Advokat bostadsrätt Stockholm: Information om tvister och dolda fel

Vad en advokat kan hjälpa dig med om du har en bostadsrätt och vad det innebär att bo i Stockholm. Vi beskriver olika slags tvister som kan uppstå och hur du kan få hjälp av en advokat i de olika situationerna.

Vad en advokat kan göra för dig med bostadsrätt:

  • Hur ser dina rättigheter och skyldigheter ut när du äger en bostadsrätt
  • Hjälp vid en bostadsrättstvist
  • Så här går en  överlåtelse av bostadsrätt till
  • Du kan häva ditt köp i vissa fall
  • Vad du ska göra om du upptäcker dolda fel

Att anlita advokat i samband med köp, försäljning eller ägande av bostadsrätt i Stockholm

Att själv äga sin bostad är en riktigt härlig känsla, och idag blir det allt vanligare att köpa bostadsrätter på grund av den ständigt ökande bostadsbristen. Men det är viktigt att ha koll på det juridiska innan du ska köpa din bostad, så att allt går rätt till och både du och säljaren blir nöjda med affären. En del tvister kan också uppstå när du väl köpt din bostadsrätt, till exempel mellan dig och bostadsrättsföreningen eller när du anlitar hantverkare för att renovera eller fixa något i lägenheten.

Du kan ta hjälp av en advokat när du köper, säljer eller äger en bostadsrätt i Stockholm, för att lösa juridiska frågor och eventuella tvister som kan uppstå. Att köpa eller sälja en bostadsrätt är viktiga händelser där mycket pengar är inblandade, och det är därför viktigt att allt går rätt och tryggt till. Tveka därför inte att kontakta en advokat som är kunnig inom bostadsjuridik om du har några frågor eller om du inte kommer överens med säljaren, köparen eller bostadsrättsföreningen.

Advokat bostadsrätt Stockholm: Information om tvister och dolda felVad är en bostadsrätt?

En bostadsrätt består av en andel av en ekonomisk förening, bostadsrättsföreningen, som ger dig rätten att bo i en av föreningens lägenheter. Förutom att köpa bostadsrätten så måste du också bli godkänd som medlem i föreningen för att få använda lägenheten. Bostadsrättsföreningen fungerar som en juridisk person som äger själva fastigheten, och genom att betala en avgift varje månad kan föreningen betala för alla de kostnader som uppstår i samband med förvaltningen av fastigheten. Advokat bostadsrätt Stockholm.

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som sköter förvaltningen, och styrelsens medlemmar väljs vid en föreningsstämma. Styrelsen beslutar gemensamt om vad som ska ske med fastigheten, och du som är intresserad av att vara med och bestämma kan själv gå med i styrelsen och delta på föreningens möten. Förvaltningen av fastigheten ska ske enligt föreningens stadgar, eventuella beslut som tas på föreningsstämman och enligt vad som står i bostadsrättslagen.

Dina rättigheter och skyldigheter som ägare av en bostadsrätt

Du som äger en bostadsrätt har både rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen, som det är viktigt att du känner till för att kunna avgöra om en tvist har uppstått. För det första måste du följa bostadsrättsföreningens regler och stadgar, och du måste också betala avgiften varje månad. Om du inte gör detta kan föreningen besluta att du blir av med din andel vilket leder till att du måste flytta och sälja din bostadsrätt. Detta kan förstås få negativa konsekvenser då du dels blir tvungen att hitta en ny lägenhet på Stockholms svåra bostadsmarknad, samtidigt som du kanske inte lyckas sälja din bostadsrätt till samma pris som du köpte den för.

