Om du funderar på att sälja ett hus kanske du har pratat med en mäklare som föreslagit en s.k. ”dolda fel försäkring”. Eller så kanske du har kommit i kontakt med konceptet på annat håll. En dolda fel försäkring avser rent allmänt det som namnet antyder; det är en försäkring mot dolda fel. Det är dock viktigt att du som försäkringstagare är medveten vad du köper vilket ibland inte tydligt framgår av avtalet. Det är även viktigt att du som konsument har en bild av vad just du behöver. Här kommer en artikel med 6 viktiga punkter att tänka på vid en dolda fel försäkring.
Vad täcker inte dolda fel försäkring?
Dolda fel försäkring täcker inte skador som uppstår på grund av normal slitage och åldrande av byggnader eller material. Det täcker inte heller skador som uppstår på grund av bristande underhåll eller felaktig användning av fastigheten eller dess utrustning. Andra undantag kan inkludera skador som orsakats av naturkatastrofer, krig eller terrorism.
1. Kolla vad som omfattas av försäkringen.
Att försäkringen avser dolda fel är självklart men det är inte alltid lätt att veta vad som avses med ett dolt fel. Ett dolt fel förklaras i jordabalken (1970:994) som ett abstrakt fel vilken inte vid undersökningen gick att upptäcka.
Av detta följer för det första att det måste röra sig om ett abstrakt fel. Med abstrakt fel avses ett faktiskt fel; alltså att det rör sig om en fysisk skada. Här dras alltså en gräns mot särskilt konkreta fel vilket är avvikelser från avtalet. Om man som köpare alltså upptäckter att fastigheten saknar en relevant egenskap som nämndes i avtalet kan detta alltså utgöra ett konkret fel, inte ett abstrakt fel. Ett abstrakt fel anses vara ett fel oberoende av avtalet; att alla (eller de allra flesta) kan endas om att felet utgör en brist. Om du som säljare således garanterar att huset har en viss ålder, men det senare visars sig inte stämma, täcker inte försäkringen detta.
För det andra måste det röra sig om ett dolt fel vilket innebär att felet inte kunnat upptäckas vid en undersökning. Många hävdar att ett fel anses dolt då man inte upptäckt det när man undersökte fastigheten. Undersökningsplikten är dock mer omfattande än vad många köpare inser i vilket man förväntats företa en mycket noggrannare undersökning än att ”kolla omkring”. I praxis har undersökningsplikten utsträckts till att t.ex. omfatta inspektion av krypgrund. Man ska dock inte behöva göra åverkan för att utföra sin undersökning.
Utöver detta gäller det även att felet ska påverka marknadsvärdet. Detta innebär dels att mindre fel i vissa fall kan uteslutas då dessa inte skulle påverka det totala marknadsvärdet och dels så påverkar det kravet som köparen kan ställa. Även om ett fel kostat köparen 100 000 kr att åtgärda kan det hända att denne endast har rätt till hälften om marknadsvärdet endast påverkats med 50 000 kr.
2. Ha koll på undantagen.
Även om försäkringen stadgar att den gäller dolda fel kan det fortfarande hända att försäkringen inte täcker vissa typer av dolda fel. Vanliga felsorter som inte täcks av en dolda fel försäkring är tekniska saker som vitvaror, värme, ventilation, eldstad m.m. samt fel belägna utanför byggnaden som altan, uterum, terrass och dylikt. Kolla därför om och vad din dolda fel försäkring innehåller för undantag.
3. Kolla hur länge dolda fel försäkringen gäller.
Som säljare har man ett ansvar avseende dolda fel för en tid om 10 år vilket är väldigt länge. En försäkring kan dock gälla för en kortare tid än så även om den klara huvudregeln är att den gäller lika länge som ditt ansvar. Det innebär att du, för en ganska lång tid efter att försäkringen löpt ut, kan bära hela ansvaret om köparen skulle göra gällande ett dolt fel. Kolla därför alltid hur längre försäkringen gäller.
4. Reklamera snarast till ditt försäkringsbolag.
Om du får ett krav riktat mot dig som säljare är det viktigt att du reklamerar detta till ditt försäkringsbolag snarast. En första anledning till att du bör reklamera så snart du får kravet är att det i ditt avtal troligen finns en klausul som stadgar denna skyldighet. Sanktionen om denna förpliktelse ej uppfylls kan vara att försäkringsbeloppet (som ska vara hela skadan) sätts ned i skälig grad. Det är även viktigt att du reklamerar detta snarast för att undvika onödig konflikt. Om du har en dolda fel försäkring så ska köparen, som huvudregel, rikta sitt krav direkt mot försäkringsbolaget. Du som säljare hålls således utanför (se punkten 5).
5. Vad ska du göra om du får ett krav mot dig?
Att försäkringen täcker dolda fel säger ingenting om hur regleringen av försäkringsfallet kommer att utspela sig i praktiken. Att du som säljare har en dolda fel försäkring innebär oftast att köparen ska vända sina krav direkt mot försäkringsbolaget. Försäkringsbolaget kommer då själva ta ställning till om de fel som göra gällande verkligen är dolda fel som täcks av försäkringen. Det är därför viktigt att du som säljare för så lite dialog som möjligt med köparen utan låter försäkringsbolaget föra din talan. Om du vitsordar någon kostnad brukar det innebära att försäkringen inte gäller.
6. Köparen kan fortfarande vända sig mot dig som säljare.
Om köparen inte lyckas få ut någon ersättning från försäkringsbolaget kan det hända att köparen vänder sig mot dig som säljare direkt. Om så är fallet bör du snarast informera försäkringsbolaget om detta då försäkringen kan innefatta bistånd vid ev. tvist som t.ex. ombudskostnader.
Om så inte är fallet behöver du stå dina egna processkostnader om en tvist uppstår. Du bör fortfarande inte vitsorda något belopp då, som ovan nämnt, vitsordade belopp nästan aldrig täcks av försäkringen. Om du skulle förlora i rätten, att det anses vara ett dolt fel, bör du reklamera detta till försäkringsbolaget för att få ut det belopp som tilldömdes motparten. Du har dock som huvudregel ingen rätt att få ut dina processkostnader.
På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av arbete med både dolda fel och försäkringsfrågor. Med ett stort antal handläggningar av ärenden har vi fått en djup insikt i komplexiteten i arbetet. Tveka inte att höra av dig!