Att utföra ett stambyte i en fastighet innebär en renoverings/entreprenadåtgärd där man byter de rör för vatten och avlopp som är kopplade till varje lägenhet/enhet i byggnad. Vatten och avlopp är en av de mest grundläggande funktionerna, särskilt i bostäder, i vilket underhåll av dessa rör är otroligt viktigt. Trots detta är många fastighetsägare skeptiska för om, när och hur stambyte ska ske eftersom åtgärden innebär enorma ingripanden. Det är vanligt att de personer som hyr eller äger lägenheten med bostadsrätt behöver en ersättningslägenhet under den tid som stambytet utförs. Åtgärden innebär således ofta både höga kostnader och reducerade intäkter, åtgärden är dock ofta nödvändig.
Således är det otroligt viktigt att stambytet blir rätt så att inga, eller så få som möjligt, följdkostnader uppstår som man inte räknat med. Här kommer 10 saker att tänka på vid stambyte som du bör tänka på. Denna artikel är absolut inte uttömmande.
1. Anlita en kompetent entreprenör.
Ofta kostar en entreprenör väldigt mycket i vilket kunden ofta väljer entreprenör efter den som lämnar lägst, eller lägre, offert. Att så sker är logiskt eftersom alla förstår att man inte har obegränsat med pengar. Tänk dock på att även granska entreprenören efter omdömen. En entreprenör som gör fel kan vålla enorma kostnader i form av fördröjningar även om man har en garanti. Man bör således vara sparsam men man får inte vara snål.
Ett tips för hur man kan kolla upp entreprenören är helt enkelt att höra sig för med tidigare kunder. Ibland visas även betyg av både kunder och föreningar som du kan använda som en riktlinje vart du bör söka.
2. Planera i god tid innan.
Att anlita en entreprenör som både är kompetens och som kan utföra stambytet inom ett rimligt pris är inte alltid lätt att hitta. Du bör därför börja leta efter en entreprenör i god tid innan. Även om du hittar entreprenören snabbt så bör du tänka på att entreprenören måste utreda vad som måste göras. Särskilt när det gäller rör/stammarna krävs ofta väldigt omfattande åtgärder vilka även tar tid. Att utföra åtgärderna innan en komplett utredning innebär ofta fördröjningar och även förhöjda kostnader, särskilt om något går fel p.g.a. bristande utredning.
3. Du bör avtala om pristak och en fast tidsplan.
Ofta kan en entreprenör inte säkert säga hur många arbetstimmar som måste läggas ned eller exakta priset för material, transport, städning m.m. Att så är fallet är inte ovanligt i vilket man som kunde ibland måste acceptera det.
Det man däremot kan göra är att i vart fall avtala om ett pristak. Detta går till som att man helt enkelt avtalar om ett maximalt antal arbetstimmar, materialkostnader m.m. En sådan klausul är vanligt förekommande.
4. Vet vilket regelverk som gäller.
Avseende tjänster överhuvudtaget, särskilt entreprenadtjänster, finns ingen riktig fast lag mellan privatpersoner. Entreprenadrätten som sådan regleras däremot till stor del genom standardavtal som utfärdas av BKK (Byggandet Kontaktkommitté). Två av de vanligaste avtalen som förekommer är bl.a. AB 04 (avser utförandeentreprenad), ABT 06 (avser totalentreprenad) och ABK 09 (avser konsulttjänster). Beroende på vilket entreprenadavtal som tillämpas ser reglerna om t.ex. felansvar och ansvarsfördelning lite annorlunda ut. Det är därför bra att veta vilket avtal som ska tillämpas på just det arbete du beställer.
Om du handlar tjänsten som konsument, även privata fastigheter kan behöva stambyte, går ni efter konsumenttjänstlagen (1985:716). Regelverket är tvingande till konsumentens fördel om inget annat uttryckligen stadgas. Regelverket är även, som huvudregel, mycket mer förmånligt för kunden än standardavtalen.
5. Räkna med vissa extrakostnader.
Huvudregeln, oavsett om ni använder ett standardavtal eller konsumenttjänstlagen, är att det pris som avtalats om ska gälla. Om ni dock har avtalat om ett ungefärligt pris, eller om entreprenören har reserverat sig för ytterligare kostnader, kan det dock hända att budgeten överskrids. Det kan även hända att det uppstår s.k. ÄTA-arbeten vilken sammanfattat innebär närliggande arbeten (motsvarar nästan tilläggsarbeten för konsumenter).
Som konsument är man delvis skyddad mot både budgetöverskridanden och tilläggsarbeten. Budgetöverskridande, vilken då innebär pristillägg, får endast ske om fördyringen beror på konsumenten och att näringsidkaren inte skäligen kunnat räkna med detta. Om ett ungefärligt pris har angivits får slutpriset maximalt avvika med 15%. Gällande tilläggsarbete är huvudregeln att konsumenten ska godkänna tilläggsarbetet. Om inte näringsidkaren kan nå konsumenten inom skälig tid får denne fortfarande utföra arbetet om (i) priset är obetydligt eller lågt och (ii) om särskilda skäl talar för att konsumenten troligen vill få arbetet utfört.