En fördel med att bo i en bostadsrätt jämfört med ett hus är att det är bostadsrättsföreningen som tar hand om driften av själva fastigheten. Du vet precis hur hög avgiften är varje månad, och drabbas inte av några obehagliga överraskningar i form av extra utgifter som du inte räknat med vilket ofta kan ske när man äger ett hus. Däremot får du själv stå för underhåll och reparationer av din egen lägenhet. Detta kallas för yttre och inre underhåll, och ibland kan det vara svårt att veta var man ska dra gränsen mellan dessa två begrepp. Genom att med hjälp av en advokat kontrollera bostadsrättsföreningens stadgar och de lagar som är tillämpliga kan du få reda på om det är du eller föreningen som är ansvarig för skador i lägenhetens omkringliggande utrymmen.

Vad innebär en bostadsrättstvist?

Det är vanligt att tvister uppstår i samband med bostadsrätter, antingen för att säljare och köpare inte kommer överens, för att ägaren av en bostadsrätt är i konflikt med föreningen eller när en hantverkare anlitats för att renovera en bostadsrätt och resultatet inte blivit som önskat. Oavsett vad tvisten gäller kan det vara till stor hjälp att rådfråga en advokat eller jurist som är kunnig inom bostadsjuridik och har lång erfarenhet av tvister mellan hantverkare och beställare, bostadsrättsförening och bostadsrättsinnehavare eller av köprättsliga tvister.

Oavsett vad tvisten handlar om så uppstår den om en part framställer ett krav medan motparten bestrider kravet. De flesta tvister kan avgöras utanför domstol i form av en förlikning vilket innebär att man gör en överenskommelse som båda parter blir nöjda med. För att öka chansen att lyckas är det bra att be en advokat om råd. I sällsynta fall måste bostadsrättstvister tas vidare till domstol om parterna inte lyckas komma överens. Den som då lämnar in stämningsansökan kallas för käranden, och måste informera om syftet med tvisten, till exempel hur stort avdrag personen vill ha på priset på bostadsrätten vid felaktig ytangivelse, varför käranden anser att han eller hon har rätt till detta samt informera om de omständigheter som förklarar grunden till tvisten och vilken bevisning som finns.

Köprättsliga tvister

Köprättsliga tvister är de som kan uppstå i samband med eller efter köpet av en bostadsrätt. Då är det säljaren och köparen som inte kommer överens, till exempel om dolda fel upptäckts, om en nyproducerad bostadsrätt inte står färdig i tid eller om bostadsrättens yta inte är korrekt angiven i kontraktet.

Vid försäljning av en bostadsrätt anlitas oftast en mäklare, som har ett delat ansvar gentemot både köparen och säljaren. Mäklaren måste presentera korrekta uppgifter om bostaden, och se till att själva försäljningsprocessen går till på rätt sätt. Men ansvaret begränsas till viss del av friskrivningsklausuler, och ofta är det säljaren och köparen som har det största ansvaret för att köpet och överlåtelsen av bostadsrätten går rätt till.

Advokat bostadsrätt Stockholm: Information om tvister och dolda felÖverlåtelse av bostadsrätt

När bostadsrätten är såld måste den överlåtas från säljaren till köparen, och i samband med detta finns det en hel del regler som måste följas. Till exempel har varje förening särskilda regler som måste uppfyllas av nya medlemmar, och du måste också se över villkoren i köpekontraktet. För att överlåtelsen ska gälla krävs att köparen blir medlem i bostadsrättsföreningen, och detta sker genom en ansökan till styrelsen. Om du har köpt en bostadsrätt men styrelsen nekar dig medlemskap i föreningen kan du oftast överklaga beslutet, och då kan det också vara klokt att rådfråga en advokat om vilka rättigheter du har.

Dolda fel

Det är säljaren som är ansvarig för eventuella fel i en bostadsrätt som upptäcks inom två år efter att köparen har tillträtt bostaden. Men det kan ibland vara svårt att bevisa om felet kunde ha upptäckts eller förutspåtts av säljaren innan köpet och om det i så fall hade påverkat lägenhetens marknadsvärde. Dolda fel kan till exempel handla om fuktskador i våtutrymmen, brännskador på ledningar på grund av felmonterad belysning eller felaktig dränering.

