Bygglov och byggfrågor. Fråga juristen.

Bygglov, detaljplan, miljöbeskrivning, förvanskning, översiktsplan, beslut, rekommendation, kontrollant etc. Listan kan göras lång och kan bidra till viss förvirring. Detta är fullt förståeligt. I den här artikeln kommer vi att försöka tydliggöra vad som gälle vid till exempel bygglov, och tvist med entreprenörer eller underentreprenörer.

Vasa Advokatbyrå har vi en lång erfarenhet av byggfrågor med en stor förståelse för rättsområdets komplexitet. Vi på Vasa Advokatbyrå jobbar alltid med klientens intresse i fokus. Som smakprov på områdets komplexitet följer en kort genomgång av de grundläggande dragen i framför allt Plan- och Bygglagen (2010:900).

Jurist byggfrågor och bygglov

Vilka byggfrågor bör man tänka på ur en juridisk synvinkel?

Vid byggande av fastigheter är det viktigt att tänka på olika juridiska frågor för att säkerställa att byggnaden uppfyller alla krav och standarder som ställs upp i lag. Några av de frågor som man bör tänka på är bygglovsansökan, kontraktsskrivning och hantering av tvister.

Bygglovsansökan är en viktig del av byggprocessen och innebär att man ansöker om tillstånd från kommunen att genomföra ett visst byggnadsprojekt. Det är viktigt att se till att alla nödvändiga tillstånd och godkännanden erhålls innan byggprocessen inleds, för att undvika eventuella problem och tvister i ett senare skede.

Kontraktsskrivning är också en viktig fråga. Det är viktigt att ha ett tydligt och detaljerat kontrakt som reglerar alla aspekter av byggprocessen, inklusive arbete, betalning, tidsramar och garantier. Ett bra kontrakt kan minimera risken för tvister och eventuella felaktigheter som kan uppstå under byggnadsprocessen. Det finns flera olika standardavtal som man kan använda sig av, bland annat ABT 06 och AB 04.

Hantering av tvister är också en viktig fråga. Det kan uppstå olika tvister under byggprocessen, till exempel tvist kring kontraktsbrott, eventuella fel eller skador. Det är viktigt att ha en klar plan för att hantera eventuella tvister som uppstår, till exempel att försöka lösa dem genom förhandlingar eller vid behov, genom rättsliga processer.

Ska man anlita en advokat vid byggtvist?

Byggprocessen kan vara komplex och det kan uppstå tvister mellan parterna som är inblandade i projektet. Om tvist uppstår kan det vara nödvändigt att anlita juridisk hjälp som är specialiserad på fastighets- och entreprenadrätt. Det finns flera fördelar med att anlita en advokat vid byggtvist.

En advokat med erfarenhet inom fastighetsjuridik kan hjälpa till att utreda fallet, samla in bevisning och företräda klienten i rätten. Advokaten kan också ge råd och rekommendationer för att lösa tvister utanför domstolen, genom förhandling eller medling.

En advokat kan också se till att alla aspekter av byggtvisten hanteras på ett korrekt och professionellt sätt. Det kan inkludera att skriva och granska kontrakt, att söka om tillstånd och att hantera tvister med myndigheter och andra involverade parter.

Vidare kan en advokat hjälpa till att säkerställa att alla rättigheter och skyldigheter för de inblandade parterna respekteras och upprätthålls. Detta inkluderar att se till att rättvisa och kompensation erhålls för eventuella skador eller förluster som kan ha uppstått under byggprocessen.

Bygglov?

Huvudregeln gällande bygglov är att det krävs vid alla former av åtgärder som innebär ny- eller tillbyggnad. Det här innebär i praktiken att det krävs bygglov o m du till exempel vill bygga ett extra sovrum eller en balkong. Det krävs även bygglov vid vissa andra åtgärder som innebär att byggnadens ändamål ändras, att inre planlösningen ändras eller om man väsentligen ändrar om byggnadens yttre fasad. Det är såldes en bygglovspliktig åtgärd att slå ut innerväggarna eller måla hela byggnaden rosa om åtgärderna inte är att se som ringa.

