Totalentreprenad hus – Vad bör man tänka på vid avtal, utförande, besiktning

Vid upphandling av husbyggen är det centralt att förstå skillnaden mellan totalentreprenad och utförandeentreprenad – beroende på entreprenaform ser ansvarsfördelningen mellan beställare och entreprenör fundamentalt olika ut. I en totalentreprenad för hus ligger projekteringsansvaret hos entreprenören, medan beställaren i en utförandeentreprenad själv svarar för ritningar och tekniska lösningar. Den här artikeln behandlar totalentreprenaden: vad avtalet bör innehålla, hur utförandet går till och vad som gäller vid besiktning.

Avtalet

Vid totalentreprenad för hus tillämpas vanligen standardavtalet ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten. Avtalet ingås med en enda motpart, vilket ställer höga krav på att kontraktet är fullständigt utformat redan från start. Grundprincipen är att totalentreprenaden regleras av det som uttryckligen skrivs in i avtalet – inget mer, inget mindre. Allt som ska ingå i priset måste därför specificeras: tillkommer arbeten utöver avtalets ram debiteras dessa separat, och uteblir avtalat arbete kan beställaren ha rätt till prisavdrag. Otydligheter kring vad priset täcker är en vanlig källa till konflikter – se till att kravspecifikationen är detaljerad och att eventuella ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten) alltid hanteras skriftligen. Muntliga överenskommelser håller sällan när parterna väl inte längre är överens.

Utförande

Entreprenörens ansvar i en totalentreprenad är långtgående: det är denne som svarar för såväl projektering som det faktiska bygget. Beställarens roll begränsar sig till att formulera funktionskrav – exempelvis att byggnaden ska uppfylla fastställda energi-, akustik- eller tillgänglighetsstandarder – varefter det är entreprenörens skyldighet att välja konstruktionslösningar som uppfyller dessa mål. Lämnar beställaren förslag på specifika tekniska lösningar kvarstår ändå entreprenörens projekterings- och funktionsansvar; entreprenören ansvarar för att helheten uppfyller de ställda kraven. En välformulerad kravspecifikation är därför avgörande – vaga funktionskrav riskerar att ge upphov till tolkningstvister om vad som faktiskt ska levereras.

Besiktning och kontrollansvarige

Projekt som kräver bygglov eller bygganmälan förutsätter att en kontrollansvarig utses – ett krav som sedan 2011 regleras i plan- och bygglagen (PBL, 2010:900). Titeln ersatte då den tidigare funktionen kvalitetsansvarig, och med det nya regelverket skärptes kraven markant: den kontrollansvarige måste vara certifierad och bär ett tydligare ansvar för att projektet genomförs i enlighet med gällande lagstiftning och den fastlagda kontrollplanen. I praktiken genomför den kontrollansvarige egna besiktningar på byggarbetsplatsen och är, vid avvikelser från kontrollplanen, skyldig att omedelbart rapportera dessa till byggherren. Funktionen fyller därmed en viktig roll som oberoende kontrollfunktion – ett nödvändigt komplement till den plan- och bygglagstiftning som styr hela byggprocessen.

Att tänka på

Entreprenadjuridiken är ett av de mer komplexa rättsområdena – med ett regelverk som kombinerar standardavtal som ABT 06, tvingande lagstiftning och branschpraxis. Att navigera detta på egen hand, och dessutom driva en eventuell tvist utan juridiskt stöd, är förenat med betydande risker. En jurist kan bidra redan vid avtalsskrivningen och därigenom förebygga de flesta problem innan de uppstår. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av entreprenadrättsliga frågor och biträder både beställare och entreprenörer. Hör gärna av dig för ett inledande samtal.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

* Låt en jurist granska avtalet innan du skriver under – det är avsevärt billigare att förebygga tvister än att lösa dem.

* Klargör din roll och ditt ansvar som beställare tidigt i projektet – oklarheter om ansvarsfördelning är en vanlig grund för konflikter.

Tvistelösning

* Få en välgrundad juridisk bedömning utifrån tillämpliga standardavtal och gällande rättsläge.

* Stärk din position i tvisten med professionellt juridiskt stöd genom hela processen.

* Överlåt det juridiska arbetet till oss – så kan du fokusera på din verksamhet.

Kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande telefonsamtal, eller boka ett möte med någon av våra jurister.

Författad av: Alexander Isehag