Du som köper en bostadsrätt har undersökningsplikt, vilket innebär att det är ditt ansvar att undersöka lägenhetens skick innan du genomför köpet. Till dolda fel räknas bara sådana fel som inte kan ha upptäckts vid en noggrann undersökning, och därför är det mycket viktigt att du kontrollerar lägenhetens våtutrymmen, belysning, garderober och annat för att om möjligt upptäcka uppenbara fel och problem. Säljaren har däremot upplysningsplikt, som innebär att han eller hon måste informera om skador som kan vara svåra att upptäcka innan köpet går igenom.

Om ett dolt fel upptäcks och kan bevisas måste säljaren betala ersättning till köparen. Men tvister som gäller felansvar i samband med försäljning av en bostadsrätt kan ofta bli komplicerade, och då är det säkrast att du vänder dig till en advokat eller jurist. För att minska kostnaderna kan du se efter om du kan få tillgång till rättsskydd via din hemförsäkring, vilket kan göra det lättare för dig att ta steget att anlita en advokat för att lösa tvisten. Du hittar mer information om dolda fel från Mäklarsamfundet.

Nyproduktion av bostadsrätter

När man köper en nyproducerad bostadsrätt förväntar man sig ett fräscht och felfritt boende som står redo på tillträdesdagen. Men tyvärr kan en del byggbolag inte uppfylla dessa förväntningar, och det kan dessutom vara lite extra komplicerat att veta vem som är ansvarig för olika problem som kan uppstå vid ett köp av en nybyggd bostadsrätt.

Det finns självklart många fördelar med att köpa nyproducerat, till exempel att du slipper budgivningar, att bostaden är ny och fräsch och att bostaden genomgår en ordentlig besiktning innan inflyttning. Däremot är det ofta svårt för byggbolagen att planera exakt datum för färdigställande av fastigheten, och det är inte ovanligt att det angivna inflyttningsdatumet skjuts framåt i tiden. Du kan också behöva betala bokningsavgift och förhandsavgift långt innan du faktiskt kan flytta in. Det kan även vara svårare att veta vem som är ansvarig för eventuella fel i bostaden.

Är det byggbolaget, den nya bostadsrättsföreningen eller kanske du själv som köpare som är skyldig att åtgärda eventuella fel som uppstår? Detta kan variera en del beroende på vad som står i kontraktet och de tre olika avtal som man generellt brukar skriva under vid ett köp av en nyproducerad bostadsrätt, nämligen ett bokningsavtal, ett förhandsavtal och ett upplåtelseavtal. Om du är tveksam till vad som gäller om du hamnar i tvist med byggbolaget eller bostadsrättsföreningen kan du kontakta en advokat som kan hjälpa dig med tvistelösningar, förhandlingar eller rådgivning till styrelsen.

Felaktig ytangivelse

Idag när priserna på bostadsrätter är högre än någonsin är det otroligt viktigt att bostadens yta är rätt angiven i köpekontraktet, eftersom bara en kvadratmeter mer eller mindre kan innebära en mycket stor prisskillnad. Om du märker att ytan på din nya bostadsrätt inte är lika stor som den yta som anges i köpekontraktet kan du ha rätt till ett avdrag på bostadens pris. Men det är också köparens skyldighet att kontrollera bostaden innan köpet.

Om säljaren har reserverat sig för att lägenhetens yta kanske inte stämmer, antingen muntligt eller i köpeavtalet, kan det vara svårt att få någon ersättning. Därför är det viktigt att du noga kontrollerar lägenhetens yta i köpeavtalet, och om det finns några som helst tveksamheter är det bäst att kontrollmäta den innan köpet går igenom. Om du ändå drabbats av en felaktig ytangivelse och upptäcker detta inom två år efter köpet kan du antingen själv eller med hjälp av en advokat begära ett avdrag på priset.

