En entreprenad är ett avtal om uppförande, reparation eller rivning av byggnader eller anläggningar. I dessa avtal brukar parterna nästan alltid välja att använda standardavtal. I denna artikel förklarar vi på ett enkelt sätt vilka juridiska regler som gäller för entreprenader. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av entreprenadrätt. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Vad är entreprenadrätt?
Entreprenadavtal är speciella tjänsteavtal där någon får i uppdrag att utföra ett arbete på annans fastighet. Entreprenören står inte i ett anställningsförhållande till beställaren.
Kommersiella entreprenader brukar ske i tre faser
- Projektering där utredningar och ritningar tas fram av konsulter
- Upphandling när beställaren bestämmer sig att skriva avtal med en viss entreprenör
- Byggande när entreprenadavtalet har undertecknats och själva arbetet sker, och som brukar avslutas med en slutbesiktning när byggnaden eller anläggningen står klar
Entreprenader brukar delas in i två olika typer
- Utförandeentreprenad. Här är det beställaren som har utfört projektering och plan för byggandet. Entreprenören har endast i uppdrag att utföra det som denne har blivit instruerad, och ansvarar därför inte för funktionsfel eller andra fel som uppstår p.g.a. feldesign.
- Totalentreprenad. Här är det istället entreprenören som har ansvar för stora delar av projekteringen och därmed också har ett ansvar för fel p.g.a. design och konstruktion.
Regler som gäller om beställaren är konsument
Om beställaren är konsument gäller reglerna i konsumenttjänstlagen. Avtalsinnehåll som innebär sämre villkor för beställaren än vad som anges i lag är ogiltiga, men det går att avtala om bättre villkor för konsumenten.
En av de viktigaste reglerna är att entreprenören har en generell omsorgplikt mot beställaren. Detta innebär bl.a. att
- Entreprenören har en skyldighet att avråda beställaren från sin tjänst i situationer där det är uppenbart att det tänkta arbetet inte kan vara till rimlig nytta för beställaren. Det kan t.ex. handla om att installera en mycket dyr värmeanläggning i ett hus som troligtvis behöver rivas eller totalrenoveras så att anläggningen kommer behöva göras om igen.
- Om de beräknade kostnaderna för entreprenaden kommer vara betydligt högre än vad beställaren hade kunnat räkna med måste entreprenören meddela beställaren och avvakta i väntan på om denne vill fortsätta.
- Reklamationstiden för fel ligger mellan två månader och tio år för beställaren.
- Entreprenören är skyldig att på beställarens begäran ställa ut en specificerad räkning för tjänsten. Räkningen skall göra det möjligt för beställaren att bedöma det utförda arbetets art och omfattning. I den mån tjänsten inte har utförts mot fast pris skall det även framgå av räkningen hur priset har beräknats.
Det är dock vanligt att standardavtal som är förenliga med konsumenttjänstlagens regler tillämpas. Ett exempel på ett sådant avtal är Allmänna bestämmelser om småhusentreprenader (ABS), som kontinuerligt uppdateras. Just nu är det ABS 18 som är standard.
Ett annat sådant standardavtal är Hantverkarformuläret 14.
Regler som gäller om beställaren är näringsidkare
När beställaren är en näringsidkare finns istället ingen specifik lag som reglerar avtalet. Istället gäller de standardavtal som är mycket vanligt förekommande samt tolkning av dessa i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer och kringliggande lagar. Konsumenttjänstlagen och köplagen som inte är direkt tillämpliga kan i dessa situationer alltså tjäna som vägledning.
De två absolut vanligaste standardavtalen är AB 04 för utförandeentreprenader och ABT 06 för totalentreprenader.
Vid större kommersiella entreprenader är det också mycket vanligt med skiljeklausuler som innebär att en eventuell tvist måste lösas genom skiljeförfarande istället för offentlig domstol.1
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig upprätta och tolka entreprenadavtal
- Ha koll på vem som är ansvarig för vad
- Lös tvisten smidigt och kostnadseffektivt genom att tidigt ta kontakt med en erfaren jurist på entreprenad
- Vi hjälper dig vid avtalsbrott
Tvistlösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper sig förhandla med motparten
1 Mer om detta kan du läsa här. Länk till artikeln ”Skiljeförfarande”.