Tvist vid slutbesiktning

Du som konsument

För tjänsteavtal saknas ett heltäckande regelverk – varken för entreprenader eller allmänna tjänster – om inte köparen är konsument. Ingår två privatpersoner eller två näringsidkare ett avtal om tjänst gäller i stället allmänna avtalsrättsliga principer och vad parterna själva kommit överens om. Den som saknar erfarenhet av att förhandla och skriva avtal riskerar att hamna i en ogynnsam situation utan rättsligt skyddsnät. Som konsument är du däremot skyddad genom tvingande lagstiftning.

Vad innebär slutbesiktning av hus?

Slutbesiktningen är det formella avslutet på ett byggprojekt, där en oberoende besiktningsman kontrollerar att det färdiga huset uppfyller avtalade specifikationer, godkända ritningar och gällande byggregler. I entreprenadrättsliga sammanhang – oavsett om AB 04 eller ABT 06 tillämpas – utgör besiktningsutlåtandet ett centralt dokument: det fastställer tidpunkten för riskövergång, klargör ansvarsfördelningen för fel och sätter igång garantitiderna.

Besiktningens omfattning och bedömning

Besiktningsmannen granskar konstruktion, material, installationer och utförande mot avtalade krav. Upptäckta brister klassificeras vanligen som fel (avvikelser från avtal eller standard) eller anmärkningar, och dokumenteras i ett utlåtande. Enligt ABT 06 kap. 7 § 12 ska besiktningsmannen vara opartisk och får inte ha jävsförhållande till någon av parterna – något som är värt att kontrollera redan innan besiktningsmannen anlitas.

Betydelsen av slutbesiktning

Slutbesiktningen fyller flera juridiskt viktiga funktioner. För beställaren innebär ett godkänt utlåtande trygghet om att arbetet håller avtalad kvalitet. För entreprenören är det tillfället att dokumentera att uppdraget är fullgjort. Praktiskt sett innebär godkännandet att betalningsskyldigheten för eventuell innestående slutlikvid normalt inträder och att preskriptionstider för dolda fel börjar löpa. Observera att fel som borde ha upptäckts vid besiktningen men inte påtalades kan gå förlorade om reklamation inte sker i rätt tid.

Efter slutbesiktningen

Påtalade fel ska åtgärdas inom den tid besiktningsmannen anger. Sker inte det kan beställaren – beroende på avtalsform – ha rätt till avhjälpande på entreprenörens bekostnad, prisavdrag eller skadestånd. Se till att anmärkningarna i besiktningsprotokollet är tydligt formulerade och undertecknade av båda parter; ett otydligt protokoll försvårar senare tvister avsevärt. Rör projektet ett konsumentuppdrag gäller dessutom konsumenttjänstlagen (1985:716), vars regler om felansvar är tvingande till konsumentens förmån.

Välj en besiktningsman med dokumenterad kompetens inom aktuell byggnadstyp och relevant branschcertifiering. Kontrollera att personen är oberoende och saknar bindningar till entreprenören. Be alltid om ett skriftligt uppdragsavtal som specificerar besiktningens exakta omfattning – det minskar risken för oklarheter och underlättar eventuella reklamationer i efterhand.

Som konsument skyddas du av konsumenttjänstlagen (1985:716). Lagen är tvingande, vilket innebär att avtalsvillkor som inskränker dina rättigheter saknar verkan mot dig. Konsumenttjänstlagen påminner till sin struktur om konsumentköplagen (1990:932) men är anpassad för tjänster och har följande huvuddrag:

1. Lagen är tvingande till konsumentens fördel. Detta innebär att lagen inte är dispositiv (går att avtala bort) om det skulle resultera i sämre villkor för konsumenten än vad konsumenttjänstlagen föreskriver. Detta innebär dock självklart inte att man inte kan avtala om bättre villkor för konsumenten.
2. Lång reklamationstid. Konsumenttjänstlagen föreskriver att en konsument måste reklamera ett eventuellt fel inom skälig tid. Dock ska en reklamation som sker inom två månader efter att felet upptäckts eller borde upptäckts alltid anses vara inom skälig tid. Man bör dock reklamera snarast.
3. Näringsidkaren ansvarar för felen. Då regleringen är till skydd för konsumenten har näringsidkaren ett väldigt omfattande ansvar för fel och brister. Skyddet sträcker sig till den punkt att denne bär ansvaret för fel med undantag för de fall där det är konsumentens fel. Det innebär att eventuella olyckor eller fel som inte beror på någon av parterna är näringsidkarens ansvar.