Som Plan- och Bygglagen är uppbyggd stadgas en huvudregel vilken är att alla större ingripanden kräver bygglov. Som ”större ingripande” räknas allt från tillbyggnationer som en ny flygel eller staket till mer konstiga saker som att sätta upp skärmtak/markiser över uteplatsen och att byta färg på huset. Dock följs huvudregeln av ett stort antal undantag. För att nämna några få undantag så är det för de som bor i en eller tvåfamiljshus tillåtet att uppföra en tillbyggnad av viss storlek (se 9 kap. 4 a§§ Plan- och Bygglag). Regleringen undantar således vissa åtgärder där man som husägare önskar bygga till rum eller utöka ett redan befintligt rum. Det är dock viktigt att ha i åtanke att undantaget enbart avser tillbyggnader och alltså får inte nya byggnader uppföras. Avseende separat komplementbyggnad på tomten finns särskilt undantag i Undantag gällande separat komplementbyggnad (friggebod, attefallshus) på tomten finns ett särskilt undantag.

Det är även tillåtet att uppföra ett staket på tomten för att inhägna ett mindre område om staketet är placerat inom 3,6 meter från byggnaden, inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter och har en maximal höjd på 1,8 meter. Det är även tillåtet att sätta upp ett skärmtak/markiser på tomten om det inte täcker mer än 15 kvm samt inte placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen.

Gällande både undantaget för tillbyggnationer, för staket samt skärmtak råder det således ett undantag från undantaget. Kommunen kan i vissa fall besluta att göra även dessa åtgärder bygglovspliktiga om huset är beläget inom en detaljplan av viss karaktär eller om det specifika huset inte får ”förvanskas”. Gällande begreppet förvanskning innebär detta ett skydd från ingrepp vilka ändrar byggnadens karaktär. När man pratar om skydd för att ändra byggnader brukar folk direkt tänka på K-märkning. K-märkning är visserligen det starkaste skyddet mot ändringar i byggnader men är inte det ända skyddet. Vissa byggnader kan genom Plan- och Bygglagen skyddas mot ändringar (s.k. förvanskning) p.g.a. dess historiska/kulturella/annat värde utan en officiell skyddsstämpel. Skyddet är dock inte lika strikt som en K-märkning då en byggnad som skyddas enligt Plan- och Bygglagens förvanskningsregler inte har ett strikt skydd. Vissa åtgärder kan således fortfarande tillåtas även om dessa ofta är begränsade.

Sammanfattningsvis gäller som huvudregel att bygglov krävs. Från huvudregeln finns det ett större antal undantag. Dessa undantag är dock både villkorade samt allmänt hållna i vilket det är väldigt svårt att hålla reda på om bygglov faktiskt krävs eller inte. Det kan därför vara bara att alltid ha i rutin att rådfråga kommunen innan du planerar att utföra en större åtgärd.

Ansökan

Det kan hända att kommunen inte fattar rätt beslut p.g.a. regelverkens komplexitet. Dock har kommunen en omfattande kompetens inom sådana frågor vilket förtjänar att poängteras. För att veta om man behöver bygglov eller inte är det således bäst att helt enkelt fråga kommunen.

För att få bygglov krävs det att du som ”byggherre”/den som vill utföra bygglovspliktiga ändringar upprättar en ansökan. En ansökan ska innehålla följande;

  1. Planerade åtgärder,
  2. Ritningar,
  3. Förslag till kontrollansvarig (person som övervakar att åtgärderna följs korrekt),
  4. Andra relevanta handlingar i vissa fall och
  5. Komplimenterade handlingar som kommunen efterfrågar.

En viktig del i ansökan är att man skriver ner de planerade åtgärderna samt bifogar ritningar. Detta ska göras så detaljerat som det går. Det är även viktigt att ha en kontrollansvarig som har kunskaper inom de relevanta regelverken och som ska se till att åtgärderna sker i enlighet med gällande rätt. Det föreskrivs dock ett generellt undantag från kravet på kontrollansvarig. Undantaget avser minde åtgärder inom en- eller tvåfamiljshus. Kontrollansvariga är således främst menade att övervaka större projekt. Kommunen kan dock komma att kräva kontrollansvarig även vid åtgärder på en-och tvåfamiljshus. Med övriga handlingar avses främst handlingar som kommunen anser sig behöva samt handlingar för startbesked enligt 10 kap. plan- och bygglagen. Det är viktigt att komma ihåg att projektet inte får påbörjas innan kommunen har meddelat startbesked.