Hävning av köp

Ibland kan man av olika anledningar ångra sitt köp av en bostadsrätt, och då finns det i vissa fall möjlighet att häva köpet. Det som gäller då är att det måste finnas dröjsmål eller fel som är av väsentlig betydelse för köparen. En hävning av köpet är vanligare när det gäller nyproducerade lägenheter, vilket ofta beror på dröjsmål när lägenheten till exempel inte står färdig i tid. När det gäller försäljning av redan färdiga bostadsrätter handlar det däremot om olika typer av fel som inte upptäckts innan köpet.

Det kan också gå att häva köpet om säljaren orsakar en försämring av bostadens skick innan tillträdet eller inte ger köparen tillgång till bostaden. Utöver att få tillbaka kostnaden för bostadsrätten kan du som häver ett köp också få ytterligare skadeståndsersättning om avtalsbrottet orsakat extra kostnader.

Om du funderar på att häva ditt köp av en bostadsrätt bör du tänka på att du kan bli skadeståndsskyldig gentemot säljaren om du inte har korrekta skäl för hävningen. Därför är det bäst att rådfråga en advokat innan du bestämmer dig för hur du ska göra. Detsamma gäller om du är säljare av en bostadsrätt och köparen inte fullföljer kontraktet, eftersom du då kan ha rätt till skadestånd för de extra kostnader som uppstått.

Tvister mellan bostadsrättsförening och bostadsrättsinnehavare

Att försäljningen av en bostadsrätt är klar innebär inte att risken för att tvister ska uppstå är över. Tvister mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare är tvärtemot ganska vanliga, och ofta handlar de om fel och skador och var man ska dra gränsen mellan föreningens och lägenhetsägarens eget ansvar eftersom detta ibland kan vara svår att avgöra utan juridisk hjälp.

Fel och skador

En av de vanligaste orsakerna till tvister mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare är vem som är ansvarig för eventuella fel som upptäcks eller nya skador som uppstår i en fastighet. Som vi nämnde tidigare så kan det ibland vara svårt att avgöra vad som hör till yttre och inre underhåll, där det är föreningen som ska stå för det yttre underhållet medan ägaren av bostadsrätten ska stå för det inre underhållet. Denna typ av tvister kan till exempel handla om vem som är ansvarig för vattenskador i badrummet, fuktskador eller skadedjur i lägenheten.

Det kan vara svårt att själv avgöra sådana tvister mellan bostadsrättsföreningen och ägaren av en lägenhet eftersom man måste konsultera både bostadsrättsföreningens stadgar, bostadsrättslagen samt försäkringsbolagens villkor. Då är det oftast bättre att rådfråga en advokat som kan förtydliga var gränsen mellan lägenhetsägarens och föreningens ansvar faktiskt går.

Andrahandsuthyrning

Det blir allt vanligare att hyra ut bostadsrätter i andra hand, till exempel vid en längre vistelse utomlands eller som nybliven sambo i partnerns lägenhet. Då krävs alltid ett medgivande från bostadsrättsföreningens styrelse, och vid ett negativt besked kan det ibland uppstå tvister eftersom reglerna inte är helt tydliga. Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand men får ett nej från styrelsen kan du ta frågan vidare till Hyresnämnden som prövar din ansökan igen. Det kan också vara praktiskt att rådfråga en advokat om du vill hyra ut din bostadsrätt i Stockholm för att få ett snabbt och klart besked om det är möjligt eller inte.

Renovering och andra förändringar av lägenheten

Många som köper en bostadsrätt vill genast sätta igång att renovera och fixa i lägenheten för att sätta sin egen personliga prägel på den. Fördelen med en bostadsrätt till skillnad från en hyresrätt är att man har stor frihet att själv ändra på lägenheten, vilket kallas för inre underhåll. Men det finns ändå en del begränsningar som man måste hålla sig till för att inte få problem med bostadsrättsföreningen. Till exempel får man inte göra ingrepp i bärande konstruktioner utan medgivande från styrelsen, och man får inte heller genomföra ändringar som orsakar skada eller olägenhet för föreningen. Om du vill genomföra en förändring av din bostadsrätt som styrelsen inte går med på kan du ta frågan vidare till Hyresnämnden, eller låta tingsrätten pröva tvisten med styrelsen efter att ha anlitat en advokat.

