Reglerna för andrahandsuthyrning skiljer sig åt beroende på om det rör sig om en bostadsrätt, villa eller hyresrätt. För privatägda bostäder gäller framför allt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad – vanligen kallad privatuthyrningslagen – samt bostadsrättslagen (1991:614). Nedan reder vi ut vad som faktiskt gäller och vad du bör ha koll på innan du hyr ut.
Andrahandsuthyrning av bostadsrätter
Andrahandsuthyrning av bostadsrätterAndrahandsuthyrning av bostadsrätter regleras i 7 kap. bostadsrättslagen (1991:614). Huvudregeln är att du behöver bostadsrättsföreningens styrelses godkännande innan uthyrning sker. En bostadsrättshavare som hyr ut utan styrelsens samtycke riskerar att få sin bostadsrätt förverkad – med uppsägning och avflyttning som följd.
Styrelsen kan dock inte neka samtycke godtyckligt. Har du ett godtagbart skäl – exempelvis studier på annan ort, tillfälligt samboförsök eller arbetsuppdrag i en annan stad – ska hyresnämnden kunna bevilja tillstånd om styrelsen vägrar utan befogad anledning. Praktiskt tips: ansök om samtycke skriftligen och dokumentera ditt skäl noga, det underlättar en eventuell prövning hos hyresnämnden.
En inneboende räknas inte som andrahandsuthyrning i lagens mening. Du behöver alltså inget styrelsegodkännande för att ta in en inneboende, oavsett om denne betalar hyra.
Andrahandsuthyrning av hus
Äger du en villa eller ett hus har du full frihet att hyra ut det – helt eller delvis – utan att behöva be någon om lov. Privatuthyrningslagen (2012:978) gäller dock även för villor och reglerar bland annat hyressättning och uppsägningstider.
Hur stor hyra får man ta ut?
Enligt privatuthyrningslagen måste hyran vara skälig, vilket innebär att den inte får överstiga bostadens kapitalkostnad och löpande driftskostnader.
Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde – oberoende av vad du faktiskt betalade. En avkastningsränta ett par procentenheter över Riksbankens referensränta har ansetts godtagbar (RH 2017:34). Driftskostnader är nödvändiga utgifter för bostaden, till exempel kostnader för el, vatten, värme och bostadsrättsföreningens månadsavgift.
Hyr du ut ett enskilt rum gäller samma princip: hyran ska proportionerligt motsvara den del av bostadens totala kapital- och driftskostnader som hyresgästen disponerar.
Vad händer om jag tar ut för hög hyra?
Uppstår en tvist om hyrans storlek kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära sänkning. Överstiger hyran påtagligt bostadens kapitalkostnad och driftskostnader är den oskälig, och hyresnämnden ska fastställa ett godtagbart belopp.
Den som hyr en hyresrätt i andra hand kan dessutom begära återbetalning av oskälig hyra upp till två år bakåt i tiden. Denna rätt till retroaktiv återbetalning saknas däremot för den som hyr en bostadsrätt eller villa. Är någon part missnöjd med hyresnämndens beslut kan det överklagas till hovrätten.
Uppsägningstid för privatägda bostäder
Privatuthyrningslagens regler om uppsägningstid är tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som försämrar hyresgästens situation i förhållande till lagen är ogiltiga.
Enligt lagen gäller en månads uppsägningstid när hyresgästen säger upp avtalet och tre månaders när hyresvärden gör det. Parterna kan komma överens om kortare uppsägningstid för hyresgästen – det är till dennes fördel – men inte om längre. Saknar hyresavtalet en uppsägningstidsklausul gäller lagens bestämmelser automatiskt.
Besittningsskydd
Besittningsskyddet i 12 kap. jordabalken ger hyresgäster i hyresrätter rätt att bo kvar även efter uppsägning. Privatuthyrningslagen innehåller inget motsvarande skydd. Den som hyr en bostadsrätt eller villa har alltså ingen rätt att få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja – något som är viktigt att känna till för båda parter i ett hyresförhållande.
(HQ)