflikter med styrelsen eller de andra i huset. Läs igenom förningens stadgar och ta reda på vad som står i bostadsrättslagen för att få reda på vilka rättigheter och skyldigheter du har som bostadsrättsinnehavare, och om du är osäker på något kan du alltid rådfråga en advokat som har erfarenhet inom bostadsjuridik.

För en dialog med styrelsen

Oavsett vad du ska göra med din bostadsrätt är det alltid bäst att föra en dialog med styrelsen. Om du till exempel har tänkt att renovera bostaden är det en bra idé att vara öppen med dina planer gentemot styrelsen, och gärna dubbelkolla med dem så att renoveringen kan genomföras utan problem. Detsamma gäller om du vill hyra ut bostaden i andra hand. Var tydlig med vem hyresgästen är och hur hyresavtalet kommer att se ut redan från början, eftersom det ökar chanserna att styrelsen godkänner andrahandsuthyrningen.

Var öppen för kompromisser

Om en konflikt uppstår i en bostadsrättsförening är det viktigt att vara flexibel och öppen för kompromisser. Trots allt är de övriga medlemmarna i föreningen dina grannar, och ni kommer förmodligen att bo i samma hus under lång tid framöver. Därför är det alltid värt att först försöka lösa problemet genom att kompromissa och förhandla med föreningens medlemmar, innan du tar ärendet vidare till tingsrätten.

5 tips för att vinna en tvist med en bostadsrättsförening

Om det ändå har gått så långt att tvisten är ett faktum, så kan det vara skönt att veta att du som bostadsrättsinnehavare inte alls är chanslös mot styrelsen, även om det ibland kanske kan kännas så. Det finns nämligen många tips och råd att ta till för att öka dina möjligheter att vinna tvisten, och det allra viktigaste är att vara informerad och ha så bra koll som möjligt på alla lagar och regler som rör bostadsrätter. Eftersom en tvist som tas till domstol ofta kan bli väldigt infekterad är det också bäst att lösa konflikten så tidigt som möjligt, genom att försöka komma överens med bostadsrättsföreningen. Går inte detta kan du begära ett skriftligt utlåtande av Bostadsrättsnämnden som fungerar rådgivande. Att ta hjälp av en advokat och kika på tidigare domar i liknande ärenden kan också öka dina chanser att få rätt mot bostadsrättsföreningen.

  1. Dubbelkolla föreningens stadgar
    För att vara säker på att du verkligen har rätten på din sida skadar det inte att dubbelkolla vad som står i föreningens stadgar. Styrelsen kanske har tolkat dem fel, eller också kanske du kan hitta ytterligare information i bostadsrättslagen eller andra lagar och regler. Genom att vara så informerad som möjligt om dina rättigheter i den konflikt som har uppstått ökar du chanserna att få rätt mot en styrelse som satt sig på tvären vid till exempel en överlåtelse av en bostadsrätt eller andrahandsuthyrning.
  2. Försök att komma överens med bostadsrättsföreningen
    Om du anser att din bostadsrättsförening har tagit ett felaktigt beslut i en fråga, och du inte har möjlighet att träffa styrelsen personligen, kan du skriva till dem och begära ett svar. Det kan ofta vara bra att lämna in dina argument skriftligt eftersom de då blir mer konkreta och styrelsen också får chansen att motivera sitt beslut. Förhoppningsvis kan ni komma överens, men annars kan du också ta kontakt med Hyresnämnden som får medla mellan de båda parterna. Om ni kan enas om en lösning på konflikten innan ärendet går vidare till tingsrätten är detta ofta att föredra eftersom det då blir lättare att återfå grannsämjan i huset än om det går så långt som att båda parter möts i domstol.
  3. Begär ett skriftligt utlåtande av Bostadsrättsnämnden
    För att snabbare lösa en tvist kan du begära ett skriftligt utlåtande av Bostadsrättsnämnden, som fungerar vägledande. Men då måste bostadsrättsföreningen förstås vara beredd att följa nämndens rekommendationer. Eftersom Bostadsrättsnämnden består av kunniga jurister som är experter på just bostadsfrågor är det faktiskt många bostadsrättsföreningar som väljer att följa deras råd. Den mindre avgiften på 1000 kronor för att de ska ta upp ditt ärende är en liten kostnad i jämförelse med all den tid och pengar som det kan kosta att ta en tvist vidare till domstol, vilket förhoppningsvis även din bostadsrättsförening kommer att inse.
  4. Ta hjälp av en advokat
    Bostadsrättstvister kan lätt bli långdragna om ingen av parterna är beredd att kompromissa eller ge den andra parten rätt. Då är det ofta nödvändigt att anlita en advokat som har koll på bostadsrättsfrågor och kan ge råd och tips om hur ni kan gå vidare. Det kostar sällan särskilt mycket med en första konsultation hos en advokat, som då kan uppskatta hur stora möjligheter du faktiskt har att vinna tvisten. En advokat kan också hjälpa dig att ansöka om rättsskydd via ditt försäkringsbolag och läsa igenom föreningens stadgar för att se så att de är korrekta och följer bostadsrättslagen och andra lagar och regler som rör just bostadsrätter.
  5. Läs igenom tidigare domar
    För att få en bra uppfattning om du har någon chans att vinna en tvist med bostadsrättsföreningen i tingsrätten kan du söka efter tidigare domar i liknande ärenden. Då har du möjligheten att se vilka förutsättningar som gällde och kanske även vilka bevis som de två parterna åberopade, vilket kan ge dig nya uppslag och idéer när det gäller den tvist du är inblandad i. Om du tycker att det är svårt att hitta information om tidigare domar kan du be din advokat om hjälp. Men tänk på att tidigare domar inte är någon garanti för att tingsrätten kommer att döma likadant i just ditt ärende.