När du köper en fastighet är det viktigt att du gör en noggrann undersökning. Detta för att upptäcka eventuella dolda fel. Fel som kan vara allt från materialdefekter till säkerhetsrisker. Att inte göra en sådan undersökning kan leda till stora problem både med säkerheten och ekonomin.
Det finns två sätt att göra en besiktning. Du kan göra den själv eller anlita en sakkunnig besiktningsman. Men kom ihåg, även om besiktningsmannen missar något, är du fortfarande ansvarig. Du kan dock kräva skadestånd från besiktningsmannen. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kan sedan bedöma om detta är möjligt.
Nyckelinsikter
- Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt för att upptäcka eventuella dolda fel i fastigheten.
- Dolda fel kan inkludera materialdefekter, bristfällig konstruktion, designbrister, byggnadsfel, säkerhetsrisker, fuktproblem, bristfällig isolering och andra kvalitetsbrister.
- Du kan antingen utföra besiktningen själv eller anlita en sakkunnig besiktningsman, men ansvaret ligger alltid på dig som köpare.
- Om besiktningsmannen missar synliga fel kan du kräva skadestånd, och ARN kan bedöma om detta är berättigat.
- Försummelse av undersökningsplikten kan få allvarliga konsekvenser, både vad gäller säkerhet och ekonomi.
Vad är dolda fel?
Dolda fel är fysiska fel eller brister i en fastighet som man inte kunde se när man köpte den. De är inte förväntade utifrån bostadens ålder, skick och hur den är byggd. För att ett fel ska räknas som dolt måste tre saker vara sanna:
- Felet måste ha funnits när man köpte fastigheten.
- Man måste inte ha kunnat se felet när man undersökte den noggrant.
- Felet måste inte vara något man kunde vänta sig, baserat på bostadens egenskaper.
Exempel på dolda fel är fuktskador, mögel, skadedjur, läckage, konstruktionsfel och problem med el, ventilation och dränering. Trots en grundlig besiktning vid fastighetsköp eller bostadsköp kan dessa dolda fel finnas.
Kriterier för ett dolt fel
Det finns tre viktiga saker som ett fel måste uppfylla för att räknas som dolt fel:
- Felet måste ha varit där när man köpte fastigheten.
- Man måste inte ha kunnat se felet när man undersökte den noggrant.
- Felet måste inte vara förväntat slitage baserat på bostadens normal standard.
Om dessa tre saker är sant kan köparen kräva reklamation och ersättning från säljaren för de dolda felen.
Undersökningsplikt och besiktning
När du köper en fastighet måste du som köpare noggrant undersöka alla delar. Det gäller även svårtillgängliga utrymmen som kryputrymmen. Du ska vara uppmärksam på tecken på fel och göra extra undersökningar. Om säljaren nämner misstänkta fel, måste du undersöka mer.
Det är vanligt att anlita en besiktningsman för en grundlig besiktning. Men besiktningen täcker inte allt. Det inkluderar inte el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Även om bostaden är marknadsförd som “besiktad” är din plikt att undersöka fortfarande där.
Om besiktningsmannen missar fel under besiktningen är du ansvarig. Men du kan kräva skadestånd från honom. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kan avgöra om du har rätt till skadestånd.
| Statistik | Värde |
|---|---|
| Andel köpare som anlitar besiktningsman | Många |
| Områden som normalt inte ingår i besiktning | El, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten |
| Märkning av “besiktad bostad” | Betyder inte att bostaden är i bättre skick än andra |
| Tid för dolda fel | Upp till 10 år för fastigheter, upp till 2 år för bostadsrätter |
“En vanlig försäkring är en dolda-fel-försäkring som kan ge ersättning om ett dolt fel upptäcks, men vissa fel undantas och det kan finnas en självrisk.”
Dolda fel och normal standard
När du köper en fastighet finns det vissa förväntningar på dess skick. Denna standard påverkas av byggnadens ålder, ålder på olika anläggningar och installationer, husets läge och när huset byggdes i förhållande till gällande byggnadsnormer.
Faktorer som påverkar normal standard
Ju äldre ett hus är, desto fler fel kan du som köpare förvänta dig. Nybyggda hus måste uppfylla en högre standard. Markens lutning mot byggnaden påverkar också vad som anses normalt.