Om du är privatperson är skyddet mot extrakostnader svagare. Gällande budgetöverskridanden och även fördyringar varierar denna från standardavtal till standardavtal vilken således kan ha svagare eller något starkare skydd. Gällande ÄTA-arbeten gäller även här att entreprenören som huvudregel ska inhämta beställarens godkännande. ÄTA-arbeten behöver dock inte godkännande om priset understiger ett halvt prisbasbelopp eller annan gräns som avtalats om. Om du vill skydda dig mot oförutsedda ÄTA-arbeten, vilka kan vara extremt viktiga, kan du avtala med entreprenören om att ÄTA-arbeten alltid förutsätter godkännande. Se dock till att alltid vara kontaktbar i så fall.
6. Se till vara kontaktbar under renoveringen.
Att man som kund bör vara kontaktbar så att entreprenören kan inhämta instruktioner har inte bara skäl i att undvika extrakostnader. Rent allmänt är det inte ovanligt att entreprenören kanske hör av sig angående något som inte står rätt till utan att det ingår i dennes tjänst eller kan ses som tilläggsarbete/ÄTA. Det kan även hända att det planerade arbetet inte kan fortlöpa som planerat i vilket förseningar uppstår. Visserligen brukar väsentliga/grövre förseningar berättiga till nedsättning av priset av skadestånd. Om förseningen uppstår p.g.a. att de var tvungna att nå dig först och det är ditt ansvar, t.ex. att de är utelåsta, kan det hända att du står för förseningen.
7. Planera för tredje man.
Du som är näringsidkare har ett särskilt intresse i att planera för tredje man. Med tredje man avses egentligen alla från dina hyresgäster och innehavare av bostadsrätt till kontraktsparter som avser att nyttja fastigheten i övrigt. Som framgår av ovan innebär ett stambyte väldigt omfattande arbete i vilket det är vanligt att fastigheten överhuvudtaget inte kan användas under tiden. Planera därför hur man ska lösa situationen med t.ex. ersättningsbostad/lokal, uppskjutna datum m.m. Se även till att i övrigt inte ingå avtal som innebär bruk av fastigheten eller delar av fastigheten under renoveringstiden.
8. Inspektera arbetet.
När arbetet är utfört bör du inspektera arbetet. I normalfallet har man som kund en garantitid, oavsett om man är näringsidkare eller konsument, vilket, som huvudregel, innebär att entreprenören ansvarar för alla fel och skador som uppstår till följd av annat än vanligt slitage, bruk, kundens vållande och dylikt. Som kund har man dock en skyldighet att reklamera fel och skador inom skälig tid. Hur lång reklamationstid som föreligger beror på vem man är som kund. Om man är konsument har man en väsentligt mycket längre reklamationstid än om man går efter AB 04 eller annat standardavtal. Reklamationstiden börjar normalt sett löpa från dess att man upptäckt eller borde ha upptäckt skadan. Även denna bedömning varierar mellan näringsidkare och konsument. Ett tips är oavsett vad att inspektera arbetet så noggrant man kan och sedan reklamera ev. brister så snart du upptäcker en brist.
9. Följ upp arbetet.
Särskilt när det gäller stambyten så föreligger en stor risk att senare fel och skador uppstår. Detta då vattenrör och avlopp kan läcka vilken först efter tid urartar till en större skada. Detta är även en vanlig typ av ett s.k. dolt fel. Du bör därför följa upp arbetet och ev. reklamera bristen till entreprenören. Även om garantitiden löpt ut kan man ibland göra gällande ett fel i tjänsten. Detta är dock beroende av om felet kan spåras till just entreprenören.
10. Dokumentera.
Genomgående i dessa 9 tidigare steg är det bra att dokumentera allt som händer, avtalas om, uppstår etc. Att dokumentera t.ex. ett telefonsamtal, skriva ner och be entreprenören underteckna, är bra då båda parterna får en chans att rätta till eventuella missförstånd. Det är även bra då dokumentet tjänar som en påminnelse om vad som faktiskt har avtalats om. Det är även bra utifrån bevissynpunkt då muntliga avtal normalt sett är ganska svåra att bevisa.
Samma sak gäller skador. Om man tidigt dokumenterar ett fel eller en skada, för att sedan dokumentera dess utveckling, kan man lättare bevisa att en senare stor skada kan spåras till ett speciellt fel. Om entreprenören i en tvist skulle neka till att skadan uppstått p.g.a. fel som orsakats av denne har man alltså bilder som kan bevisa motsatsen.