Bostadsrättslagen – 8 viktiga punkter

Vid köp av lägenhet är det viktigt att veta att det du köper oftast räknas som lös egendom. Detta gäller t.ex. bostadsrätten. Av detta följer att jordabalkens bestämmelser inte kan tillämpas direkt på bostadsrätter. Dock kan vissa analoga tolkningar göras (liknelser) mellan jordabalken och bostadsrätten men lagen som sådan omfattar alltså inte bostadsrätter. Istället regleras bostadsrätter genom sin egen lag; bostadsrättslagen (1991:614). Att bostadsrätter har sin egen reglering är logiskt i och med att det föreligger många skillnader gentemot både fastighetsregleringen och hyresregleringen. Men vad säger egentligen bostadsrättslagen? Här kommer 8 viktiga punkter som du bör vara medveten om.

  1. Rätt till inträde vid överlåtelse/förvärvNär du som köpare förvärvar en bostadsrätt ställs ett krav på att du måste vara medlem. Medlemskapet erhålls genom ansökan till bostadsrättsföreningen och den som uppfyller kraven för villkoren får inte nekas inträde. Vid ansökan krävs det alltså att du som person uppfyller de krav som ställs enligt bostadsrättsföreningens stadgar. I normalfallet regleras frågan om medlemskapet inte särskilt ingående, det krävs ofta att du som person äger hela eller en andel i en bostadsrätt samt går med på att följa reglerna. Om du dock enbart förvärvar en andel i en bostadsrätt kan det hända att bostadsföreningen får vägra inträde. Denna regel finns till för att tillåta bostadsrättsföreningen att motverka att antalet medlemmar blir för många.

    Gällande de villkor som föreskrivs i stadgarna så råder vissa begränsningar; alltså att man i stadgarna inte får föreskriva vilka villkor som helst. Dessa begränsningar stadgas i 2 kap. 2§ bostadsrättslagen och innebär (i) att man inte får göra medlemskap beroende av svenskt medborgarskap eller viss förmögenhet, (ii) att styrelsen eller annan person måste godkänna vem som förvärvar bostadsrätten och (iii) att man inte får införa andra oskäliga villkor.

    Vad som menas med att medlemsvillkoren inte får krävs medborgarskap eller vidd förmögenhet innebär helt enkelt att man som villkor inte får krävs svenskt medborgarskap eller att förvärvaren ska ha viss inkomst/annan ekonomisk förutsättning. Detta är inte så konstigt då en bostadsrättsförening ska värna om bostadsrättsinnehavarens bostad och inget annat.

    Vad som menas med förbudet mot att styrelsen eller annan måste godkänna överlåtelsen så avses att köpet inte får göras beroende av annans inflytande. Förbudet är menat att eliminera hembudssituationer; att innehavaren av en bostad måste erbjuda en viss person förtur till att få köpa bostadsrätten.

    Regleringen om att inga oskäliga krav för medlemskap får införas i stadgarna är lite mer svårförklarlig. Det som regleringen helt enkelt är menad att hindra är sådana villkor som inte är i direkt intresse för bostadsrättsföreningen. Således hindrar inte regleringen, som huvudregel, att varje medlem måste vara inskriven i en särskild subfördelning av bostadsrättsföreningen (t.ex. gällande visst avgränsat område inom föreningen). Regleringen stoppar däremot en bestämmelse som föreskriver att alla medlemmar måste vara inskrivna i en aktiespararklubb, detta då aktiespararklubben inte har någonting med bostadsföreningen förvaltning/funktionssätt att göra.

    Om något sådant villkor skulle existera ska denna inte beaktas vid ansökan om inträde. Argumentet ”men så har vi alltid gjort” spelar ingen roll.

  2. FörhandsavtalHär märks en av de första stora skillnaderna mellan regleringen för fastigheter och bostadsrätter. Enligt 5 kap. bostadsrättslagen kan du och föreningen ingå ett förhandsavtal. Detta innebär att ni, med bindande verkan, kan ingå ett avtal om ett framtida köp. Detta tillåts inte enligt jordabalkens bestämmelser. Förhandsavtal avser

    För att ingå ett förhandsavtal måste ett antal krav vara uppfyllda. Bl.a. omfattar dessa krav att avtalet som sådant måste vara skriftligt. Vad som ska framgå av avtalet är (i) parternas namn, (ii) vilken lägenhet som upplåts, (iii) redovisning av beräknade avgifter, (iv) tillträdesdatum samt (v) ev. inbetalat förskott. Den redovisning av avgifterna som ska presenteras ska beräknas med grund i en kalkyl som upprättas i och med byggnationen. Denna kalkyl ska även förses med intyg som bekräftar siffrornas och beräkningarnas riktighet samt att kalkylen i övrigt är hållbar.