Det är viktigt att veta att det finns förväntade brister i en fastighet. Det är bara när fastigheten avviker från denna standard som det kan anses som ett dolt fel. Säljaren ansvarar då för detta fel.
| Faktor | Påverkan på normal standard |
|---|---|
| Byggnadens ålder | Äldre hus har lägre normal standard, nybyggda hus högre |
| Ålder på anläggningar och installationer | Äldre system har lägre normal standard |
| Husets läge | Läge kan påverka normal standard, t.ex. markens lutning |
| Byggnadsnormer | Hus byggda senare ska uppfylla högre normala standarder |
Genom att känna till dessa faktorer kan du som köpare bättre förstå vad som är normalt. Det hjälper dig att identifiera eventuella dolda fel som säljaren ska ansvara för.
“En av de vanligast förekommande tvisterna mellan privatpersoner gäller dolda fel i fastigheter.”
Exempel på dolda fel
Dolda fel kan vara många olika saker vid fastighetsköp. Det kan vara fuktskador, mögel, skadedjur, läckage, konstruktionsfel, elfel eller brister i ventilationen. Dessa fel har ofta funnits innan köpet och kunde inte upptäckas vid en vanlig besiktning.
Om en källare har för hög fukthalt kan det vara ett dolt fel. Det är viktigt att utreda detta vidare. Felaktig elinstallation eller ett dåligt avloppssystem kan också vara dolda fel som kan skada en fastighet.
Mögel anses inte alltid som ett dolt fel. Köparen måste göra en noggrann undersökning om det finns misstankar om mögel. Men om säljaren har gett felaktig information om bostadens skick, ökar deras ansvar för dolda fel.
- Fuktskador och mögel
- Skadedjur
- Läckage
- Konstruktionsfel
- Elfel
- Brister i ventilationen
Dessa dolda fel har funnits innan köpet och kunde inte upptäckas vid besiktning. De var inte förväntade utifrån bostadens ålder och skick.
Det är viktigt att känna till olika rättigheter till fastigheter, som äganderätt, tomträtt, arrende och bostadsrätt. Det påverkar vilka regler som gäller vid dolda fel.
Säljaren och dolda fel
När du köper en fastighet är det viktigt att veta säljarens ansvar för dolda fel. Enligt lag ansvarar säljaren för dolda fel upp till 10 år efter köpet. Det gäller även om säljaren inte visste om felet.
Men säljaren kan friskriva sig från detta ansvar genom att lägga till en friskrivningsklausul i kontraktet. En sådan klausul skyddar säljaren från krav om dolda fel som upptäcks senare. Men säljaren måste ändå berätta om de dolda fel de känner till.
Det är viktigt för köparen att läsa igenom kontraktet noggrant. Se upp för friskrivningsklausuler. Om du hittar några, tänk på om du är okej med dem eller om du vill förhandla om bättre villkor.
Sammanfattningsvis har säljaren ett stort ansvar för dolda fel i en fastighet. Genom att förstå detta och eventuella friskrivningsklausuler kan köparen göra ett bättre val när man köper en fastighet.
Reklamation och tidsfrist
När man köper en fastighet är det viktigt att snabbt rapportera fel eller brister. Reklamation är när köparen ber säljaren om hjälp med ett fel. Om man inte gör det i tid kan man förlora rätten till ersättning, även om felet var dolt.
Vikten av att reklamera i tid
Man har ofta 10 år på sig att reklamera ett dolt fel efter att man flyttat in. Men domstolar ser också på hur snabbt man rapporterade felet. Om man rapporterade fel inom 4,5 månader kan det anses som skäligt.
Det är därför viktigt att agera snabbt när man upptäcker ett fel. Det hjälper till att säljaren kan bli ansvarig. Längre reklamationstider kan gälla om säljaren är ett företag inom fastighetsbranschen.
“Att säljaren är ett aktiebolag innebär inte automatiskt att den anses vara en näringsidkare i samband med försäljning av fastigheter.”
Det som avgör om reklamationen är skälig, tittar man på köparens kunskaper och säljarens agerande. Detta påverkar hur lång reklamationstid man har.
Det är därför viktigt att vara uppmärksam på fel och brister. Och att reklamation görs i tid. Annars kan man förlora rätten till ersättning.
Dolda fel försäkring
En dold felförsäkring ger både säljare och köpare trygghet vid fastighetsköp. Den täcker säljarens ansvar för dolda fel i upp till 10 år. Men den täcker inte alltid VVS, el, skorstenar, vattnets kvalitet eller vitvaror.
Säljaren kan skriva in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det begränsar säljarens ansvar för dolda fel. Det är bra att informera köparen om kända fel.
Fördelar med en dold felförsäkring
- Täcker säljarens ansvar för dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet
- Försäkringsbolaget representerar säljaren vid en tvist kring dolda fel
- Oftast finns ett maxbelopp och en självrisk som säljaren måste betala
Begränsningar i dolda felförsäkringar
- Försäkringen täcker inte VVS, el, skorstenar, vattnets kvalitet eller vitvaror
- Ersättningsmöjligheterna kan vara mindre än vad många förväntar sig
- Handläggningen av ersättningsanspråk kan vara tidskrävande
En dold felförsäkring kan minska riskerna för tvister vid fastighetsaffärer. Men köparen bör veta vad den täcker. Det är inte ett fullständigt skydd.
| Försäkringsalternativ | Försäkringsbelopp | Årlig kostnad |
|---|---|---|
| GarBo Dolda fel Enkel | 1 miljon kronor | 8,700 SEK |
| GarBo Dolda fel Standard | 1 miljon, 1.5 miljoner eller 2 miljoner kronor | 7,850 SEK – 9,950 SEK |
| GarBo Dolda fel Plus | 1 miljon, 1.5 miljoner eller 2 miljoner kronor | 10,000 SEK – 12,100 SEK |
Det finns olika nivåer av dolda felförsäkringar. Från “Enkel” till “Standard” och “Plus”. Valet beror på dina behov.
Dolda fel
Dolda fel är ett komplext ämne inom fastighetsköp. Det är inte särskilt vanligt, men det kan leda till tvister om ansvar. För att ett fel ska räknas som dolt, måste det ha funnits från början. Det måste inte ha kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning och inte ha varit förväntat.
Enligt lag är säljaren ansvarig för dolda fel i tio år. För bostadsrätter gäller två år. En dolda fel-försäkring kan ge ersättning om det finns fel. Men, det krävs en noggrann undersökning innan köpet.
Om det finns allvarliga fel kan köpet hävas. Säljaren kan också lägga till en friskrivningsklausul i köpeavtalet. Det skyddar denne mot fel som upptäcks senare.
| Fastighetstyp | Ansvar för dolda fel |
|---|---|
| Villor och fritidshus | 10 år enligt Jordabalken 4 kap. 19§ |
| Bostadsrätter | 2 år enligt 19§ första stycket p3 och 20§ enligt Köplagen |
Säljare kan försäkra sig mot dolda fel. Försäkringen gäller för fysiska personer, dödsbon och vissa juridiska personer. Med Gallagher Dolda felförsäkring finns ingen självrisk för säljaren.
“När försäkringshandlingar sänds ut, har säljaren åtminstone 14 dagar på sig att betala fakturan för att försäkringen ska gälla enligt villkoren.”
Om en stämning om fel i bostaden omfattas av försäkringen, ska den skickas till försäkringsbolaget snarast. Man har vanligtvis två veckor på sig att svara.
Rättsliga fel och rådighetsfel
Det finns två andra fel som köpare bör känna till, förutom de dolda faktiska felen. Det handlar om rättsliga fel och rådighetsfel.
Rättsliga fel innebär att fastigheten har rättigheter som köparen inte visste om. Det kan vara panträtter eller nyttjanderätter. Rådighetsfel är myndighetsbeslut som stoppar användningen av fastigheten. Till exempel kan det finnas ett rivningsföreläggande.
Köparen har ingen undersökningsplikt för rättsliga fel eller rådighetsfel. Det är säljarens ansvar att informera om dessa fel, oavsett om köparen kunde ha upptäckt dem eller inte.
Men när det gäller faktiska fysiska avvikelser i fastigheten, måste köparen undersöka. Det innebär att de måste göra en noggrann inspektion för att hitta rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel.
Det är viktigt för köpare att förstå rättsliga fel och rådighetsfel. Det hjälper dem att navigera säkert i en fastighetsaffär.
Prissättning och avtalsvillkor
Prisavdrag vid dolda fel
Om man upptäcker dolda fel vid köp av en fastighet, kan man få prisavdrag. Avdraget beräknas utifrån fastighetens värde om felet inte fanns. Köpare och säljare kan då komma överens om ett avdrag som motsvarar kostnaden för att fixa felet.
Det är inte säljarens ansvar att fixa felet själv. Köparen kan själv fixa felet och sedan få avdrag från köpeskillingen. Det ger köparen kontroll över hur felet åtgärdas.
| Nyckelbegrepp | Förklaring |
|---|---|
| Prisavdrag | Minskning av köpeskillingen som kompensation för dolda fel |
| Köpeskilling | Det pris som betalas för en fastighet vid försäljning |
| Säljarens reparation | Säljaren har inte rätt att kräva att själv få reparera dolda fel |
Genom att ha en försäkring mot dolda fel och en friskrivningsklausul kan man skräddarsy skyddet. Det påverkar fastighetens värde och hur man förhandlar om prisavdraget.
Slutsats
Dolda fel är inte vanliga vid fastighetsköp men kan ändå uppstå. Som köpare är det viktigt att göra en noggrann besiktning. Det hjälper dig att upptäcka eventuella fel innan du köper.
Om du hittar fel, kan du stå för dem själv. Men säljaren ansvarar för dolda fel i upp till 10 år. Det gäller oavsett om de visste om fel eller inte.
Att skydda sig mot dolda fel kan båda köpare och säljare göra genom en försäkring. Det ger trygghet vid tvister. Det är viktigt att agera snabbt med reklamation om fel upptäcks.
Det kan vara svårt att bedöma dolda fel. Men det är viktigt att båda parter känner till sina rättigheter. Det hjälper till att undvika oväntade kostnader.
Att som köpare vara uppmärksam och göra en grundlig besiktning är viktigt. Säljaren har ett ansvar för dolda fel. Genom att förstå dessa regler och försäkra sig kan man undvika tvister. Det gör fastighetsaffären smidigare och tryggare.
FAQ
Vad är dolda fel?
Dolda fel är fysiska fel som fanns när du köpte fastigheten. De kunde inte upptäckas vid en noggrann undersökning. Och de var inte förväntade med tanke på bostadens ålder och skick.
Vad krävs för att ett fel ska räknas som dolt?
Ett fel räknas som dolt om tre saker är sant. Det måste ha funnits när du köpte fastigheten. Det måste inte ha gått att se vid en noggrann undersökning. Och det måste inte ha varit förväntat med tanke på bostadens egenskaper.
Vad har köparen för undersökningsplikt?
Som köpare måste du noggrant undersöka fastigheten. Du ska kolla alla delar, även svåra att komma åt. Se efter tecken på fel och gör djupare undersökningar. Om säljaren berättar om misstänkta fel, måste du undersöka mer.
Vad påverkar den normala standarden?
Den normala standarden för en fastighet beror på många saker. Det inkluderar köpeskillingen, ålder på byggnaden och dess läge. Det spelar också roll när huset byggdes jämfört med nuvarande byggnadsnormer.
Vilka är vanliga exempel på dolda fel?
Dolda fel kan vara fuktskador, mögel, skadedjur och läckage. Det kan också vara konstruktionsfel eller problem med el, ventilation och dränering.
Vem ansvarar för dolda fel?
Säljaren är ansvarig för dolda fel i 10 år efter du flyttat in. Det gäller oavsett om de visste om felet eller inte. Men de kan friskriva sig genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet.
När måste köparen reklamera dolda fel?
Det är viktigt att reklamera fel så snart som möjligt. Det gäller oavsett om det är dolda fel eller andra problem. Du har 10 år på dig att göra det.
Hur fungerar en dolda felförsäkring?
En dold felförsäkring ger både köpare och säljare trygghet. Den täcker säljarens ansvar för 10 år. Men den täcker inte alltid VVS, el, skorsten, vattnets kvalitet eller vitvaror.
Vad är rättsliga fel och rådighetsfel?
Rättsliga fel innebär att fastigheten har rättigheter som du inte visste om. Rådighetsfel är myndighetsbeslut som förhindrar att du kan använda fastigheten. Dessa fel behöver inte undersökas lika noggrant som fysiska fel.
Hur beräknas prisavdrag vid dolda fel?
Vid dolda fel har du rätt till prisavdrag. Avdraget beräknas utifrån fastighetens värde med och utan fel. Köpare och säljare kan ofta komma överens om ett avdrag som motsvarar kostnaden för att fixa felet.