Gällande den närmare processen för ansökan regleras denna huvudsakligen i förvaltningslagen (2017:900) samt plan- och bygglagen. Gällande de två regelverkens ställning till varandra så är förvaltningslagen subsidiär till plan- och bygglagen. Detta innebär att om man skulle upptäcka motstridiga bestämmelser så går plan- och bygglagens regler före. Plan- och bygglagen reglerar dock inte allt som har med myndighetsutövning och beslut att göra i vilket vikten av att kolla i förvaltningslagen kvarstår. Man kan alltså säga att plan- och bygglagen reglerar frågor som är speciella för just den typer av frågor medan förvaltningslagen reglerar allmänna frågor om beslut och beslutsfattande hos myndigheter.

Den ansökan som beskrivits ovan ska skickas in till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden är det organ (nämnd) som utses av varje kommun för att hantera frågor om bygglov och dylikt. Byggnadsnämnden kan i varje kommun ha lite olika namn men brukar vara lätta att hitta vid en enkel sökning på internet. I annat fall kan man ringa eller maila kommunen. När du skickat in en ansökan om bygglov startas ett ärende i vilket byggnämnden kommer att behöva handlägga ärendet i enlighet med gällande rätt. Några av de viktigaste reglerna som bygger myndigheters och kommunala nämnders handläggningar av ärenden är;

  1. Utredningsskyldighet. När du som individ ansöker om tillstånd, bidrag eller annat beslut från en myndighet eller en kommunal nämnd (det offentliga) så har det offentliga en skyldighet att utreda ditt ärende. Det innebär dels att det offentliga har ren skyldighet att vidta en juridisk utredning där de analyserar vilka regler som är relevanta och om ditt ärende står i linje med gällande rätt eller inte. Utredningsskyldigheten innefattar även med administrativa frågor. Med detta menas det offentliga har en skyldighet att hjälpa dig som individ med ansökan som till exempel att begära kompletterande information eller förtydliganden så att de kan fatta sitt beslut.
  2. Tidsramen. Även om det ibland kan kännas som att det offentliga verkligen jobbar i snigelfart så har de en tidsram att förhålla sig till. Som huvudregel enl. förvaltningslagen gäller en tidsram om tre (3) veckor. Dock föreskrivs längre tidsram inom vissa områden. Gällande beslut om bygglov gäller en maximal handläggningstid om 10 veckor.
  3. Självkostnadsprincipen. För hela den offentliga sektorn gäller som huvudregel att denna ska vara skattefinansierad. Dock får det offentliga, vid tillhandahållande av tjänster, ta ut avgifter som är menade att täcka vissa kostnader för administrationen.
  4. Beslut. Gällande individens rätt att överklaga ett beslut så är grundförutsättningen just att det föreligger ett faktiskt beslut. Detta innebär att en rekommendation eller allmänt tips inte går att överklaga. Du har dock heller ingen skyldighet att följa en rekommendation eller ett tips även om det ofta är bra att göra. Ett beslut kan dock i vissa fall vara ”maskerat” i vilket beslutet stämplas som en rekommendation eller ett tips. Detta är svårt att avgöra i vilket du bör kontakta en jurist eller annan sakkunnig.
  5. Lagen. Det offentliga, liksom du, är skyldiga att följa lagen. Av detta följer att det är viktigt att ha i åtanke att en myndighet eller en kommunal nämnd inte är lagen. Du kan alltså alltid begära en rättslig prövning av en myndighets eller en kommunal nämnds beslut om du har klagorätt.

Fel svar?

