Besittningsrätt – 7 svar om besittningsskyddet

, Besittningsrätt – 7 svar om besittningsskyddetDu som hyr en lägenhet, oavsett lokal eller bostad, har ett besittningsskydd. Besittningsskyddet ser dock lite annorlunda ut beroende på om du hyr en lokal eller bostad. Det tillkommer även vissa regler för hur besittningsskyddet uppstår och hur man ev. kan bli vägrad förlängning. Regelverket för hur besittningsskydden fungerar är dessvärre både krångligt och omfattande i vilket det nästan krävs djupgående juridiska kunskaper för att bilda sig en bra uppfattning. Här kommer 7 svar på 7 frågor som är vanliga gällande besittningsrätt.

1. Vad är skillnaden mellan hyra av bostad och hyra av lokal?

Du som hyr en bostadslägenhet har, om inget undantag stadgas, ett s.k. direkt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet innebär att du har en lagstadgad rätt till förlängning om inte hyresvärden har ett giltigt skäl. Vad som räknas som giltigt skäl nämns i 12 kap. 46§ jordabalken (1970:994) vilket bl.a. innefattar om skäl till förverkande/vräkning föreligger (t.ex. ej inbetalad hyra eller störningar) eller om fastigheten ska rivas. Även om hyresvärden har ett giltigt skäl att begära att hyrestagaren ska flytta ut så har hyresvärden, i vissa fall, en skyldighet att hänvisa hyrestagaren till en ny bostadslägenhet. En sådan situation är när fastigheten ska rivas.

Det direkta besittningsskyddet föreskriver även att det är hyresvärden som måste vidta en aktiv handling att säga upp hyresavtalet eller anmoda hyrestagaren att flytta ut, detta gäller även tidsbegränsade avtal. Om således hyresvärden inte ber hyrestagaren att flytta ut vid avtalets upphörande förlängs således hyresförhållandet, i vissa fall till obestämd tid.

Du som hyr en lokal har, om inget undantag stadgas, ett indirekt besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär inte att du ha en rätt att behålla lokalen under de förhållanden som nämndes gällande bostäder, istället har du som hyr en lokal rätt till skadestånd. Skadeståndet stadgas i 12 kap. 58b§ jordabalken (1970:995) och ska motsvara 12 månaders hyra. Om hyran är rörlig kan man beräkna denna som ett snitt över vad årshyran skulle ha blivit. Hyresgästen kan även, i skälig omfattning, få skadestånd gällande inkomstförlust samt ersättning för renoveringsåtgärder som hyresgästen vidtagit i lokalen. För att få ersättning för renoveringsåtgärder krävs att dessa ska ha utförts med hyresvärdens samtycke.

2. När börjar besittningsskyddet löpa?

Du som hyr kommersiellt av en näringsidkare i första hand har besittningsskydd redan från första dagen gällande bostäder. Huvudregeln för besittningsskydd stadgas i 12 kap. 45§ 1st 1 meningen jordabalken (1970:994). Från denna huvudregel stadgas ett antal undantag och möjligheter att bestämma besittningsskyddet själv genom avtal (se nedan). Kommersiell uthyrning i första hand undantas inte av något undantag. I annat fall börjar besittningsskyddet löpa efter en viss karenstid, t.ex. två år vid andrahandsuthyrning.

Vid hyra av lokal börjar skyddet löpa när förhållandet varat i minst 9 månader.

Fristen om 9 månader gäller oavsett typ av lokal i vilket man här inte tillämpar olika frister som vid bostad.

3. Gäller besittningsskyddet vid uthyrning i andrahand?

Besittningsskyddet kan i vissa fall gälla vid uthyrning i andrahand och uthyrning fritidslägenhet om dess är bostäder.

Av detta följer at du som hyr en bostad i andrahand i vissa fall kan åtnjuta besittningsskydd, även mot privata aktörer. För att detta ska gälla krävs det dock att hyresförhållandet varat i två, på varandra följande, år eller mer. Besittningsskyddet gäller däremot inte om andrahandsuthyrningen avser en del av hyresvärdens egna bostad (jfr. lag (2012:978) om uthyrning av privatbostad)). Med egen bostad avses i detta sammanhang det lägenhet som hyresvärden brukar som sin bostad rent faktiskt. Om hyresvärden således innehar två eller fler bostadsrätter, eller helt enkelt inte bor på adressen, varav ena hyres ut och ena bebos av hyresvärden, så anses den uthyrda lägenheten inte vara hyresvärdens bostad. Den räknas då som kommersiellt uthyrd. Vad gäller uthyrning av fritidslägenhet gäller samma regler men med en skillnad. För att uppnå besittningsrätt måste hyresförhållandet endast varat i minst nio månader istället för två år.

Andrahandshyresgäster har ett indirekt besittningsskydd gällande lokaler.

Andrahandshyresgäster har ett indirekt besittningsskydd på samma sätt som förstahandshyresgästen. Detta innebär även att andrahandshyresgästen har rätt till skadestånd om förlängning vägras utan giltigt skäl.

4. Kan man avtala bort besittningsskyddet?

Det direkta besittningsskyddet för bostäder kan avtalas bort i vissa fall.