Vad är en slutbesiktning?

En slutbesiktning är den avslutande kontrollen av ett färdigt byggprojekt. En oberoende besiktningsman granskar att arbetet utförts enligt godkända ritningar, att byggnaden uppfyller gällande byggnadsstandarder och att erforderliga tillstånd finns på plats. Juridiskt markerar slutbesiktningen den tidpunkt då ansvaret för byggnaden normalt övergår från entreprenör till beställare och garantitiderna börjar löpa.

Besiktningsmannen ska vara kvalificerad och oberoende – utan bindningar till vare sig entreprenör eller beställare. Granskningen täcker konstruktion, byggmaterial, VVS, el samt brand- och säkerhetssystem. Kräv att besiktningsmannen kan redovisa sin kompetens och eventuella certifieringar innan uppdraget inleds.

Efter genomförd besiktning upprättar besiktningsmannen ett utlåtande som överlämnas till både entreprenör och beställare. Utlåtandet redovisar eventuella fel och anmärkningar samt en bedömning av om byggnaden kan godkännas. Kvarstår brister ska dessa åtgärdas och en efterbesiktning genomföras innan slutbevis utfärdas. Spara alltid besiktningsutlåtandet – det kan utgöra avgörande bevisning om en tvist uppstår längre fram.

Vad ska vara klart för slutbesiktning?

För att slutbesiktningen ska ge ett tillförlitligt resultat måste byggnaden vara helt färdigställd och samtliga arbetsmoment avslutade. En ofärdig byggnad riskerar att ge ett missvisande utlåtande och kan leda till att fel förbises – med kostsamma konsekvenser för beställaren.

Alla nödvändiga tillstånd måste vara beviljade: bygglov, el- och VVS-intyg, brandskyddskontroll och övriga godkännanden enligt plan- och bygglagen (2010:900). Saknas något tillstånd kan slutbeskedet fördröjas och beställaren hindras från att lagligen ta byggnaden i bruk.

Byggnaden ska vara uppförd i enlighet med godkända ritningar och uppfylla Boverkets byggregler (BBR). Använda byggmaterial ska vara CE-märkta eller på annat sätt dokumenterat godkända. Kontrollera också att tekniska system – el, VVS och ventilation – är provkörda och att fullständig driftdokumentation finns tillgänglig för besiktningsmannen.

Samtliga tekniska installationer ska vara driftsatta och fungera korrekt – från VVS och el till brand- och larmsystem. Enligt kontrollplanen, som upprättas med stöd av plan- och bygglagen (PBL), ska dessa system verifieras innan slutbesked kan utfärdas av kommunen.

Vad gäller efter slutbesiktning?

När byggprojektet är färdigställt är slutbesiktningen det formella steget som avgör om entreprenaden godkänns och överlämnas. Det är här fel och brister dokumenteras officiellt – med direkt juridisk verkan för både beställare och entrepenör.

Alla nödvändiga tillstånd måste vara på plats innan besiktningen kan genomföras. Det gäller bygglov enligt plan- och bygglagen (PBL 9 kap.), men även el- och VVS-intyg samt brandskyddsdokumentation. Saknas något tillstånd kan det försena slutbeskedet och i förlängningen hindra inflytten.

Byggnaden ska stämma överens med godkända bygglovsritningar och relationshandlingar. Enligt ABT 06 kap. 1 § 1 ska entrepenören utföra arbetet fackmässigt och med avtalsenliga material – avvikelser kan utgöra fel som berättigar beställaren till avdrag eller avhjälpande på entrepenörens bekostnad.

