Entreprenadindustrin är en av de mest spännande branscherna vi har. Det är en bransch som präglas av en enorm flora av aktörer av alla dess storlekar som ombesörjer allt från byggnationen av hela stadsdelar till byte av badkar i småhus. Det är även en av den moderna världens mest grundläggande pelare som håller upp samhället. Det säger sig självt; utan byggnader finns ju ingen bebyggelse.
Trots entreprenadindustrins omfattning och viktiga roll för samhället så har Sverige valt att inte reglera entreprenadindustrin i en allmängiltig lag, dock med undantag för konsumentköp. Istället har vi valt vägen att låta marknadens aktörer enas om villkor som har kommit att utgöra branschens normer och praxis. Rent praktiskt har detta till stor del skett genom Byggandets Kontaktkommittés (BKK) olika standardavtal. Det är dock viktigt att hålla i åtanke att det i varje fall är fritt att avtala om egna villkor via ett kontrakt.
Kontraktet
Ett kontakt eller avtal kan i teorin se ut exakt hur som helst, inom rimliga gränser. Det står således fritt att i entreprenadbranschen fritt avtala om parternas ansvar, förfarande, planering, garantitid, fel med mera. Vad du har för rätt i fall du och motparten inte skulle komma överens är således baserat i vad ni kommit överens om när ni ingick köpet.
I många fall väljer marknadens aktörer att tillämpa ett av BKK:s standardavtal helt eller delvis. Ett exempel är att för de fall beställaren önskar få en gipsvägg uppförd så tillämpas AB 04. Det är dock inte helt ovanligt att man avtalar om vissa ändringar av standardavtalen. Ett exempel är att man kan föreskriva längre eller kortare garantitid än de 10 år som gäller enligt 4 kap. 7§ 1st AB 04 avseende själva entreprenaden.
Det är även vanligt att man förtydligar eller konstaterar vissa villkor som ska gälla tillsammans med ett villkor enligt standardavtalet. Ett exempel på detta är att man kan konkretisera beräkningen av ÄTA-arbeten som följer av 6 kap. 6§ AB 04. I paragrafen stadgas att värdet av ÄTA-arbeten ska beräknas enligt avtalad á-prislista, prissatt mängdförteckning, eller annan avtalad debiteringsform. Man kan således i avtalet stadga att endast á-prislista ska gälla och även upprätta en sådan.
Tolkning av avtal
Oavsett om parterna väljer att tillämpa ett standardavtal som AB 04 eller ett helt eget avtal så kan man aldrig helt förebygga varje situation där oenigheter kan uppstå. Frågan är hur man löser en sådan situation?
Vid oenighet om hur ett avtal ska tolkas företas helt enkelt en avtalstolkning. Detta är dock inte alltid lätt att avgöra i praktiken dels för att parterna är oeniga om just avtalets tolkning och dels för att det saknas fasta regler om hur ett avtal ska tolkas. Faktorer som spelar in är bland annat (i) parternas gemensamma vilja, (ii) avtalets ordalydelse, (iii) avtalets systematik, (iv) avtalets syfte, (v) branschpraxis och (vi) sedvanan mellan parterna. Att göra en avtalstolkning på entreprenadjuridikens område är dock ofta komplicerad då man särskilt måste beakta att entreprenadjuridiken som sådan är dispositiv. Man kan således inte som regel tillämpa andra lagrum som köplagen, konsumenttjänstlagen eller liknande om inte avtalet tillåter det. Hur gör man då om avtalet inte reglerar ett specifikt fall?
Högsta domstolen (HD) har ställts inför liknande frågor senast under 2017/18 vilket resulterat i NJA 2018 s. 653. I målet hade beställaren konstruerat en delad entreprenör varav en av underentreprenörerna skulle lägga avlopp och annat. Parterna tillämpade det äldre ABT 94. Under garantitiden sprack avloppet varpå beställaren besiktigade platsen och gjorde gällande fel gentemot underentreprenören. Underentreprenören åtgärdade felen, dock med premissen att de har rätt att fakturera för merarbetet efteråt. För att kunna komma åt avloppen var de tvungna att öppna upp golvet vilket krävdes en ganska stor arbetsinsats som översteg 15% av totala ersättningen för det ordinarie arbetet. Frågan var om denna kostnad ansågs som ett avhjälpande.
I målet var ostridigt att underentreprenören inte ansvarade för golvet utan endast för avloppen. HD uppmärksammade att dåvarande ABT 94 inte gav någon uttrycklig vägledning om vad som avsågs med ramen för avhjälpande eller entreprenörens ansvar. HD löste istället frågan genom att tolka avtalet i ljuset av entreprenadjuridiken och obligationsrätten som helhet. HD förde således ett resonemang utifrån tjänsteutförares generella felansvar och beställarens rätt till avhjälpande när de kom fram till att entreprenören i detta fall var skyldig att ersätta beställaren för kostnaden att återställa golvet efter avhjälpandet.
Utgången i detta fall kan vara mer eller mindre överraskande sett till resultatet. Något som rättsfallet dock tydligt visar är att avtalstolkning av entreprenadjuridikens villkor ofta inte låter sig göras med enkelhet.
Tips
Oavsett om du är entreprenör eller beställare har du således nytta av att lägga lite extra energi på att se till att avtalet blir så tydligt och ”korrekt” som möjligt. Detta är dock lättare sagt än gjort. Du kan dock tänka lite extra på följande punkter:
1. Vilket avtal tillämpas? Om ni vill använda er av ett standardavtal bör detta tydligt framgå.
2. Är avtalet konkret nog? Även i standardavtalen stadgas abstrakta villkor som ”skäligt” eller dylikt och vissa villkor uppställer till och med valmöjligheter. Genom att konkretisera vad exakt som avses med varje villkor kan man förebygga vissa otydligheter.
3. Är avtalet tydligt? Inte allt för sällan vill man att avtalet ska se bra ut varför man använder sig av ”fina juridiska begrepp”. Detta är i sig inte fel men det viktigaste i avtalet är att det är lättförståeligt, främst för parterna men även tredje man. Krångla således inte till avtalet i onödan.
4. Har ni fått med allt? I branschen är det vanligt att parterna, under arbetets gång, väljer att utöka avtalet eller kommer överens om någonting helt nytt. Skulle ni göra detta rekommenderas att ni avtalar om detta skriftligt med ev. hänvisning till det ordinarie avtalet.
Författad av jur. trainee Henrik Berg