Byggprocessen [Del 2]

Del 2 av 3

Att bygga hus kräver kunskap om mer än bara konstruktion. I den här artikeln reder vi ut begreppen byggherre och entreprenör, samt de vanligaste entreprenadformerna och vad de innebär juridiskt.

Detta är den andra artikeln i vår serie om byggprocessen för småhusentreprenader. Den första artikeln behandlade vad du bör tänka på innan du anlitar en entreprenadfirma och hur du utformar ett hållbart avtal. Du hittar den här. Vår tredje artikel hittar du här.

Byggherre och entreprenör – rollerna i byggprocessen

Den som utför byggarbetet kallas entreprenör, medan den som beställer och finansierar projektet är byggherre. Enligt 10 kap. 5 § plan- och bygglagen (PBL) bär byggherren det övergripande ansvaret för att byggnadsåtgärderna uppfyller gällande krav – ett ansvar som inte kan delegeras bort. Det är vanligt att byggherren utser en kontrollansvarig som bevakar att de tekniska kraven efterlevs löpande. Kontrollansvarig ska vara certifierad och godkänd av byggnadsnämnden samt oberoende i förhållande till entreprenören (10 kap. 9 § PBL). Som markägare ansvarar du dessutom för att giltigt bygglov finns på plats. Bygglov söks hos kommunen och krävs bland annat vid uppförande av ny byggnad.

Som byggherre har du enligt arbetsmiljölagen ett grundläggande ansvar för hantverkarnas arbetsmiljö på byggplatsen. Vid delad entreprenad är detta ansvar särskilt påtagligt, eftersom ingen enskild aktör har helhetsöverblicken. Väljer du en total- eller generalentreprenad och är konsument, övergår arbetsmiljöansvaret i regel till huvudentreprenören. Arbetsmiljöverket är tillsynsmyndighet och kan ge vägledning kring ansvarsgränser.

Olika entreprenadformer – vad passar ditt byggprojekt?

En entreprenad kan organiseras på flera sätt beroende på projektets karaktär och din erfarenhet som byggherre. Vid delad entreprenad anlitar du separata firmor för olika arbetsmoment, och varje entreprenör ansvarar enbart för sin del av arbetet.

Den praktiska utmaningen med delad entreprenad är samordningen. Om ett företag försenas med vatten- och avloppsinstallationen kan det blockera nästa hantverkare som är beroende av att det arbetet är färdigt – och den efterföljande entreprenören kan inte hållas ansvarig för en annan parts dröjsmål. Ansvarsfördelningen riskerar också att bli oklar när arbeten gränsar till varandra, vilket försvårar bedömningen av vem som bär felet. Den problematiken minskar väsentligt om du ser till att du endast har avtal med en huvudentreprenör som i sin tur ansvarar för eventuella underentreprenörer. Delad entreprenad kan ge lägre pris och möjlighet att välja specialister, men kalkylera alltid in risken för förseningar och gränsdragningstvister. Modellen passar bäst den erfarne byggherren som vet precis vilka risker som ska hanteras.

De två dominerande formerna är generalentreprenad och totalentreprenad. Vid generalentreprenad – även kallad utförandeentreprenad och typiskt reglerad genom AB 04 – ansvarar du som beställare för projekteringen med ritningar och tekniska handlingar, medan entreprenören levererar arbete och material i enlighet med dessa underlag. Du bär därigenom funktionsrisken: om byggnaden inte fungerar som avsett och det är oklart om felet härrör från projekteringen eller utförandet, uppstår en bevisfråga. Vid en tvist om ansvar i entreprenaden måste det klarläggas vems fel det är innan extrakostnaderna kan fördelas.

Totalentreprenad innebär att en och samma entreprenör ansvarar för både projektering och byggnation – ett upplägg som regleras av ABT 06 och ger dig en enda avtalspart med helhetsansvar. Entreprenören kan i sin tur anlita underentreprenörer för delar av uppdraget utan att det påverkar ditt avtal. Oavsett form är det avgörande att kontraktet preciserar entreprenadens exakta omfattning. Vid totalentreprenad bör du vara medveten om att om du beställer material eller anlitar en annan firma på egen hand, bryter du ansvarskedjan och bär själv ansvaret gentemot din huvudentreprenör för den beställningen.

Vasa Advokatbyrå arbetar löpande med entreprenadrättsliga frågor – från avtalsgenomgång inför byggstart till tvistlösning i domstol. Hamnar du i en tvist med ett byggföretag, eller vill du säkra avtalet innan första spadtaget, är du välkommen att höra av dig.

Anlita oss för hjälp med:

Allmän rådgivning

• Få hjälp att skriva ett avtal.
• Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
• Få en bedömning om vad som ingick i avtalet.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
• Maximera dina chanser att utkräva eventuell ersättning vid fel etc.
• Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
• Bevaka dina rättigheter.
• Slipp att slösa tid och energi i tvist med entreprenadföretag.

Kontakta oss för ett inledande, kostnadsfritt telefonsamtal eller boka ett möte med en av våra jurister med specialisering inom entreprenadjuridik.