Installationernas funktion granskas särskilt noga vid slutbesiktningen. VVS-system ska uppfylla Boverkets byggregler (BBR), elsystemet ska vara besiktigat av behörig elinstallatör och brandskyddet godkänt av räddningstjänsten. Brister i dessa system betraktas normalt som väsentliga fel.

Problem med slutbesiktningen?

Det är inte ovanligt att beställaren vid slutbesiktningen konstaterar att arbetet avviker från vad som avtalats – gällande utförande, material eller pris. Enligt konsumenttjänstlagen (KTjL) har du som konsument rätt att kräva avhjälpande, prisavdrag eller i allvarliga fall hävning av avtalet. Nedan går vi igenom de fyra huvudtyperna av fel vid entreprenadtjänster.

1. Fel i tjänst. Det är inte ovanligt att konsumenten vid en slutbesiktning upptäcker fel och brister i det utförda arbetet. Ett illustrerande exempel kan vara om en konsument köper en entreprenadtjänst där entreprenören åtar sig att bygga en veranda.I vårt exempel upptäcker konsumenten i samband med slutbesiktningen att verandan har en djup spricka i sig. Sprickan är väl synlig och kan beskrivas som en riktig ”nagel i ögat”. I detta fall föreligger ett klassiskt fel enligt konsumenttjänstlagen. Tjänsten uppfyller helt enkelt inte de kvalitativa krav som en konsument förväntar sig.Det är dock vanligt att entreprenören invänder med att det ”inte är mitt fel” eller ”du var tvungen att ha just det materialet. Om entreprenören invänder med liknande resonemang är det viktigt att du som konsument kommer ihåg att du har ett ganska långtgående skydd.

   • Gällande första invändningen om att det inte är entreprenörens fel så spelar detta ingen roll. Som artikeln nämnde i punkten 3 under ”Du som konsument” ansvarar näringsidkaren för alla brister vilka inte vållats av konsumenten. Detta innebär att om felet uppkommit av en ren olyckshändelse eller till och med om tredje man vandaliserar verandan under uppförandet så står entreprenören för skadan. För att entreprenören inte ska vara ansvarig för skadan krävs det således att det är just du som konsument som har vållat skadan.

   • När det kommer till argumentet ”du var tvungen att ha just det materialet” så har detta argument något mer bärkraft. Skulle det vara så att du som konsument väljer ett material i strid mot entreprenörens rekommendationer så står även du som konsument för risken. Detta förutsätter dock att du blivit varnad! Näringsidkaren har enligt konsumenttjänstlagen en skyldighet att samråda med dig som konsument och komma med rekommendationer. Skulle du som konsument välja ett material som inte lämpar sig för verandan, i detta fall, har näringsidkaren således ett ansvar att avråda dig från valet av material.

