Det är roligt att köpa hus, men det innebär också ett stort ansvar eftersom det rör sig om en stor investering. Fastighetsköpet är ett av få avtal där lagen uppställer formkrav för att avtalet ska bli bindande. Trots att formkraven uppfylls kan det finnas ytterligare saker som avtalet bör innehålla. I denna artikel går vi igenom formkraven som gäller för köpeavtalen och vissa andra saker som kan vara bra att tänka på.
Fastighetsköpet regleras i jordabalken (JB). Där anges att köp som inte uppfyller jordabalkens formkrav är ogiltiga. För att formkraven ska vara uppfyllda krävs att:
- Avtalet är skriftligt.
- Avtalet är bevittnat
- Att avtalet en överlåtelseförklaring. En förklaring som anger att fastigheten övergår till annan ägare.
- Att köpeskillingens storlek (fastighetspriset) anges.
- Att båda parter skriver under.
Om det finns flera ägare till fastigheten ska alla skriva under. Om fastigheten ägs av en make men utgör en permanentbostad, måste båda makarna som huvudregel samtycka skriftligt till försäljningen. Fastighetsköpet bör även bevittnas av två vittnen som också skriver under handlingen. Bevittning bör ske eftersom det krävs för att en lagfartsansökan inte ska förklaras vilande av lantmäteriet.
Det finns också begränsningar på att ställa krav i fastighetsköp. Huvudregeln är att fastighetsförvärvet inte är giltigt om dess fullbordan är beroende av villkor. Men det finns undantag. Ett återgångsvillkor innebär att köpet återgår om vissa villkor som anges i köpekontraktet inte uppfylls. Ett sådant villkor får gälla i maximalt 2 år och ska anges i både köpebrev och köpekontrakt. Tvåårsregeln gäller dock inte för erläggande av betalning om det skrivs i avtalet att köpet inte fullbordas för ens betalning erläggs, återgång på bristande betalning kan därför avtals om under så lång tid som kredit givits för betalning.
Köpeavtal och köpebrev
Ett köpeavtal/kontrakt innehåller ofta ett krav på köpebrev. Ett köpebrev är en handling som skrivs under när köpeskillingen betalas. När parterna bestämmer sig för att använda sig av köpebrev innebär det att köpet är fullbordat när betalningen sker. Köpebrevet blir som ett kvitto på husköpet. Eventuella villkor som gällde för köpets fullbordande som stod med i köpekontraktet måste då skrivas in i köpebrevet för att fortsättningsvis vara gällande.
Det är vanligt att man också tecknar ett handpenningsavtal. Där köparen av fastigheten erlägger en handpenning som säkerhet för att denne inte ska dra sig ur husköpet. Det kan vara bra att skriva in i köpekontraktet att handpenningen ska återgå om så allvarliga fel upptäcks vid besiktningen som ger rätt till hävning.
Undersök huset innan du skriver ett köpeavtal
Som husköpare har du en långtgående undersökningsplikt. Om det uppstår fel efter att du köpt huset är du i regel ansvarig för fel som du hade kunnat upptäcka. Domstolen gör en relativt sträng bedömning, därför är det bra att alltid kontrollera huset med hjälp av en besiktningsman.
Om du skulle hamna i en tvist i samband med ett husköp eller om du behöver hjälp att utforma ett avtal kan du kontakta oss.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att utforma köpeavtal och köpebrev.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.