Om du får ett beslut som du inte tycker om så kan du i vissa fall överklaga beslutet. De tre grundförutsättningarna för att ett beslut ska kunna överklagas är att (i) beslutet som sådant går att överklaga, (ii) att du är klagoberättigad och (iii) att beslutet gått dig emot. Således krävs det för det första att beslutet som sådant är överklagbart. Den klara majoriteten av alla beslut som riktar sig mot enskilda är överklagbara i vilket det endast finns ett fåtal reglerade situationer där beslutet inte är överklagbart. För det andra måste du som individ vara klagoberättigad. Att vara klagoberättigad innebär att man måste påverkas av det beslut som fattats. Avseende bygglov, kan även grannar anses vara klagoberättigade. Detta beror på att vissa åtgärder på en byggnad även kan påverka grannarna. Dock kan även, gällande t.ex. bygglov, grannar anses klagoberättigade då vissa åtgärder på egen byggnad även påverkar grannarna. Din grannes balkongbyggnation kan t.ex. påverka din möjlighet till solljus i vilket du påverkas negativt av grannens bygglov. För det tredje måste beslutet gå dig emot. Normalt sett anses ett beslut gå dig emot om du inte får den förmån som yrkas. Från detta finns dock gränsdragningsproblem och gråzoner i vilket det ibland är svårt att avgöra om ett beslut faktiskt går en emot.

Ansvarsfördelning

Det är beställaren som ansvarar för att det finns ovan nämnda tillstånd (bygglov och startbesked). Om du till exempel anlitar en byggfirma för att utföra en tillbyggnation så är det du som husägare som bär ansvaret för bygglov finns och att entreprenören håller sig inom lagens gränser. Skulle entreprenören göra fel och gå utöver bygglovet är du ansvarig även om du kan göra gällande fel i tjänst. Se därför till att bygglov finns vid bygglovspliktiga åtgärder och fråga kommunen/byggnämnden om du är osäker. Se även till att entreprenören får tydliga instruktioner gällande ev. bygglov.

(Vi reserverar oss för stavfel och/eller felskrivning. Varje klients ärende är unikt.)

Till sist om bygglov och byggfrågor. fråga juristen.

Vasa Advokatbyrå hjälper gärna dig med allt från totalentreprenad, fastighetsrätt, avtalsrätt, dolda fel till att driva tvister. Så om du som privatperson eller ditt företag finns i till exempel Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Sollentuna, Västerås, Örebro, Linköping, Helsingborg, Jönköping, Norrköping, Haninge, Umeå, Gävle, Borås, Eskilstuna, Södertälje, Karlstad, Täby, Sundsvall, Luleå, Halmstad, Trelleborg, Lidingö, Kalmar, Växjö, Östersund, Falun, Skellefteå, Landskrona, Kristianstad, Tumba, Karlskrona, Uddevalla, Skövde, Varberg, Åkersberga, Märsta, Vallentuna, Nyköping, Lidköping, Lerum, Enköping, Alingsås, Ystad, Sandviken, Kungsbacka, Katrineholm, Nässjö, Strängnäs, Falkenberg, Ängelholm, Mariestad, Tranås, Motala, Vetlanda, Kiruna, Hässleholm eller Örnsköldsvik ska du inte tveka att höra av dig till oss så hjälper vi dig med ditt ärende.

Om oss – Vasa Advokatbyrå

Vasa Advokatbyrå är en välkänd advokatbyrå som har funnits sedan 2002. Vår ägare, tillika grundare, har varit advokat i mer än 20 år och har lång erfarenhet inom olika juridiska fält.

Utbildning och erfarenhet

Företagets ägare har en bakgrund som inkluderar en juridikexamen från Chicago Kent College of Law och två masterexamen inom internationell och finansiell rätt. Han har också arbetslivserfarenhet från tingsrätten mellan åren 1986-1989.

Specialområden

Vi på Vasa Advokatbyrå jobbar med många sorters juridiska frågor men är särskilt bra på ärenden som rör dolda fel, tvister och entreprenadrätt. Tack vare vår erfarenhet kan vi erbjuda professionell rådgivning och hjälp i dessa ärenden.

Sammanfattning

Med en solid utbildning, lång erfarenhet och en fokusering på specifika juridiska områden är Vasa Advokatbyrå ett pålitligt val för dig som söker expertis inom juridik. Vi har etablerat oss som en trovärdig partner för kunder som behöver hjälp med svåra juridiska frågor.

Relaterade artiklar

5 bra anledningar till att välja oss

Tillsammans med oss blir du starkare!

  1. Självklart kostar inte det inledande telefonsamtalet
  2. Vi lyssnar på dig
  3. Vi är specialister på bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  4. Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  5. Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och hjälpa dig i ditt ärende

Prata med oss idag

Självklart kostar första telefonsamtalet ingenting. Så skriv till oss så ringer vi upp dig så snart vi kan. Förbered dig så gott du kan med den information du har tillgänglig.