Tänk dig att du just har köpt en bostadsrätt. Du har väntat länge. Läget kunde inte vara bättre. Grannarna är trevliga och omtänksamma. Huset är välskött. Buskarna är gröna och välansade. Träden är fulla av frukt. Föreningen är trevlig och ansvarstagande. Ekonomin är god och årsavgiften är låg. Men en dag upptäcker du att något luktar illa inne i badrummet. Efter en undersökning upptäcker du fuktskador! Vad ska du göra nu? I denna artikel ger vi tips på vad du kan göra, steg för steg, för att tillvarata din rätt. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsfrågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Steg 1 Besiktning och reklamation vid fuktskada i lägenhet
Det är viktigt att minst en professionell besiktningsman som är certifierad utför en ordentlig undersökning och utfärdar ett skriftlig utlåtande med protokoll som bevisar omfattningen av skadorna samt kostnaderna för dem. Om skadorna och orsaken till dem är svårvärderade är det en god idé att en annan certifierad besiktningsman gör en andra besiktning samt utfärdar ett skriftligt utlåtande. Om du har en hemförsäkring hjälper normalt ditt försäkringsföretag dig med detta.
Så fort skadan kan konstateras ska du reklamera till säljaren. Detta ska helst göra skriftligt, men det går också att göra det muntligt. Reklamationen behöver inte ha något specifikt innehåll annat än att du talar om att du anser att det är fel på bostadsrätten, eller helt kort att du vill reklamera.
Steg 2 Vänta med reparation av fuktskada i lägenhet
När det kommer till reparation av skadorna bör du vänta till efter att du har hört av dig till en jurist eller advokat. Vanligtvis har säljaren eller hantverkaren en rätt att inom skälig tid erbjuda avhjälpande efter att denne fått din reklamation; normalt har de några dagar på sig beroende på hur allvarligt och komplext felet är. Först därefter har du rätt att få prisavdrag, häva köpet samt få skadestånd.
En annan viktig anledning till att vänta med reparationen är att motparten vid tvist har rätt till att få ta del av besiktningsprotokollen samt att själva göra en besiktning om det är möjligt. Det kan generellt stärka ditt bevisläge om du låter motparten göra detta och visa att du ”inte har något att dölja”.
Det går också bra att ta kontakt med ditt försäkringsbolag om du har en hemförsäkring, men du bör dock vänta med att besluta om att ta försäkringspengarna till du vet om du vill föra en talan eller inte.
Om skadorna är så omfattande att du inte kan bo i lägenheten och behöver hyra annat boende kan du begära skadestånd från säljaren för de extra boendekostnaderna.
Steg 3 Vem ska betala för skadorna?
Om skadan täcks av din hemförsäkring behöver du inte bekymra dig så mycket mer om saken. Men om självrisken är stor, hela skadan inte täcks, eller du av någon annan anledning överväger att föra en egen talan bör du kontakta en jurist med erfarenhet av bostadsrätts- och fastighetsfrågor.
Ansvaret vid skador i bostadsrätter kan bli komplicerade p.g.a. de många olika aktörerna som är involverade samt vad som är orsaken till skadorna. Nedan kommer en förenklad skiss för hur ansvaret kan se ut.
Säljaren av bostadsrätten har ett ansvar mot köparen att lägenheten stämmer överens med avtalet, annonsen och objektsbeskrivningen. Om felet som orsakade skadan redan fanns vid köpet utan att säljaren upplyste köparen om det, t.ex. en vattenledning som säljaren själv har dragit om på ett felaktigt sätt som gör att vatten läcker ut och orsakar fuktskador, är det säljaren som ansvarar.
Om säljaren i avtalet har friskrivit sig från allt ansvar utan att peka på någon specifik sak (generell friskrivning), kan säljaren ändå bli ansvarig mot köparen om felet är väsentligt. Kravet på väsentlighet beror bl.a. på hur mycket felet ”drar ner” lägenhetens försäljningsvärde jämfört med det ursprungliga försäljningsvärdet utan felet. Om värdet endast sjunker några få procent är felet inte väsentligt.
Bostadsrättsföreningen har ett ansvar mot alla bostadsrättshavare att löpande underhålla alla ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten samt ventilationskanaler om det är föreningen som har installerat dem och de tjänar fler än en lägenhet. Om skadan har orsakats av eftersatt underhåll är föreningen ansvarig om det kan visas att det har varit oaktsamt. Men om skadan inträffar trots att föreningen skött underhållet ordentligt får varje bostadsrättshavare själv betala för skadorna i sina respektive lägenheter.
Men om fuktskadan har orsakats av en tappvattenledning som föreningen är underhållsansvarig för behöver inte bostadsrättshavaren bevisa oaktsamhet. För just sådana skador gäller det omvända; föreningen måste visa att bostadsrättshavaren, någon i denne hushåll, eller någon som denne har anställt för att utföra arbete i lägenheten varit oaktsam för att föreningen inte ska vara ansvarigt.
Andra bostadsrätthavare har inga direkta skyldigheter mot dig. Istället är skyldigheten att t.ex. inte störa sina grannar en skyldighet mot föreningen. Men om fuktskadan har orsakats av någon annan bostadsrättshavare kan du få skadestånd av denne genom en vanlig skadeståndstalan.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig lösa problem med fel i bostadsrätt smidigt och kostnadseffektivt
- Vi bedömer dina möjligheter att tvista i domstol
- Ta tillvara dina rättigheter mot bostadsrättsföreningen
Tvistlösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig förhandla med motparten