Problem med grannar i bostadsrätt

Vid störningar i din bostadsrätt är föreningen din första kontaktpunkt – det är föreningens ansvar enligt 7 kap. bostadsrättslagen (BRL) att agera, oavsett om störningarna härrör från en granne eller från gemensamma anläggningar. Om föreningen inte vidtar åtgärder trots påpekanden, har du rätt att begära nedsättning av årsavgiften med stöd av 7 kap. 18 § BRL. Har föreningen agerat vårdslöst kan skadestånd också bli aktuellt. I den här artikeln reder vi ut vad du juridiskt sett inte behöver tåla och vilka konkreta steg du kan ta. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsfrågor och hjälper dig att hitta rätt väg framåt.

Vad behöver du som bostadsrättshavare inte tåla från grannar?

Bostadsrättsföreningen är skyldig att hålla fastigheten, marken och yttre lägenhetsdelar – till exempel balkonger – i gott skick, vilket framgår av 7 kap. 4 § BRL. I detta ansvar ingår att föreningen inte själv orsakar störningar i form av oljud eller obehagliga lukter i fastigheten. Minst lika viktigt är föreningens ansvar att säkerställa att bostadsrättshavarna respekterar varandras hemmiljö och inte utsätter grannar för onödiga olägenheter.

Vissa störningar är aldrig acceptabla. Hot och våld från grannar är brott som ska polisanmälas och faller helt utanför vad en boende kan tvingas tolerera. Detsamma gäller störningar av hälsofarlig karaktär – exempelvis fukt, mögel eller skadliga kemikalier – där föreningen är skyldig att agera skyndsamt.

Bedömningen av om ljudstörningar når upp till gränsen för rättsliga åtgärder är sällan enkel. Domstolarna gör en helhetsbedömning där faktorer som ljudnivå och varaktighet, tidpunkt på dygnet samt möjligheten att utföra aktiviteten på ett tystare sätt alla vägs in. Tröskeln är generellt hög – det krävs påtagliga och upprepade störningar för att rättsliga krav ska bära frukt.

Det vägledande rättsfallet NJA 1991 s. 574 rörde en granne som dagligen övade piano. Spelandet skedde på ett akustiskt instrument, upp till två timmar på vardagseftermiddagarna och två till fyra timmar under helger – men aldrig efter kl. 19:30. Högsta domstolen fann att störningarna låg inom vad grannar måste tåla, även för den som är särskilt ljudkänslig.

Steg för steg: vad du bör göra vid grannproblem i bostadsrätt

Bostadsrättslagen bygger på att störningar i första hand ska hanteras via föreningen. En direkt dialog med den störande grannen är ofta ett klokt inledande steg, men juridiska åtgärder direkt mot grannen är svåra att driva – det saknas ett avtalsförhållande er emellan. Det rättsliga ansvaret för att utreda och åtgärda störningar vilar i stället på föreningen.

Om du utsätts för störningar som överstiger vad du juridiskt sett är skyldig att tåla, finns flera åtgärder att vidta gentemot föreningen:

• Nedsättning av årsavgiften
• Du kan även ha rätt till skadestånd om du kan visa att föreningen förfarit oaktsamt
• Om störningarna är outhärdliga och de två tidigare åtgärderna inte är tillräckliga finns också alternativet att begära att din bostadsrätt ska övergå till föreningen som blir skyldig att betala marknadspris för den.

Vill du rikta krav direkt mot den som orsakar störningarna kan detta ske med stöd av skadeståndslagen (1972:207), som reglerar ersättning utanför avtalsförhållanden. Eftersom föreningen äger fastigheten och har individuella avtal med sina medlemmar, saknas direkta avtalsband mellan bostadsrättshavarna – något som begränsar möjligheterna till avtalsrättsliga krav grannar emellan.

Artikeln författad av Charles He

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Vi hjälper dig ta tillvara dina rättigheter
• Få professionella juridiska bedömningar och råd för hur du löser ditt boendeproblem på bästa sätt
• Undvik att små problem blir större genom att vara välinformerad och veta vem som är ansvarig för vad

Tvistlösning

• Vi biträder dig under hela processen
• Vi hjälper dig förhandla med motparten

Läsvärt

Bostadsrätterna: Styrelsens ansvar att utreda störningar

Hyresgästföreningen: Grannen stör och värden gör inget

Villaägarna: Problem med grannarna – juridisk vägledning

Aftonbladet: Vanligt med fejd mellan grannar

SvD: Kan vi be att få stänga av grannes störande apparat?