Entreprenadavtal – att tänka på

Inom entreprenadrätten skiljer man på konsumententreprenader och kommersiella entreprenader. En konsumententreprenad uppstår när en entreprenör utför arbete åt en privatperson, och då regleras förhållandet av konsumenttjänstlagen (1985:716). Lagen är i huvudsak tvingande till konsumentens förmån – villkor som inskränker konsumentens rättigheter i förhållande till lagens regler saknar verkan.

När både beställare och entreprenör är näringsidkare är det fråga om en kommersiell entreprenad. Här finns ingen direkt tillämplig lag på avtalsförhållandet, utan regleringen sker i stället genom branschens standardavtal, framtagna av Byggandets Kontraktskommitté (BKK). De mest använda är AB 04 och ABT 06. Parterna kan visserligen avtala om avvikelser från standardvillkoren, men sådana avvikelser bör alltid dokumenteras skriftligt och tydligt för att undvika framtida tvister.

AB 04 och ABT 06

AB 04 och ABT 06 är de dominerande standardavtalen inom svensk byggbransch. Vilket av dem som ska tillämpas beror på vald entreprenadform – och det valet får direkta juridiska konsekvenser för hur ansvar och risker fördelas mellan parterna under hela entreprenadens genomförande.

Inom svensk byggrätt skiljer man i huvudsak på två entreprenadformer: utförandeentreprenad och totalentreprenad. AB 04 är utformat för utförandeentreprenader medan ABT 06 tillämpas vid totalentreprenader.

Vid en utförandeentreprenad ansvarar beställaren för projekteringen – det vill säga för att ta fram ritningar, beskrivningar och övriga kontraktshandlingar – medan entreprenören enbart ansvarar för utförandet. Vid en totalentreprenad bär entreprenören däremot ansvar för såväl projektering som utförande, vilket också medför ett bredare funktionsansvar gentemot beställaren.

Valet av entreprenadform avgör alltså hur ansvar och risk fördelas. Som beställare är det klokt att tidigt ta ställning till hur mycket projekteringsansvar du är beredd och har kapacitet att bära – och att detta val återspeglas tydligt i kontraktshandlingarna.

Att tänka på vid upphandling av entreprenadavtal

1. Vid upphandling av entreprenad är det en bra idé att använda sig av något av standardavtalen. Som sagt finns det ingen lagstiftning som reglerar kommersiella entreprenader och ett tydligt och detaljerat avtal minskar risken för framtida tvister. Det är också viktigt att fundera över vilken entreprenadform du önskar. Som sagt påverkar detta valet av standardavtal.
2. Var uppmärksam på avsteg från standardavtalen. Det är vanligt att beställare och entreprenör kommer överens om att göra vissa avsteg från bestämmelserna i standardavtalen genom att göra en eller flera tillägg eller ändringar i bestämmelserna. Av förorden till AB 04 och ABT 06 framgår att standardavtalen bygger på en rimlig balans mellan rättigheter och skyldigheter vilket syftar till en ekonomiskt balanserad riskfördelning mellan parterna.
   Enligt förorden ska ändringar därför undvikas. Ibland kan förstås ändringar i standardavtalen vara påkallade. Det är till exempel vanligt att man gör avsteg från standardavtalen för att anpassa avtalet till den specifika entreprenaden. Det är dock viktigt att vara medveten om vilka konsekvenser och risker som finns med ändringar.

Besiktning och entreprenadavtal

Både AB 04 och ABT 06 innehåller i kapitel 7 detaljerade bestämmelser om besiktning. Reglerna är i princip identiska i de två standardavtalen och utgör en central del av hur fel och brister hanteras vid entreprenadens avslutande.

Enligt AB 04 och ABT 06 ska en slutbesiktning genomföras när entreprenaden är färdigställd. Syftet är att fastställa om arbetet uppfyller kontraktets krav. Som huvudregel ska slutbesiktningen äga rum vid kontraktstidens utgång. Färdigställs entreprenaden senare ska slutbesiktning påkallas utan dröjsmål efter att entreprenören anmält arbetet klart – en tidsfrist som är viktig att hålla koll på för båda parter.

Det är beställaren som utser besiktningsman. Besiktningen syftar till att kontrollera om det föreligger fel i förhållande till kontraktskraven, och resultatet dokumenteras i ett besiktningsutlåtande där konstaterade fel ska antecknas. Utlåtandet är centralt – det lägger grunden för vilka anspråk som därefter kan göras gällande.

Om inga fel av nämnvärd betydelse konstateras ska besiktningsmannen godkänna entreprenaden. Mindre fel av begränsad omfattning utgör inget hinder för godkännande. Är du missnöjd med besiktningsutfallet – till exempel för att du anser att entreprenaden inte borde ha godkänts – är det möjligt att begära överbesiktning. Vid en överbesiktning prövas de specifika frågor som föranlett begäran, exempelvis frågan om entreprenadens godkännande. Såväl beställare som entreprenör har rätt att påkalla överbesiktning.

Fel i entreprenad

I AB 04 och ABT 06 definieras ett fel som “en avvikelse som innebär att en del av en entreprenad inte utförts alls eller inte utförts på ett kontraktsenligt sätt”. Definitionen är teknikneutral och kan i praktiken omfatta allt från konstruktionsbrister och materialsavvikelser till felaktigt utförda detaljer i förhållande till ritningar och beskrivningar.

Vid utförandeentreprenader bär beställaren projekteringsansvaret och därmed också ett funktionsansvar – det är beställarens sak att säkerställa att entreprenaden uppfyller avtalad funktion. Har parterna däremot kommit överens om att entreprenören ska projektera en viss del, övergår funktionsansvaret för den delen till entreprenören. Det är därför viktigt att sådana avvikelser från huvudregeln framgår uttryckligen och otvetydigt av kontraktshandlingarna.

Utöver de fel som noterats i besiktningsutlåtandet har du som beställare rätt att göra gällande fel som förelåg vid besiktningstillfället men som varken märktes eller borde ha märkts. Du kan även åberopa fel som du skriftligen anmält till entreprenören inom sex månader efter entreprenadens avslut. Rör det sig om ett väsentligt fel förlängs denna tid till 18 månader – ett viktigt undantag som inte sällan är avgörande i tvister.

Enligt AB 04 och ABT 06 har entreprenören både en rättighet och en skyldighet att avhjälpa konstaterade fel. Rätten att avhjälpa motiveras av att det typiskt sett är mer kostnadseffektivt för entreprenören att åtgärda felet själv än att beställaren ombesörjer det på egen hand. Avhjälpandet ska ske utan dröjsmål. Fullgörs det inte inom föreskriven tid har beställaren rätt att låta avhjälpa felet på entreprenörens bekostnad.

(HQ)