  3. AnsvarsfördelningenDet ansvar som åligger dig som bostadsrättsinnehavare kan sägas vara ett mellanting mellan att äga en fastighet och att vara hyresgäst. Som huvudregel gäller att det är du som bostadsrättsinnehavare som ansvarar för lägenhetens inre skick medan bostadsrättsföreningen ansvarar för övrigt. Mer konkret fungerar ansvarsfördelningen som huvudregel som följande;

    • Bostadsrättsföreningen ska tillhandahålla lägenheten till dig i det skick som avtalades. Om ni inte avtalat om skicket ska lägenheten vara i ett skick som är ”gångbart på orten”. Detta innebär att lägenheten ska vara i det skick som kan förväntas baserat på pris, ort, liknande lägenheter m.m. Om inte lägenheten är i det skick som avtalats eller i sämre skick än vad som kunde förväntas ska styrelsen åtgärda detta på begäran av innehavaren. En sådan begäran ska skickas per rekommenderat brev. Om styrelsen inte gör detta så snart det kan ske har bostadsrättsinnehavaren rätt att avhjälpa bristen på styrelsens/bostadsrättsföreningens bekostnad. Kan så inte ske utan dröjsmål, och bristen är väsentlig, får innehavaren frånträda lägenheten.
    • Bostadsrättsföreningen ska även hålla lägenheten i fullgott skick i den mån ansvaret inte uttryckligen tillskrivs innehavaren. Detta inkluderar åtgärdande av ohyra, om inte ohyran beror på innehavarens försumlighet.
    • Innehavaren har ett generellt ansvar för lägenhetens inre skick från vilket det dock föreskrivs vissa undantag. Innehavaren bär ansvaret för allt inom lägenheten förutom;
    • Reparationer för vatten, gas, el, ventilation, avlopp och värme om dessa installerats av bostadsrättsföreningen och tjänar mer än en lägenhet. Detta innebär att du som innehavare endast ansvarar för reparationer om endast din lägenhet tjänas eller om du själv utfört renoveringsåtgärder avseende nämnda saker.
    • Brand och vattenläckage om inte skadan beror din, din gäst, entreprenör som du beställt eller annan person som du bjudit in försummelse eller vårdslöshet. Det krävs även att du brustit i tillsyn och omsorg för att ansvaret ska kunna göras gällande mot dig.

    Saker som således normalt sett faller inom ditt ansvarsområde är renoveringsåtgärder som ommålning, byta av golvplattor, städning etc. Ansvaret kan justeras något i bostadsrättsföreningen stadgar.

  4. Kompletterande lagstiftningVid ett studie av bostadsrättslagen märker man ganska snabbt att flera saker inte regleras. Detta gäller båda delar där bostadsrättslagen hänvisar till annan lagstiftning och när det föreligger en total avsaknad av reglering. Ett exempel på detta är att det i bostadsrättslagen inte finns några felregler eller dylikt. Detta innebär således att lagen måste kompletteras av annan lagstiftning. Några av de viktigaste regelverken är;
    • Köplag (1990:931); detta regelverk innehåller framförallt de grundläggande bestämmelserna för vad som avses med fel. Denna lag reglerar alla former av köp av lös egendom om inte en specialreglering finns. Således omfattas bostadsrätter av de felregler som stadgas i köplagen då bostadsrättslagen inte har några egna felregler.
    • Jordabalken (1970:994); detta regelverk gäller egentligen endast fast egendom vilket bostadsrätter inte kvalificerar för. Fastigheter och bostadsrätter har dock en hel del gemensamt i vilket praxis (rättsfall från högsta domstolen) kommit fram till att det är lämpligt att läsa köplagens felbestämmelser i ljuset av jordabalkens felbestämmelser. Denna innebär alltså att även om jordabalkens felregler inte kan appliceras så kan, och ska, de ändock påverka bedömningen för vad som avses med fel gällande bostadsrätter.
    • Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar; detta regelverk ersatte regelverket med samma namn från 1987. Vid ändringen företogs framförallt systematiska ändringar. Gällande själva reglerna ändrades inte särskilt mycket. Lagen är viktigt utifrån bostadsrättslagens perspektiv då lag om ekonomiska föreningar stadgar grunden för hur bostadsrättsföreningen styrs. Som framgår av 1 kap. 1§ bostadsrättslagen är en bostadsrättsförening en särskild form av ekonomisk förening. Det ansvar som således tillskrivs styrelsen och deras mandat regleras till stor del av lag om ekonomiska föreningar, om inte bostadsrättslagen stadgar särskilda regler.
  5. PantsättningPå samma sätt som en fastighet kan pantsättas så kan en bostadsrätt pantsättas. Skillnaden är dock hur pantsättningen går till. För att en pantsättning ska bli giltig gällande en fastighet räcker det med att man tar ut ett eller flera inteckningsbrev som man sedan överlåter till den panten ska gälla för. Pantsättning gällande bostadsrätter fungerar som att borgenären (den som lånat ut pengar) denuntierar bostadsrättsföreningen vilken då ska anteckna pantsättningen i lägenhetsregistret. Pantsättningen blir först giltig när borgenären skickat denuntiationen, inte när panten faktiskt antecknas.
  6. Innehavarens användning av lägenhetenÄven om du som innehavare betalat mycket för bostadsrätten är det viktigt att komma ihåg att du inte förvärvat själva lägenheten. Du har förvärvat en rätt att bo i lägenheten på obestämd tid. Det innebär att du heller inte får göra vad du vill med lägenheten utan är förpliktigad att följa de av bostadsrättsföreningen antagna stadgarna. Du är även skyldig att följa de skyldigheter som föreskrivs direkt i bostadsrättslagen. De skyldigheter som föreskrivs i bostadsrättslagen är;