2. Avvikelser från avtalet. Även om en entreprenadtjänst skulle vara befäst med fel och brister eller vara ”trasig” som ovanstående stycke diskuterar så kan fortfarande ett fel föreligga. Med avvikelser från avtalet menas utföranden av entreprenadtjänster som avviker från det man kom överens om.Vi kommer att fortsätta med det exempel som nämndes i punkten 1. Låt säga att du som konsument beställde en veranda i ekträ men att entreprenören byggde verandan i björk. Verandan blir klar i enlighet med avtalet och inga synbara ”fel” eller ”brister” upptäcks vid slutbesiktningen. Verandan är således inte befäst med fel i enlighet med punkten 1. Dock är verandan i fel material och troligen i helt fel färg i vilket det fortfarande föreligger en avvikelse från avtalet. Denna avvikelse räknas med andra ord som ett fel.
3. Avvikande pris. Att låta en entreprenör utföra entreprenadtjänster slutar ofta som en dyr historia. Om man läser närmare i offerten inkluderar tjänsten allt från eget arbete, material och transport till underentreprenörer, kontroller och besiktningar. En enkel veranda i trä kan således kosta enorma belopp i vilket konsumenten ofta svettas när fakturan landar i brevlådan.Huvudregeln när man köper en entreprenadtjänst är att man först inhämtar offerter och sedan väljer den man finner mest förmånlig. Det priset är sedan det som är det ”avtalade priset” om inget annat avtalas om. Vad som anses vara ”förmånligt” är upp till var och en att avgöra. Men vad händer om entreprenören helt plötsligt vill ha mer betalt än avtalat?
   Enligt konsumenttjänstlagen ska det pris som avtalas om gälla. Detta följer av allmänna avtalsrättsliga principer. Detta innebär att om verandan ska byggas till ett pris om 100 000 kr så gäller det priset. Det finns dock ett undantag för tilläggsarbeten. Tilläggsarbeten berättigar entreprenören till extra betalning men måste avtalas om men konsumenten. Tilläggsarbeten får dock utföras i vissa fall där det är akuta åtgärder som måste vidtas och konsumenten inte kunnat kontaktas i tid.För det fall priset inte avtalats om eller om priset endast är en estimering så gäller som huvudregel att priset ska vara skäligt. I denna beräkning kollar man på tjänstens art och omfattning samt vad en liknande tjänst brukar kosta. Detta är en väldigt allmänt hållen regel i vilket det är upp till parterna att bevisa vad tjänsten ”borde kosta”. Om man som konsument fått ett ungefärligt pris får inte priset överstigas med mer än 15% vid sidan av extra kostnader för tilläggsarbeten.
4. Säljarens dröjsmål. Vid sidan av att konsumenten hoppas att kunna undvika att entreprenörens utförande av tjänsten är felfritt, i enlighet med avtalet och till rätt pris kan en annan irritation uppstå. Vad händer om entreprenören dröjer med utförandet?Med dröjsmål avses situationer där entreprenören inte håller den tidsplan som avtalats om. Entreprenören anses även vara i dröjsmål om ingen tid för färdigställandet avtalats om men att tidsutdräkten inte kan anses vara skälig. Hur man avgör vad som är skäligt gör man som vid beräkningen av vad som är ett ”skäligt pris”. Man får helt enkelt kolla på andra identiska eller liknande tjänster.Om konsumenten och entreprenören inte avtalat om när verandan ska vara klar så ska denna färdigställas inom skälig tid. Skulle det ta cirka en månad att bygga en liknande veranda men att just den här entreprenören inte är klar efter två månader så bör dröjsmål anses föreligga. Skulle det ta en månad och en vecka att färdigställa verandan är det dock mer osäkert om dröjsmål kan anses föreligga. Man får kolla på varje konkret situation.

Viktigt att tänka på

Vid ingående av avtal om entreprenadtjänst är följande punkter särskilt viktiga att ha koll på;

• Vad har vi avtalat om? Ibland ingås ett avtal genom succesiva telefonsamtal eller mail där ingen av parterna uttrycker ordet ”avtal”, kontrakt” eller dylikt. Ett tips är att uttryckligen säga vad som ska ingå i avtalet och be att få detta skriftligt.
• Priset. Ett avtal och en offert är inte nödvändigtvis samma sak. Det kan hända att offerten använder uttryck som ”bör”, ”ungefärligt”, ”estimering” eller dylikt. Som ovan stadgat får detta pris inte avvika med mer än 15% vilket dock kan bli ganska stora summor. Ett tips är att alltid avtala om ett fast pris.
• Håll dig kontaktbar. För att undvika överraskande fakturaposter för ovan nämnda ”tilläggsarbeten” bör du hålla sig kontaktbar. En entreprenör har som skyldighet att rådfråga dig som konsument innan denna vidtar tilläggsarbeten.
• Spara dokumentationen. I många fall kan det tyvärr vara svårt att bevisa vad som avtalats om då flera avtal ingår muntligen. Genom att för mailkorrespondens eller brevkontakt kan man på ett relativt enkelt sett spara konversationer som kan vara viktiga i bevishänseende om man inte skulle vara överens.
• Specificera avtalsvillkoren. Det låter ganska uppenbart men inte allt för sällan glömmer konsumenter att efterfråga vissa saker som de önskade var en del av avtalet. Detta kan röra sig om färg på veranda, höjd eller om den ska ha staket eller räcke. Försök att vara så heltäckande som möjligt gällande den tjänst du köper.
• Begränsa skadan. Om man upptäcker ett fel i en utförd tjänst har man som konsument en skyldighet att försöka begränsa skadan. Detta innebär att om man upptäcker att en veranda har sprickor så har man en skyldighet att minimera skadan genom att exempelvis inte beträda verandan. Skada som vållats som resultat av att inte försöka minimera skadan får konsumenten stå för.
• Reklamera i tid! Självklart vill man hinna kontakta annan sakkunnig eller expert innan man reklamerar ett fel samt rent allmänt hinna bilda sig en uppfattning om felet. Detta är även en anledning till den långa reklamationsfristen som konsumenter åtnjuter. Tänk dock på att sakkunnig kan ta lite tid att kontakta innan denne kan lämna ett yttrande i vilket man som konsument bör skynda sig. För övrigt så är det fullt möjligt att reklamera ett fel till entreprenören även om man inte kan specificera exakta felet eller kostnader att åtgärda bristen.
• Tvist?

