Köparens undersökningsplikt av egendom

Vid köp av begagnad egendom är det centralt att förstå skillnaden mellan lös och fast egendom – och vilka regler som gäller för respektive kategori. För lös egendom, vilket i princip är all egendom utom fastigheter, finns ingen generell lagstadgad undersökningsplikt. Den kan däremot uppkomma under särskilda omständigheter, exempelvis om säljaren uttryckligen uppmanar dig att undersöka varan. För fastigheter gäller det motsatta: enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen alltid en undersökningsplikt, oavsett om säljaren påminner om det eller inte. Den här artikeln behandlar främst undersökningsplikten vid köp av lös egendom enligt köplagen, men ger även en kortfattad översikt av vad som gäller vid fastighetsköp.

Informationsövertag och säljarens upplysningsplikt

Köpbeslut fattas ofta utifrån de uppgifter säljaren lämnar. Enligt 19 § första stycket köplagen kan säljaren, särskilt vid försäljning i “befintligt skick”, ha en upplysningsplikt gentemot köparen. Principen bygger på rättsekonomiska överväganden: den part som besitter mest information om varan bör också bära ansvaret för att lämna relevanta uppgifter. Eftersom det i de flesta fall är säljaren som har störst kännedom om produktens egenskaper och eventuella brister, är det naturligt att upplysningsplikten vilar på denne. Underlåter säljaren att informera om ett känt fel kan varan anses felaktig – även om köparen inte uttryckligen frågat om just den omständigheten.

Undersökningsplikt

Av 20 § köplagen följer att köparen som utgångspunkt inte kan åberopa fel som denne måste antas ha känt till vid köpet. Det gäller inte bara fel man faktiskt visste om – även fel som borde ha upptäckts vid en rimlig undersökning kan falla bort som reklamationsgrund. Hur långtgående undersökning som krävs varierar beroende på produkttyp, pris och övriga omständigheter. En köpare av ett begagnat fordon förväntas kontrollera mer noggrant än vid köp av ett billigare bruksföremål. Praktiskt råd: dokumentera din undersökning och ställ skriftliga frågor till säljaren inför köpet – det stärker din position om en tvist uppstår.

Uppmaning att undersöka lösa egendomen

Även utan en lagstadgad undersökningsplikt kan en sådan uppkomma om säljaren uppmanar köparen att undersöka egendomen. Vid köp av bostadsrätt – som juridiskt klassificeras som lös egendom – räcker det i regel med att säljaren eller mäklaren ber dig titta dig omkring i lägenheten för att undersökningsplikt ska inträda. Fel som borde ha upptäckts vid en sådan besiktning kan därefter normalt inte läggas säljaren till last, såvida det inte rör sig om ett dolt fel. Var därför noggrann: fråga aktivt om rörsystem, el och eventuell fuktproblematik, och begär dokumentation på utförda renoveringar.

Undersökningsplikt vid köp av fast egendom

Vid fastighetsköp gäller en lagstadgad undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken, och den gäller oberoende av om säljaren eller mäklaren erinrar om den. En fastighets komplexitet – konstruktion, installationer och mark – gör att en lekman sällan kan bedöma alla relevanta omständigheter på egen hand. Anlita därför en auktoriserad besiktningsman som kan identifiera byggtekniska brister och dokumentera fastighetens skick före tillträdet. Besiktningsmannen bör ha erfarenhet av husets ålder och konstruktionstyp. Notera att undersökningsplikten är vidsträckt: fel som en erfaren besiktningsman borde ha uppmärksammat kan normalt inte åberopas mot säljaren i efterhand.

Att tänka på:

Oavsett om förvärvet avser fast eller lös egendom finns alltid en risk att du hamnar i en tvist om felansvar. Säljaren kommer i de flesta fall att företrädas av ett juridiskt ombud – och du bör göra detsamma för att stå på lika villkor. Vasa Advokatbyrå biträder köpare i tvister om undersökningsplikt och dolda fel.

Läsvärt

Dolda fel i villa och bostadsrätt – Expressen Leva & bo

HD, mål T 1447-02 – prejudikat om undersökningsplikt

Vad är dolda fel? – en juridisk genomgång

6 typer av dolda fel – konkreta exempel

Köplagen och köp i befintligt skick – vad gäller?

Författad av: Alexander Isehag