    • Du som innehavare av en bostadsrättslägenhet får endast använda denna som en bostad eller i enlighet med det avtal du har med bostadsrättsföreningen. Mindre avvikelser accepteras dock som t.ex. kan vara att du dessutom använder bostaden som hemmakontor inom rimliga gränser. Du får dock inte ha annan verksamhet som stör, t.ex. ett hotell eller café.
    • Du får inte inhysa utomstående personer om det är till men för föreningen eller för de andra medlemmarna. Det bör således alltid vara tillåtet att inhysa familj eller vänner under en begränsad, men ändå ganska lång, tid. Vad som räknas som ”men” varierar beroende på situation.
    • Du får inte utsätta föreningen eller dina grannar för störningar som är hälsofarliga eller på annat sätt försämrar bostadssituationen till den grad att det inte skäligen bör tålas. Vad som menas med ”skäligen bör tålas” varierar ganska kraftigt beroende på ort, boendetyp, medlemmar etc. I en bostadsrättsförening utanför stan för äldre har således en lägre toleransnivå än en bostadsrättsförening mitt i Stockholm där många yngre bor. I bedömningen beaktas även anledningen till störningen. Det är således en enorm skillnad mellan att en vuxen spelar hög musik och en skrikande bäbis, även om båda kan uppfattas som lika störande.
    • Du får inte utföra ingripande åtgärder på bl.a. de bärande konstruktionerna, el, vatten, ventilation eller annan rördragning. Du får heller inte utföra andra åtgärder som medför en väsentlig ändring av lägenheten. Om du vill utföra sådana åtgärder behöver du bostadsrättsföreningens godkännande.

  7. FörverkandeI vissa fall kan en bostadsrättsinnehavares rätt till sin lägenhet förverkas. Att en lägenhet förverkas innebär att bostadsrättsinnehavarens lägenhet sägs upp till utflyttning i vilket då bostadsrättsinnehavaren även får tillbaka sin insats. För att en bostadsrätt ska sägas upp till förverkande måste det finnas ett skäl. De skäl som utgör en giltig grund för uppsägning stadgas i 7 kap. 18§ bostadsrättslagen. Exempel på de skäl som stadgas är att bostadsrättsinnehavaren inte erlägger avgifter, insatsen, stör grannar, inhyser utomstående, inte åligger sina skyldigheter i övrigt enligt bostadsrättslagen m.m. Det finns dock vissa särregleringar som varierar beroende på vilket skäl som föranleder förverkandet. Ett tips är att läsa 7 kap. 18 – 21§§ bostadsrättslagen som stadgar de olika skälen till förverkande samt vad som krävs i varje enskilt fall.
  8. AndrahandsuthyrningEtt intresse av att hyra ut din lägenhet under antingen en längre eller kortare period. Tänk på att du behöver styrelsen tillstånd om du vill hyra ut din lägenhet. Styrelsen ska lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen om de inte har någon anledning att neka andrahandsuthyrningen. Tillstånd till uthyrning krävs inte om man som juridisk person förvärvat bostadsrättslägenheten på en exekutiv auktion och inte själv är med i bostadsrättsföreningen eller om bostadsrättslägenheten innehas av kommun eller landsting.

    Om det är så att styrelsen inte vill meddela tillstånd att hyra ut bostadsrättslägenheten så kan du begära att få frågan prövad av hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då pröva om styrelsen har någon befogad anledning att motsätta sig uthyrningen. I prövningen beaktas hyresgästen, hyrestiden och andra relevanta faktorer. Om hyresnämnden meddelar tillstånd kan inte styrelsen motsätta sig uthyrningen eller komma med repressalier.

    Du som bostadsrättsinnehavare kan ha ett intresse av att hyra ut din lägenhet under antingen en längre eller kortare period. Tänk på att du behöver styrelsen tillstånd om du vill hyra ut din lägenhet. Styrelsen ska lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen om de inte har någon anledning att neka andrahandsuthyrningen. Tillstånd till uthyrning krävs inte om man som juridisk person förvärvat bostadsrättslägenheten på en exekutiv auktion och inte själv är med i bostadsrättsföreningen eller om bostadsrättslägenheten innehas av kommun eller landsting.

    Om det är så att styrelsen inte vill meddela tillstånd att hyra ut bostadsrättslägenheten så kan du begära att få frågan prövad av hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då pröva om styrelsen har någon befogad anledning att motsätta sig uthyrningen. I prövningen beaktas hyresgästen, hyrestiden och andra relevanta faktorer. Om hyresnämnden meddelar tillstånd kan inte styrelsen motsätta sig uthyrningen eller komma med repressalier.

Ring, vi hjälper dig