Så vad bör man göra vid en tvist?

Nedan följer konkreta steg för hur du som konsument bäst tillvaratar dina rättigheter vid en tvist.

1. Besiktiga tjänsten och reklamera i tid. Även om man som konsument borde kunna lita på att entreprenören utfört tjänsten med omsorg enligt önskemål är så inte alltid fallet. Det är därför viktigt att du som konsument inspekterar resultatet av tjänsten efter att entreprenören är klar. Om du som konsument inte gör det riskerar man att inte kunna göra gällande vissa fel, brister, avvikelser eller andra problem p.g.a. reklamationsfristen. Som ovan stadgats under ”du som konsument” gäller en relativt lång reklamationsfrist om minst två månader från att man upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Det innebär även att reklamationsfristen i vissa fall kan vara längre.Ett av syftena med en så lång reklamationsfrist är så att konsumenten ska kunna få tid att rådfråga annan sakkunnig om det ens föreligger ett fel. Eventuella fel och brister är inte alltid så uppenbara. Tänk dock på att inhämtande av yttrande från sakkunnig kan ta längre tid än väntat i vilket man bör ta tag i detta snarast. En reklamation bör alltid ske skriftligen.
2. Kontakta entreprenören. Denna punkt sammanfaller egentligen med första punkten om reklamation. Att skilja på punkterna har dock ett pedagogiskt syfte.När man som konsument upptäcker ett fel eller en brist i den utförda tjänster vänder sig många direkt till prisavdrag eller hävning samt skadestånd. Det är dock viktigt att veta att entreprenören har en lagstadgad rätt att avhjälpa felet på egen bekostnad. Man måste alltså som konsument ge entreprenören en ”andra chans” om det inte är oskäligt.Om entreprenören inte vill avhjälpa felet bör du istället rikta ett uttryckligt krav till entreprenören med ett konkret belopp. Alternativt meddela att du vill häva köpet. Detta bör också ske skriftligen.
3. Kontakta hjälp. Om entreprenören inte vill avhjälpa felet eller medge prisavdrag eller hävning så kan du kontakta en advokat eller jurist. Denna person kommer att hjälpa dig att föra din talan mot entreprenören. Det är viktigt att du ger all information som är behövlig i ärendet samt att du är kontaktbar för vidare frågor. Av denna anledning är det även viktigt att man sparat avtalet, korrespondensen och dylikt med entreprenören. Tänk på att det kan ta ett tag att få ett ärende prövat i domstol i vilket man måste ha lite tålamod.
4. Kontakta ARN. Om du inte vill kontakta en advokat eller en jurist så kan du istället kontakta allmänna reklamationsnämnden (ARN). ARN prövar vissa konsumentfrågor om de överstiger ett visst belopp. Det som är viktigt att tänkta på är att det kostar pengar att få sin sak prövad i ARN samt att deras beslut inte är bindande. Näringsidkare brukar dock som huvudregel följa ARN:s utslag. Gå in på ARN:s hemsida för mer information om just din fråga.