För att avtala bort det direkta besittningsskyddet gäller dock, till skillnad från hyresavtalet i övrigt, vissa formaliaregler. För det första måste avtalet vara skriftligt. Det innebär alltså att man inte kan avtala om detta muntligt vid ingåendet av själva hyresavtalet. Det spelar ingen roll på vems initiativ besittningsskyddet avtalades bort. För det andra måste avtalet om åsidosättande av besittningsskyddet upprättas på en särskild handling. Av detta följer att en klausul i hyresavtalet inte räcker, utan avtalet måste finnas separat vid sidan av övriga hyresavtalet. Att så måste ske betonar vikten av att båda parterna, särskilt hyrestagaren, är väl medveten om att denna inte har något besittningsskydd.

Utöver detta måste avtalet om besittningsskyddet även godkännas av hyresnämnden vilka även kan neka till godkännandet. Hyresnämndens godkännande krävs dock inte i följande fall;

  • (A) Om parterna avtalar bort besittningsskyddet efter det att avtalet ingåtts om hyran avser en lägenhet där besittningsskyddet ska ha uppstått. Av detta följer att ett sådant avtal inte behövs t.ex. vid uthyrning av hyresvärdens bostad.
  • (B) Om överenskommelsen avser att hyresvärden ska flytta in i eller överlåta ett en- eller tvåfamiljshus och avtalet upphör inom fyra år från dess att hyresförhållandet började.
    (C) Om upplåtelsen avser en bostadsrätt eller en hyresrätt som hyresvärden önskar flytta in i eller överlåta bostaden och avtalet upphör inom fyra år från dess att hyresförhållandet uppstod.
  • (D) Om upplåtelsen avser en ägarlägenhet, som inte ingår i en näringsverksamhet, som hyresvärden önskar flytta in i eller överlåts om avtalet upphör inom fyra år från dess att hyresförhållandet uppstod.

Vid avtal om åsidosättande av besittningsskyddet måste ev. maka eller sambo godkänna avtalet. Detta gäller om maka eller sambon har in bostad i lägenheten även om makan eller sambon inte står som hyresgäst.

5. Kan man avtala bort besittningsskyddet för lokaler?

Vad gäller lokaler kan man också avtala bort det indirekta besittningsskyddet i vissa fall.

För att avtala bort det indirekta besittningsskyddet måste samma formaliaregler uppfyllas som för bostäder; alltså att det är skriftligt och i en separat handling.

Ett avtal om att det indirekta besittningsskyddet är som huvudregel giltigt. Om dock avtalet om att inget besittningsskydd gäller ingås innan dess att det indirekta besittningsskyddet börjar gälla, 9 månader, behövs hyresnämndens godkännande. Hyresnämndens godkännande behövs dock inte om;
a. Om lokalen, oavsett förstahand eller andrahand, sa brukas av hyresvärden och hyresförhållandet upphör inom fem år från dess att hyresförhållandet uppstod.
b. Om hyresvärden, gällande andrahand, och förstahandshyresgästen inte kommer att förlänga avtalet.

6. Har man rätt att bo kvar i sin bostad om man anser att man har rätt till förlängning?

Om det föreligger en tvist om rätt till förlängning föreligger har hyresgästen rätt att bo kvar till tvisten är avslutad gällande bostäder.

Om hyresgästen och hyresvärden inte kommer överens om rätt till förlängning ligger det på hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detta ska ske senast inom en månad från dess att hyresförhållandet upphört. Sägs ett hyresavtal upp per den 1 juni ska hyresvärden alltså ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden den 1 juli. Om inte så sker är uppsägningen utan verkan. Det kan dock hända att hyresnämnden beslutar att utflytt ska ske innan dess att domen vinner laga kraft. Då är det bara att flytta ut.

För att hyresvärden ska ha rätt att säga upp hyresavtalet måste denna ha ett giltigt skäl, som nämndes ovan. Vad som räknas som ett giltigt skäl stadgas i 12 kap. 46§ jordabalken (1970:994). Den lista som där anges är uttömmande. 10 punkten i listan tillåter dock en mer abstrakt bedömning i vilket ej stadgade skäl kan föranleda vägran att förlänga avtalet.

7. Vad gäller om man sagt upp hyresavtalet för en lokal?

En hyresgäst till en lokal har inte rätt att bo kvar i lokalen även om tvist föreligger.

Det indirekta besittningsskyddet innebär, som ovan nämnt, ingen rätt att stanna kvar i lokalen utan en rätt till ersättning.

Skulle hyresvärden vägra förlängning ska skälet till detta anges per brev till hyresgästen. I brevet ska skälet till nekad förlängning anges tillsammans med ev. villkor om förlängning. Vägrar hyresgästen att godta de ändrade villkoren, eller i annat fall måste flytta, ut har hyresgästen rätt till ersättning. Hyresvärden kan dock vägra att lämna ersättning om något av de i 12 kap. 57§ jordabalken (1970:994) stadgade skälen är tillämpligt. Hyresvärden har dock inte rätt att ändra avtalsvillkoren under den tid en tvist föreligger angående hyresvillkoren eller ersättningsrätten.

Ring, vi hjälper dig