Tvister mellan hantverkare och beställare

Att anlita en hantverkare för att renovera eller fixa något i din bostadsrätt är ofta ett smart beslut, eftersom du då får jobbet gjort på ett professionellt sätt och själv kan lägga tiden på annat. Men i sällsynta fall kan det gå riktigt fel om resultatet inte alls blir som du tänkt dig. Trots allt handlar det ofta om en hel del pengar, och då är det självklart viktigt att du blir nöjd med både det utförda arbetet och priset. Därför är det viktigt att aldrig betala hantverkaren innan du har godkänt arbetet. Om du märker att något gått fel eller inte blev som du tänkt dig är det viktigt att du i stället genast reklamerar felet till det företag som utfört arbetet. Du måste även kunna bevisa felet, så därför bör du inte rätta till det själv.

Se till att reklamera på ett sätt som gör att du kan bevisa att reklamationen faktiskt har gjorts, till exempel via mail. Reklamationen måste också ske inom skälig tid, vilket brukar sägas vara omkring två månader efter att felet har upptäckts. Det är alltid lättare att avgöra vad som gått fel om du i förväg upprättat ett avtal med hantverkaren, och i annat fall är det oftast nödvändigt att anlita en besiktningsman som kan göra en oberoende bedömning.

Om företaget som utfört jobbet inte erkänner felet uppstår en tvist, och detsamma gäller om de begär ett pris som är mer än 15 % högre än det som avtalats. Om du är involverad i en tvist med hantverkare som du anlitat för ett arbete i din bostadsrätt kan du kontakta en advokat som har erfarenhet från entreprenadärenden och kan hjälpa dig med bland annat tvistelösning med hantverkaren, skador och försäkringsärenden samt rådgivning gällande dolda fel.

Rättsskydd från ditt försäkringsbolag

Många bostadsrättstvister omfattas av ett rättsskydd från ditt försäkringsbolag, och ofta räcker det med en vanlig hemförsäkring som då kan täcka större delen av kostnaden. En rättsskyddsförsäkring gäller om en tvist uppstått med en motpart, och om tvisten kan prövas i tingsrätten. För att ta reda på om du kan utnyttja rättsskyddet från ditt försäkringsbolag måste du eller ditt ombud skicka in en skriftlig ansökan. Möjligheten att få ersättning för advokatkostnader vid en bostadsrättstvist innebär att du minskar kostnaderna och samtidigt kan få den professionella hjälp du behöver för att försöka lösa tvisten som uppstått i samband med din bostadsrätt.

Tveka inte att ta hjälp av oss

Eftersom bostadsrättsjuridik kan vara ganska komplicerad är det alltid en bra idé att rådfråga eller anlita en advokat. Trots allt har du investerat en stor summa pengar i din bostadsrätt, och det är viktigt att du trivs och känner dig trygg med ditt köp. Detsamma gäller om du är säljare av en bostadsrätt och en tvist har uppstått med köparen.

Det är ofta svårt att avgöra vilket ansvar du själv har som bostadsrättsägare och vilket ansvar som är föreningens, och det kan också vara krångligt att veta hur man ska agera vid upptäckt av till exempel dolda fel, vid hävning av köp eller felaktig ytangivelse. Oavsett vilken typ av tvist som kan tänkas ha uppstått mellan dig och säljaren, köparen, bostadsrättsföreningen eller hantverkare kan vi hjälpa dig med råd och vägledning, och du som har en hemförsäkring kan dessutom få rättsskydd från ditt försäkringsbolag som täcker en del av kostnaden.