Väsentlig förändring bostadsrätt

I 9 kapitlet bostadsrättslagen finns en bestämmelse som säger att om en förändring av föreningens mark eller fastighet anses som väsentlig, får inte styrelsen besluta att genomföra förändringen. För att få göra sådan förändring ska stämman besluta om det, utom i de fall annat anges i bostadsrättsföreningens stadgar. I den här artikeln kommer redogöras för vad som anses som väsentlig förändring och exempel när domstol ansett att det rör sig om väsentlig förändring av bostadsrätt.

, Väsentlig förändring bostadsrätt

Fördelning av styrelsens och stämmans kompetens

De beslut som inte kräver att föreningsstämman beslutar om, kan istället styrelsen besluta om. Styrelsen kan generellt besluta om det som rör föreningens löpande arbete, eller löpande förvaltning som det står i lagen. Exempelvis underhåll och reparationer av fastigheten räknas normalt sätt till den löpande förvaltningen och faller därmed inom styrelsens kompetens, dvs. styrelsen får besluta om förändringen utan inblandning av stämman. Vid ombyggnad och tillbyggnad av fastigheten är dock ansvarat uppdelat mellan styrelsen och stämman. Exakt hur ansvaret uppdelas brukar anges närmare i föreningens stadgar.

När en förändring gäller för en enskild bostadsrättshavare och dennes bostad, då boenden sätter sig emot den förändringen är det stämman som måste besluta om förändringen. Däremot om det gäller samma förändring för en boende som inte har något emot förändringen, är det mycket möjligt att det anses vara en förändring som styrelsen får besluta om. Bedöms den förändringen som väsentlig och andra sidan lutar det åt att vara ett beslut som stämman måste besluta om, vilket också är fallet när stadgarna anger att ett beslut om den förändringen ska beslutas av stämman.

Om det är bostadsinnehavaren själv som vill göra väsentlig förändring av bostadsrätten

Det som redogjorts för ovan handlar om när styrelsen exempelvis vill ändra en boendes lägenhet. Annorlunda är det om det är den boende själv som önskar förändra sin lägenhet. Till att börja med är det en annan bestämmelse som reglerar den frågan och den bestämmelsen hittar vi i 7 kapitlet bostadsrättslagen. Eftersom det inte är en inskränkning av den boendes lägenhet som det är när styrelsen vill förändra dennes lägenhet, finns det större frihet att förändra lägenheten utan att stämman behöver blandas in.

, Väsentlig förändring bostadsrätt

Vad lagstiftaren menar med väsentlig förändring av bostadsrätt

Innan bostadsrättslagen blev lag år 1991 genomfördes en utredning år 1986 kallad bostadsrättsutredning. När de hade genomfört utredningen angav de vad de hade kommit fram till och en del av det var en förklaring om vad som anses med väsentlig förändring. Inledningsvis framgick av utredningen det som tidigare nämnts att reparationer och underhåll av huset är löpande förvaltningen och ska tillåtas beslutas om av styrelsen, men att ombyggnader och tillbyggnader som huvudregel rör sig om förändringar som stämman behöver besluta om. Dock nämns att reparationer eller underhållning som leder till höga kostnader för bostadsrättshavarna istället kan vara förändringar som stämman måste besluta om. Vidare lyfts att det ofta kan vara svårt att dra gränsen för vad som är löpande arbetet och vad som måste beslutas av stämman. Lättast är om det står i stadgarna om styrelsen eller stämman ska besluta om en viss förändring. Om det inte framgår av stadgarna är nästa steg att titta på förändringens omfattning, de ekonomiska förpliktelserna som uppstår i och med förändringen, och slutligen hur förändringen brukar bedömas generellt i bostadsrättsföreningar.

Gällande ombyggnader kom de fram till i utredningen att mindre ombyggnader kunde tillåtas att styrelsen beslutar om. Exempel som togs upp i resultatet av utredningen på när det krävs att stämman beslutar om ombyggnad var olika standardförbättringar eller om något utrymme i huset som exempelvis en vind skulle göras om till bostad. Med standardförbättringar menades exempelvis installation av hissar. Vad som ansågs vara sådana mindre ombyggnader som styrelsen bör kunna besluta om nämndes bland annat att byta ut ytterportar till nya med bättre funktion.

Slutligen anges att när det ska bedömas om det rör sig om en väsentlig förändring, ska göras efter ingreppets art. En annan utgångspunkt är att förändringar som anses som väsentliga är de som kostar mycket pengar. Det här är riktlinjer och det nämns också att billig förändring ibland ändå kan anses som väsentlig och att en dyr förändring ibland kan bedömas som att inte vara väsentlig.

Att tänka på

Om ni i er bostadsrättsförening är osäkra på om det är styrelsen eller stämman som ska besluta om en förändring är det bättre att rådfråga en jurist än att ta en onödig risk att göra fel. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsjuridik och hjälper gärna er med frågor eller problem som ni har som gäller bostadsrättsförening. Tveka inte att höra av er till oss så får ni hjälp!

, Väsentlig förändring bostadsrätt

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

* Se till att ta reda om en förändring ska beslutas av styrelsen eller föreningsstämman.

* Undvik att fatta ett ogiltigt beslut.

Tvistelösning

* Få en juridisk bedömning utifrån gällande rättsläge.

* Slipp använda er egen tid för att utreda om rätt organ i föreningen fattat beslut om förändringen.

Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.

Författad av: Alexander Isehag

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt