Bygglov och byggfrågor. Fråga juristen.

Bygglov, detaljplan, miljöbeskrivning, förvanskning, översiktsplan, beslut, rekommendation, kontrollant etc. Listan enbart gällande den terminologi som förekommer vid byggfrågor är lång och komplicerad i vilket snittpersonen helt tappar greppet. Detta är fullt förståeligt. Byggrätten vilken är ett in-officiell samlingsord avseende alla de rättsområden som associeras med byggfrågor är ett enormt område som med tiden kommit att växa sig större och större. En reglering som egentligen var menad att vara enkel att följa har med de senaste århundradenas befolkningstillväxt kommit att bli ett område som nästan endast advokaten och juristen känner dig bekant med.

Att ha en byggrätt är dock väldigt viktigt både sett utifrån individens och statens intressen då man måste balansera individens rätt att förfoga över sitt hem och hus mot statens intresse att ha en fungerande stadsbild. Du behöver således rätt rådgivning!

På Vasa Advokatbyrå har vi en lång erfarenhet av byggfrågor med en stor förståelse för rättsområdets komplexitet. Vi på Vasa Advokatbyrå jobbar alltid med klientens intresse i fokus. Som smakprov på områdets komplexitet följer en kort genomgång av de grundläggande dragen i framför allt Plan- och Bygglagen (2010:900).

Bygglov och byggfrågor. Fråga juristen.Bygglov?

Huvudregeln gällande bygglov är att det krävs vid alla former av åtgärder som innebär ny- eller tillbyggnad vilket innebär att bygglov krävs om du som husägare önskar bygga till det där extra sovrummet eller balkongen. Det krävs även bygglov vid vissa andra åtgärder som innebär att byggnadens syfte ändras, att inre planlösningen ändras eller om man väsentligen ändrar om byggnadens yttre fasad. Det är såldes en bygglovspliktig åtgärd att slå ut innerväggarna eller måla hela byggnaden rosa om åtgärderna inte är att se som ringa.

Detta låter ju konstigt! Som hus/villaägare har man ju renoverat hela sommaren och ändrat om hela insidan av huset utan att det vart på tal om att skaffa ”bygglov”. Att få denna tanke när man läst ovanstående stycke är inte så konstigt vid beaktande av Plan- och Bygglagens (2010:900) systematik.

Som Plan- och Bygglagen är uppbyggd stadgas en huvudregel vilken är att alla större ingripanden kräver bygglov. Som ”större ingripande” räknas allt från tillbyggnationer som en ny flygel eller staket till mer konstiga saker som att sätta upp skärmtak/markiser över uteplatsen och att byta färg på huset. Dock följs huvudregeln av ett stort antal undantag. För att nämna några få undantag så är det för de som bor i en eller tvåfamiljshus tillåtet att uppföra en tillbyggnad av viss storlek (se 9 kap. 4 a§§ Plan- och Bygglag). Regleringen undantar således vissa åtgärder där man som husägare önskar bygga till rum eller utöka ett redan befintligt rum. Det är viktigt att hålla reda på att detta undantag endast gäller tillbyggnader i vilket menas att åtgärden inte får innebära att en ny separat byggnad uppförs. Att bygga en liten stuga och sedan ha en liten tunnel till huvudbyggnaden räknas inte. Undantag gällande separat komplementbyggnad på tomten finns ett särskilt undantag.

Det är även tillåtet att uppföra ett staket på tomten för att inhägna ett mindre område om staketet är placerat inom 3,6 meter från byggnaden, inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter och har en maximal höjd på 1,8 meter. Det är även tillåtet att sätta upp ett skärmtak/markiser på tomten om en inte täcker mer än 15 kvm samt inte placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen.

Gällande både undantaget för tillbyggnationer och för murar samt skärmtak råder det således ett undantag från huvudregeln. Kommunen kan dock i vissa fall besluta att göra även dessa åtgärder bygglovspliktiga om huset är beläget inom en detaljplan av viss karaktär eller om just det huset inte får ”förvanskas”. Gällande begreppet förvanskning innebär detta ett skydd från ingrepp vilka ändrar byggnadens karaktär. När man pratar om skydd för att ändra byggnader brukar folk direkt tänka på K-märkning. K-märkning är visserligen det starkaste skyddet mot ändringar i byggnader men är inte det ända skyddet. Vissa byggnader kan genom Plan- och Bygglagen skyddas mot ändringar (s.k. förvanskning) p.g.a. dess historiska/kulturella/annat värde utan en officiell skyddsstämpel. Skyddet är dock inte lika strikt som en K-märkning då en byggnad som skyddas enligt Plan- och Bygglagens förvanskningsregler inte har ett strikt skydd. Vissa åtgärder kan således fortfarande tillåtas även om dessa ofta är begränsade.

Sammanfattat existerar en huvudregel från bygglov men som har ett stort antal undantag. Detta särskilt gällande en eller tvåfamiljshus vilket i realiteten endast skyddar villaägare och liknande. Dessa undantag är dock både villkorade samt allmänt hållna i vilket det är väldigt svårt att hålla reda på om bygglov faktiskt krävs eller inte. Det är till och med ibland svårt för kommunen att hålla koll på alla bestämmelser i vilket felaktiga beslut kan uppkomma. Som exempel kan nämnas att enbart frågan om ”förvanskning” enligt ovan kan kräva en helt egen utredning.

Ansökan

Som sagt händer det att kommunen inte fattar rätt beslut p.g.a. planregelverkens komplexitet och även beaktat faktumet att även andra regelverk måste beaktas. Dock har kommunen en omfattande kompetens inom sådana frågor vilket förtjänar att poängteras. För att veta om man behöver bygglov eller inte är det således bäst att helt enkelt fråga kommunen. Med detta kan man även passa på att upprätta en ansökan när man ändå håller på.

För att få bygglov krävs det att du som ”byggherre”/den som vill utföra ändringar som kräver bygglov upprättar en ansökan. En ansökan ska innehålla en mängd information vilket är;

  1. Planerade åtgärder,
  2. Ritningar,
  3. Förslag till kontrollansvarig (person som övervakar att åtgärderna följs korrekt),
  4. Andra relevanta handlingar i vissa fall och
  5. Komplimenterade handlingar som kommunen efterfrågar.

Kärnan av ansökan ska således utgöras av framför allt de planerade åtgärderna samt ritningarna. Det innebär alltså att du som söker bygglov ska skriva ned exakt vad du tänkte göra på ett så korrekt och detaljerat sätt som möjligt. Även riktningarna ska skickas med. Gällande att ha en ”kontrollansvarig” så är även detta mycket viktigt. Den kontrollansvariga är en person med kunskaper om de relevanta regelverken som ska se till att åtgärderna sker i enlighet med gällande rätt. Det föreskrivs dock ett generellt undantag från kontrollansvarig för mindre åtgärder inom en och tvåfamiljshus. Kontrollansvariga är således främst menade att övervaka större byggnaders åtgärder. Kommunen kan dock komma att kräva kontrollansvarig även vid åtgärder på en och tvåfamiljshus. Vad som avses med övriga handlingar avser detta främst övriga handlingar som kommunen anser sig behöva samt handlingar för startbesked enl. 10 kap. Plan- och Bygglag. Det sistnämnda är viktigt då åtgärderna inte får vidtas för än kommunen meddelat startbesked. Alltså att du får börja renovera eller dylikt.

Gällande den närmare processen för ansökan regleras denna huvudsakligen i Förvaltningslagen (2017:900) samt Plan- och Bygglagen. Gällande de två regelverkens ställning till varandra så är förvaltningslagen subsidiär till plan- och bygglagen. Detta innebär att om man skulle upptäcka motstridiga bestämmelser så går plan- och bygglagens regler före. Plan- och Bygglagen reglerar dock inte allt som har med myndighetsutövning och beslut att göra i vilket vikten av att kolla i förvaltningslagen kvarstår. Man kan alltså säga att Plan- och Bygglagen reglerar frågor som är speciella för just den typer av frågor medan förvaltningslagen reglerar allmänna frågor om beslut och beslutsfattande hos myndigheter.

Den ansökan som beskrivits ovan ska skickas in till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden är det organ (nämnd) som utses av varje kommun för att hantera frågor om bygglov och dylikt. Byggnadsnämnden kan i varje kommun ha lite olika namn men brukar vara lätta att hitta vid en enkel sökning på internet. I annat fall kan man ringa eller maila kommunen. När du skickat in en ansökan om bygglov startas ett ärende i vilket byggnämnden kommer att behöva handlägga ärendet i enlighet med gällande rätt. Några av de viktigaste reglerna som bygger myndigheters och kommunala nämnders handläggningar av ärenden är;

  1. Utredningsskyldighet. När du som individ ansöker om tillstånd, bidrag eller annat beslut från en myndighet eller en kommunal nämnd (det offentliga) så har det offentliga en skyldighet att utreda just ditt ärende. Det innebär dels att det offentliga ha ren skyldighet att vidta en juridisk utredning där de analyserar vilka regler som är relevanta och om ditt ärende står i linje med gällande rätt eller inte. Utredningsskyldigheten innefattar även med administrativa formaliafrågor. Med detta menas det offentliga har en skyldighet att hjälpa dig som individ med ansökan som att begära kompletterande information eller förtydliganden så att de kan fatta sitt beslut.
  2. Tidsramen. Även om det ibland kan kännas som att det offentliga verkligen jobbar i snigelfart så har de en tidsram att förhålla sig till. Som huvudregel enl. förvaltningslagen gäller en tidsram om tre (3) veckor. Dock föreskrivs längre tidsram inom vissa områden. Gällande beslut om bygglov gäller en maximal handläggningstid om 10 veckor.
  3. Självkostnadsprincipen. För hela den offentliga sektorn gäller som huvudregel att denna ska vara skattefinansierad. Dock får det offentliga, vid tillhandahållande av tjänster, ta ut avgifter som är menade att täcka vissa kostnader för administrationen.
  4. Beslut. Gällande individens rätt att överklaga ett beslut så är grundförutsättningen just att det föreligger ett faktiskt beslut. Detta innebär att en rekommendation eller allmänt tips inte går att överklaga. Du har dock heller ingen skyldighet att följa en rekommendation eller ett tips även om det ofta är bra att göra. Ett beslut kan dock i vissa fall vara ”maskerat” i vilket beslutet stämplas som en rekommendation eller ett tips. Detta är svårt att avgöra i vilket du bör kontakta en jurist eller annan sakkunnig.
  5. Lagen. Det offentliga, liksom du, är skyldiga att följa lagen. Av detta följer att det är viktigt att ha i åtanke att en myndighet eller en kommunal nämnd inte är lagen. Du kan alltså alltid begära en rättslig prövning av en myndighets eller en kommunal nämnds beslut om du har klagorätt.

Fel svar?

Om du får ett beslut som du inte tycker om så kan du i vissa fall överklaga beslutet. De tre grundförutsättningarna för att ett beslut ska kunna överklagas är att (i) beslutet som sådant går att överklaga, (ii) att du är klagoberättigad och (iii) att beslutet gått dig emot. Således krävs det för det första att beslutet som sådant är överklagbart. Den klara majoriteten av alla beslut som riktar sig mot enskilda är överklagbara i vilket det endast finns ett fåtal reglerade situationer där beslutet inte är överklagbart. För det andra måste du som individ vara klagoberättigad. Att vara klagoberättigad innebär att man måste påverkas av det beslut som fattats vilket självklart innefattar den som ansöker om förmånen. Dock kan även, gällande t.ex. bygglov, grannar anses klagoberättigade då vissa åtgärder på egen byggnad även påverkar grannarna. Din grannes balkongbyggnation kan t.ex. påverka din möjlighet till solljus i vilket du påverkas negativt av grannens bygglov. För det tredje måste beslutet gå dig emot. Normalt sett anses ett beslut gå dig emot om du inte får den förmån som yrkas. Från detta finns dock gränsdragningsproblem och gråzoner i vilket det ibland är svårt att avgöra om ett beslut faktiskt går en emot.

Ansvarsfördelning

Huvudregeln gällande ansvaret för att bygglov finns vid åtgärder är att ägaren står för detta. Det innebär att om du anlitar en byggfirma för att utföra en tillbyggnation så är det du som husägare som bär ansvaret för bygglov finns och att entreprenören håller sig inom lagens gränser. Skulle entreprenören göra fel och gå utöver bygglovet är du ansvarig även om du kan göra gällande fel i tjänst. Se därför till att bygglov finns vid bygglovspliktiga åtgärder och fråga kommunen/byggnämnden om du är osäker. Se även till att entreprenören får tydliga instruktioner gällande ev. bygglov.